Täydellinen pitkäaikainen sijoitus – Kertomus ostamastamme kohteesta

Täydellinen pitkäaikainen sijoituskohde

Taustaa

Kun omistuksessa olevien sijoitusasuntojen määrä kasvaa kymmeniin, niihin liittyvien asioiden hoitaminen alkaa viedä paljon aikaa. Jos kasvattaisimme nimenomaan sijoitusasuntojen määräämme huomattavasti korkeammaksi, vaatisi se pian jo yhden kokoaikaisen uuden henkilön hoitamaan asuntoihin liittyviä asioita.

Siksi tämän hetkinen strategiamme on, että kasvatamme maltillisesti sekä henkilökohtaista että yhtiöllemme jäävää asuntomassaa, mutta kokonaistoimintaa kasvattaaksemme hankimme ”pitosalkkuumme” hallinnollisesti helppohoitoisia sijoituskohteita. Tässä kirjoituksessa käyn läpi yhden tällaisen tapauksen, jossa käytän esimerkkinä ostamaamme kohdetta viime syksyltä.

Sijoituskohteen löytyminen

Käytämme paljon aikaa sijoituskohteiden etsimiseen ja niiden tarkasteluun. Ostamme suurimman osan uusista kohteistamme jo olemassa olevien kontaktiemme kautta sekä muutoinkin vapaiden markkinoiden ulkopuolelta. Vapailta markkinoilta on usein haasteellisempaa löytää kohteita, jotka täyttävät tiukat vaatimuksemme. Tämä tapaus teki kuitenkin poikkeuksen sääntöön.

Laitoimme Etuoveen hakukriteereiksi: koko Suomen alue, yli 500 m2 ja hinnaksi yli 500.000€. Hakutuloksista löytyy näillä kriteereillä kohteita aika laidasta laitaan, mutta muutama ilmoitus kiinnitti huomiomme. Nopealla läpikäymisellä jäljelle jäi yksi kiinnostava ilmoitus.

Kohteen läpikäynti

Kohde oli täysin saneerattu kokonainen kerrostalo lähellä elinvoimaista kaupunkia. Ilmoituksessa oli hieman puutteelliset tiedot, joten soitin myyjälle esittääkseni muutaman lisäkysymyksen. Vastaukset tyydyttivät, joten sovimme tapaamisen kohteeseen.

Kiinteistö oli saneerattu täysin, myös talotekniikan osalta. Saneeraustyöt ja suunnitelmien mukaiset muutostyöt oli toteutettu laadukkaasti, joten kohde oli lähes uuden veroisessa kunnossa.

Erityisen houkuttelevan kohteesta teki se, että talossa oli vain yksi suuri luotettava taho vuokralaisena ja juuri uusitulla 10-vuoden sopimuksella. Vuokralaisella on lisäksi optio jatkaa sopimusta 5 vuotta eteenpäin 10 vuoden jälkeen. Kirsikkana kakun päällä tuli, että vuokralainen huolehtii käytännössä kaikki kiinteistön ylläpito-, huolto-, ja korjauskustannukset.

Tämä oli juuri sellainen kohde, jota olimme etsineet eli kohteen ylläpitäminen ei söisi aikaamme. Kerran kuukaudessa vuokralaiselta kolahtaisi tilillemme viisinumeroinen vuokrasumma, siinä kohteen hallinnointi helpoimmillaan. Vuokratuotto olisi hyvä eikä remonttivaaraa juuri ollut. Yksi merkittävä ongelma tuli kuitenkin vastaan.

Neuvottelu ja lopputulos

Myyjä oli melko vakavasti keskustellut toisen tahon kanssa talon kaupasta. Myyjällä oli kuitenkin tarve saada kohde myytyä pikaisesti ja ostajaehdokas oli viivytellyt kaupanteon kanssa.

Päätimme iskeä tilaisuuteen. Haimme pankista pikaisen lainapäätöksen ja korotimme hieman aiemman ostajaehdokkaan tarjousta, joka oli tiedossamme. Lisäsimme ehdon, että myyjän on tehtävä päätös erittäin nopeasti, jotta vältymme tilanteelta, jossa molemmat ostajaehdokkaat lähtisivät korottelemaan kilpaa tarjouksiaan.

Tarjouksemme hyväksyttiin ja kaupat tehtiin.

Kohteeseen liittyi kaupanteon aikana ja jälkeen vääntöä pienistä asioista, mutta kaiken kaikkiaan olemme olleet tähän mennessä erittäin tyytyväisiä ostokseemme.

Voiko piensijoittaja päästä käsiksi vastaaviin kohteisiin?

Juuri tähän kysymykseen etsimme vastauksia tällä hetkellä. Esimerkiksi tämä kohde olisi erinomainen paloiteltuna pienempiin osiin. Kerrostalo on As Oy muotoinen ja huoneistot ovat tehty asuinkäyttöön. Jos 10 tai 15 vuoden jälkeen vuokralainen lähtisi tiloista pois, voisi asunnot vuokrata tai myydä yksitellen.

Käytännössä tämän kohteen paloittelu sijoittajille menisi mielestäni niin, että:

  • jokainen sijoittaja ostaisi osuuden (esim. 5 tai 10%) jokaisesta osakehuoneistosta
  • vuokratuotto ohjattaisiin yhdelle tilille ja siitä automaattisesti osuuksien suhteessa sijoittajille
  • rahoitus hoidettaisiin keskitetysti yhdestä pankista esimerkiksi meidän avituksella
  • jokainen sijoittaja vastaisi omasta lainanhoidostaan
  • sijoittajien välille tehtäisiin keskinäinen sopimus, jossa sovittaisiin yhteiset pelisäännöt

Tämän kohteen kauppahinta paloiteltuna voisi olla sellainen, että sijoittajat saisivat erinomaisen passiivisen sijoituskohteen ja sille n. 8%:in tuoton (velkavivulla tietysti enemmän). Ostajat voisivat olla ympäri Suomea ilman logistisia ongelmia, koska hallinnointi on vaivatonta.

Jos sinulle herää ajatuksia kohteestamme tai ”paloittelu” -ajatuksestani, niin kuulen niitä mielelläni eli kommentoi alle.

Kirjoittaja: Henri Neuvonen

Olen Sijoitusasunnot.comin ylläpitäjä ja sijoitusyhtiömme toimitusjohtaja.
sähköposti: etunimi.sukunimi@sijoitusasunnot.com

Haluatko lisää rahanarvoisia vinkkejä asuntosijoittamiseen?

Liity yli 14 000 sähköpostitilaajamme joukkoon ja saat uusimmat blogikirjoituksemme suoraan sähköpostiisi



Opettavaisia tositarinoita, kullanarvoisia vinkkejä, sijoitusasuntojen analysointia, onnistumisia ja haasteita - Seuraa Suomen kiinnostavimpia asuntosijoittajia!

17 Kommentit
  1. Hannu
    Hannu says:

    Ideana tämä kuulostaa hyvältä, erityisesti tämän hetken markkinatilanteessa, kun pienemmällä asuntosijoittajalle ei tunnu kohteita juuri löytyvän. Ainakaan kovin järkevällä hinnalla..

    + riskit jakautuisivat tasaisemmin
    + yhdessä isompi pääoma ja sen tuomat edut
    + vakaa tuotto

    ? osuuden myynti

    Vastaa
    • Henri Neuvonen
      Henri Neuvonen says:

      Kiitos Hannu!

      Olen samaa mieltä plussista kanssasi.

      Sijoittajien kesken voisi tehdä sopimuksen osuuksien myynneistä. Muilla sijoittajilla voisi olla käytössään etuosto-oikeus. Myös yhteiset säännöt ja tavoitteet olisi hyvä käydä läpi esim. kohteen realisointiin liittyen.

      Vastaa
      • Antero Laine
        Antero Laine says:

        Moi!

        Hieno ajatus! Antaa mahdollisuuden monille piensijoittajille kiinteistösijoitukseen hallituilla ja jaetuilla riskeillä. Olen asiasta kiinnostunut ja seuraan mielenkiinnolla markkinoiden kehitystä. Tällä tavoin ikäänkuin kiinteistö osakkeiksi jaoteltuna syntyy mahdollisuus jokaiselle sijoituksesta kiinnostuneelle osallistua sijoitukseen resurssiensa mukaisesti.

        Vastaa
  2. Riitta Hyväkkä
    Riitta Hyväkkä says:

    Tällä tavalla voisi vähätuloinen päästä kiinni omistusasumiseen. Tämä toimisi säästämisen välineenä, kun pitäisi kerryttää omaa osuutta tulevan oman asunnon hankintaa varten. Kun kohteessa olisi jo useampia osaomistajia, niin tuleva ostaja lienee helppo löytää heidän paristansa.

    Erään vakituisessa työssä olevan ystäväni kanssa törmäsin pankkien nihkeyteen antaa lainaa pienituloiselle. Ratkaisin asian ryhtymällä pääosakkaaksi vuokrattavaan kohteeseen. Sopivan oman asunnon löytymisen yhteydessä lunastin ystäväni pois. Hän sai näin tarvitsemansa pääoman omaan asuntoonsa. Terveisin Riitta H.

    Vastaa
  3. kari.o.sallinen@gmail.com
    kari.o.sallinen@gmail.com says:

    Hei, onko näitä kohteita jo ilmantunut tarjolle? Viimeinen kommentti on maaliskuulta. Minulla on menneillään järjestelyt mm. oman asumisen suhteen josta vapautuisi tulevan vuoden alkupuolella sijoitettavaa pääomaa. Asuntoihin ja kiinteistöihin se laitetaan kiinni. Minua kiinnostaa!

    Vastaa
  4. Mikko
    Mikko says:

    Moi, olen kiinnostunut aiheesta. Jos jotain vastaavaa tulee tarjolle, niin otan mielelläni sähköpostia vastaan asiasta. Kiitos!

    Vastaa
  5. timo.kelloniemi@environics.fi
    timo.kelloniemi@environics.fi says:

    Kiinnostava tapa tosiaan.
    Kohteen valinta vaan ja aletaan toimiin?

    Vastaa
  6. Pekka Niemi
    Pekka Niemi says:

    Moi Henri
    Kiinnostusta tähän löytyisi todella paljon. Laita postia, jos jo olemassa olevia löytyy. Myös tulevat tietenkin kiinnostaa.

    Vastaa
  7. Marko Paavola
    Marko Paavola says:

    Hei!
    Minuakin kiinnosta. Onko homma edennyt? Laita s-postia jos jotain meneillään.

    Vastaa
  8. Jukka
    Jukka says:

    Kiinnostusta kyllä olisi. Tämä voisi olla hyvä keino päästä mukaan piensijoittajana mielenkiintoisiin kohteisiin.

    Vastaa
  9. Jouni Luukkonen
    Jouni Luukkonen says:

    Onko asia edennyt toimenpiteiden toteumiseen ? Olen itse kiinnostunut mahdollisimman isosta tuotosta omalle pääomalle velkavipua käyttämällä. Ratkaisu siitä kuinka osuutta voi myöhemmässä vaiheessa tuoda myyntiin vapaille markkinoille, kiinnostaa. Kysymykseenhän tulee lähinnä sijoittajat mahdollisesti 15 v ajan.

    Vastaa

Jätä kommentti

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *