Sijoitusasuntojen ostamisen alle markkinahinnan on yksi menestyvän asuntosijoittajan parhaista työkaluista
Kun saat ostettua asunnon edullisemmalla hinnalla kuin mitä joku toinen ostaja olisi valmis asunnosta maksamaan tai edullisemmalla hinnalla kuin mitä laillistettu kiinteistönvälittäjä asunnon hinnaksi arvio, olet ostanut asunnon alle markkinahinnan. Tai alle käyvän arvon tai alle välittäjän arviokirjan – kaikki ovat samaa asiaa tarkoittavia termejä.
Tämä ei tarkoita suinkaan sitä, että jostain tietystä asunnosta olisi tullut myyjälle esimerkiksi kolme tarjousta, joista hän olisi valinnut täysin tiedostaen jonkun muun kuin korkeimman euromääräisen tarjouksen. Alle markkinahintaiseen ostoon riittää hyvin se, että tietää ostaneen asunnon halvemmalla kuin mikä sen käypä markkinahinta olisi, ilman että sitä laittaa itse heti voitolla myyntiin tai että olisi voittanut muut ostajat tarjouskilvassa euromääräisesti pienemmällä tarjouksella.
Asunnosta maksettiin kauppahintaa vähemmän, kuin mitä sen käypä hinta oikeasti olisi.
Miksi se on niin tärkeä konsepti, ja miksi alle markkinahinnan ostamisesta puhutaan ja siihen neuvotaan jatkuvasti kaikissa asuntosijoittamisen medioissa? Isoimmat syyt vapaassa järjestyksessä ovat:
- Alle markkinahinnan ostaminen parantaa sijoitusasunnon kaikkia tunnuslukuja välittömästi, olit sitten flippaaja tai vuokranantaja tai Airbnb-sijoittaja tai mitä tahansa muuta
- Alle markkinahinnan ostaminen jättää asuntosijoittajalle itselleen turvamarginaalia
- Se on myös nopea, tehokas ja vahva keino kasvattaa asuntosalkkua ja omaa nettovarallisuutta
Käydään nämä seikat läpi kohta kohdalta
Alle markkinahinnan ostaminen parantaa kassavirtaa, vuokratuottoprosenttia ja nopeuttaa vakuusarvon vapauttamista
Mitä vähemmän maksat kohteesta suhteessa sen käypään arvon, sitä paremmaksi sijoituksesi muuttuu. Muista, että kun sijoitusasunnon ostohinta on kerran maksettu, sen ostohinta on lukitty kyseiselle tasolle. Vuokratasoa voi aina muuttaa suuntaan tai toiseen, mutta kerran maksettua ostohintaa ei saa enää muutettua.
Katsotaan taulukon kautta esimerkki.
| Markkinahinnalla ostettu asunto | Alle markkinahinnalla ostettu asunto | |
|---|---|---|
| Asunnon käypä markkinahinta | 60.000€ | 60.000€ |
| Asuntosijoittajan maksama velaton myyntihinta | 60.000€ | 54.000€ |
| Markkinahinnan ja sijoittajan ostohinnan erotus | 0€ | 6.000€ |
| Velkavipu 70%, lainarahan määrä | 42.000€ | 37.800€ |
| Velkavipu 70%, omarahoitusosuus | 18.000€ | 16.200€ |
| Vapaan vakuuden määrä (70% vakuusarvolla) | 0€ | 4.200€ |
| Vuokratuotto%, jos hoitovastike 120€ ja vuokra 450€ | 6,47% | 7,19% |
Osta-ja-pidä -asuntosijoittajalle tärkein hyöty alle markkinahinnan ostamisella on asuntosijoittajan excel-laskelmiin tuleva välitön vapaan vakuuden määrä. Koska pankit pitävät asunnoista ja asunnot käyvät pankeille lainan vakuudeksi (yleisesti 70-75% asunnon käyvästä arvosta), tuo alle markkinahinnalla ostaminen heti asuntosijoittajalle kyseiseen kohteeseen kiinni asuntosijoittajan omaa pääomaa ilman että sijoittaja itse siirtää rahaa pankkitililtään minnekään.
Alle markkinahinnan ostaessasi sijoitusasunnolle tapahtuu arvonnousua välittömästi, kun kohteesta tehdään kaupat. Kohteen arvo nousee käypäsen markkinahinnan ja maksamasi ostohinnan erotuksen verran, ja tämän voimaa ei asuntosijoittajan kannata aliarvioida.
Kun kuukaudet vierivät ja asuntosijoittaja lyhentää tähän sijoitusasuntoon liittyvää lainaansa, sitä mukaa kasvaa asunnon vapaa vakuusarvo. Tästä voit halutessasi lukea lisää artikkelistamme Sijoitusasunnon lainan vakuut ja käsiraha – näin ne toimivat!
Asuntosijoittamisessa tuotto tehdään aina ostettaessa – etenkin ostettaessa alle markkinahintojen
Jos et ole aiemmin tätä kuullut, niin se voi vaikuttaa hieman nurinkuriselta, mutta asuntosijoittamisessa voitto tehdään aina ostettaessa. Tämän voiton voi kotiuttaa joko myymällä tai uudelleenrahoittamalla kohteen.
Kun ostat oikealla hinnalla, mahdollistat itsellesi vapaiden vakuuksien valjastamista uusien sijoitusasuntojen ostamiseen sekä erinomaisen mahdollisuuden myydä asunto voitolla.
Tämä pätee erityisen hyvin myös silloin, kun asuntosijoittaja ostaa huonokuntoisen sijoitusasunnon tarkoituksenaan remontoida se siten, että asunnon arvo nousee enemmän kuin mitä remonttiin menee rahaa. Ja sen jälkeen vielä joko jättää asunto pitosalkkuun vuokrauskäyttöä varten tai myydä se voitolla eteenpäin.
| Alle markkinahinnan ostettu sijoitusasunto | Markkinahinnalla ostettava sijoitusasunto | |
|---|---|---|
| Asunnon käypä markkinahinta ostohetkellä | 60.000€ | 60.000€ |
| Asuntosijoittajan maksama velaton myyntihinta | 54.000€ | 60.000€ |
| Asunnon remontointi | 10.000€ | 10.000€ |
| Asunnon käypä markkinahinta remontin jälkeen | 89.000€ | 89.000€ |
| Asunnon osto rahoitetaan velkavivulla 70%, lainarahan määrä | 37.800€ | 42.000€ |
| Vapaan vakuuden määrä 70% vakuusarvolla remontin jälkeen | 24.500€ | 20.300€ |
Remontoinnin tuoma arvonnousu tuo sijoittajalle hyvää vapaata vakuutta, mutta alle markkinahinnan ostava asuntosijoittaja saa sitä vielä enemmän.
Jos aiot myydä kyseisen sijoitusasunnon voitolla eteenpäin, tuottosi voisi muodostua esimerkiksi seuraavasti:
| Huonokuntoinen sijoitusasunto, joka remontoidaan oston jälkeen | |
|---|---|
| Asunnon ostohinta | 60.000€ |
| Varainsiirtovero | 1.200€ |
| Asunnon remontointi | 10.000€ |
| Kiinteistönvälittäjän myyntipalkkio | 2.500€ |
| Kulut yhteensä | 73.700€ |
| Asunnon myyntihinta (pyynti esimerkiksi 94.500€) | 89.000€ |
| Tuotto ennen veroja | 15.300€ |
Myös osta-ja-myyjä -strategiassa on tärkeää ostaa sijoitusasunto alle markkinahinnan. Jos ostat asunnon itse ylihintaan, sinun on myös myytävä asunto ylihintaan, jotta saisit siitä järkevän tuoton. Ja se, että samasta asunnosta maksettaisi ylihinta useampaan otteeseen peräkkäin, on hyvin epätodennäköistä.
Mitä enemmän alle markkinahinnan saat asunnon ostettua, sitä enemmän voit tehdä sillä tuottoa myydessäsi asunnon. Muista, että sinun tavoitteesi on myydä asunto markkinahinnalla – yli markkinahinnan on hyvin vaikea saada kauppoja tapahtumaan. Asunnon myyntihinnan kattotaso pitäisi olla asuntoa flippiin ostettaessa hyvin sijoittajan tiedossa, joten asuntosijoittaja pystyy hyvin laskemaan, millä ostohinnalla hän vielä voi saada kohteesta tuottovaatimuksensa mukaisen tuoton.
Miksi kukaan myisi asuntonsa sijoittajalle alle markkinahintojen?
Niin, miksi? Kyllähän asunnon myyjä haluaa saada myytävästä kohteestaan parhaan mahdollisen hinnan?
Ei aina.
On monia erilaisia tapoja saada ostettua sijoitusasunto alle markkinahinnalla. Tällöin on tärkeää löytää kohde, jonka myyjä ei ole kiinnostunut vain parhaan mahdollisen hinnan saamisesta, vaan hän haluaa jostain syystä ennen kaikkea saada asunnon myydyksi. Esimerkkejä tämän kaltaisesta tilanteesta:
- Kohde on ollut myyntiportaalissa esillä jo pitkään, monesti myös liian korkealla pyyntihinnalla, ja tämä on tappanut ostajakunnan kiinnostuksen kohteeseen (”pakko tuossa on jotain olla vikana, kun ei sitä ole kukaan vieläkään ostanut”)
- Myyjällä on akuutti tarve käteiselle, esimerkiksi joidenkin lainojen maksamiseen tai yritystoiminnan aloittamiseen
- Myyjä on Sijoitusasunnot.com tai sen kaltainen sijoitusasuntojen myyntiin erikoistunut toimija, joka voi suuren volyymin ja nopean myyntisyklin ansiosta myydä asuntoja asuntosijoittajille alle markkinahintojen
- Myyjä on saanut asunnon perintönä, eikä hänellä ole sille käyttöä tai hän ei halua alkaa itse vuokranantajaksi
- Myyjänä on perikunta, jolle asunto on tipahtanut vähän kuin kirkkaalta taivaalta käsiin ja he haluavat siitä nopeasti rahat käyttöönsä
- Myyjä on saanut tarpeekseen asuntosijoittamisesta, ja haluaa päästä asunnosta eroon
- Markkinatilanne on muuttunut, eikä myyjä ole kykenevä suoriutumaan esimerkiksi kohonneesta korkotasosta tai hän ei kykene kilpailemaan vuokramarkkinassa
Nämä vain muutamina esimerkkeinä. Asuntosijoitusskenessä Suomessa puhutaan näissä tapauksissa ”motivoituneesta myyjästä”, joka on Harri Hurun tunnetuksi tuoma termi asunnon myyjästä, jonka jonkun ongelman asuntosijoittaja voi ratkaista ostamalla häneltä asunnon.
Edes kokeneen asuntosijoittajan ei ole aina helppoa tunnistaa tilannetta, jossa hän neuvottelee asuntokaupoista motivoituneen myyjän kanssa. Etenkään jos mukana on kiinteistönvälittäjä myyjän ja ostajan välissä. Se, mitä asuntosijoittaja voi aina tehdä on varmistaa, että hän tietää alueen ja kohteen markkinahintatason sekä vuokratason. Näiden pohjalta tekemällä omat laskelmat omien tuottovaatimuksiensa mukaan (vaikka meidän tuottolaskurinmme avulla), voit tehdä sellaisia tarjouksia, että ei todellakaan harmita, mikäli tarjous menee läpi.
Uutiskirjeen tilaajana tiedät ensimmäisenä
Sähköpostilistamme kautta saat ensimmäisenä tiedon uusista meille myyntiin tulevista alle markkinahintaisista asunnoista. Ostamme kokonaisia kerrostaloja tai isompia kiinteistökokonaisuuksia ympäri Suomen, ja myymme asunnot eteenpäin asuntosijoittajille erinomaisilla diileillä.
Lähetämme sähköpostilistallemme myös hyödyllistä tietoa asuntosijoittamisesta sekä tiedot uusista työkaluistamme ja palveluistamme. Liity mukaan – meitä on jo yli 65.000!
Tilaa uutiskirje syöttämällä sähköpostiosoitteesi alla olevaan kenttään. Voit halutessasi poistua listalta koska vain muutamalla hiiren klikkauksella.
Sijoitusasunnot erinomaisilla diileillä – tutustu kohteisiimme!
Pyrimme aina tarjoamaan asuntosijoittaille parempia diilejä kuin mitä julkisessa markkinassa on tarjota, ja tämän takia asiakkaamme meistä pitävätkin!
Tämä voi tarkoittaa tapauskohtaisesti esim. alhaisia myyntihintoja, erinomaista vuokratuottoa, valmiiksi rahoitettuja kohteita (yhtiölainalliset asunnot) ja alennuksia rakennusliikkeiden uudiskohteiden asunnoista.
Katso nyt myynnissä olevat kohteemme ja varaa omasi tai liity varausjonoon!
Tutustu sijoitusasuntoihimme!
Asuntosijoittamisesta urheilu-uran jälkeinen ammatti
Jääkiekkoilija ja Suomen mestari Christian Heljanko on innokas asuntosijoittaja ja asuntosijoittamisen opiskelija, joka on ostanut kohteita niin julkisesta markkinasta kuin Sijoitusasunnot.comilta.
Sijoitusasunnot.comissa ”Chrisu” tykkää etenkin siitä, että asuntosijoitushommat on tehty helpoksi ja kohteista kerrotaan kattavasti juurikin asuntosijoittajaa kiinnostavat tiedot.
Katso Christianin ajatuksia asuntosijoittamisesta ja Sijoitusasunnot.comista tarkemmin oheiselta videolta.
Katso video tästä!Lue seuraavaksi
Vinkkejä sijoituslainan neuvotteluun pankissa
Sijoittajan suhde pankkiin tai pankkeihin on tärkeässä roolissa. Listasimme tärkeimmät seikat, joilla olet vahvoilla neuvottelupöydän ääressä.
Vuokratuottolaskuri: Sijoitusasunnon vuokratuoton laskeminen
Vuokratuottolaskuri on asuntosijoittajan tärkeimpiä työkaluja. Sen avulla voi nopeasti ja helposti laskea kohteen vuokratuoton eli sijoituskohteen kannattavuuden ja vertailla eri kohteita keskenään.
Kelan asumismenojen ylärajat ja niiden vaikutukset asuntojen vuokraustoimintaan
Kelan asumismenojen ylärajat ovat herättäneet keskustelua ja niiden vaikutukset näkyvät tällä hetkellä vuokramarkkinoilla. Tässä blogitekstissä käsitellään lyhyesti, mitä asumismenojen ylärajat tarkoittavat, miten ne vaihtelevat eri kaupungeissa sekä miten ne vaikuttavat vuokrattavuuteen ja vuokrankorotuksiin. Kelan tuet eivät kosketa kaikkia vuokralaisia, mutta ylärajoista ja niiden vaikutuksista on silti hyödyllistä olla tietoinen.