Ota nämä 10 asiaa opiksesi 25.000€ tappioita tehneeltä ex-asuntosijoittajalta

Helsingin Sanomat uutisoi 8.7.2018 vantaalaisesta entisestä asuntosijoittajasta, Mikko Vikmanista, joka joutui luopumaan kahdesta sijoitusasunnostaan 25 000 euron tappiolla.

Kirjoituksen aihe oli erinomainen. Muun muassa ongelmat olivat avoimesti ja konkreettisesti avattu lukijalle. Kiitosta juttu keräsi paljon siitä, että myös asuntosijoittamisen varjopuolia tuodaan esille.

Kirjoitus herätti mieleeni montakin asiaa. Asioita, joita Mikko teki paremmin kuin varmasti moni asuntosijoittaja tekee – ja asioita, joiden takia lopputuloksena Mikko joutui ottamaan tappiot sijoituksestaan. Mikon blogista löytyy myös hänen oma kirjoituksensa aiheesta.

1. Älä ole liian sinisilmäinen

Artikkelissa todetaan, että Mikko oli tehnyt kotiläksynsä huolella välittäjän kanssa. Jutusta ei käy ilmi, että oliko välittäjä puolueeton apu vai myyjän roolissa.

Itsestään selvyys on se, että jos välittäjä on myyjän roolissa, ei pidä olla liian sinisilmäinen. Asiansa osaava välittäjä on usein asuntosijoittajalle loistava kumppani ja apu. Kannattaa kuitenkin aina muistaa, että välittäjät toimivat pääosin provisiopalkalla, joten sijoittajan auttamisen sijaan välittäjän päämäärä on vain saada kaupat aikaiseksi. Kuuntele siis myyjien mielipiteet ja pointit, mutta tee päätökset aina itse.

2. Perehdy paremmin kohteisiin ja taloyhtiön remontteihin

Molempiin taloyhtiöihin tuli tai oli tulossa remontteja, jotka kuitenkin yllättivät Mikon. Ennen sijoittamista näistä remonteista olisi pitänyt olla paremmin tietoinen.

Mikko kertoi, että toisen asunnon putkiremontti aikaistui aiemmin suunnitellusta. Moni sijoittaja ajattelee virheellisesti juuri näin alunperin, että jos remonttiin on aikaa vielä vuosia, niin asian voi jättää sen suurempaa huomiota ostovaiheessa. Se on virhe.

Monesti asuntosijoittajat sulkevat silmänsä ja korvansa sellaisille remonteille, joihin on aikaa 5 vuotta tai enemmän. Samaan lankaan saattaa mennä, jos taloyhtiön 5-vuotissuunnitelmassa ei mainita putkiremontista, mutta talo on vanha. Remontit nimittäin tulevat eteen ja maksettavaksi, ennemmin tai myöhemmin. Ja ostajana nämä asiat on ymmärrettävä.

Yksi aloittelijan virhe vielä lisää (ei tähän juttuun niinkään liittyvä). Olet ostanut asunnon, mutta et ole huomioinut korjausvaraa riittävästi, kun ”yllättävä” remontti tulee eteen. Huomaat, että remontti maksaa aika paljon. Se vaikuttaa vuokratuottoosi ja voi painaa esim. kassavirtasi miinukselle. Remonttivaran vaikutusta vuokratuottoon voit hahmotella ilmaisella vuokratuottolaskurillamme. Ymmärrät myös, että asunnon arvo nousee ehkä puolet siitä mitä remontti maksaa. Et enää pidä sijoituksestasi ja haluat sysätä virheesi kiertämään laittamalla asunnon myyntiin. Ja usein vielä selvästi kalliimmalla, mitä olet siitä itse maksanut. Sitten saattaa kuitenkin paljastua se karu tosiasia, että asunto ei mene kaupaksi haluamaasi hintaan. Silloin käy helposti samoin kuin Mikolle, että huomaa alunperin maksaneensa liikaa ja edessä voi olla tappiollinen myynti.

Nämä ajattelutavat tuppaavat tulla kalliiksi. Älä mene siihen halpaan. Remonttitarpeessa oleviin taloyhtiöihin tai asuntoihin sijoittaminen on ihan ok, kunhan remonttitarpeet on otettu ostohinnassa huomioon.

3. Älä maksa liikaa

Monet asuntosijoittajat minimoivat riskejään esimerkiksi ostamalla asuntoja paraatipaikoilta, joissa kaikki asiat ovat kunnossa. Näihin asuntoihin on paljon tulijoita, joista on helppo saada poimittua erinomaiset vuokralaiset.

Ongelmana kuitenkin on, että tällaisista asunnoista joutuu valitettavan usein maksamaan turhan kovan hinnan. Asuntosijoittajan onkin hyvä muistaa, että vaikka asuntoon olisi sata kyselijää, niin saat vuokraa vain yhdeltä. Vaikka hyvä sijainti eliminoi vuokrakysyntään liittyvät riskit, on korkea ostohinta kuitenkin itsessään riski. Mitä suurempi velkavipu on käytössä, sitä suurempi myös riski on. Tämän huomasi myös Mikko, joka joutui myymään kovaan hintaan hankitut asunnot tappiolla.

Miten Mikko aloittelevana sijoittajana olisi onnistunut ostamaan (rauhassa välittäjän kanssa pohdiskellen) hyvät sijoitusasunnot itselleen, kuten hän ostohetkellä luuli? Vastaus on, että ei mitenkään. Tai sitten aivan älyttömällä tuurilla. Mikon ostamat asunnot saattoivat olla erittäin hyviä ominaisuuksiltaan, mutta asunnot olivat korkeasti hinnoiteltu – eivätkä siksi menneet muille kaupaksi. Hyvät asuntosijoituskohteet häviävät julkisesta markkinasta hetkessä. Eikä niitä sielläkään usein ole tarjolla, kuten jokainen kokenut asuntosijoittaja tietää.

Mieti omaa ensimmäistä sijoitusasuntoasi. Oliko se paras diili, minkä olet tehnyt? Todennäköisesti ei. Se on ennemmin sääntö kuin poikkeus, että ensimmäiset sijoitukset eivät ole kovin hyviä. Jos Mikko tekisi nyt uuden asuntosijoituksen, se onnistuisi todennäköisesti huomattavasti paremmin.

Ajatellaanpas toiselta kantilta. Vaikka Mikko teki sijoituksillaan tappiot, niin todennäköisesti Mikolle asunnot myyneet, kenties kokeneemmat sijoittajat, tekivät todennäköisesti hyvät voitot. He hyödynsivät sijoitusasuntoihin kohdistunutta kovaa kysyntää ja osasivat ajoittaa myynnit oikeaan aikaan ja oikealla hinnalla. Kovalla hinnalla.

Ja sitten vielä yhdeltä kantilta. Sijoittajat, jotka ostivat Mikolta asunnot, saattoivat tehdä onnistuneet ostot, koska hinnat olivat reilusti alle sen mitä Mikko asunnoista maksoi. Tämän epäonnistuneen tarinan kääntöpuolella saattaa siis olla useampi onnistunut tarina asuntosijoittamisesta, joista voisi myös kirjoittaa jutun. Aloittelevaa asuntosijoittajaa vastassa saattoi hyvinkin olla tässä tapauksessa vastassa hintatietoiset konkarit, jotka putsasivat pöydän. Ja tämä saattoi tapahtua sekä silloin, kun Mikko osti asunnot ja silloin kun hän myi asunnot.

Osakemarkkinoilla puhutaan usein kokemattomista sijoittajista, joiden perusvirhe on ostaa osaketta, kun sen kurssi on korkealla ja myydä osakkeet, kun kurssi on laskenut. Eikö tässä Mikolle käynyt juuri niin?

4. Älä luule, että asuntosijoittaminen on ”ilmaista rahaa”

Vikmanin mukaan asuntosijoittaminen on sitä, että ”ostetaan sijoitusasunto ja sitten vain nautiskellaan, kun vuokralainen maksaa kaikki aiheutuvat kulut ja huolehtii lainojen lyhennyksistä”.

Jo tästä voidaan päätellä, että Mikko ei ollut tehnyt kotiläksyjään huolella. Tämä asia tuli hänelle virheellisesti yllätyksenä. Vaikka asuntosijoittaminen on parhaimmillaan melko passiivista sijoitustoimintaa, ei se kuitenkaan ole sijoitusmuoto, jolla rahaa tulee tekemättä yhtään mitään. Jokainen sijoitusasuntoja omistava ymmärtää, että asuntoihin on käytettävä omaa aikaa, vaikka ulkoistaisi osan asioista.

5. Älä ala asuntosijoittajaksi statuksen takia

Vikman halusi omien sanojensa mukaan olla kiinteistömoguli. Asuntosijoittamisesta on tullut mediaseksikäs sijoitusmuoto ja joidenkin mielestä on varmasti hienoa tituleerata itseään kiinteistömoguliksi tai ylipäänsä asuntosijoittajaksi. Asuntoihin kannattaa sijoittaa monestakin syystä, mutta titteli tai status ei ole yksikään niistä.

6. Varaa riittävästi puskuria

Kun pankki ei erotilanteessa antanut enempää rahaa, Vikman oli tilanteessa, jossa hänen oli pakko myydä toinen sijoitusasunnoista voidakseen lunastaa tyttöystävänsä osuuden omasta kodistaan.

Vaikka ajatuksena voi tuntua järkevältä pitää kaikki likvidi pääoma tuottamassa, kannattaa silti varata omaan talouteen hieman puskuria. Lähtökohtaisesti tilanne, jossa on pakko myydä sijoituksiasi ”yllättävien menojen” (yllättäviä menoja tulee aina, joten todellisuudessa ne eivät koskaan ole yllättäviä) vuoksi, on erittäin huono. Pakkomyynti antaa pallon aina ostajalle ja joudut markkinan armoille. Saat omaisuudestasi sen mitä joku siitä sillä hetkellä suostuu maksamaan, vaikka tilanne saattaisi 3 kuukauden päästä olla toinen.

Älä siis osta sijoitusasuntoja, jos joudut myymään niitä tilanteessa, jossa jotain ikävää sattuu. Parempi on pitää mieluummin puskuria, jolloin se on myös aina käytettävissä hyvien ostotilaisuuksien ilmaantuessa.

7. Älä tee huonoja diilejä

Vikman oli ostanut Keravalta asunnon hintaan 85 000€ taloyhtiöstä, jossa remontit olivat vielä edessä. Mikon blogissa kerrotaan, että vuokratuotto oli velattomalle hinnalle noin 5%:ia.

Luvut ovat huonot. Vanhasta kerrostalosta Keravalta pitää saada parempi tuotto kuin 5%:ia, kun tulevia remontteja ei ole otettu laskelmassa vielä huomioon. Jos sellaisia ei ole löydy, niin parempi olla ostamatta siinä kohtaa mitään.

Uudiskohteistakin on mahdollista saada yli 5%:in vuokratuottoja. Niissä ei ole remonttihuolia ja yhtiölaina tuo veroetuja sijoittajalle. Tällainen olisi ollut huomattavasti järkevämpi sijoitus Mikolle, vaikka tuotto olisi ollut 4%:ia. Silloin Mikko olisi välttynyt monelta pettymykseltä, joita hän joutui kokemaan.

Pidä omat sijoituskriteerisi tiukkoina. Älä lähde mukaan huonoihin diileihin. Muuten markkinat teurastavat sinut. Jos löydät mielestäsi useita sellaisia asuntoja julkisesta myynnistä, jotka voisit ostaa sijoitusasunnoksi, ovat kriteerisi liian matalalla. Tiukenna niitä tai et tule pärjäämään hyvin.

8. Asuntosijoittamisen perusperiaatteet – velkavipu, vuokratuotto, vuokralaiset ja hajauttaminen

”Asuntosijoittaminen lähtee siitä, että on ihan älytön velkavipu, huono tuotto eikä mitään hajautusta. Huomasin inhoavani velkaa. Ja koko ajan ajattelin, että mitä jos vuokralainen tekeekin asunnolle jotain”, Vikman sanoo.

Aloitetaan vaikka siitä, että asuntosijoittaminen ei lähde siitä, että on älytön velkavipu. Kukin voi ottaa itselleen juuri sellaisen velkavivun, jolla yöt saa nukuttua.

Velkavipu on kuitenkin aivan mahtava asia. Hyvät asuntosijoittajat rakastavat sitä. Ilman velkavipua en tuskin itse edes sijoittaisi asuntoihin. Jos tiedät mitä teet, saat velkavivulla huomattavasti kovempaa tuottoa kuin ilman sitä. Jos taas et tiedä mitä teet, niin velkavivun käyttäminen on todella huono juttu.

Asuntosijoittaminen ei myöskään lähde siitä, että tuotto olisi huono. Huono vuokratuotto on oma valinta. Itse olen sitä kuppikuntaa, että sijoitan lähtökohtaisesti hyvän vuokratuoton (8%+) kohteisiin, joissa riskit ovat kohtuulliset tai kohtalaisen vuokratuoton (6%+) kohteisiin, joissa riskit ovat pienet. Riskit ovat sellaisia, jotka ainakin pyrin tiedostamaan ja ymmärtämään ennen ostoa. Osa riskeistä on sellaisia, joihin pystyn myös itse vaikuttamaan, jos ne meinaavat kaatua päälle ja näitä skenaarioita on hyvä miettiä jo etukäteen. Riskejä ovat mm. vuokrattavuus, kohteen kassavirta, taloyhtiön kunto, kaupungin väestönkehitys ja asuinalueen maine. Riskien lisäksi mietimme myös aina kohteen kehitysmahdollisuuksia. Tästä aiheesta voisi tehdä vaikka oman kirjoituksensa, joten en paneudu siihen enempää tässä kohtaa.

Pörssiosakkeiden kohdalla puhutaan usein indeksistä ja kuinka vaikeaa osakkeista on saada keskimääräistä parempaa tuottoa. Indeksisijoittaminen on kasvattanut suosiotaan monestakin syystä, mutta päällimmäinen syy lienee se, että sillä tavoin sijoittaja pääsee pitkällä aikavälillä todennäköisimmin parhaisiin tuottoihin.

Jos olisi olemassa asuntosijoittamisen indeksi, jossa mukana olisi vaikka kaikki Suomen kasvukeskusten sijoitusasunnot ja minulle tarjottaisiin mahdollisuutta sijoittaa tähän, niin vastaukseni olisi hyvin selkeä. Ei kiinnosta. Miksi? Koska asuntosijoittamisessa hyvä sijoittaja voittaa indeksin kirkkaasti. En missään nimessä haluaisi asunnoista keskimääräistä tuottoa, koska pystyn paljon parempaan.

Nämä toimivat aasinsiltana kirjoituksessa olleeseen toteamukseen, että asunnot eivät tuo minkäänlaista hajauttamista. Sekään nyt ei tietysti täysin ole totta, jos ostaa esimerkiksi useamman asunnon. Mutta pointtini on se, että ei sen tarvitsekaan tuoda hajautusta. Työllä, vaivalla ja onnella voi löytää esimerkiksi kaksi huomattavasti ”indeksiä” tuottavampaa sijoitusasuntoa vuodessa. Hajautuksen puuttuminen on mielestäni riski, joka kannattaa ottaa, jos tuottojen odotusarvo on huomattavasti korkeampi kuin hajauttamalla.

Näin me toimimme jatkuvasti. Jos olemme ostamassa sataa asuntoa, niin emme osta sataa yksittäistä asuntoa markkinahinnalla sadasta eri taloyhtiöstä ympäri Suomea mahdollisimman hyvin hajauttaen kaikilla mahdollisilla eri tekijöillä (kaupunki, alue, asuntojen koko, taloyhtiön ikä jne.). Laitamme rahat kiinni 2-4 kerrostaloon, jotka on huolella poimittu ja jotka tuottavat indeksiä huomattavasti paremmin. Ei hajautusta vaan keskittämistä.

Ei myöskään kannata liikaa (lue: ei ollenkaan) pohtia, että mitä vuokralainen tekee asunnolle. Meillä on ollut vuokralaisina kaikenlaista sakkia enkä ole juuri koskaan miettinyt mitä asunnolle voisi käydä – eikä ole koskaan mitään isompaa käynytkään. Tai ehkä joidenkin mittapuulla on jotain isompaakin käynyt, mutta ei ne asiat ole murehtimalla parantuneet. Hoitaa vain eteen tulevat asiat ja jatkaa elämää. Ei tässä lyhyessä elämässä kannata käyttää aikaa turhaan murehtimiseen. Sellaisten asioiden huolehtiminen, mihin ei voi itse vaikuttaa, on täysin turhaa. Ajatukset on suunnattava tärkeisiin asioihin, joihin voi vaikuttaa. Asuntoa vuokrattaessa kannattaa kuitenkin tehdä laadukas vuokrasopimus, joka pienentää riskejä. Voit käyttää esimerkiksi meidän ilmaista ja juristin tarkastamaa vuokrasopimupohjaa.

9. Kestääkö pää?

Mikko kertoi Hesarin jutussa, että asuntosijoittaminen ei ole häntä varten. Samassa hän paljasti, että hän ei tee enää edes suoria osakesijoituksia. Ja jo edellä oli mainittu, että hän murehti jatkuvasti siitä mitä vuokralaiset mahdollisesti tekevät asunnoille eikä pitänyt asuntoihin kohdistuvasta velasta.

Nyt ollaan psykologian puolella. Monesti sanotaan, että sillä on suurempi vaikutus sijoittajan tuloksiin kuin strategialla.

Mikon selkeä tavoite on olla taloudellisesti riippumaton. Hän on opiskellut paljon sijoittamista ja vaikuttaa hyvin konservatiiviselta, analyyttiseltä ja kaikin puolin järkevältä sijoittajalta. Hänellä on selkeät tavoitteet ja hän tulee lähes varmasti pääsemään niihin. En epäile sitä hetkeäkään.

Silti, on todella outoa, että hänelle aiheuttaa stressiä jo pelkästään suorat osakesijoitukset. Ja jos suorat osakesijoitukset aiheuttavat jo päänvaivaa, niin sitten asuntosijoittaminen ei ole kyllä sellaista henkilöä varten. Ja se on hyvä, että Mikko tiedostaa tämän.

Liiallinen turvallisuushakuisuus ei kuitenkaan välttämättä ole hyvä asia. Ottamalla kovempaa riskiä pääsee usein parempiin tuottoihin. Jos pää ei meinaa kestää, niin suosittelemaan kehittämään itseään paremmin sietämään stressaavia ja vaikeita asioita. Se auttaa myös kaikilla elämän muilla alueilla.

Itseäni asuntosijoittaminen ei paljoa päätä pakota. Kerrostalon ostaminen saattaa tuntua yhtä arkipäiväiseltä kuin kaupassa käynti. Välillä aina joku asia saattaa hetken ahdistaa, mutta kun nostaa välittömästi kissan pöydälle ja laittaa kaiken tarmon ongelman ratkaisemiseen, niin yleensä ne myös hoituvat kuntoon. Kun on ollut monta kertaa vaikeiden paikkojen edessä, niin pieniä haasteita hädin tuskin huomaa.

Asuntosijoittamisessa on vaivaa. Se pitää hyväksyä. Jos et halua päänvaivaa, älä sijoita asuntoihin. Sijoita silloin esimerkiksi niin kuin Mikko (pääosin indeksirahastot).

10. Mitä Mikko teki hienosti:

1. Hän ei ollut laskenut mitään asuntojen arvonnousun varaan vaan keskittyi vuokratuottoihin, joista hänellä oli tarkat laskelmat ja realistiset odotukset.

2. Hän oli pohtinut myös sellaista tilannetta, että asuntosijoittamisesta tulisi hyvin suosittua. Niin suosittua, että vuokra-asuntoja tulisi markkinoille liikaa, mikä laskisi vuokria.

3. ”Kannattavuuden vähentyessä osa sijoittajista päättäisi laittaa asunnot myyntiin, jolloin asuntojen hinnat laskisivat. Tässä tapauksessa nykyisen vuokra-asuntoni tuotot pienenisivät, mutta asuntojen hintojen laskiessa siirtyisin ostokannalle ja voisin tätä kautta tasoittaa tuottoja”

4. Hän ei silti kadu asuntosijoittamistaan. Hän uskoo, että sijoitusasunnoista tulleet tappiot ovat lopulta vain pieni osuus kaikesta siitä varallisuudesta, jonka hän ehtii elämänsä aikana sijoittamalla hankkia. Mikko maksoi oppirahat siitä, että nyt hän tietää mitkä sijoitukset ovat hänelle sopivia.

Kunnioitamme Mikkoa tästä rohkeasta ulostulosta. Aina ei ole helppoa myöntää omia virheitään, varsinkaan julkisesti. Myös tyyli, jolla Mikko kirjoittaa virheistään, on ihailtavaa. Hän myös oppii virheistään, mikä on ehdottoman tärkeää. Mikko tulee varmasti vielä pärjäämään hyvin eikä häntä enää todennäköisesti edes harmita asunnoista koituneet tappiot.

Itse teen virheitä jatkuvasti. Me kaikki teemme. Jos Mikko otti 25.000€ takkiin virheistään, niin voit laittaa nollan perään ja olet sillä tasolla mitä virheemme ovat tulleet pahimmillaan meille maksamaan.

Kun joku asia menee suoraan päin peetä, niin älä jää tuleen makaamaan. Ajattelen aina silloin automaattisesti, että: ”asia selvä, mitä voimme tehdä nyt.” Se johtaa oikeaan suuntaan.

Kun monia virheitä katsoo jälkikäteen, huomaa niiden olleen ennemmin hyviä asioita. Rahaa on mennyt, mutta oppia on tullut. Ja opin avulla on ollut mahdollista siirtyä aivan uudelle tasolle.

Jos kirjoitus herättää sinussa ajatuksia, niin kuulen ja vastailen niihin mielelläni kommenteissa.