Vuokratuotto vs arvonnousu – kumpaa kannattaa suosia?

Monet asuntosijoittajat pohtivat varmasti tätä kysymystä, eikä siihen ole olemassa yhtä oikeaa absoluuttista vastausta. Sijoittajat eivät myöskään kuulu vain toiseen kategoriaan, koska vuokratuottoon tukeutuva sijoittaja joko hyötyy tai kärsii asunnon arvon vaihteluista yhtä lailla kuin arvonnousun varaan laskeva sijoittaja – ja päinvastoin.

Otetaan kaksi esimerkkitapausta, joilla erot sijoittamisen välillä käyvät ilmi:

1) Hyväkuntoinen 30 m2 yksiö keskikokoisen kaupungin keskustassa, hinta 95 000, vuokrattavuus hyvä, taloyhtiö melko uusi ja hyvässä kunnossa, vuokratuotto 4,7 %.

2) Peruskuntoinen 30 m2 yksiö muutama kilometri keskikokoisen kaupungin keskustasta, hinta 45 000, vuokrattavuus melko hyvä, vuokralaisten kanssa toisinaan ongelmia, taloyhtiö kohtuullisen hyvässä kunnossa, vuokratuotto 7,8 %.

Sijoittaisitko näillä pohjatiedoilla ensimmäiseen vai toiseen asuntoon?

Suurimmat erot vuokratuoton ja arvonnousun välillä

Alla oleva taulukko kertoo yleisesti ottaen millaisilla tekijöillä vuokratuotto on korkea, ja millaisiin asioihin arvonnousua hakeva sijoittaja useimmiten tukeutuu. Taulukon alla on avattu jokaista kohtaa laajemmin.

Hinta ja sijainti

Hyvän vuokratuoton saaminen edellyttää, että asunnon ostohinta on alhainen. Edullisia asuntoja on tarjolla, kuten hyvin tiedämme, kaupungin keskustojen ulkopuolelta. Mitä kaukaisempiin paikkakunnan lähiöihin ja haja-asutusalueisiin mennään, sitä alhaisemmaksi hinnat laskevat. Suurissa kaupungeissa on lähes poikkeuksetta korkeampi hintataso kuin pienissä kaupungeissa tai paikkakunnilla. Mitä huonompi sijainti, sen halvempi hinta.

Arvonnousua hakeva sijoittaja taas ostaa pääsääntöisesti asunnon, jonka sijainti on hyvä  – esimerkiksi kaupungin keskustasta. Kaupunki kannattaa olla ehdottomasti sellainen, joka on muuttovoittoinen alue, jotta arvonnousu on realistista. Asuntojen hinnat ovat nousseet Helsingissä muuta Suomea nopeammin, joten historiaan luottavat sijoittajat ostavat muuhun Suomeen nähden kalliita asuntoja Helsingistä ja luottavat asuntojen hintojen nousuun. Pitkällä aikavälillä strategiaa tukee kaupungistumisesta johtuva pääkaupunkiseudun kova väkiluvun kasvu.

Asunnon koko, vuokrattavuus ja taloyhtiön kunto

Vuokratuottoa hakeva sijoittaja

Vuokratuotto on usein paras pienissä asunnoissa. Mitä pienempi asunto, sen parempi tuotto usein on. Tämä johtuu siitä, että esimerkiksi 20 m2 ja 30 m2 asunnon vuokra eivät eroa toisistaan kovinkaan paljoa, mutta kulut ovat pienemmässä asunnossa selvästi matalammat erityisesti silloin, kun mukaan lasketaan tulevia remonttikustannuksia.

Poikkeuksiakin tosin löytyy. Toisinaan myös kaksiot voivat olla vuokratuoton osalta erinomaisia.

Kannattaa muistaa, että tuotto on hyvä vain siinä tapauksessa, jos asunto on vuokrattuna. Tyhjät kuukaudet pienentävät tuottoa merkittävästi. Vuokrattavuuden helppous vaihteleekin sijainnista riippuen erittäin paljon.

Vuokratuotto voi näyttää todella hyvältä, kuten aiemman Varkauden esimerkin tapauksessa, jos tulevia taloyhtiön remontteja ei ota laskelmissa huomioon. Jos Varkauden 32 m2 asuntoon tulisi remontti, jonka kustannus olisi 500€/m2, niin asuntoon kohdistuisi 16 000€ kustannus. Se on enemmän kuin asunnon pyyntihinta ja kustannus puolittaisi vuokratuoton. Sijoittajan ei kannata huijata itseään jättämällä tulevat remonttikulut laskuista huomioimatta.

Jos haet kovatuottoisia sijoituskohteita, niin suosittelemme tutustumaan artikkeliimme sijoittamisesta varastotiloihin.

Arvonnousua havitteleva sijoittaja

Arvonnousun kannalta asunnon koolla ei välttämättä ole kovin suurta merkitystä. Usein sijoittajat suosivat kuitenkin pieniä asuntoja, joilla saa myös paremman vuokra suhteessa ostohintaan. Arvonnousun näkökulmasta tarkasteltuna isompikin asunto, jopa omakotitalo, voi kuitenkin käydä yhtä hyvin.

Jos asunnon sijainti on hyvä, on vuokralaisen saaminen yleensä hyvin helppoa. Opiskelijakaupungeissa erityisesti ennen opiskelujen alkamista loppukesästä on helppo löytää vuokralaisia. Jos hakijoita on useita, pääsee vuokralaisen valitsemaan useasta kandidaatista, joka on tietysti mieluisa asia vuokranantajan näkökulmasta.

Arvonnousua hakevan sijoittajan kannattaa usein ostaa asunto taloyhtiöstä, joka on hyvässä kunnossa. Tutkimusten mukaan asunto kannattaa ostaa mieluummin isojen remonttien jälkeen kuin juuri ennen niiden toteutusta.

Tuottojen ennustettavuus ja vaikutusmahdollisuudet

Käytä vuokratuottolaskuria tuoton laskemiseen. Yleensä se pitää hyvin paikkaansa, jos laskelmat on tehty huolella.

Arvonnousua taas on huomattavasti vaikeampaa ennustaa, sillä asuntojen hintoihin vaikuttavia tekijöitä on paljon. Sijoittajan kannattaa käyttää asiassa hyödykseen paikallistuntemustaan alueesta, josta asunnon on ostamassa. Esimerksi uusien työpaikkojen, liikenneyhteyksien ja palveluiden parantuminen voivat nostaa alueen hintatasoa. Lisäksi ostajan kannattaa tutustua Tilastokeskuksen tilastoihin, joista saa muodostettua vähintään paremman yleiskäsityksen hintakehityksestä.

Vuokratasoon on mahdollista vaikuttaa muun muassa remontoimalla asunto sekä vuokraamalla asunto sopivaan ajankohtaan hyvällä hinnalla.

Arvonnousuun voi vaikuttaa myös remontoimalla tai stailaamalla asunto myyntikuntoon. Asunnon osto- ja myyntiajankohta vaikuttavat oleellisesti hintaan.

Kokonaisriski

Mitä kovempaa tuottoa sijoittaja hakee, sitä suuremmat myös riskit ovat. Asuntojen hinnat ovat alhaisia, kun sijainti ei ole paras mahdollinen, joka taas johtaa hyvään vuokratuottoon. Tällöin myös riskit, kuten vuokralaisen löytäminen, kasvavat. Sijoittajan kannattaa vertailla asuntoja laskemalla pitkän aikavälin tuottoja esimerkiksi 10-30 vuoden tähtäimellä.

Hyvä sijainti + hyväkuntoinen taloyhtiö + maltillisempi vuokrataso = pienempi riski. Tämä soveltuu hyvin asuntoihin, joilla haetaan arvonnousua, tai joissa ns. konservatiiviset sijoittajat haluavat pitää varallisuuttaan.

Yhteenveto ja oma strategiamme

Arvonnousua hakeva sijoittaja on monesti varovaisempi sijoittaja kuin ensisijaisesti vuokratuottoa hakeva. Monille sijoittajille asunto on muoto, jossa kertynyttä varallisuutta säilytetään turvallisesti.

Arvonnousun varaan laskeminen voi tuottaa pettymyksiä. Tässä taloussanomien artikkelissa sanotaan, että Helsingin sijoitusyksiö voittaa Oulun vastaavan, koska ”Vuotuinen keskimääräinen arvonnousu on Helsingissä kahdeksan prosenttia ja Oulussa vain 2,6 prosenttia.” Kyseiseen artikkeliin kannattaa kuitenkin suhtautua suurella varauksella, sillä 8% vuotuinen arvonnousu tulevaisuudessa ei ole lainkaan kiveen kirjoitettu tosiasia.

Oma sijoitusstrategiamme perustuu vuokratuottoon, ei asuntojen arvonnousuun. Näemme sen pitkässä juoksussa kannattavammaksi strategiaksi, kun kohteet on valittu huolella. Usein asuntojen hinnat toki nousevat, mutta emme perusta strategiaamme sen varaan.

Laadukkaissa kohteissa sijoitustuotto on pitkässä juoksussa hyvä, ja osittain samasta syystä asunnon arvokin nousee. Myös suurin osa sivuillamme myynnissä olevista sijoitusasunnoista noudattaa samaa linjaa.