Sijoitusasunnot.comin vuosi 2021 – tunnetko kuinka vauhti kiihtyy?

Näin kerran vuodessa on mukava aina pysähtyä hetkeksi ja kurkata peruutuspeiliin, että mitä kaikkea sitä tuli touhuttua vuoden aikana. Kerta toisensa jälkeen on mahtava huomata, että olemme onnistuneet aivan erinomaisesti. Kova kasvu on jatkunut meillä jo vuosia, mutta ei se vain näytä hiipumisen merkkejä. Rimaa saa hilata jatkuvasti yhä korkeammalle ja asettaa entistä kunnianhimoisempia tavoitteita. Kaikki tämä ei ihan itsestään tapahdu. Tässä jutussa nostan esiin useita tärkeitä asioita, joita löytyy onnistumisten taustalta.

Haaste kuin haaste – me ratkaistaan se

Suuri osa yhtiömme menestyksestä pohjautuu sille, että meidän tiimeiltä löytyy tietotaito ja osaaminen ratkaista sellaisia haasteita, joihin muut eivät halua ryhtyä tai pysty niistä suoriutumaan pää pinnalla. Eikä kyvykkäät tiimimme pelkästään suoriudu niistä, vaan suorastaan loistavat niissä. 

Otetaan muutama esimerkki. Pystymme ostamaan puoliksi tyhjän kerrostalon ja antamaan siitä kopin vuokratiimillemme, joka ei voivottele huonoa vuokramarkkinaa, vaan vuokraa poikkeuksetta talon pian täyteen. Pitokohteissamme käyttöaste on käytännössä jatkuvasti 100%.

Voimme ostaa satoja asuntoja ja myyntitiimimme hoitaa ne kaupaksi uusille omistajille. Tehokkaammin kuin voisi edes kuvitella, kun tyypilliset myyntiajat eivät ole päiviä tai kuukausia, vaan minuutteja. Meillä on ollut vasta noin vuoden ensimmäinen täysipäiväisesti myynnistä vastaava henkilö töissä. Ihan hyvin yhtiölle, jonka liikevaihto on kymmenissä miljoonissa.

Tehokkaasti toimivaa myyntiä on tosin pohjustettu jo vuosia erilaisilla asioilla. Voisi luulla, että näkyvyys esim. Kummeli-videoilla (alla yksi videoista) olisi myynnin kannalta avainasemassa, mutta nostaisin luottamuksen vielä vahvemmaksi tekijäksi. Teemme paljon ja vaivattomasti kauppaa, koska meiltä uskaltaa ostaa asuntoja. Meihin luotetaan. Joskus teemme mokia, mutta hoidamme ne kuntoon. Tästä, nyt merkittäväksi kilpailuvaltiksi muodostuneesta asiasta, on tehty jo periaatepäätös kauan sitten, että pyrimme toimimaan aina oikein. Jos joku kasvaa korkoa korolle voimakkaasti, niin tämä ilmiö. 

Eikä tässä vielä läheskään kaikki vahvuutemme. Tienattiin tänä vuonna puoli miljoonaa sillä, että osattiin lukea kuntoraporttia. Oltiin suhteellisen varmoja, että yhden ongelmakohdan pystyi korjaamaan yksinkertaisemmin ja murto-osalla siitä kustannuksesta mitä raportissa oli arvioitu. Ja oltiin oikeassa. Ymmärrämme siis vanhojen kerrostalojen sielunelämää hyvin. Se helpottaa toimintaa kummasti, kun tietää mitä on ostamassa ja mitä omistaa.

Sitten ehkä haastavin palanen bisnestämme eli saneeraustoiminta. Kuvittele mielessäsi 70-luvun niin ruma kerrostalo kuin suinkin osaat. Korjausvelkaa on saman verran kuin Tšernobylin taloissa. Asunnot ovat isoja, tyhjiä ja aivan karmeassa kunnossa. Ei muuten kiinnosta juuri ketään ostajaa. Me voimme kuitenkin ostaa kohteen ja tehdä siitä sen näköisen, ettei sitä helposti erota uudiskohteesta, olit sitten talon sisällä tai ulkopuolella. Ja kaikki tämä vielä taloudellisesti järkevänä yhtälönä, joka ei ihan helppoa aina ole. 

Tilanteiden eläessä tarvitaan joustavuutta

Voimme yhtä hyvin pitää saneerauksesta valmistuneita taloja omassa omistuksessamme, koska ne ovat erinomaisen hyviä sijoituskohteita, tai voimme myydä niitä eteenpäin. Periaate päätöksen suhteen toimii suunnilleen niin, että jos meillä on kassa hyvässä kunnossa, niin mieluummin pidetään kohteita itsellämme ja vastavuoroisesti myydään niitä eteenpäin, jos halutaan lisätä varoja uusia ostoja varten. Se on ensimmäinen osa joustavuudesta yhtiömme sijoitustoiminnassa.

Joustavuus tarkoittaa meillä muutakin. Pystymme lähtemään hyvin erilaisiin hankkeisiin mukaan. Vanhojen kerrostalojen lisäksi ostimme esimerkiksi loppuvuodesta Tampereelta asuntoja, jotka sopivat paremmin omaan asumiseen kuin sijoituskäyttöön. Ostimme myös toimistotalon, joka on tarkoitus konvertoida myöhemmin asunnoiksi. Lisäksi ostimme kasan uudisasuntoja. Laajensimme hieman sijoituskirjoamme, mikä helpottaa kasvun jatkamista, mutta toimimme kuitenkin omalla osaamisalueellamme ja omia vahvuuksiamme hyödyntäen.

Tämä kaiken keskellä muutimme uusiin tiloihin ja remontoimme ne upeiksi, vaihdoimme tilitoimistoa, otimme useampia uusia järjestelmiä käyttöön, päivitimme nettisivut, teimme yritysjärjestelyitä ja toteutimme muita toimenpiteitä, joita kasvava yritys edellyttää toimiakseen paremmin. Ja mikä hienointa, nämä muutokset on viety todella hienosti maaliin ja lähes kitkattomasti. 

Osaamme siis vuokrata, myydä, ostaa, omistaa, hallinnoida, remontoida, tehdä monipuolisesti ja olla joustavia. Kun samaan aikaan kehitytään jatkuvasti näillä ja muilla osa-alueilla entistäkin paremmiksi, niin veneemme ei kovin keiku, vaikka eteen tulisi kovempikin aallokko.

Eikä siinä vielä kaikki. Koska haluamme olla lähes ylivoimaisen hyviä myös jatkossa, jokainen Sijoitusasunnot.comin työntekijä on nyt myös firman osakas. Uskon, että tämän ratkaisun pitkäkantoiset vaikutukset ovat erittäin positiivisia – niin työntekijän kuin työnantajankin kannalta. Jos joku asia on kirkastunut mielessäni niin se, että työntekijöistä kannattaa huolehtia. Suurimmalle osalle työntekijöistä yhtiön omistaminen ja osakkuus ovat ihan jotain uutta. Uskon, että tämä osakkuus tulee olemaan vielä monille taloudellisesti hyvin merkittävä asia, vaikka kaikki eivät sitä vielä ehkä tiedostakaan. Ollaan sen verran hyviä, että rahalle ei kovin helpolla parempia koteja löydy. Minulla on ainakin ollut yhtiössämme aika pitkään kaikki kiinni eikä ole tarvinnut katua. 

Sijoitusasunnot.comin vuoden 2021 suurimmat tapahtumat

Sen verran toimintamme on kasvanut, etten lähde kaikkia tapahtumia erittelemään, mutta tässä joitain merkittäviä nostoja.

Vuosi sitten tammikuussa ostimme Porista 125 asuntoa, joista noin puolet oli tyhjillään. Porin vuokramarkkina on yksi Suomen haastavimpia eikä lähtökohtaisesti myytäviä asuntojakaan käsistä revitä. Me painettiin talo täyteen vuokralaisia ja nyt kaikista asunnoista on myös sovittu kaupat. Projekti ei olisi voinut juuri paremmin mennä enkä usko, että kukaan muu olisi pystynyt suoriutumaan siitä niin hyvin kuin me.

Alkuvuodesta ostimme myös Jyväskylästä kolme eri kohdetta, joissa oli yhteensä reilu 100 asuntoa, jotka myytiin nopeasti eteenpäin.

Lahdesta ostimme keväällä yhdessä Asuntosalkunrakentajan kanssa muutaman kohteen portfolion, josta asunnot myytiin pian eteenpäin.

Kesällä valmistui Mäntsälän keskustan jalostushanke, jonka jätimme omaan taseeseen tuottamaan mukavaa kassavirtaa. Muitakin jalostushankkeita on käynnissä tai käynnistymässä.

Kevään ja kesän aikana myynneistä saaduilla rahoilla teimme toistaiseksi historiamme suurimmat euromääräiset kaupat, kun ostimme Asuntosalkunrakentajan kanssa Tampereelta neljä kerrostaloa. Näiden kanssa kävi vähän hauskasti, kun myimme talot yhdellä kaupalla eteenpäin nopeasti aivan sattumalta.

Kauppojen jälkeen meillä oli kassassa hyvin varoja ja joulukuussa saimmekin Tampereelta hankittua reilu 100 asuntoa. Osa asunnoista tulee myyntiin normaalisti, mutta suuri osa asunnoista sopii paremmin omaan käyttöön kuin sijoitukseen, joten niitä asuntoja myymme niin sanotulla perinteisellä mallilla välittäjän kautta. 

Joulukuussa ostimme myös toimistotalon Jyväskylästä, joka meillä on aikomuksena muuttaa muutaman vuoden päästä asunnoiksi, kun nykyinen vuokrasopimus tiloissa loppuu.

Ostimme myös jonkin verran uudisasuntoja, joista osa on valmiina ja osa vielä rakenteilla.

Suuryritys

Meidät luokitellaan nyt suuryritykseksi (yli 40 miljoonan euron liikevaihto ja yli 20 miljoonan euron taseen loppusumma). Jos sen suhteuttaa siihen, että reilu viisi vuotta sitten palkkasimme ensimmäisen työntekijän, niin onhan tässä välissä jotain tapahtunut. Muistan ensimmäisen rekryn yhteydessä miettineeni, että onko minusta oikeasti kenenkään pomoksi, kun tuntui, että itsensä johtamisessakin on ihan riittävästi haastetta. Mutta ei nyt ilmeisesti ihan täysin olla metsään siinä asiassa menty. Nyt meitä on Sijoitusasunnot.comilla on jo parikymmentä ja päälle vielä konserniin liitetyn rakennusyhtiömme Rajapen työntekijät, joka vielä lähes tuplaa määrän.

Kymppikerhoon

Muutamia vuosia sitten katsoin Keski-Suomen suurimpia yhteisöveron maksajia. Suurimpia tuloksentekijöitä oli silloin mm. Keskimaa, Valtra ja Harvia. Tulokset pyörivät yhtiöillä muistini mukaan jossain 10 miljoonan euron hujakoilla. Mietin silloin, että tuolle tasolle mekin joku päivä vielä päästään. Ja nyt olemme sen tason saavuttaneet. Tänä vuonna paukkuu 10 miljoonan euron tulos ennen veroja kirkkaasti rikki. Kirjanpidollinen ja verotettava tulos jää tuon alle, mutta se ei huomioi kiinteistöalalla aivan kaikkea (mm. omaan taseeseen jäävistä jalostushankkeista ei tuloudu verotettavaa tulosta).

Vuosi 2022 vasta vedetäänkin kovaa. Se tulee olemaan tähän saakka meidän historiamme mielenkiintoisin.

Kiitos, että olet matkassamme mukana.

Mitä mahtavinta uutta vuotta!