”Kohde sopii hyvin sijoittajalle, ensiasunnon ostajalle, pariskunnalle, opiskelijalle kuin eläkeläisellekin!”

Yksi asuntosijoittajien kertomista kestovitseistä on se, että kun julkisen markkinan asuntoilmoituksessa lukee asunnon sopivan ”hyvin niin omaan käyttöön kuin myös sijoittajalle”, on asunto oikeasti kaukana hyvästä sijoituskohteesta.

Tuota lausahdusta heitellään aivan liian huterin perustein aivan vääriin asuntoihin. Kun nyt kirjoitushetkellä tutkin Oikotien ja Etuoven tarjontaa, muun muassa seuraavanlaisin ominaisuuksin varusteltuja kohteita mainostetaan ”sopivan sekä omaan käyttöön että sijoitukseen”:

• Iso rivitalokaksio 80-luvun alun yhtiöstä
• Kerrostalokaksio yhtiöstä, jossa valehtelematta kaikki isot remontit tekemättä
• Rivitaloasunto joka sijaitsee kaukana hyvistä liikenneyhteyksistä, ja yhtiössä hoitovastike pidetään matalana mm. tekemällä kiinteistönhoito asukkaiden kesken talkoilla
• Tyhjillään oleva kerrostalokolmio, jonka alkuperäisessä kylpyhuoneessa on muovimatto
• Kerrostaloyksiö, joka on vuokrattu pitkäaikaiselle vuokralaiselle

Näillä spekseillä ei vielä voi toki suoraan tyrmätä yhtäkään asuntoa semmoiseksi, joka ei sijoittajalle sovi. Mutta useasti kun näitä ilmoituksia lukee, syntyy tunne, ettei asunnon välittäjä tai itsemyyjä ainakaan kirjoittamansa kohde-ilmoituksen perusteella ymmärrä asuntosijoittajan mielenmaisemaa lainkaan. Sen sijaan hän yrittää markkinoida asuntoa jokaiseen mahdolliseen suuntaan.

Käydään asiaa läpi tarkemmin muutaman esimerkin voimin.

Jos asunto vaatii pikaisesti pinnoiltaan remonttia ja on tyhjillään, ei asuntosijoittaja saa asunnon remontin kustannuksia verovähennyksiin ennen kuin asunto on vuokraustoiminnan käytössä. Ei siis riitä, että asunto on hankittu vuokrattavaksi eteenpäin, vaan käytännössä ensimmäisen vuokralaisen tulee olla muuttanut asuntoon, jotta remontista tulevat menot voitaisi vähentää vuokratulosta.

Tällöin olisi hyvä, jos asunto olisi edes juuri ja juuri asuttavassa kunnossa. Näin sinne olisi mahdollista saada asiansa hoitava vuokralainen vaikkapa kuukauden määräaikaisella sopimuksella. Toinen hyvä vaihtoehto on neuvotella asunnon hinta tasolle, jossa remontin menojen verovähennysten poisjäänti ei jätä asuntoa sijoittajan tuottovaatimusten ulkopuolelle.

Toinen esimerkki: olen kuullut pienistä taloyhtiöstä, joissa suurin osa asukkaista on omistusasujia, ja että nämä omistusasujat suorastaan savustavat yhtiön uudet vuokralaiset pihalle ja pitävät heitä toisen luokan kansalaisina. Vaikka tämmöisessä kohteessa muuten olisikin matematiikka kunnossa tuo asuntosijoittajalle vaivaa kun pitää etsiä uusia vuokralaisia, eikä varmastikaan helpota sijoittajan toimimista esimerkiksi hallituksessa.

Usein näissä kohteissa hoitovastike on pieni, ja kyllähän tällöin pieni asunto jossa on pieni hoitovastike näyttää monesti sijoittajan salkkuun oikein sopivalta asunnolta, vaan mikä onkaan sitten käytännön totuus? Se ei aina näykään papereista katsomalla.

Puhumattakaan tilanteista, joissa asunto on remontoitu ja hienossa kunnossa, mutta taloyhtiöllä on rutkasti korjausvelkaa. Monestikaan se itse asunnon kunto ei ole yhtä tärkeää, kuin mitä on sen taloyhtiön kunto; asunnon kuntoon on helppo vaikuttaa itse ja esimerkiksi kevyt pintaremontti, sisältäen esimerkiksi lattian vaihdon ja seinien maalauksen ei montaa tonnia vie, mutta jos sinulla on kerroskolmio ja taloyhtiöön tulee perinteinen linjasaneeraus, kyseessä on useiden kymmenien tuhansien eurojen lasku (helposti +50 000 euroa, mutta vaihtelee kohteesta riippuen).

Kun lasket asunnon osuuden korjausvelasta mukaan asunnon hankintahintaan vuokratuottoa laskiessasi, näet miten hyvä kohde sinulla on oikeasti käsissäsi.

Oma lukunsa on vielä ne kohteet, joiden myyntitekstissä ilmoitetaan että ”taloyhtiötä on remontoitu kattavasti”. Kun sitten sijoittajana tutkit että mitä remontteja tähän kohteeseen oikeasti on tehty, löytyy pitkä lista kaikenlaisia vähäpätöisempiä ja edullisempia remontteja lämmönvaihtimen säädöistä ja jätekatoksen maalauksesta alkaen.

Jos asunto kaipaa remonttia, niin asuntosijoittajan kannalta on hyvä, jos asunto on kuitenkin vielä asuttavassa kunnossa. Jos sinne olisi mahdollista saada joku asiansa hoitava vuokralainen vaikkapa kuukauden määräaikaisella sopimuksella, saadaan asunto vuokraustoiminnan käyttöön ja näinollen remonttikulut vuokralaisen vaihtuessa saadaan laitettua verovähennyksiin. Toinen hyvä vaihtoehto on neuvotella ostettavalle asunnolle sellainen hinta, ettei remontin menojen verovähennysten poisjäänti jätä asuntoa sijoittajan tuottovaatimusten ulkopuolelle.

Kuinka sitten myydä asunto sijoittajaa kiinnostavasti?

Kun myyt sijoitusasuntoa, kerro asunnosta ja sen taloyhtiöstä myynti-ilmoituksessa sijoittajaa kiinnostavat seikat auki. Jo sillä erottuu positiviisesti joukosta – ei se ole sen kummempaa.

Kirjoita isommista remonteista se, milloin ja miten ne on tehty: jos viemärit on remontoitu, onko ne uusittu vai kenties sukitettu. Jos asuntoon kohdistuu yhtiölainaa, kerro, onko se rahastoitu vai tuloutettu. Kerro tontista: onko se oma vai vuokratontti, ja jos vuokratontti, millainen vuokrasopimus siinä on. Kerro muutamalla sanalla taloyhtiön taloudellisesta tilasta, onko hoitokatetta kertynyt ja onko kerätty hoitovastike ollut sopivalla tasolla.

Jos asunto myydään valmiiksi vuokrattuna, kerro asunnon vuokran määrä nyt, onko vuokralaisella millainen vakuus ja onko kyseessä toistaiseksi voimassaoleva vai määräaikainen sopimus. Älä kuitenkaan kerro mitään tietosuojalain alaista tietoa vuokralaisesta itsestään. Jos vuokrassa on mielestäsi nostovaraa, voit mainita oman näkemyksesi asunnon markkinavuokrasta. Kannustan myös laskemaan ilmoitukseen auki vuokratuottoprosentin nykyisellä vuokratasolla ja pyyntihinnalla.

Jos asunto on vuokraamatta ja haluat myydä sen sijoittajalle, kannattaa tutkia ja kirjoittaa käypä vuokrataso ilmoitukseen ja laskea pyyntihinnalla ja vuokratasolla laskettu vuokratuottoprosentti.

Jos asunto sopii asuntosijoittajalle, se on varsin helppo perustella ilmoituksessa. Jos ei sovi, ei se siitä sijoittajan kannalta somemmaksi ja ostettavammaksi muutu vaikka ilmoitukseen joku kirjoittaisikin että ”sopii sijoittajalle”.