Korkeatuottoisia sijoitusasuntoja Vaasasta - v. 2000 saneerattu taloyhtiö

Osaan vuokrista on tehty 10-15% korotuksia, joilla vuokria saadaan lähemmäs markkinatasoa. Korotukset astuvat voimaan 1.9.2025 alkaen. Myös vesimaksu 28€/hlö/kk on eriytetty 1.9.2025 alkaen vuokrasta.

Vuokratuotto on laskettu varaustaulukkoon korotettujen vuokrien mukaan. Varaustaulukossa mainitut tämänhetkiset vuokrat sisältävät vesimaksun. Uusissa vuokrasopimuksissa vesimaksu on eriytetty maksettavaksi vuokran päälle.

As. Oy Vaasan Hanhenpolku on vuonna 1975 rakennettu ja vuonna 2000 saneerattu 42 asunnon velaton kerrostaloyhtiö. Kaupungin edullisen vuokratontin vuokrasopimusta on jäljellä vuoteen 2045 saakka. Edullinen hoitovastike 4,15€/m² sisältää tonttivuokran. Taloyhtiössä on vuokrattavana 13kpl autotalleja ja 8kpl lämmitystolppapaikkoja.

HALLITUKSEN SELVITYS KUNNOSSAPITOTARPEISTA VUOSILLE 2025-2029

Asunto-osakeyhtiölain mukaisena hallituksen kirjallisena selvityksenä yhtiön rakennusten ja kiinteistön kunnossapitotarpeista seuraavan viiden vuoden aikana esitämme arvionamme seuraavia kunnossapitotöitä, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen tai siitä aiheutuviin kustannuksiin.

ARVIOIDUT KUNNOSSAPITOTARVEET 2025-2029

• Ikkunoiden, parvekeovien ja korvausventtiilien huoltokunnostukset tarpeellisilta osin: Huoltomaalaus, msk-ikkunoiden ikkunapuitteiden / tuuletusluukkujen käyntisovituksien ja tiivisteiden tarkastus/huolto, sekä korvausilmaventtiilien toiminnan tarkastus/tarvittava huoltotoimenpide.
• Luhtiportaikon kunnostus, mm. seinien huoltomaalaus
• Iv-kanavien nuohous ja säätö
• Väestönsuojan tiiveyskoe

HALLITUKSEN SELVITYS AIEMPINA VUOSINA TEHDYISTÄ KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTÖISTÄ

Yhtiön rakennuksissa on aiemmin toteutettu seuraavat merkittävimmät peruskorjaus, kunnossapito- ja muutostyöt:

KOHTEEN MITTAVA SANEERAUS v. 2000:

• Vesikatto:
  Tasakatto muutettu harjakatoksi ja päätyportaan kattorakenne muutettu pulpettikatoksi. Vesikatteena muovipinnoitettu konesaumapeltikate. Päätyasuntojen sisäänkäynti ja luhtikäytävätasot laajennettu katetuiksi terassi ja parveketiloiksi. Luhtikäytävien seinäpintoihin asennettu profiilipeltiä ja julkisivulevyä
• Huoneistoremontti
  Asuntojen kylpyhuoneet uusittu.
  Kylpyhuoneiden lämmitys toteutettu sähköisellä lattialämmityksellä tai pyyhekuivaimella (= yksiöt)
  Kaikki vesikalusteet uusittu, IDO -ja Oras merkkisillä tuotteilla
  Huoneistojen kiintokalusteet ja kodinkoneet uusittu (K, mh:eet, et)
  Tilojen seinä- ja kattopinnat huoltomaalattu, lattiapinnat uusittu
• Suunnitelmien mukaan toteutettu (LVIS):
  Lämmitysverkosto
  Kaukolämpökeskus ja sen automatiikka uusittu
  Patteriventtiilit, termostaatit ja linjasäätöventtiilit uusittu. Lämmitysverkosto tasapainotettu.
  Viemärit
  Ryömintätilassa olevat viemärit uusittu, myös myös kaikki nousuputket uusittu, paitsi kaksi linjaa (V5 ja V10 joiden hormeja ei avattu saneerauksen yhteydessä)
  Kerrosten viemäriputkistot uusittu suunnitelmien mukaisesti. Kellarin viemärit jäävät ennalleen.
  Kattovedet ohjataan ulkokautta (katto muutettu harjakatoksi) olemassa olevaan sadevesiputkistoon sekä uuteen sadevesiputkistoon.
• Käyttövedet
  Kylmäveden runkolinja ryömintätilassa uusitaan sulkuventtiileihin asti.
  Kellari- ja ryömintätilojen vesiputket säilyvät nykyisellään, nousulinjojen kaikki putket venttiileineen uusittu. Kaikki sulkuventtiilit uusittu.
• Ilmanvaihto
  Poistoilmanvaihtokoneet uusittu, keittiöihin asennettu liesikuvut. Korvausilmaventtiilit asennettu ikkunan tuuletusluukkuihin
• Sähköt
  Sähkökeskukset uusittu, asunnoissa etäluettavat mittarit. Uudet nousujohdot asennettu asuntoihin. Pistorasiat vaihdettu maadoitetuiksi pistorasioiksi.
  Antenniverkko uusittu. Porrasvalaisimet uusittu ja ulkovalaistusta parannettu. Autolämmityspaikkoja lisätty.
• Salaojat
  Salaojat uusittu erillisen rakennesuunnitelman mukaan

SANEERAUKSEN JÄLKEEN MERKITTÄVIMMÄT KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖT:

• Myyjän kustannuksella asennettiin 3/2025 kaikkien huoneistojen kylpyhuoneiden suihkuhanoihin uudet suihkupäät / vedensäästösuuttimet, sekä huollettu/tarkastettu kaikki wc-istuimet, allashanat ja bidee. Tilojen kaikki vesikalusteet tarkastettu. Tarkastuksella havaittiin mm. useita viemäriin vuotavia wc-istuimia ja näiden kaikkien tehtyjen korjaustoimenpiteiden myötä arvioimme saavuttavan vedenkulutuksessa säästöjä 25-30% edelliseen vuoden vedenkulutukseen verrattuna.
• Taloyhtiöön asennettu 10/2019 Oumanin langaton huonemittausjärjestelmä, jota ohjaa kiinteistöautomaatio
• Lämmönjakolaitteisto tarkastettu 2020
• Uusi lukosto asennettu 2022
• Iv-kanavat nuohottu ja ilmamäärät säädetty n. 10 v välein
• Huoneistoremontteja tarpeen mukaan vuokralaisten vaihtuessa

Jyväskylässä 21.3.2025
Hallitus

Vaasa on kasvava, monipuolinen ja taloudellisesti vakaa kaupunki, jonka potentiaali sijoituskohteena kasvaa jatkuvasti. Talouskasvu, opiskelijamäärä, hyvät liikenneyhteydet, kohtuulliset asuntohinnat sekä jatkuvat investoinnit kaupungin kehittämiseen tekevät siitä houkuttelevan kohteen asuntosijoittajalle, joka etsii vakaata ja pitkäjänteistä tuottoa.

Vahva talous ja monipuolinen elinkeinorakenne
Vaasa tunnetaan erityisesti energiasektoristaan ja kaupungissa on suuri määrä yrityksiä, jotka keskittyvät uusiutuvaan energiaan, teollisuuteen ja teknologiaan. 180 yrityksestä koostuva EnergyVaasa on Pohjoismaiden suurin energiateknologian keskus. Tällaiset alat tuovat Vaasaan vakaita työpaikkoja ja houkuttelevat osaajia eri puolilta Suomea ja maailmaa.

Väestönkasvu ja opiskelijakaupunki
Vaasa on yksi Suomen merkittävimmistä opiskelijakaupungeista ja siellä sijaitsee mm. Vaasan yliopisto sekä ammattikorkeakoulu. Suuri osa kaupungin väestöstä on opiskelijoita, mikä puolestaan luo kysyntää vuokra-asunnoille. Vaasa houkuttelee myös nuoria perheitä ja ammattilaisia, mikä lisää asuntomarkkinoiden kysyntää.

Asuntojen hintakehitys
Vaasan asuntohinnat ovat edelleen kohtuullisia verrattuna moniin muihin Suomen kasvukeskuksiin, mutta pitkällä aikavälillä alueen kasvupotentiaali on suuri. Vaasassa on hyvät edellytykset nähdä maltillista, mutta vakaata hinnan nousua, erityisesti jos alueen elinkeinoelämä ja asukasluku jatkavat kasvuaan.

Hyvät liikenneyhteydet
Vaasa sijaitsee keskeisellä paikalla, josta on hyvät yhteydet niin Helsinkiin kuin Pohjanmaalle. Kaupungissa on myös lentokenttä, mikä parantaa alueen houkuttelevuutta niin työntekijöiden kuin turistien näkökulmasta.

Väestörakenne ja vuokralaisten kysyntä
Vaasan väestörakenteen opiskelijavoittoisuus luo kysyntää erityisesti pienille ja keskikokoisille vuokra-asunnoille. Tämä vuokrauskysyntä tarjoaa asuntosijoittajille vakaan ja ennakoitavan tuoton.

Kehittyvä alue ja kaupungin panostukset
Vaasa investoi jatkuvasti infrastruktuuriin, asuinalueiden kehittämiseen ja kaupungin vetovoiman parantamiseen. Uudet rakennusprojektit, kuten keskustan alueen kehityshankkeet, tuovat kaupungille lisää kiinnostusta sekä asukkailta että sijoittajilta.

Vakaus ja turvallisuus
Vaasa on turvallinen ja vakaa kaupunki, jossa asukkaille tarjotaan hyvä elämänlaatu. Sijoittajat arvostavat paikkoja, joissa väestö ei ole liian riippuvainen yhdestä alasta, ja Vaasa tarjoaa juuri tätä monipuolisen elinkeinorakenteen ansiosta. Tämä vakauttaa kaupungin asuntomarkkinoita ja lisää sen houkuttelevuutta pitkällä aikavälillä.

• Tuottolaskelmat eivät huomioi varainsiirto- ja pääomatuloveron vaikutusta
• Mikäli vuokrasopimus sisältää veden, sähkön tai autopaikan ja kulu tulee osakkaan maksettavaksi, on se huomioitu asunnon tuottolaskelmissa
• Asunnot on pisteytetty keittiöiden, kylpyhuoneiden sekä asuinpintojen mukaan. Kuntopisteet eivät perustu erillisiin kuntotutkimuksiin vaan asuntokierroksella silmämääräisesti tehtyihin arvioihin
• Hinnoittelu on tehty asunnon vuokran sekä kunnon mukaan, painottaen keittiön ja kylpyhuoneen kuntoa. Kuntopisteiden painotuskertoimet kokonaispisteissä (keittiö x 3, jääkaappi x 0,25, liesi x 0,25, kylpyhuone x 5, lattia x 1 ja seinät x 1)
• Kuntopisteiden arviointikriteerit:
  -Keittiö: 3=remontoitu siisti, 2=remontoitu epäsiisti / siisti ei remontoitu, 1=ei remontoitu epäsiisti
  -Jääkaappi&liesi: 3=uusittu siisti, 2=ei ihan uusi / uusi epäsiisti, 1=vanha / huonokuntoinen
  -Kylpyhuone: 3=remontoitu siisti, 2=käytetty hyväkuntoinen / remontoitu huonokuntoinen, 1=huonokuntoinen
  -Lattiat: 3=hyväkuntoinen laminaatti/parketti/vinyyli, 2=hyväkuntoinen muovimatto / epäsiisti laminaatti/parketti/vinyyli, 1=huonokuntoinen
  -Kuivien tilojen seinäpinnat: 3=hyväkuntoiset seinäpinnat, 2=pääosin hyväkuntoiset seinäpinnat, 1=huonokuntoiset seinäpinnat