Mitä tehdä jos vuokraa ei kuulu, tai jos vuokra maksetaan toistuvasti myöhässä?

Vuokralaisen tärkein velvollisuus vuokrasuhteessa on maksaa sovittu vuokra vuokrasopimuksessa sovitussa aikataulussa. Valtaosa vuokralaisista maksaa vuokransa sovitusti ja aikataulussa, mutta aina välillä vuokranmaksussa tapahtuu häiriöitä. Kuinka tämän kaltaisessa tilanteessa asuntosijoittajan eli vuokranantajan kannattaa toimia?

Yksittäinen vuokrasuoritus myöhässä

Ihan ensimmäiseksi haluan muistuttaa siitä, että yksittäisiä vuokranmaksun viivästyksiä syntyy ihan inhimillisistä syistä – voi sattua unohdus, tulla sairastapaus tai vuokralaisen työnantajalla voi olla palkanmaksu myöhässä.  Eli ennen kuin lähdet haukkumaan ja syyttämään vuokralaista vedättäjäksi kun vuokraa ei sovittuna päivänä näy suoritettuna, suosittelemme odottamaan vielä muutaman arkipäivän.

Mikäli tällöinkään suoritusta ei tililläsi näy, ole vuokralaiseesi nopeasti mutta asiallisesti yhteydessä, soita tai laita viesti kanavassa jota olette yleensä yhteydenpidossa käyttäneet. (sähköposti, SMS, WhatsApp ym.) Kerro havaintosi siitä, että tiliotteesi/kirjanpitosi/pankkisi mukaan kuukauden x vuokra ei ole sovittuna ajankohtana tullut tilillesi ja kysy vuokralaiselta, onko sattunut jotain. Yleensä tässä vaiheessa vuokralaiselta saat syyn vuokran myöhästymiseen, ja voitte lähteä yhdessä neuvottelemaan tilanteen korjaamisesta.

Vuokrasuoritukset jatkuvasti myöhässä

Joskus tilanne voi mennä siihen, että vuokrasuoritukset tulevat asuntosijoittajan tilille jatkuvasti myöhässä, tai suoritukset tulevat erissä pitkin kuukautta. Tällöin vuokralaisen tärkein velvollisuus vuokrasuhteessa – vuokranmaksu sovitussa aikataulussa – ei toteudu. Tällöinkään vielä ei kannata suoraan lähteä hyökkäämään vuokralaisen kimppuun, sillä kyseessä voi ihan hyvin olla esimerkiksi tilanne, jossa vuokralaisen palkanmaksupäivä on vaihtunut, eikä palkka ole tullut hänen tililleen vielä sovittuna vuokranmaksupäivänä, tai että palkka tulee useammassa erässä joko yhdeltä tai useammalta työnantajalta.

Neuvottelu ja asiaan yhteistuumin ratkaisun löytäminen on suosittelemamme tapa tähänkin. Esimerkiksi mikäli palkka tulee tällä hetkellä vuokralaiselle aiempaa myöhemmin, voit ehdottaa vuokranmaksupäivää sovitettavaksi vuokralaisen palkanmaksuun sopivaksi.

Kannattaa myös kertoa vuokralaiselle siitä, miksi asuntosijoittajan kannalta on tärkeää, että vuokra tulee tilille sovittuna päivänä. Kaikki vuokralaiset eivät välttämättä ymmärrä, että vuokranantaja maksaa asunnosta vastikkeita, lainanlyhennystä ja ennakkoveroja, ja että nämä kulut katetaan vuokralla. Fiksu vuokralainen ymmärtää vuokranantajaa, ja vuokranmaksulle syntyy suurempi merkitys osana isompaa kuvaa.

Jotkut asuntosijoittajat eivät hirveästi hätkähdä, mikäli vuokra ei tule sovittuna päivänä, mutta tulee kuitenkin samana kalenterikuukautena. Toiset taas haluavat, että vuokra maksetaan sovittuna ajankohtana. Molemmat kannat ja strategiat ovat oikeita, asuntosijoittajan pitää vain löytää omansa ja toteuttaa valitsemaansa tapaa omassa vuokraustoiminnassaan.

Vuokrasuoritukset yhä jatkuvasti myöhässä

Aina hyväntahtoinen neuvottelu ei auta, vaan vuokrasuoritteet tulevat jatkuvasti myöhässä yhä uudelleen ja uudelleen.

Mikäli vuokra kuitenkin tulee aina täysmääräisenä tilille samana kalenterikuukautena, ja asuntosijoittaja kestää tämän viiveen vuokranmaksussa, ei välttämättä ole tarpeen tehdä mitään. Vuokra tulee tilille, vastikkeet rullaavat ja varallisuus kasvaa. Vuokralaisen kanssa asian vieminen pidemmälle voi johtaa vuokraussuhteen heikkenemiseen, millä voi olla negatiivinen vaikutus mm. asunnosta huolehtimiseen tai loppusiivoukseen. Vuokralainen saattaa alkaa myös etsiä uutta vuokra-asuntoa, missä ei olisi ”näin päällekäyvää vuokranantajaa.”

Jos asuntosijoittajalla on kohteeseen pankkilainaa, niin yksi keino on kysyä pankista puoli vuotta lyhennysvapaata. Lainan lyhennyksistä säästyvillä rahoille voit rakentaa itsellesi puskurin, jonka avulla saat vastikkeet ja muut velvoitteet suoritettua vuokranmaksun viivästymisestä huolimatta. Toki tämä kannattaa tehdä vain jos pidät vuokralaisesta ja hän pitää asunnosta hyvää huolta, ja toivot vuokrasuhteen jatkuvan.

Tilanteita on tietysti monia, ja joskus asuntosijoittajan on yksinkertaisesti saatava rahat sovitussa aikataulussa. Lyhennysvapaat asuntolainasta on saatettu jo pitää, yhtiölainan lyhennysvapaat voivat päättyä, jolloin rahoitusvastikkeen maksut tulevat voimaan tai taloyhtiö varautuu tuleviin remontteihin reilulla yhtiövastikkeen nostolla.

Jos vuokra tulee myöhässä eikä neuvottelu auta, kannattaa vuokralaiselle laittaa kirjallinen maksumuistutus. Sen voi lähettää 14 vuorokauden kuluttua vuokranmaksun eräpäivästä. Maksumuistutuksen lähettämisestä voi ja kannattaa periä kohtuulliset perintäkulut. Kuluttajalle lähetystä maksumuistutuksesta voi vaatia 5 euron huomautuskuluja. Lisäksi viivästyneestä vuokrasta kannattaa periä viivästyskorkoa korkolain mukaisesti.

Huomautusmaksujen periminen toimii monesti niiden vuokralaisten kanssa, joilla on syystä tai toisesta tapana maksaa vuokra silloin kun jaksaa.

Vuokrasopimuksen irtisanominen tai purkaminen vuokrasuoritusten toistuvien myöhästymisien takia

Viimeisenä keinona on irtisanoa tai purkaa vuokrasopimus, ja etsiä uusi vuokralainen sijoitusasuntoon. Vuokrasopimuksen irtisanominen ja purkaminen ansaitsisivat oman kirjoituksensa, mutta raapaistaan pintapuoleisesti molempia termejä hieman alla.

Vuokrasopimuksen irtisanomisen ja purkamisen erot tulee ymmärtää. Sekä vuokralainen että vuokranantaja voivat irtisanoa tai purkaa vuokrasopimuksen tiettyjen ehtojen täyttyessä, mutta käymme seuraavaksi läpi vuokrasopimuksen irtisanomista tai purkamista myöhässä maksettujen vuokrien takia vuokranantajan näkökulmasta.

Irtisanottaessa vuokra-sopimusta vuokrasopimus ei pääty välittömästi, vaan vuokraussuhteen pituudesta riippuvan irtisanomisajan jälkeen. Irtisanomisaika on kuusi kuukautta, jos vuokrasuhde on ennen irtisanomista kestänyt vähintään vuoden verran, ja lyhyemmissä vuokrasuhteissa irtisanomisaika on kolme kuukautta. Nämä pätevät silloin, kun vuokranantaja irtisanoo sopimuksen.

Vuokrasopimuksen purkamisessa taas suhde päättyy heti. Vuokranantaja tai vuokralainen voi tietyin ehdoin irtisanoa toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen, mutta määräaikaista sopimusta ei lähtökohtaisesti voi kumpikaan irtisanoa, ellei vuokrasopimuksessa ole tästä erillistä mainintaa. Määräaikaisen vuokrasopimuksen voi sen sijaan purkaa, mikäli ehdot täyttyvät.

Vuokran maksaminen toistuvasti sovitun ajankohdan jälkeen on laillinen syy ja niin sanotun ”hyvän vuokratavan mukainen peruste” irtisanoa vuokrasopimus.

Mikäli kahdesta kolmeen vuokrasuoritetta on rästissä, on tämä riittävä peruste purkaa vuokrasopimus, oli se sitten toistaiseksi voimassa oleva tai määräaikainen sopimus. Tällöin vuokrasopimuksen voi purkaa ilman varoitusta. AHVL ei suoraan mainitse tätä kuukausimäärää, mutta oikeudessa kahden kuukauden maksattomat vuokrat selkeissä tapauksissa on katsottu riittäväksi perusteeksi purkaa vuokrasopimus.

Sekä irtisanominen että purkaminen on suoritettava kirjallisesti, ja vuokralaisen on todistettavasti otettava ilmoitus vastaan.