Liiketila tyhjillään 2 vuotta ja ostimme sen – olemmeko järjiltämme?

Reilu kaksi vuotta sitten pitkään vuokralla ollut Keskon Intersport päätti siirtyä Jyväskylän keskustan liiketiloista tien toiselle puolelle Forumin kauppakeskukseen. Siitä saakka tilat ovat olleet tyhjillään. Onko liiketilojen markkinatilanne tosiaan näin huono? Minkä ihmeen takia kukaan sijoittaisi kyseiseen liiketilaan?

Jälkimmäiseen kysymykseen helppo vastaus olisi, että saimme tilan edullisesti ja meillä oli siihen vuokralainen valmiina. Näin ei kuitenkaan ollut ja päädyimme silti tekemään kaupat tammikuussa 2016. Otimme tietoisen ja laskelmoidun riskin.

6 syytä liiketilan ostoon

1. Selvä syy tyhjänä oloon

Tila oli aikoinaan vuokrattu Keskolle, kun markkinatilanne Suomessa oli huomattavasti parempi. Näin ollen vuokrahinta oli nykymarkkinatilanteeseen nähden kova, joka lienee ainakin yksi syy minkä vuoksi Kesko vaihtoi liiketilaa. Näkemyksemme mukaan tilan entinen omistaja yritti saada tämän hetkistä markkinatasoa korkeampaa vuokraa, jonka vuoksi tilaan ei ollut löytynyt ottajaa. Päättelimme, että vuokrahintaa laskemalla parantaisimme tilan todennäköisyyttä tulla vuokratuksi huomattavasti.

Toisekseen, edellinen omistaja ei ollut valmis jakamaan tilaa pienempiin osiin, joka olisi saattanut vauhdittaa vuokrausta. Meillä on paremmat valmiudet siihen, koska yhtiökumppanillamme on oma rakennusliike.

2. Sijainti ja vuokrattavuus

Kiinteistösijoittamisen klassinen sanonta kuuluu: ”sijainti, sijainti, sijainti”. Tämä liikepaikka Jyväskylän ytimessä kiinnosti meitä. Välittäjillä oli vahva usko, että tilaan löytyy tulija vuokrahinnan laskun myötä. Tila sopii hyvin monenlaiselle toimijalle. Itseluottamustamme nosti se, että olimme viimeisen vuoden aikana saaneet vuokrattua tuhansia neliöitä Vaajakosken Teollisuustalosta, joka on huomattavasti haasteellisempi kohde.

3. Taloyhtiön kunto

Liiketila on osa taloyhtiötä, jossa on muita liiketiloja sekä paljon asuntoja. Taloyhtiö on poikkeuksellisen hyvässä kunnossa. Yhtiö omistaa mm. tontilla olevan parkkipaikan, joka tuottaa taloyhtiölle n. 100.000€ vuodessa. Korjauksia on suoritettu paljon eikä viemäreiden pinnoittamisen lisäksi tiedossa ole mitään suurempia korjauksia. Vastike on alhainen: asunnoissa 2,20€ ja liiketiloissa 2,80€/m2. Yhtiö omistaa myös yhden asunnon sekä autohallipaikkoja. Sijoittaminen näin hyvään yhtiöön houkutti.

4. Hinta

Edellinen omistaja oli varmasti saanut tilasta hyvät vuokratuotot vuosien varrella. Mahdollisesti tämä seikka ja tosiasia, että tila oli pitkään ollut tyhjänä, vaikuttivat siihen, että pääsimme yhteisymmärrykseen hinnasta.

5. Tilan arvonnousupotentiaali

Teimme laskelmia, jotka näyttivät, että voimme laskea vuokratasoa merkittävästi ja silti saisimme tilalle arvonnousua aikaiseksi (tuottomäärityksen kautta), kun tilat saadaan vuokrattua.

6. Torin mahdollinen siirtyminen

Liiketilan viereiselle kaupungin omistamalle parkkipaikalle oli eräissä suunnitelmissa kaavailtu uutta torin paikkaa johtuen Jyväskylän huonosta torikulttuurista ja alueelle tehtävästä remontista, joka siirtäisi torin vähintään väliaikaisesti pois. Kuinka ollakaan, kaupunki päätti, että tori siirretään n. kahden vuoden päästä liiketilamme viereen Asema-aukiolle.

Keskisuomalaisessa mm.:

Torin siirtämistä Asema-aukiolle perustellaan toimivalla ja vetovoimasella kauppa- ja tapahtumapaikalla, jolla on keskeinen sijainti lähellä kävelykatua. Myös paikallisliikennekeskus, matkakeskus ja satama sijaitsevat lähietäisyydellä, ja näköyhteys Kompassille kytkee kävelykadun ja torin.

Yhteenveto

Aika näyttää kuinka hyvin riskinottomme kannatti liiketilan kanssa. Torin siirtyminen oli joka tapauksessa jo tässä vaiheessa erittäin positiivinen asia. Lisätietoja liiketilasta löydät: As Oy Jyväskylän Vapaudenkatu 40-42, liiketila