Vuokrasopimuksen purkaminen vuokranantajan toimesta – tärkeät huomioitavat asiat ja käytännön vinkit

Vuokrasopimuksen purkaminen on vuokranantajalle viimeinen keino, kun vuokrasuhteessa ilmenee ongelmia, jotka eivät muuten ratkea. Purkamista ei pidä käyttää kevyin perustein, vaan lähtökohtaisesti tilanteet kannattaa pyrkiä selvittämään keskustelun ja yhteistyön kautta. Jos vuokralainen kuitenkin rikkoo velvollisuuksiaan vakavasti eikä muutos parempaan ole nähtävissä, voi purkaminen jäädä ainoaksi vaihtoehdoksi.

Vuokrasopimuksen purkaminen eroaa vuokrasopimuksen irtisanomisesta. Siinä missä vuokrasopimuksen irtisanominen on yleisin tapa päättää vuokrasuhde mm. silloin, kun vuokralainen muuttaa vaikka työn perässä toiselle paikkakunnalle tai jos vuokranantaja on muuttamassa itse omistamaansa sijoitusasuntoon. Irtisanominen voidaan tehdä ilman erityistä syytä, mutta noudattaen sopimuksessa tai laissa määriteltyä irtisanomisaikaa, joka on yleensä 1-3 kuukautta. Irtisanomisen jälkeen vuokralainen voi jatkaa asunnossa asumista irtisanomisajan loppuun asti ja on velvollinen maksamaan vuokraa tänä aikana.

Vuokrasopimuksen purkaminen on radikaalimpi toimenpide, jota käytetään yleensä silloin, kun vuokralainen on rikkonut vuokrasopimusta tai laiminlyönyt velvollisuuksiaan vakavasti, kuten jättänyt vuokran maksamatta. Purkaminen päättää vuokrasuhteen välittömästi ilman irtisanomisaikaa. Vuokralaisen on muutettava pois asunnosta ja luovutettava se vuokranantajalle kohtuullisen ajan kuluessa, yleensä muutaman päivän tai viikon sisällä. Purkamisen seurauksena vuokralainen voi joutua maksamaan korvauksia vuokranantajalle ja/tai menettää vakuusmaksunsa.

Heittämällä yleisin syy vuokranantajalle lähteä purkamaan vuokrasopimusta on vuokranmaksun laiminlyöminen. Jos vuokraa ei näy vuokranantajan tilillä ja tilanne etenee siihen, että vuokralaisella on kahden kuukauden vuokraa vastaava summa maksamattomia vuokria asuntosijoittajalle, voi vuokrasuhteen yksipuolinen purkaminen tulla kysymykseen.

Vuokrasopimuksen purkaminen vuokranantajan toimesta ei ole kuitenkaan aina yksinkertainen prosessi ja siksi on tärkeää ymmärtää oikeudelliset vaatimukset ja käytännön toimenpiteet asianmukaisen ja lainmukaisen purkamisen varmistamiseksi. Sooloilu ja väärät toimenpiteet voivat pitkittää maksuhaluttomasta tai -kyvyttömästä vuokralaisesta irtipääsemistä tai saattaa asuntosijoittajan itsensä oikeudellisiin ongelmiin.

Yleisin syy vuokrasopimuksen purkamiselle: kahden kuukauden vuokraa vastaava summa rahaa maksamatta vuokranantajalle

Yleisin vuokrasopimuksen purkamiseen johtava syy on vuokralaisen vuokranmaksun laiminlyönti. Vuokralaisen tulee maksaa vuokra sovitun aikataulun mukaisesti, ja mikäli vuokra jää maksamatta, on vuokranantajalla on oikeus ryhtyä toimenpiteisiin.

Tietenkään vuokrasopimuksen purkamista ei ruveta puuhaamaan jos vuokra on kaksi päivää myöhässä. Näihin tilanteisiin löydät apua tekstistämme Mitä tehdä jos vuokraa ei kuulu, tai jos vuokra maksetaan toistuvasti myöhässä.

Suomalaisessa oikeuskäytännössä on yleisesti katsottu, että vuokrasopimuksen purkuperusteeksi riittää kahden kuukauden vuokraa vastaavan summan maksamatta jättäminen. Eli mikäli vuokralainen jättää maksamatta vuokrat kahdelta peräkkäiseltä kuukaudelta tai jos vaikka vuoden vuokranmaksuperiodilta vuokralainen on maksanut vuokriaan vähän niin ja näin ja hän on nyt kahden kuukauden vuokraa vastaavan summan jättänyt maksamatta, vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus yksipuolisesti.

Purkuperusteen määrittelyssä ei ole kirjattua kuukausien tarkkaa määrää lakiin. Kuitenkin suomalaisessa oikeuskäytännössä on varsin vakiintunut näkemys siitä, että kahden kuukauden vuokraa vastaava summa on yleisesti hyväksytty raja purkuperusteen ylittymiselle.

Asuntosijoittaja voi yksipuolisesti purkaa vuokrasopimuksen myös esimerkiksi tilanteissa, joissa vuokralainen on siirtänyt vuokraoikeuden siirtäminen toiselle henkilölle ilman vuokranantajan lupaa tai jos vuokrattua asuntoa käytetään johonkin ihan muuhun kuin mitä vuokrasopimuksessa on yhdessä sovittu. Näistä syistä voi lukea lisää esimerkiksi täältä: Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta.

Vuokralaiselle tulee antaa varoitus ennen vuokrasopimuksen purkamista – huomaa kuitenkin poikkeustilanteet

Lähtökohtaisesti ennen vuokrasopimuksen purkamista vuokralaiselle annetaan kirjallinen varoitus. Tämä antaa hänelle mahdollisuuden korjata toimintansa ja jatkaa vuokrasuhdetta normaalisti. Jos parannusta ei tapahdu varoituksesta huolimatta, vuokranantajalla voi muodostua oikeus purkaa sopimus.

On kuitenkin tilanteita, joissa purkaminen voidaan toteuttaa heti ilman erillistä varoitusta. Esimerkiksi jos vuokralainen jättää maksamatta vuokraa vähintään kahden kuukauden ajalta, vuokrasopimuksen voi purkaa suoraan. Sama koskee tilanteita, joissa vuokralainen luovuttaa asunnon toiselle ilman lupaa tai käyttää sitä johonkin muuhun kuin mitä sopimuksessa on määritelty. Näissä tapauksissa ei tarvita ennakkovaroitusta.

Hyvän vuokratavan mukaisia käytäntöjä kannattaa tässäkin asiassa seurata. On suositeltavaa tarkistaa, mitkä tilanteet edellyttävät varoitusta ja mitkä eivät.

Vuokrasopimuksen purkaminen vaihe vaiheelta

1. Tunnista purkuperuste

Ensimmäiseksi on tärkeää tunnistaa, onko tilanteessa todellinen ja laillinen purkuperuste. Yleisin syy vuokrasopimuksen purkamiseen on vuokranmaksun laiminlyönti. Kun maksamatta jääneitä vuokria on kertynyt vähintään kahden kuukauden verran, vuokranantaja voi purkaa sopimuksen heti. Tällöin ei tarvita ennakkovaroitusta ja purkaminen on laillisesti perusteltua.

Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta voit tarkistaa mitkä ovat perusteet vuokrasopimuksen yksipuoliselle purkamiselle.

2. Laadi purkuilmoitus

Toiseksi tulee laatia kirjallinen purkuilmoitus. Tässä ilmoituksessa on selkeästi mainittava purkamisen syy, vuokrasuhteen päättymispäivä (joka on yleensä välittömästi), sekä päivä, johon mennessä vuokralaisen on muutettava pois ja luovutettava asunto takaisin vuokranantajalle. On hyvä huomata, että poismuuton aikataulu voi olla eri kuin vuokrasuhteen päättymispäivä.

• purkamisen peruste
• vuokrasuhteen päättymisajankohta (yleensä heti)
• poismuutto ajankohta (eri kuin vuorkasuhteen päättymisajankohta)

3. Toimita purkuilmoitus todisteellisesti

Kolmas vaihe on purkuilmoituksen toimittaminen. Tämä tulee tehdä tavalla, joka voidaan tarvittaessa todistaa. Ilmoitus voidaan toimittaa henkilökohtaisesti niin, että vuokralainen kuittaa sen vastaanotetuksi allekirjoituksella. Se voidaan myös lähettää sähköpostitse tai tekstiviestillä, jos vuokralainen vahvistaa sen vastaanoton. Toinen vaihtoehto on käyttää postin saantitodistusta tai haastemiestä. Viime kädessä purku voidaan toteuttaa käräjäoikeuden kautta, jolloin haetaan purkutuomiota. Pelkkä ilmoituksen jättäminen postiluukkuun tai viesti esimerkiksi WhatsAppissa ei ole riittävä, ellei vastaanottoa voida todistaa.

Alla vielä kertauksena tapoja toimittaa ilmoitus:

• henkilökohtaisesti annettuna ja allekirjoituksella kuitattuna
• sähköpostitse tai tekstiviestillä, jos vuokralainen kuittaa vastaanoton
• Postin saantitodistuksella
• haastemiehen kautta
• käräjäoikeuden kautta purkutuomiolla

Pelkkä ilmoituksen jättö postiluukusta tai lähetys WhatsApp-viestillä ei riitä. Tärkeintä on todisteellinen vastaanotto!

4. Vuokrasuhde päättyy välittömästi

Kun purkuilmoitus on toimitettu oikein, vuokrasuhde päättyy heti. Vuokralaiselle tulee kuitenkin antaa kohtuullinen aika poistua ja luovuttaa asunto, yleensä muutamasta päivästä kahteen viikkoon.

5. Huoneiston hallintaan ottaminen

Jos vuokralainen ei lähde vapaaehtoisesti määräajassa, vuokranantaja ei saa ottaa asuntoa haltuun omin toimin. Esimerkiksi lukkojen vaihtaminen omin päin ei ole sallittua. Tällöin täytyy kääntyä viranomaisten puoleen ja hakea häätöpäätös käräjäoikeudelta. Vain viranomaiset voivat panna häätöpäätöksen täytäntöön. 

6. Uuden vuokralaisen etsiminen

Kun asunto on saatu takaisin haltuun, vuokranantaja voi alkaa etsiä uutta vuokralaista. Samalla kannattaa pohtia, voisiko tulevissa vuokrasuhteissa olla tarvetta tarkentaa vuokralaisvalintaa. Luottotietojen tarkistus, vuokranmaksukyvyn arviointi ja selkeästi muotoillut sopimusehdot auttavat varmistamaan onnistuneen vuokrasuhteen jatkossa.

Yhteenveto

Vuokrasopimuksen purkaminen on äärimmäinen toimenpide, johon vuokranantaja voi turvautua, kun vuokralainen laiminlyö vuokrasopimuksen ehtoja vakavasti, kuten jättämällä vuokran maksamatta useamman kuukauden ajan. Purkuprosessi vaatii huolellista valmistelua ja toteutusta, mukaan lukien kirjallisen purkuilmoituksen toimittamisen, vuokrasuhteen välittömän päättämisen ja huoneiston hallintaan ottamisen.

Jos vuokralainen ei suostu lähtemään, vuokranantajan tulee hakea häätöpäätöstä käräjäoikeudesta ja toteuttaa häätö viranomaisten avulla. Kun huoneisto on saatu takaisin hallintaan, asuntosijoittaja voi aloittaa uuden vuokralaisen etsimisen, ottaen huomioon aiemmat kokemukset ja mahdollisesti tiukentaen vuokralaisen taustatarkistuksia. Vaikka vuokrasopimuksen purkaminen voi olla haastavaa ja aikaa vievää, se on välttämätön toimenpide, kun vuokralainen ei noudata vuokrasopimuksen ehtoja. Onneksi tällaiset tilanteet ovat poikkeustapauksia ja pääsääntöisesti vuokrasuhteet sujuvat ongelmitta.