Velkavivun käyttäminen asuntosijoittamisessa

velkavipu

Hyvin käytetty velkavipu on asuntosijoittajan paras ystävä. Kannattaa kuitenkin muistaa, että velkavipu on kaksiteräinen miekka. Kehnoilla sijoituksilla saat velalla vain enemmän vahinkoa aikaiseksi.

Tässä kirjoituksessa on havainnollistettu velkavivun käyttöä konkreettisilla laskutoimituksilla.

Velkavivun vaikutus tuottoihin

Esimerkkitapauksessa on käytetty 60 000 euron yksiötä. Ensimmäisessä sarakkeessa tuotto on laskettu niin, että asunto on ostettu ilman lainaa. Toisessa sarakkeessa on käytetty sama 60 000 euron oma pääoma ja ostettu sillä 4 samanlaista asuntoa eli kuhunkin käytetty omaa pääomaa 15 000 euroa tai 25 %.

VuokratuottoVelkavipu
Hinta60 0004 x 60 000 =240 000
Oma pääoma60 00060 000
Lainamäärä180 000
Vuokra450450 x 4 = 1800
Vastike100100 x 4 = 400
Vuosikorko (2 %)3600
Tuotto euroissa420013 200
Oman pääoman tuotto7 %22 %

Esimerkkitapauksesta voimme havaita, että velkavivun käyttö yli kolminkertaisti tuoton omalle pääomalle. Jos lainarahasta maksaa korkoa 2% ja sille rahalle saa asunnolla 7%:in vuokratuoton, sanoo jo maalaisjärkikin, että velkavivun käyttäminen on erittäin kannattavaa. Niin kauan kuin prosentuaalinen vuokratuotto on suurempi kuin korkoprosentti, on velkavivun käyttäminen kannattavaa, kun tarkastellaan vain vuokratuottoa.

Tuottolaskelma arvonnousu huomioiden

VuokratuottoVelkavipu
Hinta60 0004 x 60 000 =240 000
Oma pääoma60 00060 000
Lainamäärä180 000
Vuokra450450 x 4 = 1800
Vastike100100 x 4 = 400
Vuosikorko (2 %)3600
Asunnon arvonmuutos +4%+ 2400+ 9600
Vuokratuotto ja arvonnousu euroissa6 60022 800
Oman pääoman tuotto11 %38 %

Matalat korot ja asunnon arvonnousu suosivat velkavivun käyttäjää merkittävästi. Parhaimmillaan velkavipua oikein hyödytämällä voi saada omalle pääomalle tuottoa jopa yli 30%.

Kun velkavivusta tulee taakka

VuokratuottoVelkavipu
Hinta60 0004 x 60 000 =240 000
Oma pääoma60 00060 000
Lainamäärä180 000
Vuokra300300 x 4 = 1200
Vastike100100 x 4 = 400
Vuosikorko (5 %)9000
Vuokratuotto euroissa2400– 600
Asunnon arvonmuutos -4%– 2400– 9600
Vuokratuotto ja arvonnousu euroissa0– 10 200
Oman pääoman tuotto0 %– 17 %

Tähän esimerkkitapaukseen on otettu samanhintainen kohde, jossa vuokratuottto on pienempi ja arvonmuutos on -4%.

Omalla pääomallaan pelaava sijoittaja saa vuodessa 2400 euron vuokratuoton (4%), mutta häviää saman verran asunnon arvonmuutoksen johdosta. Se tosin realisoituu vain, jos sijoittaja myy asunnon.

Velkavipua käyttävä sijoittaja on ongelmissa, koska lainasta maksettava korko (5%) on korkeampi kuin vuokratuotto (4%). Lisäksi tuottoa syö asuntojen arvonalentuminen ja kokonaisuudessaan tappioita tulee 17% omalle pääomalle.

Muita huomioita velkavivun käytöstä

Esimerkkilaskelmat todistanevat, että velka on hyvä renki, mutta huono isäntä. Oikein käytettynä sillä saa aikaan kovia tuottoja, mutta huonoista sijoituksista tulee entistä huonompia.

Velkavivun käytössä kannattaa huomioida myös kuukausittainen ja vuosittainen kassavirta. Kova velkavipu, lyhyt lainanlyhennysohjelma sekä verot saavat helposti aikaan negatiivisen kassavirran vaikka itse kohde olisikin hyvä sijoitus.

Laskutoimituksissamme on huomioitu vain velkavivun käyttäjän ensimmäinen vuosi. Jos lainaa lyhennetään, tippuu tuotto omalle pääomalle, koska oma pääoma kohteessa kasvaa ja laina lyhenee. Jos velkavivun käyttöä haluaa maksimoida, niin pankin kanssa voi sopia lyhennysvapaasta ajanjaksosta, bullet-lainoista ja kohteen uudelleen rahoittamisesta.

Haluatko lisää rahanarvoisia vinkkejä asuntosijoittamiseen?

Liity yli 14 000 sähköpostitilaajamme joukkoon ja saat uusimmat blogikirjoituksemme suoraan sähköpostiisi



Opettavaisia tositarinoita, kullanarvoisia vinkkejä, sijoitusasuntojen analysointia, onnistumisia ja haasteita - Seuraa Suomen kiinnostavimpia asuntosijoittajia!

8 Kommentit
  1. Harri Huru
    Harri Huru says:

    Hyvin tiivistetty ja konkreettisesti esitetty.

    Kassavirta, ja varsinkin negatiivinen kassavirta, tuntuu olevan sellainen käsite, jonka valtaosa aloittelevista sijoittajista joko ohittaa tai ei osaa huomioida. Moni ostaa yksiöitä kasvukeskuksista velkarahalla negatiivisella kassavirralla luottaen arvonnousun jatkumiseen. Voihan se jatkuakin mutta juuri nyt sen todennäköisyys on lähitulevaisuudessa pienempi.

    Harri

    Vastaa
  2. janne salmi
    janne salmi says:

    hyviä kirjotuksia kaikki.
    itse katson vain kassavirtaa. arvonnousu on kivalisä,,jos on tullakseen..

    Vastaa
  3. Blondi
    Blondi says:

    Onko sijoitusstrategiani järkevä?
    Ostimme 100% velaksi kaksi sijoitusasuntoa, tarkoitus oli lyhentää laina pois järjellä olevina työvuosina ja nauttia sitten eläkepäivinä vuokratuotosta eläkkeen lisänä. Kassavirta on tietenkin negatiivinen, kyseessä on enemmänkin säästäminen kuin sijoittaminen. Nyt mietin kannattaako lainaa lyhentää räväkämmin vai rohkenisinko hankkia kolmannen sijoitusasunnon.

    Vastaa
    • Henri Neuvonen
      Henri Neuvonen says:

      Suoraa vastausta kysymykseesi ”onko sijoitusstrategiani järkevä” on hyvin vaikea antaa tuntematta taustoja, tuloja ja varallisuutta sen tarkemmin.

      Olette ostaneet 100% velalla kaksi sijoitusasuntoa. Täydellä 100% velkavivulla sijoittaminen on aina riskialtista. Negatiivinen kassavirta on tietysti iso miinus.

      Olette todennäköisesti käyttäneet kahden sijoitusasunnon ostamisessa muuta vakuutta, esim. omaa asuntoanne. Tämä kertoo siitä, että teillä on kertynyttä varallisuutta, joka on mahdollistanut 100% velkavivun käytön. Se pienentää riskejä kohdallanne, joten en tyrmää käyttämäänne velkavivun käyttöä.

      Jos hankitte taas uuden asunnon negatiivisella kassavirralla, niin teille jää kuukausittaisten kulujen jälkeen entistä vähemmän rahaa elämiseen ja sijoitustoimintaan. Positiivisen kassavirran kohteita pystytte ostamaan vuosien varrella vielä lisää ja kasvattamaan varallisuuttanne tehokkaammin.

      Tällä hetkellä korot ovat todella matalat. Jos lainan kokonaiskorko on esim. 1,5%, niin saatte sen verran hyötyä sille rahalle, jolla teette ylimääräisen lyhennyksen. Kukaan itseään kunnioittava sijoittaja tuskin pitää sitä kovin järkevänä vaihtoehtona.

      Yksi vaihtoehto voisi olla se, että ostatte kolmannen sijoitusasunnon, jossa ei ole negatiivista kassavirtaa. Kerätkää pääomaa, etsikää hyvä kohde ja käyttäkää esim. 70-80% velkavipua.

      Toivottavasti tästä oli jotain apua.

      Hyvää viikon jatkoa!

      Ystävällisesti,
      Henri Neuvonen

      Vastaa
  4. Aloittelija
    Aloittelija says:

    Hei!

    Montako sijoitusasuntoa kannattaisi ostaa noin 200 000 euron säästöillä, ilman muuta tulonlähdettä. (opiskelija)

    Vastaa
    • Henri Neuvonen
      Henri Neuvonen says:

      Asiaan ei ole yksiselitteistä vastausta. Mieti alla olevia asioita:

      1. Kassavirta. Jos käytät velkavipua eikä sinulla ole muita tulonlähteitä, pitää vuokratuloilla saada katettua kaikki kustannukset (vastikkeet, lainan lyhennyserä, korot ja mielellään myös verot).
      2. Asuntojen sijainti vaikuttaa hintoihin merkittävästi. Jos asut pääkaupunkiseudulla ja olet sieltä ostamassa asuntoa, ostettavien asuntojen lukumäärä on huomattavasti pienempi kuin pienemmistä kaupungeista. Asuntojen lukumäärällä tosin ei ole mielestäni ratkaisevaa merkitystä.

      Vastaa
  5. Toinen aloittelija
    Toinen aloittelija says:

    Hei!

    Miten näette lainanhankkimiseen vaikuttavan erilaisten luottotakausten? Valtion takaus tai ainakin OP:lla on luottotakaus, joka myönnetään tietyin ehdoin paikkaamaan puuttuvaa vakuusvajetta. Toki se maksaa (0,75% vakuusvajeen määrästä), mutta onko sen käyttöön mitään estettä periaatteessa? Toista asuntoa, ensimmäistä sijoitukseen olen siis etsimässä.

    Ainakin niiden avulla laina on nopeampi saada, kun ei viitsisi jäädä odottamaan, että aikaisemman asunnon vakuusarvo on noussut riittävän verran suuremmaksi kuin lainani määrä.

    Vastaa

Jätä kommentti

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *