Tällaisesta liiketilasta voi tulla sijoittajan sekä koko taloyhtiön painajainen

Meille on viime aikoina tarjottu useita liiketiloja, jonka vuoksi olen päätynyt tutkimaan niitä ja muita myynnissä olleita liiketiloja. Huomasin monessa niissä suorastaan kammottavia riskejä, joista voi tulla sijoittajille suuriakin tappioita asioiden mennessä huonoon suuntaan. Vaikka tämä juttu koskee pääosin liiketiloja, on kirjoituksessa pointteja, joista hyödyt tutkiessasi sijoitusasuntoa taloyhtiöistä, joissa on liiketiloja (joko taloyhtiön omistuksessa tai omina osakkeinaan).

Alustus liiketilojen nykytilasta

Liiketilamarkkinoilla on ainakin Jyväskylässä ja vielä sen keskustassakin, melkoisia haasteita. Monet ovat sanoneet, että ei tarvitse mennä ajassa kovin paljoa taaksepäin, kun puhuttiin, että liiketiloista on pulaa. No, nyt asia on muuttunut. Jyväskylän keskustassa, Kävelykadullakin, on tyhjiä liiketiloja tarjolla runsaasti. Ymmärtääkseni tähän on olemassa ainakin kolme merkittävää syytä.

Suurin syy lienee se, että automarketit ovat lisääntyneet huomattavasti. Ihmiset pitävät siitä, että kauppoihin on hyvät kulkuyhteydet, helppo ja ilmainen pysäköinti sekä usein myös kaupat ovat suuria ja näin ollen valikoima laaja. Toinen syy löytyy meneillään olevasta heikosta taloustilanteesta – kaupan ala ei ole kasvanut, mutta uusia myymälöitä ja ostoskeskuksia on rakennettu pitkin Suomea. Äkkiseltään herää ajatus, että myyntiä on valunut keskustojen ulkopuolelle. Kolmas kivijalkaliikkeitä nakertava asia on verkkokaupat eli muutokset ostoskäyttäytymisessä sekä maailmanlaajuinen kilpailu. Ei ihme, että kivijalkaliikkeet ovat helisemässä.

Liiketilojen arvonlasku

Asunnon hinta voi määräytyä tuoton, rakennuskustannusten tai muiden tekijöiden, kuten haluttavuuden ja/tai yleisen taloustilanteen mukaan. Liiketilojen kohdalla taas tuotto  on hyvin pitkälti ainut määräävä tekijä arvonmuodostuksessa. Ei tarvitse olla rakettitieteilijä arvatakseen, että liiketilojen vuokrahinnat ovat tulleet alas kysynnän laskiessa ja tarjonnan lisääntyessä.

Mietitäänpä kuvitteellinen, mutta mahdollisimman realistinen tilanne, että liiketilasta on hyvänä aikana saanut vuokraa 15 euroa neliöltä ja nyt jos onnistuu löytämään tilaan vuokralaisen, saa tilasta 10 euroa neliöltä. Samaan aikaan vastike on noussut kolmesta eurosta neljään euroon. Aiemmin tilasta tuli tuottoa 15 – 3 = 12 euroa neliöltä kuukaudessa ja 144 euroa vuodessa. 8%:in tuottovaatimuksella tilan arvoksi tulisi näin ollen 1800 euroa neliöltä.

Nyt vastikkeen jälkeen jää kuukaudessa voittoa 10 – 4 = 6 euroa neliöltä ja vuodessa 72 euroa neliöltä. Liiketiloja on niin paljon myynnissä, että samaan aikaan myös tuottovaatimus on kasvanut 8%:sta 10%:iin, jolloin tilan arvoksi tulee 720 euroa neliöltä. Tällä matematiikalla liiketilan arvo on romahtanut 60%:ia.

Liiketilojen varsinainen peikko

Ja nyt vasta se varsinainen pointti, joka siivitti kirjoittamaan tämän jutun sekä pari todellista esimerkkiä todisteeksi. Avainsana on vastikekerroin.

Jos liiketila on omana osakkeenaan ja osa taloyhtiötä, on liiketiloilla yleensä vastikekerroin. Se tarkoittaa sitä, että yksi liiketilaneliö saattaa maksaa kaksinkertaisen, jopa enemmän, hoitokulua taloyhtiölle kuin asuinneliö. Jos asuntojen vastike on siis esim. 3 euroa per neliö, saattaa liiketilan vastike olla 6 euroa per neliö. Ja jotta asia olisi vielä huonompi liiketilan omistajan kannalta, sama vastikekerroin saattaa kostautua myös taloyhtiön remonttien kohdalla.

Kuvittele tilanne, että omistat liiketilan ja taloyhtiölle tulee linjasaneeraus, joka maksaa 400 euroa per asuinneliö. Se tarkoittaa sitä, että joudut maksamaan linjasaneerauksesta 800 euroa neliöltä. Jos liiketilasi arvo on edellisen esimerkin mukaan tippunut jo 1800 euron neliöhinnasta 720 euron neliöhintaan ja nyt tulee linjasaneeraus, joka maksaa 800 euroa neliöltä, niin mitä tapahtuu? Liiketilasta tuli aika lailla arvoton tai sille saattaa muodostua jopa negatiivinen arvo ja ehdottomasti siinä tapauksessa, jos tila on tyhjillään.

Liiketiloja ei tällä hetkellä rassaa siis pelkästään merkittävästi heikentynyt vuokrattavuus ja karu arvojen lasku. Näiden lisäksi liiketilojen omistajat saattavat joutuvat maksamaan kohtuuttoman korkeaa vastiketta ja mahdolliset suuret remontit saattavat pyyhkäistä koko liiketilan arvon pois.

Esimerkki 1 – Päättömästi hinnoiteltu liiketila

Vierailin muutama viikko sitten eräässä liiketilassa tutun yrittäjän juttusilla. Tuli puheeksi, että taloyhtiö omistaa liiketilan ja sitä on tarjottu yrittäjälle. Hän kertoi, että heillä on noin 100 neliöinen tila, josta maksavat (edullista) vuokraa noin 700 euroa kuukaudessa ja liiketilan pyynti oli 100.000 euroa. Yrittäjä oli seuraavaksi kysynyt isännöitsijältä, että kuinka paljon hänen vastikkeensa olisi, jos hän ostaisi tilan. Vastaus oli, että noin 600 euroa. ”Siis mitä!?” – taisin tokaista, kun kuulin tämän jutun. Ensinnäkin, tässä liiketilassa oli juurikin mainittu kaksinkertainen hoitovastike verrattuna asuntoihin, jonka vuoksi vastike oli noin kuusi euroa neliöltä. Ja toisekseen, yrittäjän olisi pitänyt sijoittaa 100.000 euroa saadakseen 100 euroa säästön kuukaudessa. Ei tullut kauppoja.

Jos joku ostaisi tuon liiketilan itselleen, olisi se todennäköisesti aika pommi. Liiketila on hieman Jyväskylän ydinkeskustan ulkopuolella, joten sen vuokrattavuus on tällä hetkellä huono, jos vuokralainen vaihtuisi. Liiketilasta saattaisi saada vuokraa ehkä 800-1000 euroa, jolloin vastikkeen maksun jälkeen jäisi 200-400 euroa voittoa kuukaudessa ja 2400-4800 euroa vuodessa. Mutta jos laskee, että liiketila on vuokrattu 80-90%:in käyttöasteella ja taloyhtiöllä on remontteja tiedossa, niin liiketila on silti lähes arvoton. Itse en ostaisi kyseistä liiketilaa vaikka sen saisi eurolla.

Esimerkki 2 – Liiketila, josta tuli koko taloyhtiön painajainen

Toimitilavälittäjä lätkäisi liiketilan myyntiesitteen eteeni ja kysyi, että minkä arvoinen tila mielestäni on. Yllätys yllätys, liiketilan vastikekerroin suhteessa asuntoihin oli kaksinkertainen, joka tarkoitti 6 euron vastiketta neliötä kohden. Liiketilaa oli yritetty vuokrata yli vuoden ajan 7 eurolla per neliö eikä tulijoita löytynyt silläkään hinnalla. Vaikka liiketila saataisiin vuokrattua, jätättäisi liiketila voittoa euron per neliö kuukaudessa eli 12 euroa vuodessa, joka tarkottaisi aiemminkin tässä jutussa käytetyllä 10%:in tuottovaatimuksella 120 euron neliöhintaa tilalle.

Kyseisen liiketilan arvo on kuitenkin ehdottomasti negatiivinen, koska a) vuokrapyyntöä voi joutua laskemaan, b) yhden kuukauden vajaakäyttö vie puolen vuoden tuotot ja c) kyseessä vanha taloyhtiö, joten korjausvelkaa on yli 120 euroa neliöltä.

Mieti omalle kohdallesi tämä tilanne. Mitä tekisit? Sinulla on liiketila tyhjillään, joka maksaa sinulle satoja euroja kuukaudessa. Vaikka saisitkin tilan vuokrattu, tajuat, että tila on edelleen täysin arvoton.

Tässä tapauksessa liiketilan omistaja heitti (tai oli pakotettu heittämään) pyyhkeen kehään eikä maksanut enää vastikkeita, joka johti siihen, että ongelma siirtyi taloyhtiölle eli muille osakkaille. Koska osakkeen arvo on negatiivinen, liiketilan omistajan on ollut järkevämpää dumpata osake euron kauppahintaan eteenpäin, niellä tappionsa ja unohtaa koko asian. Tämän jälkeen taloyhtiö on ottanut tilan haltuun, mutta koska tila on ollut koko ajan tyhjillään, ei taloyhtiö ole hyötynyt siitä mitään ja muut osakkaat kärsivät.

Ratkaisu ongelmaan olisi se, että yhtiöjärjestystä muutettaisiin järkevämmäksi eli poistettaisiin kaksinkertainen vastikekerroin liiketiloilta. Asuntojen vastike nousisi hieman, mutta ei pääsisi käymään tilannetta, että liiketilasta tulee vain rasite osakkeenomistajalle.

Yhteenveto

Vaikka sijoittaisit vain asuntoihin, toivottavasti sait tästä artikkelista oppia siihen, että mikäli taloyhtiössä on liiketiloja, vaikuttavat ne myös asuntoihin – usein kuitenkin positiivisesti. Hyvät taloyhtiöt omistavat tuottavia liiketiloja, jotka pienentävät asuntojen vastiketta. Asuntosijoittajaa hyödyttää myös se, että liiketilat ovat omina osakkeinaan sijoittajilla, jos maksavat korkeampaa vastiketta kuin asunnot – kunhan vastike on silti huomattavasti alhaisempi mitä tilasta saatava vuokra, jotta ei pääse käymään edellisen esimerkin tilannetta. Hyvillä paikoilla sijaitsevilla liiketiloilla tätä ongelmaa ei tule, mutta pienillä paikkakunnilla ja syrjässä olevilla liiketiloilla se riski on olemassa ja se kannattaa asuntosijoittajana tiedostaa.

Tätä juttua kirjoittaessa olen erittäin tyytyväinen, että olemme itse välttyneet suuremmilta sudenkuopilta ja sijoittaneet vain hyviin yhtiöihin, joissa hoitovastikkeet ovat alhaiset. Tämä kirjoitus ei ollut parasta mainosta toimitiloille, mutta jos sinua kiinnostaa sijoittaa varasto-, tuotanto- tai toimistotiloihin, niin kannattaa tutustua tähän kohteeseemme tarkemmin, jossa hoitokulut on pidetty kurissa.