Vuorovaikutuksen ja luottamuksen puute vaivaat useita vuokranantajia

• Vuokralainen pyytää lisäaikaa vuokranmaksuun tai maksaa vuokraa muutama päivä myöhässä siitä, mitä on vuokrasopimuksessa sovittu
• Vuokralainen on loppusiivonnut asunnon liian huonosti. Likaa löytyy esim. uunin takaa, tai pönttö on ruskea
• Tuoreimman vuokralaisen asumisen aikana parkettiin on ilmestynyt naarmuja. Listojen päälle vedetyt akryylimassat ovat pölyssä tai seinämaalissa/listoissa on naarmuja
• Vuokralainen on tehnyt reikiä seiniin tauluja tai seinäkelloa varten
• Vuokralainen haluaa irtisanoa sopimuksen ennen aikojaan
• Vuokralainen pyytää alennusta vuokraan putkiremontin ajaksi. Onko tätä pakko antaa, kun yhtiön kellarissa on kuitenkin raksamiesten käytössä oleva WC?

Vastauksiksi kysymyksiin tulee yllättävän usein vuokralaisia syyllistäviä kommentteja, ja vuokravakuuksia ollaan pidättämässä yllättävänkin heppoisin perustein.

Nämä kysymykset ja kommentit eivät tietenkään edusta kaikkia, tai edes suurinta osaa vuokranantajista, mutta koska niitä toistuu suhteellisen usein, päätin kirjoittaa muutaman sanan aiheesta.

Postauksista ja joistakin niihin tulleista vastauksista paistaa läpi vuorovaikutuksen ja luottamuksen puute vuokralaiseen, mitkä ovat molemmat mielestäni vuokranantajalle tärkeitä ominaisuuksia. Enkä nyt tarkoita kritisoida vuokranantajia, mutta vuokranantajuus voi olla myös suhteellisen huoletonta ja helppoa, kun näihin asioihin kiinnittää huomiota, eikä takerru lillukanvarsiin.

Asuntosijoittaminen poikkeaa monella tavalla muusta sijoitustoiminnasta

Asuntosijoittaminen perustuu pääasiassa kodin tarjoamiseen ihmisille. Tähän liittyy kommunikointia ja keskinäistä luottamusta, mutta myös tietynlaista epävarmuuden kestämistä. Mitenkään ei voi olla 100% varma, ettei sijoitusasunnossa tapahdu jotain sopimuksen vastaista, ettei se kulu ja vuokrat tulevat maksetuksi. Mikäli se tuntuu itselle vaikealta tai jopa mahdottomalta hyväksyä, kannattaa harkita muita sijoitusmuotoja. Mikäli pelkkä kanssakäyminen ja asioiden hoito vuokralaisen suuntaan tuntuu haastavalta, kannattaa mahdollisuuksien mukaan käyttää hallinnointipalvelua.

Asunnot kuluvat käytössä. Olen omassa ammatissani kiertänyt sadoissa asunnoissa, ja vaikka niitä olisi asuttu kuinka siististi hyvänsä, on niissä aina muutamien vuosien jälkeen jonkinlaista käytönjälkeä. Yksittäinen naarmu erottuu aina selkeästi uudessa parketissa. Mikäli asunnossa asutaan, on naarmut ja kuluminen kuitenkin aivan odotettavissa. Asunnon vuokrattavuus ei pienestä kulumisesta huonone, eikä sen pitäisi olla olennaista sijoitustoiminnan jatkuvuuden kannalta. Kuluminen kuuluu asiaan.

Jos haluat lukea tarkemmin sijoitusasunnon pintojen kulumisesta ja ”tavanomaisen kulumisen” määritelmistä, on meidän Ville kirjoittanut siitä erillisen blogitekstin. Klikkaa linkkiä, niin siirryt tähän kirjoitukseen.

Vuokralainen ei ole meedio, joka osaa lukea vuokranantajan ajatuksia

Vuokralaisilla ja vuokranantajilla on hyvin erilaisia käsityksiä asioista esimerkiksi siitä, mikä on riittävä loppusiivouksen taso. Vuokralaisille voi tulla elämässä tilanteita, kun talous on tiukilla ja vuokran maksuun pyydetään lisäaikaa. Vuokranantajana toimiessa tulee myös ymmärtää erilaisia perhe- ja kulttuuritaustoja, erilaisia tarpeita ja erilaisia näkemyksiä.

Vaikka jokin asia on vuokranantajalle itsestäänselvyys, se ei välttämättä ole sitä vuokralaiselle. Näissä tapauksissa vuorovaikutus ja tarvittava jousto on tärkeää, ettei pienistä asioista tehdä turhan suuria ongelmia. Jos vuokralainen haluaa asuntoon esim. verhotangot, voi pienet kymmenien eurojen lisäkulut olla paljon pienempi paha kuin vuokralaisen vaihtuminen tai tyhjä kuukausi. Jos vuokralaisella menee peilikaapin peili rikki, voi olla järkevämpää vaan korvata uusi peili, eikä alkaa riidellä siitä kuka tämän 100 euron kulun nyt maksaa. Vuokralaiset ovat kuitenkin vuokranantajalle elintärkeitä asiakkaita ja heitä täytyy palvella, jotta vuokrasuhde jatkuisi pitkään ja sijoitus tuottaisi hyvin.

Remontit taloyhtiöstä voivat joko nostaa tai laskea vuokralaisen kustannuksia

Vuokralainen ei vastaa sijoittajan riskeistä. Mikäli olet laskenut oman taloutesi liian tiukille, etkä selviä pienistä taloudellisista vastoinkäymisistä, ei se ole vuokralaisen syytä eikä häneltä laskutettavissa. Jos yhtiössä peritään ylimääräinen hoitovastike, tehdään iso saneeraus tai kaukolämmön hintaa nostetaan merkittävästi, se ei kuulu välttämättä vuokralaiselle. Joissain tapauksissa, kun asuinmukavuus lisääntyy tehtyjen saneerauksien myötä, voi olla aiheellista tarkistaa myös vuokraa ylöspäin. Korotus ei näissäkään tapauksissa yleensä vastaa pääomavastikkeen suuruutta tai nousseita kustannuksia.

Pikemminkin päinvastoin, kun isoa saneerausta tehdään taloyhtiössä, voi vuokralaisella olla aihetta saada alennusta asunnon vuokraan. Alennuksista ei ole olemassa mitään tarkkoja määriä, vaan itse olen keskustellut ko. asioista tapauskohtaisesti vuokralaisen kanssa. Henkilökohtaisesti olen onnellinen, jos vuokralainen maksaa edes jonkunlaista vuokraa perinteisen putkiremontin aikana, mutta sekin riittää, mikäli vuokralainen haluaa jäädä asuntoon asumaan remontin ajaksi ja maksaa esim. hieman korotettua vuokraa jälleen remontin valmistuttua. Näissä tapauksissa voidaan tehdä jonkinlainen korotus vuokraan, mikäli esim. kylpyhuoneen taso paranee merkittävästi.

Alennukseen on aihetta myös julkisivusaneerauksissa, kun ikkunat ovat peitettynä. Itse olen antanut yhdessä tapauksessa alennusta vuokraan 20% remontin ajaksi. En osaa sanoa onko se paljon vai vähän, mutta molemmat osapuolet olivat tyytyväisiä, mikä lienee tärkeintä. Oma lukunsa ovat kuumat kesäpäivät, joista vuokralaiset pyytävät alennusta. Vuokranantajat valittavat tästäkin aiheesta joka vuosi palstalla. Itse antaisin alennukset mukisematta, sillä euromääräinen summa on hyvin pieni. Myös ilmastoinnin järjestäminen on yksi vaihtoehto, mutta laitetta pitäisi osata käyttää ja huoltaa, niilläkin on oma käyttöikänsä.

Sijoitusasunto on sijoittajalle sijoitus, mutta vuokralaiselle se on koti

Olen lukenut monesti asuntosijoittajien tekevän tarkistuskäyntejä asuntoihinsa. Näihin kertomuksiin törmää säännöllisesti samassa yhteydessä, kun jonkun asunto on tuhoutunut vuokralaisen asumisen seurauksena. Mielestäni tarkistuskäynnit ovat täysin tarpeettomia ja lähinnä haitallisia vuokrasuhteelle. Mikäli vuokralainen vaikuttaa lähtökohtaisesti siltä, että asuntoon tekisi mieli tehdä jotain tarkastuksia, ei vuokrasopimusta pidä tehdä. Mikäli vuokralainen vaikuttaa hyvältä ja asialliselta, en myöskään koe tarvetta rikkoa luottamusta ja häiritä asumista omilla käynneilläni toisen kodissa.

Vaikka vuokralainen pyytää maksuaikaa vuokraan, ei siihen suostuminen tarkoita, että jatkossa näin tulee olemaan aina. Joustaminen ei ole myöskään porttihuumetta sille, että kohta vuokria ei makseta ollenkaan. Vaikka laki olisikin puolellasi pienessä riita-asiassa, kannattaa toisinaan myös antaa olla. Se ei ole pelkkää pehmeyttä hankalaa vuokralaista kohtaan, vaan se voi ajankäytöllisesti ja taloudellisesti viisasta. Itse en ainakaan halua tuhlata aikaani pieneen riitaan pikkusummista, josta herkästi jää vielä paha mieli kaikille. Asiat voivat ratketa oikein mukavasti, kun osaa joustaa oikeissa paikoissa.

Itselleni kaikista ahdistavin tilanne on se, kun vuokralaista ei ole. Asunto on tyhjillään, tulot ovat satoja euroja negatiiviset ja joka viikko käy mielessä soitella vuokravälittäjälle, tarkistaa vuokraa, miettiä stailausta ja erilaisia keinoja vuokralaisen löytämiseen. Siinä vaiheessa ei paljon ahdista se peilikaapin korjaamisesta aiheutuva 100e lasku.

Palvellaan vuokralaisiamme paremmin vuonna 2022 – he meidän asuntolainammekin maksavat.