Muutama sananen vuokrankorotuksista
Vuokranantaja eli asuntosijoittaja hakee sijoitukselleen tuottoa, ja se tarkoittaa aina määräajoin sitä, että asunnon vuokraa tulee nostaa.
Vuokran korottaminen on monelle sijoittajalle vähintäänkin jännä, paikoin jopa epämiellyttävä paikka: nostat vuokraa sopivasti, vuokralainen jatkaa asumista ja maksaa korkeampaa hintaa asunnostasi, tai nostat vuokraa liikaa, ja saatat joutua ottamaan vastaan tyhjän kuukauden.
Vuokralaisen potentiaalinen lähteminen on varmasti isoin syistä, miksi sijoittaja ei tarkasta vuokraa ylöspäin. Pitkässä juoksussa useamman vuoden kestävä vuokrien korottamattomuus saattaa kuitenkin kolahtaa sekä omaan, että muiden sijoittajien nilkkaan.
Miksi? Käydäänpä läpi.
Sijoittajan kulut kasvavat, mutta ostovoima heikkenee
Vaikka nyt kirjoitushetkellä lyhyet korot ovatkin yhä matalalla, ei se suinkaan sitä tarkoita, etteivätkö korot voisi nousta lähivuosina. Korkojen noustessa lainarahan hinta nousee ja rahoituslaitos ottaa sijoittajan lompakosta itselleen isomman siivun. Jos inflaatio kasvaa samalla, niin asuntosijoittajan käteen jäävän rahatukun ostovoima heikkenee. Nämä voivat johtaa ongelmiin etenkin jos kassavirta painuu rankasti negatiiviseksi. Vuokrankorotuksia voi hyvin perustella vuokralaiselle näillä syillä.
Korkojen lisäksi sijoitusasunnon taloyhtiön tai kiinteistön ylläpidon kustannukset tuppaavat kasvamaan. Tilastokeskuksen tilastoima kiinteistön ylläpidon kustannusindeksistä pystyy tarkastelemaan rakennustyypeittäin myös asuinkerrostalojen ylläpitokustannusten hintojen kehitystä. Ylläpitokustannusten ja/tai korkojen noustessa sijoittajan on joko nostettava vuokraansa jotta hänen tuottonsa ei laskisi, tai sitten joustettava tuottovaatimuksestaan.
Puskuri mahdollistaa asunnosta huolehtimisen
Asuntosijoittajan on tärkeä pitää puskuria, ja puskuria voi rakentaa parantamalla asunnon kassavirtaa esimerkiksi pyytämällä asunnosta korkeampaa vuokraa. Kun sijoittajalle kertyy asuntoon kohdistuvaa puskuria, on asunnosta (ja vuokralaisesta) helppo huolehtia. Rikkoutuvan jääkaapin tilalle on helppo hankkia uusi, ja asunnon sekä taloyhtiön remontteihin on olemassa valmiina rahaa.
Vuokratason kasvu alueella
Alueen vuokrataso ei nouse, jos vuokria ei koroteta tai alueelle ei rakenneta uusia asuntoja, joiden vuokra olisi vanhoja asuntoja korkeampi. Kun alueen vuokrataso kasvaa, alueen arvostus kasvaa ja samalla monesti myös esimerkiksi sen siisteys.
Ja kun sijoitusasunnosta saatava vuokra kasvaa, on se muille sijoittajille kiinnostavampi kohde, mikäli asunnon päättää myydä vuokralaisineen. Kun alueen arvostus nousee, niin asunnonkin arvon nousulle on paremmat edellytykset.
Vuokran korottaminen on nuoralla tasapainoilua
Aina kun vuokraa lähdetään tarkastamaan ylöspäin, sisältyy siihen lähes aina riski vuokralaisen lähtemisestä. Vuokrankorotukset täytyy aina katsoa kulloisenkin tilanteen mukaan: esimerkiksi aiheuttaako korotettu vuokra vuokralaisen lähdön asunnosta, riittääkö vuokralaisen maksukyky korotettuun vuokraan, kuinka iso riski vuokralaisen lähtö on omalle vuokraustoiminnalle, löydänkö vuokralaisen lähtiessä helposti uuden vuokralaisen vai uhkaako tyhjä kuukausi, jos vuokralainen lähtee niin löydänkö silti korotetulla vuokralla uuden vuokralaisen?
Toisinaan vuokran korottaminen on helpohko tapa päästä vuokralaisesta tarvittaessa eroon, mikäli se on vuokranantajan toiveissa. Näitä tilanteita tulee todella harvoin vastaan, joko vuokralaisvalinta on epäonnistunut täysin ja vuokrankorotuksen sijaan asuntosijoittaja tekee käräjäoikeuden kanssa häätötoimenpiteitä, tai sitten se todennäköisempi eli vuokralaisvalinta on mennyt täysin nappiin ja vuokralaisesta halutaan pitää kiinni kynsin ja hampain. Mutta esimerkiksi tilanteessa, jossa vuokranantaja asuu samassa taloyhtiössä ja vuokralainen esimerkiksi sotkee taloyhtiön rappuja tai ei välitä taloyhtiön järjestyssäännöissä määritetystä kello 22-07 hiljaisuudesta, voi vuokrasopimuksen mukaisella, korkealla vuokrankorotuksella antaa vähintäänkin sopivan signaalin vuokralaiselle.
Mutta jotta tämä olisi mahdollista, kannattaa vuokrasopimukseen merkata kirjallisesti vuokrankorotusehto. Sijoitusasunnot.comin ilmaisessa vuokrasopimuspohjassa kohta numero kahdeksan on omistettu täysin vuokran korottamiselle. Vuokran korottamisesta lukee sopimuspohjassamme näin:
Vuokranantaja voi tarkistaa asunnon vuokran elinkustannusindeksin mukaan TAI vaihtoehtoisesti korottaa vuokraa vuosittain enintään 4 prosenttia. Tarkistusajankohta on vuosittain tammikuun 1. päivä. Tarkistettua vuokraa maksetaan tammikuun 1. päivästä lukien.
Jos vuokrantarkistus tehdään elinkustannusindeksin mukaan (perusajankohta on 1951:10=100), korotetaan vuokraa samassa suhteessa kuin pisteluku on muuttunut. Vertailukohtina käytetään vuokrasopimuksen allekirjoitushetkellä olemassa ollutta viimeksi julkaistua pistelukua, sekä vuokrantarkastushetkellä viimeksi julkaistua pistelukua. Mikäli indeksin pisteluku on alempi, ei vuokraa kuitenkaan alenneta.
Tuossa vuokrasopimuspohjassamme on paljon hyviä asioita vuokrankorotuksesta sopimiseen. Käydään niitä seuraavaksi läpi sekä muutamia ajatuksia, kuinka sopia asiasta vielä paremmin.
Käytännön vinkkejä vuokran tarkastamiseen
Kun vuokrankorotusehdosta on sovittu kirjallisesti, on pelisäännöt selkeät sopimuksen molemmille osapuolille. Ja mikäli erimielisyyksiä syntyy vuokrankorotuksesta puhuttaessa, voidaan aina tarkastaa vuokrasopimuksesta, mitä on sovittu. Jos vuokrankorottamisesta ei ole sovittu vuokrasopimuksessa, ei vuokranantaja voi vain yksipuoleisesti ilmoittaa vuokralaiselle vuokrankorotuksesta, vaan tällöin siitä on yhdessä neuvoteltava. Jo tämänkin johdosta vuokrankorottamisesta kannattaa sopia vuokrasopimuksessa, näin langat pysyvät asuntosijoittajan käsissä.
Ja vaikka vuokrankorotusehdosta olisikin kirjallisesti sovittu, ei se suinkaan tarkoita sitä että vuokraa olisi pakko nostaa. Mutta kirjallisesti sovittu ehto antaa siihen hyvät mahdollisuudet, ja näin asuntosijoittajalla on työkalupakissa enemmän mistä valita ja mukautua tilanteen ja markkinan mukaan. Elinkustannusindeksi on hyvä ja suosittu vuokrankorotuksen mittari, mutta suosittelemme laittamaan sopimukseen lisäyksen TAI vaihtoehtoisesti korottaa vuokraa vuosittain enintään X prosenttia. Tämä sen takia, että esimerkiksi vastikekulut voivat nousta reilustikin elinkustannusindeksiä vauhdikkaammin. Tämän lausekkeen johdosta voit nostaa vuokraa tarvittaessa enemmänkin kuin mitä indeksi on noussut.
Vuokrasopimuksessa on hyvä myös mainita, että vaikka indeksi laskisi, ei vuokra laske.
Jos vuokraa ei nosta, kannattaa siitäkin ilmoittaa vuokralaiselle. Läpinäkyvä viestintä tilanteessa on molempien etu: vuokralaisen ei tarvitse jännittää että nouseeko se vuokra vai ei, ja vuokranantaja näyttää itse esimerkkiä siitä, että asioista voi hänen kanssaan keskustella. Kun keskusteluyhteyttä pitää itse proaktiivisesti auki tarvittavilta määrin, on vuokralaisen kanssa helpompi järjestellä asioita esimerkiksi poismuuton yhteydessä tai mikäli asunnossa sattuisi jotain.
Vuokrankorotusta ei ole pakko tehdä vuodenvaihteessa. Meillä on monia asiakkaita, jotka laittavat vuokrasopimuksiinsa että vuokratason tarkastukset tehdään alkavaksi joka vuoden elokuusta ja että vuokrankorotuksesta ollaan yhteydessä heinäkuun aikana. Tässä on kyse samasta ilmiöstä kuin silloin, kun tehdään vuoden määräaikaisia sopimuksia päättymään kesäisin. Kysyntää vuokra-asuntoihin on paljon, ja kun kysyntä on kohdallaan, saadaan asunnoista todennäköisemmin enemmän vuokraa ja samalla vältytään tyhjiltä kuukausilta.
Vuokrantarkastusajankohta voi toki olla mikä tahansa, mutta olemme todenneet että omien asuntojen korotukset on hyvä keskittää yhteen-kahteen ajankohtaan. Se helpottaa oman sijoitussalkun hallinnointia ja vuokrankorotukset on helpompi muistaa tehdä tarvittaessa kaikkiin omiin sijoitusasuntoihin.
Neuvottele ja perustele kantasi avoimesti
Ymmärrettävästi vuokralaiset helpostikin kavahtavat vuokrankorotuksia, jotkut jopa vuokrankorotusehdon kirjaamista vuokrasopimukseen. Ja ymmärtäähän sen: tietyltä kannalta on heidän etujensa mukaista, että he saavat asua asunnossa mahdollisimman edullisesti. Harva vuokralainen kuitenkaan ajattelee asiaa asuntosijoittajan kannalta eikä heidän mieleensä juolahda esimerkiksi se, että vuokranantajan on maksettava hoitovastiketta asunnosta ja mahdollisesti muitakin kuluja, saati sitä, että kun asunto tuottaa sijoittajan tuottovaatimuksen mukaisesti, pystyy vuokranantaja nopeammin reagoimaan esimerkiksi hajoavaan jääkaappiin ja muutenkin huolehtimaan asunnon kunnosta.
Näitä asioita kannattaa itse aktiivisesti kertoa vuokralaiselle.
Kuvitellaan tilanne, että sijoitusasuntosi vuokra on ollut 545 euroa kuukaudessa. Vuokralainen on maksanut tätä vuokraa kaksi vuotta, ja nyt vuokraa olisi korotettava hieman alle 4%, euroissa 20 euroa kuukaudessa. Kummalla tavalla ilmoitettuna vuokralainen ymmärtää tilanteen paremmin ja myöntyväisempi vuokrankorotukseen, mikäli se ei hänen talouttaan kaada?
”Hei, vuokranantajasi tässä. Ensi tammikuusta alkaen vuokra asunnosta on 565 euroa kuukaudessa, korotus on vuokrasopimuksemme mukainen korotusehtoineen ja -ajankohtineen.”
vai
”Hei, vuokranantajasi tässä. Ensi tammikuusta alkaen vuokra asunnosta on 565 euroa kuukaudessa, korotus on vuokrasopimuksemme mukainen korotusehtoineen ja -ajankohtineen. Taloyhtiön käyttämä huoltopalvelu nostaa hintojaan, mikä vaikuttaa minun kuluihin asunnon omistajana, ja kuukausittaisessa hoitovastikkeessa on muutenkin korotuspainetta. Vuokran on tärkeä olla myös minun kannalta sopivalla tasolla, jotta tarvittaessa voin kunnostaa asuntoa ja muutenkin pitää siitä huolta (esim. rikkoutuva uuni tai jääkaappi).”
Etenkin jos vuokralainen viihtyy asunnossa ja sinä vuokranantajana indikoit, että hän on sinulle tärkeä ja että asunnon kunto on myös sinulle tärkeää, on vaikea nähdä vuokralaisen tuon takia lähtevän asunnosta, jos vain hänen talous sen kestää. Meitä vuokranantajiakin on nimittäin moneen junaan, ja aina vuokralaisen vaihtaessa asuntoa ottaa hänkin riskin uuden vuokranantajan kanssa.
Uuden kohteen haltuunotto ja toimenpiteet ennen myyntiä
Ennen jokaisen kohteemme laittamista myyntiin, teemme pohjalle paljon työtä ennen kuin asuntoja voi edes asunto-osakkeina myydä ja ostaa. Tämä on monelle piensijoittajalle aika vieras asia, jonka vuoksi tässä kirjoituksessa on avattu perusasioita, jotka tähän prosessiin liittyy.
Ostimme ison asuntoportfolion yhteistyössä Sibvest Oy:n kanssa
Sijoitusasunnot.com Group Oy ja Sibvest Oy ostivat yhteistyössä Majakkalahden Kiinteistöt Oy:n 185 asunnon portfolion. Ostetut kohteet sijaitsevat Oulussa, Jyväskylässä, Kuopiossa ja Rovaniemelle. Kaupat petaavat vauhdikasta starttia molempien yritysten alkuvuoteen.
Sijoitusasunnot henkilökohtaisesti vai yritykselle?
Useimmiten vastaus on, että asunnot kannattaa pitää omissa nimissään, mutta ei aina. Keräsimme kaikki oleellisimmat asiat, jotka vaikuttavat päätöksentekoon.
Turhanpäiväinen ajankäyttö syö tuottosi
Asuntosijoittamisessa mahdollisia tutkittavia asioita on aivan loputtomasti ilman, että siitä olisi juuri mitään hyötyä. Se on siis joillekin aikamoinen ansa, koska heillä on tuntemus, että ostokohteen asioita pitäisi käydä mahdollisimman paljon läpi, mutta moni ei sen vuoksi saa sijoitetuksi mihinkään. Usein ne ketkä kyselevät eniten, eivät lopulta sijoita mihinkään.
LIITY ASUNTOSIJOITTAJIEN SÄHKÖPOSTILISTALLE JA SAAT ENSIMMÄISENÄ TIEDON UUSISTA SIJOITUSKOHTEISTA!
Liity postituslistalleLiittymällä joukkoon mukaan saat:
- Ensimmäisenä tiedon uusista kohteistamme
- Työkalut ja oppaat ilmaiseksi käyttöösi
- Tiedon uusista artikkeleista suoraan sähköpostiisi