Kerhohuoneen muuttaminen asuinhuoneistoksi – lisää vuokratuloja vajaakäytölle jääneellä huoneella!

Loppuvuodesta 2020 sovimme kaupat useamman kokonaisen kiinteistön portfoliosta. Yhdessä tämän kaupan mukana meille siirtyneistä kerrostaloista oli maantasolla olevassa pohjakerroksessa tyydyttävä-kuntoinen, pahasti vajaakäytölle jäänyt kerhohuone. Jo tarjotessamme kohteesta laskimme, että tarvittaessa voisimme mahdollisesti muuttaa kyseisen ”monikäyttötilaksi” yhtiöjärjestyksessä ristityn tilan asuinhuoneistoksi.

Näin saisimme tähän kohteeseen yhden asunnon lisää, ja näin yhden asunnon verran lisää vuokratuloja tai myyntituloja.

Yhteisestä tilasta asunnoksi

Kerhohuone oli 32 m² tila, jossa oli yksi huone, pieni kaappi, wc sekä kaksi ikkunaa. Tämä oli lähtötilanne.

WC:n ja ”olohuoneen” väliseinälle saimme näppärästi rakennettua yksiöön sopivan keittiön siten, että vesijohdot ja viemäri vedettiin seinän takaa wc:stä. WC:ssä ei alunperin ollut suihkua, joten vaihdoimme hieman vesikalusteiden paikkoja ja rakensimme sinne suihkun. Olohuoneen takaseinän toisen ikkunan tilalle rakensimme ulko-oven sekä ovelle terassin. Eteiseen hankimme kunnollisen eteiskaapin, ja varmistimme, että kaikissa huoneissa on riittävästi pistorasioita nykypäivän asukkaille.

Asunto tarvitsi kaverikseen häkkivaraston ja autopaikan

Yhden asunnon lisääminen jo pystyssä olevan kerrostalon pohjaratkaisuun tuo monesti mukanaan muitakin lisäyksiä: tällä kertaa tarvitsi järjestää uudelle asunnolle myös häkkivarasto sekä autopaikka.

Häkkivarasto syntyi jakamalla kaksi häkkivarastoa yhteensä kolmeksi eri häkkivarastoksi. Häkkivarastot sijaitsevat kohteessa samassa kerroksessa kuin nyt syntyvä uusi asunto, joten alimman kerroksen asujilla käynti häkkivarastoon on varsin kivutonta.

Autopaikkaa varten taloyhtiön paikoitusalueella oli vielä sopivasti tilaa yhdelle uudelle ruudulle sekä ruudun yhteyteen tulevalle lämmitystolpalle. Autopaikkaa varten piti päivittää kohteen asemapiirros sekä lisätä autopaikka ja sen osakkeet nyt laadittavaan yhtiöjärjestykseen.

Päivitetty asemapiirros yllä.

Yhtiöjärjestysmuutos ja rakennuslupa ensin

Monesti kun jonkun tilan käyttötarkoitusta lähdetään muuttamaan, on ensin muutettava asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestystä: yhtiöjärjestyksessä todetaan, että mitkä osakkeet oikeuttavat hallinnoimaan mitäkin tiloja, ja että mikä on kyseisen tilan käyttötarkoitus. Lain mukaan esimerkiksi toimistotilassa ei voi asua, vaan kyseisen toimiston käyttötarkoitus pitää muuttaa asuinhuoneistoksi jos joku palaa halusta alkaa siellä asua. Yhtiöjärjestyksen muutoksesta päätetään yhtiökokouksessa, ja päätös tarvitsee kokouksessa puolelleen vähintään 2/3 osan enemmistön.

Me ostimme kohteen kiinteistö-muotoisena, joten yhtiöjärjestysmuutosta ei tarvinnut tehdä. Kaupan jälkeen muutimme kiinteistön asunto-osakeyhtiöksi, ja kirjasimme yhtiön yhtiöjärjestykseen tilan käyttötarkoitukseksi ”asuinhuoneisto”.

Toki jos olisimme ostaneet kohteen siten, että se olisi ollut jo valmiiksi asunto-osakeyhtiön muodossa, meillä olisi ollut hallussamme 100% taloyhtiön osakkeista. Yhtiöjärjestystä on helppo muuttaa, kun omistaa itse yhtiön kokonaisuudessaan!

Rakennuslupa heltisi tähän muutokseen helposti, sillä kerhohuoneen muutos asuinhuoneistoksi oli täysin alueen rakennuskaavan mukaista. Koska samalla kerroksessa oli jo entuudestaan reilusti asuinrakennuksia eikä esimerkiksi pelkästään yhteiskäyttöisiä tiloja (kuten vaikkapa kuntosalia ja pesutupaa), osasimme odottaakin että lupa tulee helposti.

Vielä hieman vaiheessa oleva keittiö.

Kannattaako tämmöinen hanke tuottonäkökulmasta?

Kerhohuoneella ei ollut myyntiarvoa eikä juuri minkäänlaisia vuokramarkkinoita. Käyttöarvokin oli kokenut inflaation vuosien saatossa käyttöasteen jäädessä matalaksi. Sen sijaan asuntona sen myyntiarvo kohoaa huomattavasti ja vuokramarkkinaakin alkaa löytyä aivan eri tavalla.

Esimerkin hengessä lasketaan siten, että tämmöisestä asunnosta tällä alueella saisi 650 euroa vuokraa kuukaudessa ja sijoittajan tuottovaatimus asunnolle olisi 6,5%. Tällöin asunnon laskennallinen tavoitehinta asettuu 120 000 euroa. Melkoinen ero nollaan euroon!

Asunnon hinta toki pitää suhteuttaa alueen kysyntään ja neliöhintoihin, mutta jalostustoiminta tuo paljon erilaisia mahdollisuuksia taloyhtiöille. Jokin aika sitten Helsingin Sanomat uutisoi taloyhtiöstä, joka mylläsi kellarinsa varastotiloja viinikellariksi ja yhtiöitti toiminnan. Viinikellarille oli rutkasti kysyntää, ja yhtiön arvo sekä käyttöarvo nousivat mukavasti.

Piditkö tästä tekstistä? Lue myös nämä blogikirjoitukset:

• Remontoimme 36 asunnon kerrostalosta 60 asunnon kerrostalon!
• Näin lähes triplasimme kerrostalon tuoton – nyt vuokratuotto yli 500 000 euroa vuodessa!
• Vanhan kerrostalon täydellinen muodonmuutos – kokonaisen kohteen saneeraaminen käytännössä