Pitkäaikainen vuokralainen tuo turvaa epävarmassa vuokramarkkinassa

Pandemian takia opiskelijat eivät ole muuttaneet opiskelupaikkojen perässä yhtä vilkkaasti kuin aiempina vuosina. Lisäksi uudisrakentaminen on ollut runsasta ja suurin osa uudistuotannosta on pieniä, sijoittajille meneviä asuntoja.

Tämä on monessa paikassa johtanut siihen, että vuokra-asuntoja on tarjolla enemmän kuin pitkään aikaan eikä vuokrataso ole noussut samaan tahtiin kuin aiemmin. Toki hyvin markkinoidut, hyvät vuokra-asunnot hyvillä sijainneilla viedään yhä käsistä, ja hyvät asunnot tai hyvillä sijainneilla sijaitsevat oikein hinnoitellut vuokra-asunnot löytävät vuokralaisensa ennemmin tai myöhemmin. Samalla vuokranantajien ja vuokra-asuntojen välinen kilpailu hyvistä vuokralaisista kiristyy. Kun asuntojen tarjonta kasvaa kysyntää enemmän, on hyvillä vuokralaisilla enemmän asuntoja mistä valita.

Tämän johdosta omaa vuokrausstrategiaa oman salkun suhteen kannattaa pohtia myös vuokrasuhteen pitkäikäisyyden näkökulmasta: potentiaalisia vuokralaisia kartoittaessa ota huomioon se, kuka saattaisi asua asunnossa pisimmän aikaa pitäen siitä hyvää huolta. Mitä pidempään vuokralainen asunnossa asuu, sen vähemmän sinne tarvitsee uutta vuokralaista etsiä. Ja etenkin alueilla, missä vuokra-asunnot eivät liiku hirveällä vauhdilla ja potentiaalisia vuokralaiseksi haluavia on vain kourallinen, tyhjien kuukausien riski kasvaa vuokralaisen irtisanoessa.

Hyvien vuokralaisten vähentyessä markkinoilla hyvän vuokralaisen pitäminen omana asiakkaana sellaisen löydyttyä on tärkeä taito.

Kokemustemme mukaan etenkin opiskelijat ja opintonsa päättäneet työuransa alussa olevat henkilöt vaihtavat vuokra-asuntoa matalalla kynnyksellä. Ja ihan ymmärrettävistä syistä: opintojen päättyessä työpaikka voi löytyä toisaalta, matkalla voi löytyä siippa jolloin etsitään yhteinen koti, tai vuokra-asuminen vaihtuu omistusasumiseen. Myös elämäniloiset sinkut ikään katsomatta ovat potentiaalisia pariutujia ja sen myötä yhteenmuuttajia.

Mikä sitten indikoi sitä, että potentiaalinen vuokralainen voisi asua pitkään samassa asunnossa vuokralla? Esimerkiksi jos useampi (kaikkien ei tarvitse osua) seuraavista seikoista täyttyy vuokralaisen kohdalla:

• Vakituinen työ lähellä asuntoa
• Työtehtävä tai työpaikka, jossa voi viihtyä pitkään
• Vuokralaisen tulotaso sopii asunnon vuokratasoon -> liikaa tienaava voi alkaa katsoa omistusasuntoja, liian vähän vuokraan suhteessa tienaava alkaa jossain vaiheessa katsoa edullisempaa asuntoa
• Useampi henkilö muuttaa kerralla: kahden aikuisen ja kahden lapsen perheen muutto on paljon vaivalloisempi kuin esimerkiksi pelkästään kahden aikuisen muodostaman perheen muutto, ja isomman perheen muuttohalukkuus toiseen asuntoon on pienempi jo tästäkin syystä
• Harrastukset tai tärkeät vapaa-ajan viettopaikat lähellä asuntoa
• Perhettä tai sukulaisia asuu lähellä, ja se on yksi syy miksi on asunnostasi kiinnostunut
• Vuokralaisten lapsille löytyy päivähoitopaikka tai koulu läheltä
• Vuokralaisella on elämänhallinta sillä tasolla, että vuokranmaksu onnistuu mutta kyvykkyys tai halukkuus muuttaa toiseen asuntoon on pieni

On tärkeä muistaa, että lain mukaan vuokraustilanteessa vuokranantaja voi potentiaaliselta vuokralaiselta kysyä vain vuokranmaksukykyyn ja asumiseen liittyviä tietoja. Jos asuntosijoittaja kysyy potentiaaliselta vuokralaiselta että ”miksi haluaisit muuttaa tähän asuntoon?” ja hän kertoo, että sukulaisia asuu naapuritalossa ja se on tärkeää hänelle, ei ole mitään ongelmaa. Sen sijaan jos asuntosijoittaja alkaa kysyä esimerkiksi että ”asuuko sinulla sukulaisia lähellä?” niin se ei ole enää niinkään vuokranmaksukykyyn tai asumiseen liittyvä kysymys.

Muistakaa tämä.

Eteen voi hyvinkin tulla tilanne jossa asuntosijoittajalla on sijoitusasuntoonsa tarjolla muutama hyvältä vaikuttava hakija, joista yksi vaikuttaa muita enemmän useamman vuoden asunnossa viihtyvältä vuokralaiselta, mutta tämä ei innostu esimerkiksi kahden kuukauden vuokraa vastaavan summan maksamisesta vakuudeksi. Jos kaikki muuten näyttää hyvältä ja potentiaalinen vuokralainen on esimerkiksi asunut kyseisellä makroalueella useita vuosia, kannattaa pohtia erilaista vakuutta. Vuokrasopimuksen tekeminen on monesti kahden osapuolen neuvottelua, jossa etsitään molempia tyydyttävää ratkaisua. Vakuuden koolla ei ole juurikaan merkitystä vuokralaisen tuhotessa asunnon, kuten olemme yhdessä vakuutta käsittelevässä blogikirjoituksessamme kirjoittaneet. Muitakin vastaavia tilanteita voi tulla vuokranantajalle eteen: pitkäikäiseltä vaikuttava vuokralainen voisi ottaa asunnon, jos sinne hankittaisi astianpesukone tai jos olohuoneen seinien värin saisi itse valita. Ole avoin, kuuntele ja neuvottele.

Kun etsit uutta vuokralaista asuntoosi, pyri vastaamaan potentiaalisten vuokralaisten viesteihin nopeasti. Muuten joku sinua nopeampi sijoittaja nappaa hyvät vuokralaiset omaan asuntoonsa. (Huomaatko, nopeat ja ammattitaitoiset sijoittajat vievät sekä parhaat asunnot että vuokralaiset muiden nenän edestä?)

Helpottaa myös kummasti vuokralaisten pysyvyyttä, kun itse vuokra-asunto on viihtyisä ja sen kunnosta pidetään huolta.

Pitkäaikaisen vuokralaisen löytäminen vuokrakandidaattien joukosta ei kuitenkaan ole helppoa: vuokralla asuminen on monesti tilapäinen vaihe elämässä matkalla kohti omistusasuntoa. Etenkin pienemmissä asunnoissa opiskelijoille vuokrattaessa vuokralaisen vaihtuminen kerran vuodessa on normaali asia.