Nykyisin käytetty yhtiöjärjestysmalli ei kohtele osakkaita tasapuolisesti

Asunto-osakeyhtiölain (AOYL) yksi keskeisimmistä asioista on osakkaiden yhdenvertaisuuden periaate. Väitän, että yhdenvertaisuus ei toteutu hyvin nykyisissä yhtiöjärjestyksissä.

Isot asunnot maksavat pienten asuntojen remontit

Taloyhtiö päättää uusia asuntojen lukituksen. Jokaiseen asuntoon vaihdetaan lukot. Kyseessä on täsmälleen sama ovi, sama työ ja sama hinta jokaiselle asuntokoolle. Minkä takia 75 m²:sen asunnon omistaja maksaa remontista kolme kertaa enemmän kuin 25 m²:n asunnon omistaja?

Taloyhtiö päätää uusia asuntojen käyttövesiputket. Jokaisessa asunnossa on sama määrä kylpyhuoneita, vesipisteitä ja -kalusteita. Kyseessä on sama kustannus jokaiselle asuntokoolle. Ison asunnon omistaja joutuu taas maksumieheksi.

Alkuperäinen pelisääntöjen kirjoittaja ei ole ottanut kovin tarkasti huomioon isoihin asuntoihin epäreilusti kohdistuvia remonttikuluja ja kuinka pienet asunnot hyötyvät tästä. Asia on vasta nyt viime vuosina noussut tapetille, kun 70-luvun rakennusbuumin taloja on alettu peruskorjaamaan ja huomattu sekä kustannustaso että kustannusten jakautuminen asuntokokojen kesken epäoikeudenmukaisesti.

Hissiremontti tekee poikkeuksen

Hissiremontin aiheuttamia kustannuksia ei jaeta osakkaiden kesken, kuten muita remontteja. Alempien asuntojen kustannuksia on pienennetty sillä perusteella, että he eivät käytä hissiä tai käyttävät sitä vähemmän kuin ylempänä asuvat.

Tästä samaisesta asiasta on kyse myös muiden taloyhtiön remonttien kanssa. Jos yksiön ja kolmion yhtäläiset ulko-ovet maalataan, miksi kolmio toimii remontin maksajana? Minkä takia kaikkia kustannuksia ei pyritä tasapuolistamaan?

Isoja vanhoja asuntoja vaikea saada myytyä

Epätasapuolinen kohtelu on ainakin osasyynä siihen, että suuria asuntoja on tällä hetkellä paljon markkinoilla myynnissä. Sijoittajat eivät tällaisiin asuntoihin koske. He kun pyrkivät hyötymään epäsuhdasta ostamalla pieniä asuntoja.

Epäkohta olisi mahdollista korjata heti

Asia olisi helppo korjata. Mielestäni on mietittävä taloyhtiön korjaustarpeita esim. 100-vuoden perspektiivillä ja miten kustannukset jaetaan reilusti asuntojen kesken tuona aikana. Esimerkiksi katto-, julkisivu- tai ikkunaremontin jakoperuste saattaa mennä taloyhtiössä reilusti, jos se jaetaan neliöiden suhteessa, mutta taas käyttövesi-, viemäri-, parveke- ja kylpyhuoneremontit eivät välttämättä jakaannu lainkaan reilusti.

Korjaus tapahtuisi seuraavasti. Jos taloyhtiössä yksi neliö vastaa yhtä osaketta, niin isoilta asunnoilta siirrettäisiin osakkeita pienemmille asunnoille. Jos taloyhtiössä on esim. samanverran 25, 40, 50 ja 75 neliöisiä asuntoja, niin osakkeet voisivat jakautua esim. seuraavasti:

25 -> 35
40 -> 42
50 -> 48
75 -> 65

Kokonaisosakemäärä pysyy samana. Eniten muutosta tapahtuu aivan pienissä ja kaikista suuremmissa asunnoissa. Keskikokoisissa asunnoissa ei välttämätä tapahtuisi mitään.  Taloyhtiöiden välillä on tottakai eroja, joten jokaiselle taloyhtiölle voitaisiin määritellä oma jakoperustensa remonteille.

Lopputuloksena pienet asunnot joutuvat maksamaan jokaisesta taloyhtiön remontista enemmän kuin neliöperusteisessa jaossa, kun taas suurempien asuntojen taakka kevenee.

Seuraava kysymys kuuluu, että tuleeko myös neliöperusteiseen hoitovastikkeeseen kajota vai meneekö se tällä hetkellä oikein?

Jos säännöt muuttuisivat, sijoittaisitko isoihin asuntoihin?

On ainakin kolme pääsyytä siihen, minkä vuoksi suuri(n) osa sijoittajista ostaa sijoitussalkkuihinsa pääosin, tai kokonaan, vain yksiöitä ja nämä ovat:

1) Yksiöiden vuokrakysyntä on pääsääntöisesti parempi kuin muiden asuntojen. Tämän takana ovat megatrendeistä kaupungistuminen sekä kotitalouksien kokojen pienentyminen.

2) Yksiöistä saa enemmän vuokratuottoa.

3) Taloyhtiön remontit eivät rokota pieniä asuntoja niin pahasti kuin suuria

Olisi mielenkiintoista tietää miten sijoittajat alkaisivat suhtautua suurempiin asuntoihin, esim. pienehköihin kolmioihin sijoitustuotteena, jos remonttivastuita kohtuullistettaisiin. Vaikka pienille asunnoille on pääosin enemmän kysyntää kuin suuremmille, suurissa asunnoissa on se hyvä puoli, että vuokralaisvaihtuvuus on pienempi. Voisin kuvitella, että perheystävällisellä paikalla sopiva asunto voisi olla hyväkin sijoitus.

Pieniin asuntoihin kohdistuva kova kysyntä on muuttanut uudiskohteiden hinnoittelua niin, että pienet asunnot ovat kallistuneet. Vähän samaan tapaan kuin yllä kuvattu esimerkki, jossa suurilta asunnoilta on otettu osakkeita ja siirretty pienille, on myös asuntojen hinnoittelussa tehty eli pienien asuntojen hintoja nostettu ja suurempien laskettu. Yksiöiden kallistuminen ja suurten asuntojen hintojen alentuminen/paikallaan pysyminen ei sen vuoksi tarkoita aina automaattisesti, että yksiön vuokratuotto olisi parempi.

Kysymys kuuluu: jos suurien asuntojen remontti- ja hoitovastikevastuita kevennettäisiin, alkaisitko tutkia niiden potentiaalia?

Kirjoittaja: Henri Neuvonen

Olen Sijoitusasunnot.comin ylläpitäjä ja sijoitusyhtiömme toimitusjohtaja.
sposti: etunimi.sukunimi@sijoitusasunnot.com
puh. 0400 778 146

Haluatko kuulla lisää asuntosijoittamisesta?

Liity yli 14 000 sähköpostitilaajamme joukkoon ja saat uusimmat blogikirjoituksemme suoraan sähköpostiisi



Opettavaisia tositarinoita, kullanarvoisia vinkkejä, sijoitusasuntojen analysointia, onnistumisia ja haasteita - Seuraa Suomen kiinnostavimpia asuntosijoittajia!

7 Kommentit
  1. kari
    kari says:

    Moi, mitä tarkoitat että asia olisi helppo korjata? Eikös se vaadi yksimielisen päätöksen yhtiökokoukselta? En usko että löytyy yhtään yhtiötä jossa kaikki pienten asuntojen omistajat suostuisivat moiseen. Sehän laskisi heidän asuntojen myyntihintaa? t. Kari

    Vastaa
    • Henri Neuvonen
      Henri Neuvonen says:

      Hei! Hyvä kommentti. Tarkoitin sitä, että korjaus/muutos asiaan on mahdollista tehdä siinä vaiheessa, kun uusia taloyhtiöitä perustetaan. Nykyisten taloyhtiöiden kohdalla muutoksia ei tietenkään ole mahdollista toteuttaa.

      Vastaa
  2. Jussi Sarias
    Jussi Sarias says:

    Hei,

    entäpä sitten taloyhtiössä olevat liiketilat, joita rokotetaan monesti kaksin- tai kolminkertasilla remonttikustannuksilla, eikö tässäkin pitäisi olla yhdenvertaisuus?

    -Jussi

    Vastaa
  3. Jouko Vesanen
    Jouko Vesanen says:

    Mielestäni esitetyn mukaisella yhtiöjärjestysmuutoksella tulee huomioida myös äänimäärä = vaikutusmahdollisuuden korjaus esitetyn mukaisessa muutoksessa.

    Vastaa
  4. Marjo mikkola
    Marjo mikkola says:

    Ensimmäiseen sijoitus asuntooni ,, jonka olen omistanut noin 15 vuottaa.
    Tulee nyt linjasaneeraus eli käyttövesi ja viemäri remontti. Yhtiökokouksissa puhuttiin vain neliöhinnoista. Kuitenkin remontit maksetaan yhtiöjärjestyksen mukaan, eli lasku maksetaan omistettavien osakkeiden mukaan… Ei neliöiden mukaa… 30 neliön asunnon omistaja joutuukin maksamaan 44 osakkeen mukaan.aikaisemmin tehty pieniä remontteja, enkä ole kiinnittänyt laskutus perusteisiin huomiota… Eli pitäisi olla tarkka jo asuntoa ostettaessa , mitä laskutus perustetta käytetään. Toisessa asunnossa jonka ostin myöhemmin tuli yllätyksenä,
    Että jos asunnon remontoi ennen kuin siinnä on tehty vuokrasopimusta… Remonttikuluja ei saa vähentää verotuksessa… Ainakin verovirkailija kertoi sen , kun olin laittanut kulut veroilmoitukseen. Ne saa vähentää vasta kun joskus myy asunnon… Jos enää muistaa. Onneksi oli kyse vain pintaremontista.. Nyt olen ostamassa kolmatta sijoitusasuntoa ja vähän viisaampi.

    Vastaa
    • Henri Neuvonen
      Henri Neuvonen says:

      Vaikka maksu menee osakkeiden mukaan, niin osakkeet on voitu silti jakaa asunnoille neliöiden suhteessa. Jos siis talossa olisi 60m2 asunto, jossa olisi 88 osaketta ja 90 m2 asunto, jossa olisi 132 osaketta, niin vaikka remonttikustannukset jakautuvat osakkeiden mukaan, niin vastaa samaa asia kuin kustannusten jakaminen neliöiden mukaan. Olet täysin oikeassa siinä, että yhtiöjärjestys on syytä käydä läpi näiden asioiden osalta ennen asunnon ostopäätöstä. Onnea kolmannen sijoitusasunnon ostoon!

      Vastaa

Jätä kommentti

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *