Vuokratuoton verotus

Asuntosijoittamisesta syntyvät vuokratulot ja myytyjen asuntojen luovutusvoitot lasketaan henkilökohtaisessa verotuksessa pääomatuloksi. Pääomatuloista maksetaan veroa 30% aina 30 000 euroon asti, ja sen yli menevistä tuloista 34%.

Vuokratuloista tehdään tietyt vähennykset, kuten esimerkiksi sijoituslainan korot ja yhtiövastikkeet. Yksinkertaistettuna vuokratuotot verotetaan seuraavalla kaavalla:

vuokra – hoitovastike – (rahoitusvastike) – sijoituslainan korot – muut asuntosijoituskulut = verotettava vuokratulo

Asuntosijoittajan verovähennykset

Jotta vähennyksiä voi tehdä täysimääräisesti vuokratoiminnassa pitää olla tulonhankkimistarkoitus, eli esimerkiksi pelkän vastikkeen hinnalla sukulaiselle vuokratusta asunnosta ei saa vähentää kaikkia kuluja.

Kun vuokra on enemmän kuin verottajan määrittämä verotusarvo voidaan verottajan käytännön mukaan kaikki vuokratulon hankkimiseen käytetyt kulut vähentää. Tällaisia kuluja ovat esimerkiksi asunnon vuokraamiseen liittyvät kulut (kuten välittäjänpalkkio), matkakustannukset asunnolle ja sijoituslainan korot. Myös osan remonteista saa vähentää verotuksessa. Seuraavassa kappaleessa tätä on avattu tarkemmin

Asunnon remontointi vuosikorjaus, perusparannus vai molemmat?

Vuosikorjauksessa huoneisto tai rakennus saatetaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon.

Vuosikorjauksia ovat esimerkiksi:

-seinien maalaus ja tapetointi

-lieden, jääkaapin, astianpesukoneen tai muun kodinkoneen vaihtaminen

-Asunnon varusteiden uusiminen, esimerkiksi keittiön tai kylpyhuoneen kaappien uusiminen

Perusparannusta ovat huoneiston tai rakennuksen laajentaminen, muutostyöt, uudistustyöt ja muut vastaavat toimenpiteet.

Perusparannus eroaa vuosikorjauksesta niin, että perusparannuksessa huoneistoa tai rakennusta muutetaan tasokkaammaksi tai laajennetaan.

Perusparannuksia ovat esimerkiksi:

– parvekelasien asennus

– muovimaton vaihtaminen parkettiin

Vuosikorjauksen kulut saa vähentää sinä vuonna, jolloin kulut on maksettu. Perusparannuksen kulut taas voi vähentää tasapoistoina 10 vuoden aikana. Tämä tarkoittaa sitä, että remontin kuluista vähennetään vuosittain verotuksessa 10% seuraavan 10 vuoden aikana.

Mikäli asunto ostetaan ja remontoidaan ennen kuin sitä aletaan vuokraamaan, eivät remontista aiheutuneet kulut ole vähennyskelpoisia vaan niiden katsotaan olevan osa asunnon kauppahintaa.

Kalustetun asunnon vuokraamisesta voi vähentää verotuksessa 480€ vuodessa mikäli kyseessä on yksiö ja 720€ mikäli kyseessä on kaksio tai suurempi.

Tuloutetun yhtiölainan veroetu

Mahdollisten rahoitusvastikkeiden, eli taloyhtiön lainaan kohdistuvien lyhennysosuuksien vähennyskelpoisuus riippuu siitä, miten taloyhtiö käsittelee lyhennykset kirjanpidossaan. Jos taloyhtiön tilinpäätöksessä rahoitusvastikkeet kirjataan yhtiölle tuloksi, eli ”tuloutetaan”, ne voidaan vähentää vuokratuloista kokonaan. Vähennyskelpoista ovat siis sekä lyhennysosuus, että korot.

Vaihtoehto tuloutukselle on vastikesuoritusten rahastoiminen kirjanpidossa. Tällöin vastiketta ei voi vähentää verotuksessa vuokratuloista. Rahastoidut vastikkeet siirtyvät asunnon hankintamenoon, eli aikanaan myytäessä asuntoa, maksetut rahoitusvastikkeet vähennetään myyntivoitosta.

Uudiskohteissa on hyvin yleistä, että jopa 50 – 80% kauppahinnasta on vähennyskelpoista yhtiölainaa. On siis mahdollista ostaa asunto, jossa voit ajan mittaan vähentää 50 – 80% sijoitusasunnon ostohinnasta vuokratuloista! Tavallisessa pankkilainassa vähennettävissä on vain korot, lyhennysosa ei.

Esimerkki:

Oletetaan että ostetaan 150 000 euron hintainen uudiskohde, josta yhtiölainaa on 70%. Maksat 45 000 euroa kauppahintana, ja loppu 105 000 euroa on yhtiölainaa. Oletetaan hoitovastikkeen suuruudeksi 150 euroa, rahoitusvastikkeen suuruudeksi 530 euroa ja vuokraksi 750 euroa.

Kuukaudessa verotettavaa vuokratuloa syntyy: 750 – 150 – 530 = 70 euroa

Maksat 30% pääomatuloveron vain 70 eurosta, kun ilman vähennyskelpoista yhtiölainaa verotettavaa tuloa syntyisi noin 505 euroa.

Toisin päin ajateltuna, saat vähentää 105 000 euroa verovähennyksenä. 30-34% pääomatuloverokannalla se tarkoittaa, että verottaja ”maksaa” sijoitusasunnostasi lainan aikana 31 500 – 35 700 euroa!

Tästä ”ilmaisesta lounaasta” pääsee nauttimaan täysimääräisesti silloin, kun asunto on lähtökohtaisesti tarkoitus pitää vuokralla ikuisesti. Koska vastikkeet vähennetään vuosittain vuokratuloista, niitä ei enää saa vähentää asuntoa myydessä. Myyntitilanteessa siis joudutaan maksetaan myyntivoittoveroa.

Myyntivoitto voidaan laskea kahdella vaihtoehtoisella tavalla:

1. Luovutushinnasta vähennetään hankintameno (hinta joka asunnosta on maksettu) sekä voiton hankkimisesta aiheutuneet menot. Hankintameno tarkoittaa yleensä maksettua kauppahintaa ja muita oston yhteydessä maksettuja kuluja. Tyypillisiä voiton hankkimisesta aiheutuneita menoja ovat esimerkiksi kiinteistönvälittäjälle maksettu myyntipalkkio ja myyntiä varten hankituista asiakirjoista aiheutuneet menot.
2. Myyntivoitto voidaan aina laskea myös vähentämällä luovutushinnasta hankintameno-olettama. Hankintameno-olettama on 40 prosenttia luovutushinnasta, jos omaisuus on omistettu vähintään 10 vuotta, ja 20 prosenttia, jos omistusaika on alle 10 vuotta. Hankintameno-olettaman lisäksi luovutushinnasta ei saa vähentää mitään muuta.

Tuloutetulla yhtiölainalla varustetun kohteen ostajalle on todennäköisesti järkevintä käyttää hankintameno-olettamaa, ainakin jos kohdetta on pidetty yli 10 vuotta.

Vuokravakuus on vuokralaisen rahaa ja sitä ei ilmoiteta vuokratulona. Jos vuokravakuutta käytetään vuokran maksuun, on se käytetyltä määrältään veronalaista tuloa. Jos vuokralainen on aiheuttanut asunnolle vahinkoa ja vakuutta ei palauteta, vaan se käytetään vahinkojen korjaamiseen, on kyseessä vuokranantajan saama verovapaa vahingonkorvaus. Mikäli vakuus ei kata vahinkoja eikä vuokralaiselta saada perittyä ylittävää osuutta, ovat vakuuden ylittävät remonttikulut vähennyskelpoisia

Kattavasti lisää tietoa löydät verottajan sivuilta: https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/vuokratulot