Nippuostamisen ilot ja surut – isompi satsi sijoitusasuntoja kerralla salkkuun?

Asuntosijoittajia on erilaisia ja mikäli haluaa kasvattaa omaa asunto-salkkuaan niin saattaa termi nippuostaminen tulla ennemmin tai myöhemmin vastaan. Nippuostamisella tarkoitetaan lyhykäisyydessään useamman asunnon ostamista kerralla, joko samasta yhtiöstä tai sitten muutamasta eri yhtiöstä. Myyjänä tässä tapauksessa on yksi henkilö tai yritys ja asuntojen määrässä vain taivas ja myyjän tase on rajana.

Tässä tekstissä on tarkoitus käydä läpi asuntojen nippuostamista käytännössä, sekä nippuostamisenhyötyjä ja haasteita.

Nyrkkisääntönä pidän sitä, että kun eteen tulee mahdollisuus ostaa useampi asunto kerralla niin se pitää nähdä mahdollisuutena. Nippuostamisessa nimittäin on useita hyötyjä, jotka monesti peittoavat selkeästi mukana tulevat haitat.

Tämän kirjoituksen kannalta käytämme esimerkkiä että kaikki asunnot tulevat samasta yhtiöstä. Sijoittaja neuvottelee kymmenen sijoitusasunnon nipusta, jonka markkinahintainen arvo on noin 700 000€.

Ensimmäinen plussa nippuostamisessa on se, että sen sijaan että sijoittaja perehtyisi kymmeneen eri asunto-osakeyhtiöön hänen tarvitsee perehtyä vain yhteen yhtiöön, yhteen paikkakuntaan ja yhteen mikrosijaintiin. Sen lisäksi että tämä säästää asuntosijoittajan aikaa ostovaiheessa, tällä saadaan myös muita hyötyjä joihin palaan myöhemmin tässä kirjoituksessa.

Toinen plussa on selkeä: hintaetu. Isompaa kokonaisuutta ostettaessa useimmiten eri toimijoiden kanssa on mahdollisuus neuvotella hinnasta paremmin verrattuna tilanteeseen jossa neuvottelun kohteena olisi yksittäinen asunto. Mikäli sijoittaja on päättänyt kasvattaa salkkuaan kymmenellä sijoitusasunnolla, mutta kaikki olisivat eri yhtiöistä, ei skaalaetua pääse hyödyntämään hintaneuvotteluissa samalla tavalla verrattuna että ostaisi kaikki kohteet samalta myyjältä ja samasta yhtiöstä.

Hinnan alennuksen rooli on euroissa merkittävä, koska jos kohde on sellainen että sitä myydään alle markkinahinnan ja listahinta asunnolle olisi 70 000 euroa per asunto ja neuvotteluissa oltaisiin päästy 10% hinnan alennukseen per yksikkö, mikäli ostaja ostaa kymmenen asuntoa. Tällöin alkuperäisen 700 000€ investoinnin sijasta nippukaupan hinnaksi tulisi lopulta 630 000€. Skaalaetu ja kustannussäästö on siis huomattava 70 000 euroa eli yhden asunnon verran! Huomaathan, että aina ei voi olettaa alennusprosentin olevan 10%, mutta vaikka alennus olisi vain 5% kustannussäätöjä tulisi silti 35 000 euroa! Nämä säästetyt rahat voi käyttää sitten esimerkiksi asuntojen remontointiin.

Kolmanneksi plussaksi nostan remonttisynergiat.

Mikäli nipussa olevat asunnot kaipaavat remonttia, on remonttiurakoitsijan kanssa helpompi neuvotella asuntojen remonttien hinnoista, jos kohteella tehdään yhden asunnon pintaremontin sijasta vaikka viisi pintaremonttia yhteen putkeen. Tässä tapauksessa on hyvin todennäköistä että asunnon pintaremontin yksikköhinta tippuu, kun urakoitsija pystyy skaalaamaan koko operaation yhteen paikkaan ja esimerkiksi tilaamaan kerralla enemmän materiaaleja sekä säästämään polttoainakuluissa. Mahdollisesti myös työnjälki pysyy tasalaatuisempana, kun urakoitsijoiden ei tarvitse ajaa kohteelta toiselle.

Jos peilaamme siihen että hankimme viisi sijoitusasuntoa eri taloyhtiöistä ja toteutamme kaikissa näissä pintaremontit mahdollisesti eri toimijoiden kanssa, kustannustehokkuus ei ole lähellekään sitä mitä se olisi jos nämä sijoitusasunnot olisivat samasta kohteesta. Aika, kommunikaatiohukka sekä korkeammat  kustannukset tekevät tästä yhtälöstä nippuostajalle huomattavasti edullisemman sekä kustannus- ja aikatehokkaamman lopputuloksen.

Synergiaetuja tulee myös asuntojen vuokraukseen. Usein ostettavassa asuntonipussa on sekä valmiiksi vuokrattuja että tyhjillään olevia asuntoja. Moni voisi kuvitella että samasta kohteesta useamman asunnon vuokraaminen olisi riski ja pikemminkin uhka kuin mahdollisuus, mutta mielestäni asiassa on selvästi enemmän hyviä kuin huonoja puolia. Tämän takia vuokrausprosessiin saadaan samanlaisia etuja kuin remonteissakin:

• valokuvaaja pystyy yhdellä reissulla kuvaamaan useamman asunnon todennäköisesti edullisesti
• jos ja kun ostetussa nipussa on eri kokoluokan asuntoja, on sinulla vuokrattavaa monille erilaisilla vuokralaiskandidaateille
• asuntonäyttöjä on helpompi sopia useita samalle päivälle, kun kaikki asunnot sijaitsevat samassa kohteessa
• jos potentiaalinen vuokralainen sanoo näytöllä että ”paikka on kiva, asunto vähän liian X” niin sinulla voi olla ehdottaa hänelle sopivampaa ratkaisua samasta kohteesta, ja molemmat voittavat

Paljon hyviä puolia siis!

Kaikessa sijoittamisessa yksi tärkeä lainalaisuus on sijoitusten hajauttaminen. Asuntojen nippuostaminen ei juurikaan hajauta, vaan pikemminkin keskittää asuntosijoituksiasi. Välttämättä ei kaikkia kanoja kannata samalle orrelle laittaa, vaan pidä huoli siitä että salkussasi on sopiva hajautus kun lähdet nippukaupoille.

Sijoittajan tulee huomioida omat taloudelliset puskurit ja toimintakyky siltä kannalta, mikäli asiat eivät ostettavasta yhtiössä ja sen paikkakunnalla toimikaan siten miten on suunniteltu. Nippua ostettaessa taloyhtiön syynäys on tehtävä huolellisesti ja paikkakunnan tulevaisuuden näkymät tutkittava kunnolla: asuntonippuun sijoittamasi pääoma on yhden yhtiön ja paikkakunnan kehityksen ja maineen varassa. Tästä syystä on hyvä perehtyä alueeseen ja ostettavaan kohteeseen huolella, jotta tunnistat ja ymmärrät kohteen mahdollisuudet ja riskit.

Mikäli kohde ei ole uudiskohde, kaikki asunnot eivät ole valmiiksi vuokrattuja tai asunnot vaativat remontteja, tulee sijoittajan käyttää aikaa, vaivaa ja hikeä kohteen eteen. Etenkin kun sijoittaja on ostamassa asuntonippua ensimmäistä kertaa niin työn määrää ei kannata aliarvioida. Tyhjiin kuukausiin on hyvä varautua, mutta mikäli suunnitelma on toimiva ja prosessi on kunnossa niin syytä hätään ei ole.

Nippuostamisen haittojen taklaukseen hyvä taktiikka on sijoittaa yhdessä yhden tai useamman asuntosijoittajan kanssa. Etenkin jos kohde vaatii paljon jalostusta tai työtä, ei yksittäiselle sijoittajalle napsahda liian suurta työtaakkaa, mutta tuotot ovat silti käytännössä joka kerta erinomaiset.

Hyviä asuntonippuja on markkinoilla vähemmän kuin hyviä yksittäisiä sijoitusasuntoja, mutta kyllä niitä tasaisin väliajoin tulee vastaan.

Asuntonippuja etsittäessä salkun jatkeeksi sijoittajan omat verkostot korostuvat. Esimerkiksi hyvät yhteydet rakennusliikkeisiin saattavat avata ovet hyviin uudiskohdenippuihin. Lisäksi aina välillä näkee esimerkiksi Facebookin asuntosijoittamiseen keskittyvissä ryhmissä myytäviä nippuja.

Myös Sijoitusasunnot.comilla tulee aina välillä nippuina myytäviä kohteita myyntiin. Mikäli sinulla on kiinnostusta isompiin asuntonippuihin, sovi kanssani etäpalaveri tai laita sähköpostia/pirauta puhelmitse, niin käydään tilanteesi/strategiasi yhdessä läpi ja minä olen yhteydessä, mikäli strategiaasi sopiva nippukohde tulee myyntiin.