Muutama sananen vuokrankorotuksista

Asuntosijoittajan on tärkeä pitää puskuria, ja puskuria voi rakentaa parantamalla asunnon kassavirtaa esimerkiksi pyytämällä asunnosta korkeampaa vuokraa. Kun sijoittajalle kertyy asuntoon kohdistuvaa puskuria, on asunnosta (ja vuokralaisesta) helppo huolehtia. Rikkoutuvan jääkaapin tilalle on helppo hankkia uusi, ja asunnon sekä taloyhtiön remontteihin on olemassa valmiina rahaa.

Alueen vuokrataso ei nouse, jos vuokria ei koroteta tai alueelle ei rakenneta uusia asuntoja, joiden vuokra olisi vanhoja asuntoja korkeampi. Kun alueen vuokrataso kasvaa, alueen arvostus kasvaa ja samalla monesti myös esimerkiksi sen siisteys.

Ja kun sijoitusasunnosta saatava vuokra kasvaa, on se muille sijoittajille kiinnostavampi kohde, mikäli asunnon päättää myydä vuokralaisineen. Kun alueen arvostus nousee, niin asunnonkin arvon nousulle on paremmat edellytykset.

Aina kun vuokraa lähdetään tarkastamaan ylöspäin, sisältyy siihen lähes aina riski vuokralaisen lähtemisestä. Vuokrankorotukset täytyy aina katsoa kulloisenkin tilanteen mukaan: esimerkiksi aiheuttaako korotettu vuokra vuokralaisen lähdön asunnosta, riittääkö vuokralaisen maksukyky korotettuun vuokraan, kuinka iso riski vuokralaisen lähtö on omalle vuokraustoiminnalle, löydänkö vuokralaisen lähtiessä helposti uuden vuokralaisen vai uhkaako tyhjä kuukausi, jos vuokralainen lähtee niin löydänkö silti korotetulla vuokralla uuden vuokralaisen?

Toisinaan vuokran korottaminen on helpohko tapa päästä vuokralaisesta tarvittaessa eroon, mikäli se on vuokranantajan toiveissa. Näitä tilanteita tulee todella harvoin vastaan, joko vuokralaisvalinta on epäonnistunut täysin ja vuokrankorotuksen sijaan asuntosijoittaja tekee käräjäoikeuden kanssa häätötoimenpiteitä, tai sitten se todennäköisempi eli vuokralaisvalinta on mennyt täysin nappiin ja vuokralaisesta halutaan pitää kiinni kynsin ja hampain. Mutta esimerkiksi tilanteessa, jossa vuokranantaja asuu samassa taloyhtiössä ja vuokralainen esimerkiksi sotkee taloyhtiön rappuja tai ei välitä taloyhtiön järjestyssäännöissä määritetystä kello 22-07 hiljaisuudesta, voi vuokrasopimuksen mukaisella, korkealla vuokrankorotuksella antaa vähintäänkin sopivan signaalin vuokralaiselle.

Mutta jotta tämä olisi mahdollista, kannattaa vuokrasopimukseen merkata kirjallisesti vuokrankorotusehto. Sijoitusasunnot.comin ilmaisessa vuokrasopimuspohjassa kohta numero kahdeksan on omistettu täysin vuokran korottamiselle. Vuokran korottamisesta lukee sopimuspohjassamme näin:

Vuokranantaja voi tarkistaa asunnon vuokran elinkustannusindeksin mukaan TAI vaihtoehtoisesti korottaa vuokraa vuosittain enintään 4 prosenttia. Tarkistusajankohta on vuosittain tammikuun 1. päivä. Tarkistettua vuokraa maksetaan tammikuun 1. päivästä lukien.

Jos vuokrantarkistus tehdään elinkustannusindeksin mukaan (perusajankohta on 1951:10=100), korotetaan vuokraa samassa suhteessa kuin pisteluku on muuttunut. Vertailukohtina käytetään vuokrasopimuksen allekirjoitushetkellä olemassa ollutta viimeksi julkaistua pistelukua, sekä vuokrantarkastushetkellä viimeksi julkaistua pistelukua. Mikäli indeksin pisteluku on alempi, ei vuokraa kuitenkaan alenneta.

Tuossa vuokrasopimuspohjassamme on paljon hyviä asioita vuokrankorotuksesta sopimiseen. Käydään niitä seuraavaksi läpi sekä muutamia ajatuksia, kuinka sopia asiasta vielä paremmin.

Kun vuokrankorotusehdosta on sovittu kirjallisesti, on pelisäännöt selkeät sopimuksen molemmille osapuolille. Ja mikäli erimielisyyksiä syntyy vuokrankorotuksesta puhuttaessa, voidaan aina tarkastaa vuokrasopimuksesta, mitä on sovittu. Jos vuokrankorottamisesta ei ole sovittu vuokrasopimuksessa, ei vuokranantaja voi vain yksipuoleisesti ilmoittaa vuokralaiselle vuokrankorotuksesta, vaan tällöin siitä on yhdessä neuvoteltava. Jo tämänkin johdosta vuokrankorottamisesta kannattaa sopia vuokrasopimuksessa, näin langat pysyvät asuntosijoittajan käsissä.

Ja vaikka vuokrankorotusehdosta olisikin kirjallisesti sovittu, ei se suinkaan tarkoita sitä että vuokraa olisi pakko nostaa. Mutta kirjallisesti sovittu ehto antaa siihen hyvät mahdollisuudet, ja näin asuntosijoittajalla on työkalupakissa enemmän mistä valita ja mukautua tilanteen ja markkinan mukaan. Elinkustannusindeksi on hyvä ja suosittu vuokrankorotuksen mittari, mutta suosittelemme laittamaan sopimukseen lisäyksen TAI vaihtoehtoisesti korottaa vuokraa vuosittain enintään X prosenttia. Tämä sen takia, että esimerkiksi vastikekulut voivat nousta reilustikin elinkustannusindeksiä vauhdikkaammin. Tämän lausekkeen johdosta voit nostaa vuokraa tarvittaessa enemmänkin kuin mitä indeksi on noussut.

Vuokrasopimuksessa on hyvä myös mainita, että vaikka indeksi laskisi, ei vuokra laske.

Jos vuokraa ei nosta, kannattaa siitäkin ilmoittaa vuokralaiselle. Läpinäkyvä viestintä tilanteessa on molempien etu: vuokralaisen ei tarvitse jännittää että nouseeko se vuokra vai ei, ja vuokranantaja näyttää itse esimerkkiä siitä, että asioista voi hänen kanssaan keskustella. Kun keskusteluyhteyttä pitää itse proaktiivisesti auki tarvittavilta määrin, on vuokralaisen kanssa helpompi järjestellä asioita esimerkiksi poismuuton yhteydessä tai mikäli asunnossa sattuisi jotain.

Vuokrankorotusta ei ole pakko tehdä vuodenvaihteessa. Meillä on monia asiakkaita, jotka laittavat vuokrasopimuksiinsa että vuokratason tarkastukset tehdään alkavaksi joka vuoden elokuusta ja että vuokrankorotuksesta ollaan yhteydessä heinäkuun aikana. Tässä on kyse samasta ilmiöstä kuin silloin, kun tehdään vuoden määräaikaisia sopimuksia päättymään kesäisin. Kysyntää vuokra-asuntoihin on paljon, ja kun kysyntä on kohdallaan, saadaan asunnoista todennäköisemmin enemmän vuokraa ja samalla vältytään tyhjiltä kuukausilta.

Vuokrantarkastusajankohta voi toki olla mikä tahansa, mutta olemme todenneet että omien asuntojen korotukset on hyvä keskittää yhteen-kahteen ajankohtaan. Se helpottaa oman sijoitussalkun hallinnointia ja vuokrankorotukset on helpompi muistaa tehdä tarvittaessa kaikkiin omiin sijoitusasuntoihin.