Poikkeuksellisia mahdollisuuksia asuntomarkkinassa

Asuntomarkkina tarjoaa tällä hetkellä todella hyviä diilejä, jotka vain paranevat ajan kuluessa. Alla lyhyttä pohdintaa tämän hetkisen markkinan tarjoamista mahdollisuuksista. 

Korot laskussa – kauppamäärät nousussa! 

Suomessa eniten käytetty asuntolainan korko 12 kk Euribor on laskenut syksyä kohden kiihtyvällä tahdilla. Vielä toukokuun alussa 12 kk Euribor oli noin prosenttiyksikön (2.5.2024: 3,728 %) korkeammalla tasolla kun lokakuun alussa (1.10.2024: 2,749 %) ja korkohuipusta (29.9.2023: 4,228) on tultu jo alas lähes 1,5 %.

Korkotason lasku on vaikuttanut positiivisesti sekä sijoittajien kysyntään, että sijoittajien markkinalta saamaan tuottoon. Positiivinen vire näkyy meillä sekä asuntojen varaus- että myyntimäärissä. Saimme nettisivumme kautta huimat 47 % enemmän varauksia juuri päättyneellä Q3:lla verrattuna edelliseen kvartaaliin. Teimmekin syyskuussa vuoden ennätysmyynnin ja myimme kuukaudessa 42 asuntoa! 

Alla kuva tuoreesta Suomen Vuokrantajien, vuokranantajabarometrista 2024. Keskeistä on se, että tällä hetkellä asuntomarkkinassa asuntosijoittajat ovat selvästi kuluttajia enemmän ostolaidalla. Tämänhetkinen markkinatilanne tarjoaakin hyviä diilin paikkoja rohkeasti toimiville sijoittajille. 

Lähde: Suomen Vuokranantat, vuokranantajabarometri 2024
https://vuokranantajat.fi/wp-content/uploads/2024/09/Vuokranantaja-barometri_syksy-2024_julkinen.pdf

Korkojen laskun vaikutus sijoittajan saamaan tuottoon

Vielä vähän aikaa sitten laskimme myytävien kohteidemme oman pääoman tuotot 5 % kokonaiskorolla. Tällä hetkellä relevantimpi kokonaiskorko on 3,75 % (Euribor 12kk 2,75 % + marginaali), joka sekin on aika turvallisesti laskettu, sillä sijoittajat voivat usein päästä alle 1 % marginaaleihin ja korotkin ovat laskemaan päin.

Alla olevassa taulukossa on esitetty sijoittajan saama tuotto esimerkiksi nyt myyntiin tulleesta Porvoon Lohentien kohteestamme neljällä eri kokonaiskorolla laskettuna. Kuten taulukosta huomaa, tunnusluvut ovat parantuneet selvästi korkojen laskiessa, hintojen säilyttyä toistaiseksi kuitenkin ennallaan. 

Tämänhetkisten korkoennusteiden mukaan vuoden päästä voitaisiin olla suunnilleen 3 % kokonaiskoron tasolla, jossa euriborin osuus n. 2 %. Taulukossa on huomioitu vastiketason nousu 2 % sekä vuokrankorotus 3 %. Edullisimpaan 2,5 % kokonaiskorkoon on vielä matkaa ja taulukossa on laskettu olettama sille, että ajan saatossa kohteen vastiketaso nousisi 5 % ja vuokrataso 7,5 %.  

Jo tälläkin hetkellä (2.10.2024) viiden vuoden kiinteää korkoa on tarjolla 2,21% + pankin marginaali. Tällä päästään pankista riippuen n. 3,2-3,3% kokonaiskorkoon pankkien hinnoitellessa marginaalin kiinteissä koroissa hieman kalliimmin. 

Korkotason laskun ja maltillisen vuokratason nousun myötä sijoittajat voivat saada muutamassa vuodessa:

• yli 8 % -yksikköä lisää oman pääoman tuottoa
• yli 100 € lisää kassavirtaa (ennen veroja)
• n. 0,7 %-yksikköä enemmän vuokratuottoa 

Nämä tekijät myös lähes varmasti nostavat asunnot arvoa, joten sijoituksen kokonaistuottoa voi vielä parantaa esim. myymällä asunnon mukavalla voitolla. 

23 000 € omalla pääomalla yli 32 000 € kokonaistuottoon! 

Tänään kärsivällinen sijoittaja, joka sijoittaa n. 23 000 € omarahoitusosuuden tällaiseen nyt 76 900 € velattomalla hinnalla myytävään sijoitusasuntoon, voi saada muutaman vuoden sisällä erinomaisen tuoton sijoittamalleen pääomalle. Vastaavanlaisia kaksioita on myyty naapurustosta synkimmän markkinan ja korkeimman korkotason aikaan (loppuvuodesta 2023 – alkuvuodesta 2024) 100.000 € molemmin puolin. 

Tehdään oletus, että tänään kohteesta asunnon ostava sijoittaja pitää asuntoa kolme vuotta ja myy asunnon sen jälkeen julkisessa markkinassa. Asunto kerryttää vuokratuottoja oheisen kehityskulun mukaan yhteensä n. 19 200 € ennen veroja. Jos kolmen vuoden jälkeen myydessään sijoittaja saa asunnosta tuon loppuvuoden 2023 hintatason mukaisen 100 000€, muodostuu asunnolle 23 100€:n myyntivoitto. Alla yksinkertainen laskelma kokonaistuotolle, jossa huomioitu edellä mainittujen lisäksi korkokulut, varainsiirtovero sekä välittäjänpalkkio: 

Vuokratuotot: + 19 199 €

Myyntivoitto: + 23 100€
Korkokulut: – 4 979€

Varainsiirtovero: -1 153€
Välittäjän palkkio: – 4 000€ 

Kokonaistuotto: 32 167€

Näin 23 000€ sijoitukselle kertyy huima yli 32 000€ kokonaistuotto, tässä tapauksessa vieläpä ilman asunnon remontointia! Laskelma ei huomio veroja ja mahdollista tyhjänä pitoa myynnin yhteydessä. 

Asuntosijoituksia voi parantaa myös aktiivisella tekemisellä passiivisen odottamisen sijaan! 

Ostaessamme Lohentien kohteen asuntojen käyttöaste oli alhainen. Asuntoja oli vuokrattu rajatusti vain opiskelijoille. Lisäksi iso osa asunnoista oli vuokrattu soluasuntoina ja soluissa oli paljon tyhjiä huoneita. Nämä yhdessä heikensivät kohteen vuokrattavuutta merkittävästi. Siirsimme soluasunnoissa asukkaita asunnosta toiseen ja saimme tällä tavoin vähemmän kiinnostavien soluasuntojen määrän minimiin. 

Siistit ja pintaremontoidut asunnot ovat vetäneet vuokramarkkinassa erittäin hyvin ja hyvällä vuokratasolla. Nostimmekin kohteen käyttöasteen hetkessä n. 80 %:sta yli 90 %:n sen ollessa tällä hetkellä n. 95 % ja pian täydet 100 %.

Toimintamme periaatteisiin kuuluu, että teemme asuntosijoittamisen helpoksi asiakkaillemme. Vuokratiimimme aktiivisen toiminnan ansioista pääsemmekin nyt tarjoamaan valmiiksi vuokrattuja sijoitusasuntoja hyvällä tuotolla ja todella positiivisilla näkymillä aktiiviselle asiakaskunnallemme! 

Mikäli asuntosalkussasi olisi juuri tämän tyyppiselle yhtälölle tilaa, alkaa näiden asuntojen myynti verkkosivuillamme pian. Varaa siis omasi tästä!