Useimmat asuntosijoittajat ryhtyvät näin kevään tullen selvittelemään sijoitusasuntojensa verotusasioita. Päätimme koostaa tähän blogitekstiin perusteellisen verotuspaketin, jotta jokaisen sijoittajan ei tarvitsisi kahlata läpi Verohallinnon uuvuttavaa tiedonpaljoutta. Osa asioista voi olla monille itsestäänselvyyksiä, mutta halusimme tehdä kokonaisuudesta mahdollisimman selkeän ja kattavan. Lisäksi Verohallinnon sivuille on ilmestynyt käteviä generaattoreita, joiden avulla voi selvittää oikean toimintatavan tiettyihin verotustilanteisiin. Laitoimme tämän blogikirjoituksen oheen linkkejä, joista uskomme olevan teille hyötyä, jos haluatte syventyä johonkin aiheeseen tarkemmin.Asuntosijoittamisesta syntyvät vuokratulot ja myytyjen asuntojen luovutusvoitot lasketaan henkilökohtaisessa verotuksessa pääomatuloksi.

Pääomatuloista maksetaan veroa 30% aina 30 000 euroon asti ja sen yli menevistä tuloista 34%. Vuokratuloa ovat vuokran lisäksi myös muut maksut, joita saat vuokralaiselta(esim. vesimaksu tai autopaikan vuokra). Vuokravakuus on vuokralaisen rahaa ja sitä ei ilmoiteta vuokratulona. Jos vuokravakuutta käytetään vuokran maksuun, on se käytetyltä määrältään veronalaista tuloa. Jos vuokralainen on aiheuttanut asunnolle vahinkoa ja vakuutta ei palauteta, vaan se käytetään vahinkojen korjaamiseen, on kyseessä vuokranantajan saama verovapaa vahingonkorvaus. Mikäli vakuus ei kata vahinkoja eikä vuokralaiselta saada perittyä ylittävää osuutta, ovat vakuuden ylittävät remonttikulut vähennyskelpoisia.

Vuokratulot ja niihin kohdistuvat kulut on aina ilmoitettava verotuksessa vaikka tuloista ei kulujen vähentämisen jälkeen jäisi maksettavaa veroa. Ilmoitus tehdään joko OmaVerossa tai paperilomakkeella 7H Vuokratulot – osakehuoneistot tai 7K Vuokratulot – kiinteistöt. Kulut pitää vähentää samana vuonna, jolloin ne on maksettu.

7H Vuokratulot – osakehuoneistot (3011) Asunnon vuokratulojen ilmoittaminen

7K Vuokratulot – kiinteistöt (3012) Kiinteistön vuokratulojen ilmoittaminen

Jos vuokrattavia asuntoja on useita voi koko vuokraustoimintaan kohdistuvan kulun vähentää jakamalla kulun tasan kaikkien vuokraus­kohteiden kesken. Toinen tapa on kohdistaa kulu yhteen asuntoon ja selvittää asia vero­ilmoituksen lisä­tietoja-kohdassa. Huolellinen perustelu auttaa verottajaa näkemään, kuinka kulu on liittynyt vuokraus­toimintaan. Käsittelyä nopeuttaa, kun verottajan ei erikseen tarvitse kysellä selvitystä.

Sijoituslainan korko

Jos olet ottanut lainan sijoitusasunnon hankkimista varten, voit vähentää korot verotuksessa. Kyseessä on silloin tulonhankkimisvelka eli laina, joka kohdistuu veronalaisen tulon hankkimiseen. Mikäli termi on merkitty väärin esitäytettyyn veroilmoitukseen, tulee se korjata oikeaksi ja siirtää korkovähennys oikeaan kohtaan. Korkoja ei merkitä vuokratulo-kohtaan, vaan niille on veroilmoituksessa oma kohtansa. Silloin verottaja vähentää automaattisesti lainan korot vuokratuloista. Samalla kannattaa myös tarkistaa, että lainan suuruus kohdillaan. Velan käyttötarkoituksen oikea kir­jaus on syytä tarkistaa erityisesti myös silloin, jos vanhoja lainoja on yhdistelty.

Jos sijoitusasuntoon otettu laina maksetaan ennenaikaisesti takaisin ja sen tilalle otetaan uusi laina, myös tästä aiheutuvat kulut ovat vähennyskelpoisia. Lisäksi tulonhankkimisvelan korkosuojausmenot ovat vähennyskelpoisia.

Remonttikulut

Asunnon remontointi vuosikorjaus, perusparannus vai molemmat? Vuosikorjauksella tarkoitetaan ylläpitävää korjausta, joka ei nosta asunnon tai kiinteistön tasoa. Vuosikorjauksia ovat esimerkiksi:

• seinien maalaus ja tapetointi
• lieden, jääkaapin, astianpesukoneen tai muun kodinkoneen vaihtaminen
• asunnon varusteiden uusiminen, esimerkiksi keittiön tai kylpyhuoneen kaappien uusiminen

Perusparannusta ovat huoneiston tai rakennuksen laajentaminen, muutostyöt, uudistustyöt ja muut vastaavat toimenpiteet.Perusparannus eroaa vuosikorjauksesta niin, että perusparannuksessa huoneistoa tai rakennusta muutetaan laadukkaammaksi tai laajennetaan. Perusparannuksia ovat esimerkiksi:

• parvekelasien asennus
• muovimaton vaihtaminen parkettiin

Vuosikorjauksen kulut saa vähentää sinä vuonna, jolloin kulut on maksettu. Jotta vuosikorjauksen kulut voidaan vähentää vuokratuloista, asunnon täytyy olla vuokrattuna ennen remonttia. Siihen, kuinka kauan asunnon on täytynyt olla vuokrattuna ennen remonttia, riittää Verohallinnon käsityksen mukaan se, että vuokralainen on muuttanut asuntoon.Jos vuokrauskäytössä ollut asunto otetaan omaan käyttöön, vuosikorjausmenot ovat vähennyskelpoisia vuokratulosta siltä osin kuin korjaukset johtuvat vuokrauksesta. Jos asunto laitetaan vuokrauksen jälkeen myyntiin, remonttikulut ovat vähennyskelpoisia luovutusvoittoa laskettaessa. Omasta remontointityöstä ei voi tehdä vähennyksiä.Perusparannuksen kulut taas voi vähentää tasapoistoina 10 vuoden aikana. Tämä tarkoittaa sitä, että remontin kuluista vähennetään vuosittain verotuksessa 10% seuraavan 10 vuoden aikana.Mikäli asunto ostetaan ja remontoidaan ennen kuin sitä aletaan vuokraamaan, eivät remontista aiheutuneet kulut ole vähennyskelpoisia vaan niiden katsotaan olevan osa asunnon kauppahintaa.

Kalusteiden ja kodinkoneiden hankintakulut

Alle tuhannen euron hankinnat, kuten jääkaappi, voidaan vähentää kerralla vuosituotosta. Kerralla voidaan vähentää myös hankinta, jonka taloudellinen käyttöikä on enintään kolme vuotta. Hankinta, jota ei voida vähentää kerralla, vähennetään 25 prosentin menojäännöspoistona. Esimerkiksi 2 000 euron hankinnasta vähennys on ensimmäisenä vuonna 500 euroa. Seuraavana vuonna se on 25 prosenttia jäljellä olevasta summasta eli 375 euroa. Sama 25 prosentin poisto jäljellä olevasta summasta voidaan tehdä myös seuraavina vuosina.

Matkakulut

Vuokratuloihin kohdistuvat matkat voi vähentää sen kulkuneuvon kulujen mukaan, mitä tosi­asiassa on käyttänyt. Vähennykseen oikeuttavia matkoja ovat esimerkiksi asuntoon liittyvät esittely-, tarkastus- ja huoltokäynnit sekä vuokrasopimukseen liittyvät matkat. Lisäksi vähennyskelpoisia ovat muun muassa vuokraustoimintaan liittyvien tarvikkeiden hankintaan, asunto-osakeyhtiön yhtiökokoukseen ja hallituksen jäsenen asunto-osakeyhtiön hallituksen kokouksiin liittyvät matkat. Mahdollisia selvityspyyntöjä varten on hyvä pitää ajopäiväkirjaa, josta näkyy tehdyt matkat, niiden ajankohdat ja matkojen syyt.

Työhuonevähennys

Jos vuokraustoiminto on vähäistä laajempaa, toiminta voi edellyttää oman työpisteen pitämistä kotona. Silloin vuokranantaja voi vaatia vähennettäväksi työhuonevähennystä.

Vuonna 2019 työhuonevähennykset olivat seuraavanlaiset: 

900 euroa

• Työnantaja ei ole järjestänyt työhuonetta ja käytät työhuonetta pääansiotulosi hankkimiseksi.
• Teet etätyöpäiviä, ja ne ovat yli 50 % kaikista työpäivistä vuodessa.
• Työhuonetta on käytetty eri tulolähteiden tai tulolajien tulon hankintaan (katso esimerkki).

450 euroa

• Käytät työhuonetta osapäiväisesti pääansiotulojen tai pysyväisluontoisten tai huomattavien sivutulojen hankkimiseksi.
• Etätyöpäiviä on enintään 50 % kaikista työpäivistä vuodessa.

225 euroa

• Käytät työhuonetta ja hankit satunnaisia sivutuloja.

Jos molemmat aviopuolisot käyttävät työhuonetta osapäiväisesti pääansiotulojen tai pysyväisluontoisten sivutulojen hankkimiseksi, vähennyksen määrä on puolisoilla yhteensä 675 euroa/vuosi.

Muut pienemmät vähennykset

Mikäli kasvaneista puhelinkuluista haluaa vähennyksen, asia pitää selvittää veroilmoituksessa. Jos käytössä on kiinteähintainen liittymä, eikä vuokraustoiminta lisää puhelinlaskun määrää, vähennettävää ei tule. Jos vuokraustoiminnan johdosta on ottanut kalliimman liittymän, on sen ja halvemman liittymän hintojen erotus vähennyskelpoinen. Mikäli vuokraustoiminta on laajaa, sitä varten saattaa olla käytössä oma puhelinliittymä. Tässä tapauksessa liittymä ja vuokraustoimintaa varten hankittu puhelin ovat vähennyskelpoisia.

Näiden lisäksi vähennyksiin voi laittaa kohtuulliset vuokraukseen liittyvät kulut, kuten vuokralaiselle annettavat joulukonvehdit tai vuokrasopimuksen kunniaksi tarjotut kahvit.

Mahdollisten rahoitusvastikkeiden eli taloyhtiön lainaan kohdistuvien lyhennysosuuksien vähennyskelpoisuus riippuu siitä kuinka taloyhtiö käsittelee lyhennykset kirjanpidossaan. Jos taloyhtiön tilinpäätöksessä rahoitusvastikkeet kirjataan yhtiölle tuloksi eli ”tuloutetaan”, ne voidaan vähentää vuokratuloista kokonaan. Vähennyskelpoisia kuluja ovat siis sekä lyhennysosuus että korot.

Vaihtoehto tuloutukselle on vastikesuoritusten rahastoiminen kirjanpidossa. Tällöin vastiketta ei voi vähentää verotuksessa vuokratuloista. Oman talo­yhtiön menettelytapa on tarvittaessa tarkistettava isännöitsijältä, jolta voi myös pyytää verottajaa varten todistuksen taloyhtiön käytännöstä. Todistukseksi riittää esimerkiksi isännöitsijältä saatu sähköposti. Rahastoidut vastikkeet siirtyvät asunnon hankintamenoon, eli aikanaan myytäessä asuntoa maksetut rahoitusvastikkeet vähennetään myyntivoitosta.

Uudiskohteissa on hyvin yleistä, että jopa 50 – 80% kauppahinnasta on vähennyskelpoista yhtiölainaa. On siis mahdollista ostaa asunto, jossa voit ajan mittaan vähentää 50 – 80% sijoitusasunnon ostohinnasta vuokratuloista. Tavallisessa pankkilainassa vähennettävissä on vain korot, mutta ei lyhennysosaa.

Esimerkki:

Oletetaan, että olet ostanut 150 000 euron hintaisen uudiskohteen, josta yhtiölainaa on 70%. Maksat 45 000 euroa kauppahintana ja loppu 105 000 euroa on yhtiölainaa. Hoitovastikkeen suuruus on esimerkiksi 150 euroa, rahoitusvastikkeen suuruus 530 euroa ja vuokra 750 euroa.

• Kuukaudessa verotettava vuokratulo lasketaan näin: 750 – 150 – 530 = 70 euroa

Maksat 30% pääomatuloveron vain 70 eurosta, kun ilman vähennyskelpoista yhtiölainaa verotettavaa tuloa syntyisi noin 505 euroa.Toisin päin ajateltuna, saat vähentää 105 000 euroa verovähennyksenä. 30-34% pääomatuloverokannalla se tarkoittaa, että verottaja ”maksaa” sijoitusasunnostasi lainan aikana 31 500 – 35 700 euroa.

Tästä edusta pääset nauttimaan täysimääräisesti silloin, kun asunto on lähtökohtaisesti tarkoitus pitää vuokralla ikuisesti. Koska vastikkeet vähennetään vuosittain vuokratuloista, niitä ei enää saa vähentää asuntoa myydessä. Myyntitilanteessa joudutaan maksetaan myyntivoittoveroa.

Jos lainaosuuden maksaa kerralla pois, voi myös koko lainaosuussuorituksen laittaa vähennyksiin siinä tapauksessa, että yhtiö tulouttaa sen. Näin on silloinkin, vaikka summa olisi iso, esimerkiksi useamman kymmenen tuhannen euron suuruinen.

Myyntivoitto voidaan laskea myös vähentämällä luovutushinnasta hankintameno-olettama. Hankintameno-olettama on 40% luovutushinnasta, jos omaisuus on omistettu vähintään 10 vuotta ja 20%, jos omistusaika on alle 10 vuotta. Hankintameno-olettaman lisäksi luovutushinnasta ei saa vähentää mitään muuta. Tuloutetulla yhtiölainalla varustetun kohteen ostajalle on todennäköisesti järkevintä käyttää hankintameno-olettamaa, ainakin jos kohdetta on pidetty yli 10 vuotta ja asuntojen hinnat ovat nousseet.

 

Esimerkki siitä, milloin hankintameno-olettamaa kannattaa käyttää:

Olet ostanut yhtiölainallisen asunnon kauppahinnalla 10 000€ velattoman hinnan ollessa 50 000€. Päätät myydä asunnon kun 12 vuoden maksuajalla oleva yhtiölaina on maksettu. Asunnon hinta on noussut vuosittain 2% ja on nyt 63 412 euroa. Koska olet vähentänyt tuloutetun yhtiölainan lyhennykset vuokratuloista, et voi vähentää niitä asuntoa myydessä. Jos myisit asunnon käyttämättä hankintameno-olettamaa joutuisit maksamaan verot koko myyntivoitosta 53 412€ (63 412€ – 10000€)  eli jos sinulla ei ole muita pääomatuloja tulisi veroja maksettavaksi 16960€.

Hankintameno olettamaa käyttämällä voidaan asunnon hankintamenoksi olettaa 40% sen nykyarvosta eli 25 364€, joten joudut maksamaan veroja vain 38 048 euron myyntivoitosta (63 412 – 25 364). Näin ollen veroja kertyy maksettavaksi vain 11 736 euroa. Hankintameno-olettamaa käyttämällä säästät veroissa siis muhkeat 5 223 euroa!

Huom! Hankintameno-olettamaa hyödyntämällä et voi vähentää muita kuluja kuten esimerkiksi myynnistä aiheutuneita kuluja.Satunnainen vuokraaminen voi vaikuttaa asunnon verovapaaseen myyntiinJos olet asunut omistamassasi asunnossa yhtäjaksoisesti kaksi vuotta, voit myydä sen verovapaasti. Kannattaa muistaa, että koko asunnon vuokralle antaminen, vaikka lyhytaikaisestikin, katkaisee asunnon oman käytön. Tällä voi olla vaikutusta asunnon luovutusvoittoverotukseen.Lue lisää luovutusvoitosta ja -tappiosta: Luovutusvoitto

Huom.! Airbnb vuokratulot voivat aiheuttaa myös arvonlisäverovelvollisuuden.

Kun saat esitäytetyn veroilmoituksesi, toimi seuraavalla tavalla:

• Tarkista tiedot

1. 1. Onko lainan käyttötarkoitus merkitty oikein?
   2. Onko vuokratuotot merkitty oikein?

• Korjaa tiedot

1. 1. Jos veroilmoituksessa on virheitä tai puutteita, ilmoita muuttuneet tiedot joko OmaVerossa tai paperilomakkeella 50B Pääomatulot ja niistä tehtävät vähennykset
   2. Älä vähennä korkoja bruttovuokratulosta vastikkeiden ja muiden kulujen yhteydessä lomakkeella 7H tai 7K.

• Palauta tarvittavat lomakkeet niin ajoissa, että ne ovat perillä Verohallinnossa viimeistään veroilmoituksesi määräpäivänä. Palautusosoite on lomakkeiden etusivulla.
• Säilytä kuitit ja toimita ne Verohallintoon vain, jos niitä erikseen pyydetään. Älä liitä kuitteja lomakkeisiin.

Sinun on pidettävä kirjaa vuokraustoiminnastasi, joihin sisältyvät verotuksessa tarvittavat tiedot ja tositteet. Muistiinpanot on säilytettävä 6 vuotta verovuoden päättymistä seuraavan vuoden alusta.

Veroilmoitus kannattaa täyttää huolellisesti ja mielellään sähköisesti. Sähköinen ilmoittaminen ohjaa veroilmoituksen täyttöä, joten sitä käyttämällä tulee ilmoitettua kaikki asiat mitä pitääkin.

Vuokratulojen ilmoituksen jättöpäivä määräy­tyy vuokranantajan henkilökohtaisen vero­ilmoi­tuksen mukaisesti. Päivämäärä näkyy omasta esitäytetystä veroilmoituksesta. Useimmilla se on toukokuussa, mutta esimerkiksi yksi­tyisillä elinkeinonharjoittajilla jättöpäivä on aikaisempi.

Veroilmoitusta voi täydentää verotuksen valmistumiseen saakka. Jos vähennyksiä on jäänyt ilmoittamatta, verotuksen oikaisua voi pyytää vielä verotuksen valmistumisvuoden jälkeen kolmen vuoden ajan. Kolmen vuoden sääntö pätee verovuodesta 2017 alkaen. Tätä aiempien verovuosien osalta määräaika on viisi vuotta verotuksen valmistumista seuraavan vuoden alusta.

Mikäli veroilmoitus annetaan myöhässä ilman perusteltua syytä, siitä on mahdollista määrätä veronkorotus.

 

Veroprosenttia voit korottaa kahdella tavalla:

• Tilaa uusi verokortti OmaVerossa
  • Voit ilmoittaa suuremman veroprosentin suoraan tulon maksajalle (työnantajalle tai eläkkeenmaksajalle). Et tarvitse uutta verokorttia, kun korotat veroprosenttia.
  • Arvioi veroprosentti laskurilla
• Maksa ennakkoverona
  • Verohallinto laskee sinulle ennakkoveron maksuerät ja saat ennakkoveropäätöksen mukana maksuohjeet. Maksa ennakkovero verovuoden aikana kahdessa tai useammassa erässä saamasi päätöksen mukaisesti.
  • Hae ennakkoveroa OmaVerossa
  • Kyseessä on sama palvelu, jossa voit hakea verokortin myös palkkaa varten. Katso tarvittaessa ohjeet: Näin haet ennakkoveroa.
• Ennakkoveroa voit täydentää myös verovuoden jälkeen hakemalla lisäennakkoa.

Vuokralaisen saamat vuokratulot alivuokralaiselta

Vuokratuloa on myös tulo, jonka vuokralainen saa alivuokrasuhteesta. Alivuokralaisuus syntyy, kun olet itse vuokralainen, luovutat vuokraamasi asunnon toisen käyttöön ja saat häneltä vuokraa tai muuta vastiketta. Alivuokralaisen maksama vuokra on tällöin sinulle eli päävuokralaiselle veronalaista pääomatuloa.Päävuokralaisena saat vähentää vuokratulosta kustannukset, jotka kohdistuvat vuokraamiseen. Sellainen on esimerkiksi se osuus kokonaisvuokrasta, jonka itse maksat päävuokranantajalle ja joka vastaa käytössäsi olevaa asunnon osaa.

Osittain omistettu vuokra-asunto

Mikäli vuokra-asunnon omistaa useampi henkilö, tulot ja vähennykset kohdennetaan omistus­osuuksien mukaan. Mikäli asunnon hallinta­oikeus on muulla kuin omistajalla, asunnon vuokratulot ja vähennykset kuuluvat hallinta­oikeuden haltijalle.

Toimita isännöitsijälle osakeluettelomerkintää varten varainsiirtoveroilmoituksen vastaanottokuittaus, jonka olet saanut kiinteistönvälittäjältä. Isännöitsijälle kannattaa samalla toimittaa kopio kuitti varainsiirtoveron maksusta sekä allekirjoitetusta kauppakirjasta. Useissa tapauksissa välittäjäyritykset hoitavat ilmoitukset isännöitsijälle puolestasi. Täältä voit tarkistaa vielä, kuinka juuri sinun tilanteessa tulee toimia varainsiirtoveron kanssa: Asunnon ostaja – katso ohjeet

Vaikka verotusasiat ovat useimmille kurjaa pakkopullaa, kannattaa siihen käyttää hieman aikaa ja energiaa. Parhaassa tapauksessa vältät aiheeseen perehtymällä epämiellyttävät mätky-yllärit ja saat selvää rahallista hyötyä.

Jos et jaksa sisäistää kaikkea tätä, tarkista ainakin nämä asiat:

1. Sijoitusasuntoa varten nostamasi laina on verotuksessa nimellä “tulonhankintalaina”
2. Onko taloyhtiön yhtiölaina tuloutettu vai rahastoitu?
3. Maksa verot ja tee tarvittavat ilmoitukset ajallaan

Mikäli sinulle jäi tämän eepoksen jälkeen vielä tiedonjanoa, on sinun syytä kääntyä Verohallinnon verkkosivujen puoleen:https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/vuokratulot