Vuokratuoton laskeminen oikein

Vuokratuoton laskeminen on asuntosijoittajan perustaitoja

Vuokratuottoprosentti on yksi asuntosijoittajan perustyökaluista eri sijoitusasuntojen vertailuun, ja vuokratuottoprosentin laskeminen onkin ensimmäisiä laskutoimituksia, mitä asuntosijoittaja tekee arvioidessaan asunnon sopimista hänen asuntosalkkuunsa.

Vuokratuottohan perinteisesti kertoo asunnon tuottojen suhteen sen velattomaan hintaan. Perinteistä vuokratuoton laskemisen kaavaa voi muokata kunkin asuntosijoittajan omiin tarkoituksiin ja mieltymyksiin sopivaksi. Käyn tässä kirjoituksessa tarkemmin läpi erilaisia tapoja laskea vuokratuottoprosentti sijoitusasunnolle.

Tärkeää on muistaa, että vuokratuoton laskeminen on jokaisen asuntosijoittajan kannattavaa tehdä aina itse samalla tavalla. Näin varmistat, että vertailet sijoitusasuntoja samoilla parametreillä. Lisäksi on tärkeä muistaa, että vuokratuottoprosentti ei kerro kuin vuokratuoton suhteesta velattomaan hintaan. Se ei kerro esimerkiksi kassavirrasta tai arvonnousupotentiaalista mitään, joten pelkällä vuokratuottolaskelmalla ei sijoitusasuntoa välttämättä kannata ostaa.

Vuokratuoton laskemisen selvästi yleisin kaava

Perinteinen vuokratuotto lasketaan kaavalla ((vuokra – hoitovastike) x 12 [huom. kuukautta] ) / velaton hinta)  * 100 = vuokratuottoprosentti. On myös muita, mielestämme parempia tapoja laskea vuokratuotto, joista kerromme lisää myöhemmin tässä tekstissä.

Haluan kuitenkin mainita tässä vaiheessa, että tämä tapa laskea asunnon vuokratuottoprosentti on vakiintunut normaaliksi tavaksi niin kiinteistönvälittäjien kuin sijoitusasuntoja myyvien yritysten toiminnassa. Jos katsot myytäviä asuntoja julkisessa markkinassa yleisillä ilmoituspaikoilla, huutokauppasivustoilla tai Sijoitusasunnot.comin ja muiden meidän kaltaistemme asuntojen tukkumyyjien sivuilla, on vuokratuotto monesti laskettu tällä kaavalla. Näin tapahtuessa vuokratuottoprosentit ovat helposti vertailtavissa keskenään, ja se helpottaa asuntosijoittajan työtä.

Mitä muita elementtejä vuokratuoton laskentaan kannattaa sisällyttää

Valistunut asuntosijoittaja ottaa laskelmissaan huomioon kohteen

• taloyhtiön remonttikustannukset
• asunnon remonttikustannukset
• varainsiirtovero
• tyhjien kuukausien riski

Taloyhtiön remonttikustannukset

Perinteinen, simppeli vuokratuottolaskukaava ei ota huomioon asunnon tai taloyhtiön remonttikustannuksia, vaikka ne kuitenkin tulevat asunnon omistajalle maksettavaksi. Jos esimerkiksi ostat 25 m² kokoisen yksiön, jonka velaton hinta on 40.000 euroa, hoitovastike 100 euroa per kuukausi (4 euroa per neliömetri) ja vuokrataso 500 euroa, saadaan perinteisellä laskukaavalla vuokratuottoprosentiksi ((500 € – 100 €) * 12 kk ) / 40.000 € ) * 100 = 12 %.

Aika mukava tuotto!

Laskelma ei kuitenkaan ottanut huomioon, että esimerkkikohteemme on rakennettu 1970-luvulla ja että siihen on tulossa linjasaneeraus kuluvan vuoden aikana, remontista on tehty päätös ja sen kustannusarvio on 700 euroa per neliömetri. Meidän yksiölle siis 17.500 euroa.

Kun remonttikulut otetaan laskelmassa huomioon, ne lasketaan yhteen asunnon velattoman hinnan kanssa. Näiden summaa voidaan kuvata vaikka termillä hankintameno: rahaa menee tämän verran kun asunnon ostaa, osa menosta on hinnan maksua ja osa remonttikulua. Kaavana se näyttäisi tältä: ((vuokra – hoitovastike) x 12 [huom. kuukautta] ) / (velaton hinta + remonttikustannukset))  * 100 = vuokratuottoprosentti.

Meidän esimerkkikohteessamme vuokratuottolaskelmat näyttäisivät sen jälkeen tältä: ((500 € – 100 €) * 12 kk ) / (40.000 € + 17.500 €) * 100 = 8,35 %

Asunnon remonttikustannukset

Samoin kuin taloyhtiön remontit, myöskään itse asunnon remonttien kustannuksia ei oteta huomioon vuokratuottoa laskettaessa alussa esitellyllä perinteisellä laskukaavalla. Jokainen asunto vaatii remontti aina aika ajoin – keittiöt kuluvat, lattia kuluu ja seinät kuluvat siinä missä muukin kulutustavara (joskaan kuluminen ei ole ihan yhtä nopeaa kuin esimerkiksi vaatteilla).

Huoneistoremontit ovat usein edullisempia kuin taloyhtiön isot remontit, mutta esimerkiksi vanhan kylpyhuoneen ja sen yhteydessä olevan saunan remontointi keventää helposti 15 000 euroa asuntosijoittajan kukkaroa. Sen sijaan esimerkiksi laminaatti- tai muovimattolattian vaihto ei ole kallista: uuden laminaatin hinta tekstin kirjoitushetkellä on alkaen 10 e/m² ja oikein hyvää vinyylilattiaakin saa hintaan 30 e/m². Kummankaan materiaalin asentaminen ole rakettitiedettä, vaan lattian asennus on oikein hyvä remontti mistä ensikertalainen voi aloittaa. Ammattimaiselta urakoitsijalta ostettuna uuden lattian asennus kustantaa sijoitusyksiöön tai -kaksioon suunnilleen hihahintana noin 1000-1500 euroa alueesta ja urakoitsijan taksoista riippuen.

Jos huoneiston remontointi ei ole heti välttämätöntä, voidaan laskea muutaman vuoden remonttivara asunnolle vuokratuottoa laskettaessa. Esimerkiksi tilanteessa missä ostat hieman jo ränsistyneen sijoitusasunnon ja asunnossa on valmiina vuokralainen: remontti ei välttämättä ole ajankohtainen nyt, mutta jos vuokralainen muuttaa pois, voit huoneistoremontilla helpottaa asunnon uudelleenvuokrausta: remontoituun ja viihtyisään asuntoon löytyy helpommin vuokralainen kuin asuntoon, jossa keittiön pinnat ovat 70-luvulta. Tällöin voi myös huoletta laskea vuokratuoton 12 kuukaudelle eikä tyhjien kuukausien riski ole niin suuri.

Huoneiston remonttikulut (tai remonttivara) lasketaan vuokratuottolaskelmassa samoin kuin taloyhtiönkin remonttikustannukset – ne summataan asunnon velattoman hinnan kanssa yhteen.

Varainsiirtovero

Samoin kuin omaa kotia ostettaessa, myös ostaessasi sijoitusasunnon sinun tulee maksaa varainsiirtovero ostoksestasi – poislukien ensiasunnon ostajat. Varainsiirtovero Suomessa on 1,5% osakehuoneistosta ja 3% kiinteistöstä. Varainsiirtoveron euromäärä lasketaan aina asunnon velattomasta hinnasta (myyntihinta + osuus taloyhtiölainasta) myös siinäkin tapauksessa, että maksat vain myyntihinnan ja vähennät rahoitusvastikkeen muodossa taloyhtiön lainaosuutta.

Varainsiirtoveron maksaminen kuuluu asunnon hankintaan ja siksi se on hyvä ajatella osana hankintamenoa. Vuokratuottolaskelmassa varainsiirtoveron euromäärä lasketaan yhteen asunnon velattoman hinnan ja remonttikulujen kanssa.

((vuokra – hoitovastike) x 12 [huom. kuukautta] ) / (velaton hinta + remonttikustannukset + varainsiirtovero))  * 100 = vuokratuottoprosentti.

((500 € – 100 €) * 12 kk ) / (40.000 € + 17.500 € + 800€) * 100 = 8,23 %

Tyhjien kuukausien riski

Kuukausi ilman vuokraa tuo asuntosijoittajalle pelkkiä kuluja vastikkeiden ja lainanlyhennysten muodossa. Siksi asuntosijoittajan tulee olla tarkkana siitä, ettei asunnossa ole esimerkiksi liian kova vuokrapyyntö tai ettei asuntoa vuokrata huonosti, jotta se ei ole pelkkä kuluerä sijoittajan salkussa.

Jos kartoitettava sijoitusasunto tai alue jossa se sijaitsee näyttää siltä, että vuokratuoton laskemisessa kannattaa ottaa huomioon yhden tai jopa kahden tyhjän kuukauden riski, vaihda vain kuukausien kohdalle 11 tai 10.

Vuokratuottoprosentin käyttö

Vuokratuottoprosenttihan ei mitään absoluuttista asunnosta kerro, vain sen nettotuoton suhteen asunnon hankintahintaan. Vuokratuoton laskeminen kuitenkin erinomainen työkalu eri sijoitusasuntojen vertailemiseen, ja se pakottaa sijoittajan tutustumaan vähintään alueen vuokratasoon sijoittajan käyttäessä yksinkertaista vuokratuottolaskelmaa. Tärkeintä on, että asuntosijoittaja laskee potentiaalisten sijoitusasuntojen vuokratuotot itse ja aina samalla menetelmällä – näin asuntojen vuokratuotot ovat vertailukelpoisia.

Vuokratuottoprosenttiin ei kannata myöskään luottaa sokeasti: jos asunnossa on vuokralainen valmiina ja hän maksaa asunnosta tiettyä vuokraa, voi nykyinen alueen vuokrataso olla reilustikin yli tai alle nykyisen vuokralaisen maksaman vuokran. Samoin remonttikulut ovat monesti vaikeita arvioitavia.

”Eihän näitä kaavoja kukaan jaksa opetella ulkoa!”

Moni jaksaa, mutta kaikki eivät. Olemme tehneet kätevän, suoraan selaimessa toimivan vuokratuottolaskurin joka laskee sinulle sekä asunnon vuokratuottoprosentin, että kuukausittaisen kassavirtalaskelman.