Jäätävät vuokramarkkinat
Tuottavan asuntosijoittamisen perusedellytys on se, että asunnoille on vuokralaiskysyntää. Jos tämä perusta alkaa murentua, alkaa asuntosijoittajalla virtaamaan kylmä hiki.
Vuokrattavuuden haasteista on viime aikoina ollut eri medioissa keskustelua. Kasvukeskuksissa haasteita on tuonut uudisrakentamisen myötä vuokramarkkinoille tulleet uudet asunnot. Pienemmillä paikkakunnilla haasteita tuo väestön väheneminen tai vähintäänkin kasvun puute. Nämä, kuten niin moni muukin asia asuntosijoittamisessa, on tosin hyvin paikkakuntakohtainen asia ja erot voivat olla suuria niin eri kaupunkien ja kuntien välillä, kuin niiden sisälläkin.
Valituksia ja narinaa tulee sen vuoksi, että asuntosijoittajat ovat tottuneet liian hyvään. Vuosia sitten saattoi olla tilanne, että onnettoman vuokrailmoituksenkin tekijälle tuli kymmeniä puheluita vuokra-asuntoon. Nyt tuskin tulee ja sitä surkutellaan sekä syytetään kaikkia mahdollisia ulkopuolisia tekijöitä, vaikka olisi syytä katsoa peiliin.
Jos ajatellaan, että asunnon vuokra on 500€/kk ja vuokralainen hakee asuntoa vähintään kahdeksi vuodeksi, niin puhumme 12.000€:n sopimuksesta (vuokrat kahdelta vuodelta ilman käyttökorvauksia). Vuokramarkkinassa on totuttu, että tämän suuruisia sopimuksia tehdään lähestulkoon ilman vaivaa. Kysypä keittiökauppiaalta, että riittääkö 12.000€:n myyntiin yksi huonolaatuinen kuva ja onneton kuvaus keittiöstä.
Nyt asuntojen vuokramarkkina on paikoin siinä pisteessä, että asunnoista syntyy kilpailua. Se on täysin normaali asia. Se on markkinataloutta. Tervetuloa pumpulipomppulinnastasi todelliseen maailmaan. Nyt pitää asian eteen nähdä jopa hieman vaivaa ja heikoimmat saavatkin jäädä kyydistä. Ei asiansa osaavilla asuntosijoittajille mitään hätää kuitenkaan ole.
Hyvä uutinen on se, että tämä kilpailu on aika helppo voittaa. Huonokin vuokramarkkina on tyypillisesti sellainen, että esim. 97%:ia asunnoista on vuokrattu ja vain muuta prosentti asunnoista on tyhjillään. Jos kuulut tuohon tuohon vähemmistöosuuteen, niin teet asioita väärin ja vika on sinussa.
Yksi poimimani muistiinpano jostain lukemastani kirjasta kuuluu näin: ”Kuinka monta ratkaisua keksit ongelmaan?” Lähde miettimään, miksi asunto ei mene vuokralle. Listaa asiat mitkä asunnossa mättävät ja mikä voisi olla paremmin. Niitä voivat olla esim.
- Ei ole astianpesukonetta / hissiä / parveketta / pesukoneliitäntää tms.
- Asunnossa on muovimatto (ehkä jopa suurin hyvien vuokralaiskandidaattien tappaja nykyisin)
- Jääkaappi on vanha ja ruma
- Seinissä on jälkiä
- Vuokra on korkeampi kuin alueen muissa asunnoissa
- Alueella on paljon asuntoja vuokrattavana
- Ilmoituksen kuvat ovat epäselvät
- 2kk:n takuuvuokra voi olla joillekin liikaa
- Onko ehdoton edellytys, että vuokralaisella on puhtaat luottotiedot
Tärkeää on olla rehellinen – älä huijaa itseäsi. Kun lista on edessäsi, päätä mitä asioita lähdet parantamaan, jotta asunnosta tulee haluttavampi. Sijaintiin et pysty vaikuttamaan, enkä lähtisi esittämään hissi- tai parvekeinvestointia taloyhtiölle, mutta moneen muuhun asiaan pystyt vaikuttamaan. Jos asunnossasi ei kuitenkaan ole parveketta, niin sinun on oltava sen suhteen rehellinen, että olet parvekkeellisia asuntoja siinä suhteessa houkuttelevuudessa perässä ja se sinun on paikattava jollain muulla asialla. Asunnot menevät edelleen vuokralle aktiivisella otteella (lisää vinkkejä voit lukea tästä). Lue alta mitä asuntojemme vuokrauksesta vastaava Waltteri Hiljanen on saanut meillä aikaiseksi Kuopion vuokramarkkinassa, jota pidetään haastavana.
Kuopion vuokramarkkina
Kun to-do-listalle ilmestyi tehtävä; ”Vuokraa 100 pientä yksiötä ja kaksiota samasta talosta Kuopiosta”, jouduin miettimään hetken, että mitäköhän sitä on taas tullut luvattua. Vetääkö heikoksi sanottu vuokramarkkina, jääkö nämä käsiin ja meneekö tässä vuosi tai kaksi?
Saneeraamme Kuopion Saarijärventiellä vuonna vanhasta kerrostalosta suuria asuntoja pieniksi yksiöiksi ja kaksioiksi, kooltaan 20-31,5 neliöisiä ja kunnoltaan ne ovat käytännössä uudenveroisia. Asuntoja valmistuu kevään aikana vaiheittain ja aloimmekin vuokrata asuntoja tammikuun lopulla, kun saimme ensimmäiset asunnot esittelykuntoon.
Päätimme pitää yksityisnäyttöjä kerrallaan vain yhdelle tai kahdelle vuokralaiskandidaatille, sillä silloin ehtii arvioida paremmin vuokralaisten olemusta ja hieman tutustua paremmin kuin yleisnäytöillä. Tiesimme, että asunnot ovat hyviä, mutta pian vuokrailmoitusten jättämisen jälkeen huomasimme kysynnän olevan kovempaa mitä odotimme. Ensimmäiselle näyttöpäivälle varattiin kalenteri täyteen ja yksityisnäyttöjä pidettiin n. 20 minuutin välein.
Ensimmäisen päivän saldo: 19 näyttöä, 14 hakemusta, 11 allekirjoitettua vuokrasopimusta.
Kun tuote on hyvä ja hinta on oikea, niin kysyntä kohtaa tarjonnan ja silloin tämäkin laji viehättää helppoudellaan.
Asuntoa vuokratessa on tärkeää asettua vuokralaisen rooliin ja miettiä, mitä vuokralainen asunnolta haluaa. Kuopiolainen lääkäri-, tai insinööriopiskelija haluaa kaikesta päätellen pienen, edullisen ja siistin yksiön, jossa on astianpesukone, palvelut lähellä ja toimivat liikenneyhteydet. Jos pystyy vaikuttamaan edes yhteen tekijään, voi se vaikuttaa kysyntään huomattavasti. Tässä kohteessa olemme päässyt vaikuttamaan moneen asiaan ja ottaneet niitä jo suunnittelussa sekä toteutuksessa huomioon, joten kysyntä on ollut kovaa.
Vuokrausta helpottamassa ovat olleet myös erittäin hyvät kuvat vuokrattavista asunnoista. Hyvillä kuvilla päästään siihen, että vuokralaisehdokas tietää jo näytölle tullessaan mitä on tulossa katsomaan ja kaikkien aikaa säästyy. Mikäli valokuvat ottaa kauniiksi sisustetusta asunnosta, on vuokralaiskandidaatin helpompi kuvitella itsensä asumaan siihen pieneen 20 neliöiseen asuntoon, joita tässä kohteessa oli.
Kyseisessä kohteessa käytimme hyväksi todettua Sisustuskorjaamo.fi -stailauspalvelua. Jos stailauspalvelun käyttäminen ei tule kyseeseen yksittäisiä asuntoja vuokratessa, voi olla viisasta hankkia asunnoista hyvät kuvat silloin, kun niissä asuu joku.
Hyvistä kuvista johtuen monet tulevat asuntoon sisään ja toteavat, että ”tältähän tämä näytti kuvissakin, onko joku hakemus millä tätä voi hakea”. Jos 20 neliöisestä yksiöstä jättää kuvat laittamatta, tulee näytöille väistämättä ihmisiä toteamaan, että ”ompas tämä pieni”. Tai vaihtoehtoisesti jos asunto ei ole priimaa, on sitä turha koittaa huonoilla kuvilla kiertää. Totuus tulee ilmi ennemmin tai myöhemmin.
Luottotietojen tarkastus – aina!
Suurin osa kohteeseen tulleista asunnonhakijoista on osoittautunut loistaviksi vuokralaisiksi, mutta suureen joukkoon mahtuu aina poikkeuksia. Eräskin asiallinen nuori vaikutti erittäin hyvältä ja kirkkain silmin käyty keskustelu puhtaista luottotiedoista muuttuikin tarkastaessa useamman sivun mittaiseksi listaksi perinnässä olevista maksuista. Muistakaa siis aina tarkastaa luottotiedot ennen kuin vuokraatte asuntoa. Muutama avoimesti tunnustettu merkintä ei välttämättä kerro mitään ihmisen luotettavuudesta tai maksuhalusta, mutta jo tässä vaiheessa aloitetusta valehtelusta voi päätellä jo hieman enemmän.
Luottotietotarkastukseen sijoitettavat eurot voivat monesti olla koko asuntosijoittamisen tärkeimpiä euroja. Luottotietoraportin hinnan vaikutus vuokratuottoon on olematon, mutta tekemättä jätetty tarkastus voi rokottaa koko vuoden tuoton tai paljon enemmänkin.
Kesän sesonkia kohti
Kevään aikana valmistuva B-rappu alkaa nyt olla muutamia asuntoja vaille vuokrattu. Toinen rappu valmistuukin sitten kerralla elokuulle, joten sen vuokrauksessakaan tuskin tulee olemaan kättelyä suurempia haasteita.
Aurinkoista kevättä ja tsemppiä vuokrauksiin!
Lue seuraavaksi
Uuden kohteen haltuunotto ja toimenpiteet ennen myyntiä
Ennen jokaisen kohteemme laittamista myyntiin, teemme pohjalle paljon työtä ennen kuin asuntoja voi edes asunto-osakkeina myydä ja ostaa. Tämä on monelle piensijoittajalle aika vieras asia, jonka vuoksi tässä kirjoituksessa on avattu perusasioita, jotka tähän prosessiin liittyy.
Ostimme ison asuntoportfolion yhteistyössä Sibvest Oy:n kanssa
Sijoitusasunnot.com Group Oy ja Sibvest Oy ostivat yhteistyössä Majakkalahden Kiinteistöt Oy:n 185 asunnon portfolion. Ostetut kohteet sijaitsevat Oulussa, Jyväskylässä, Kuopiossa ja Rovaniemelle. Kaupat petaavat vauhdikasta starttia molempien yritysten alkuvuoteen.
Sijoitusasunnot henkilökohtaisesti vai yritykselle?
Useimmiten vastaus on, että asunnot kannattaa pitää omissa nimissään, mutta ei aina. Keräsimme kaikki oleellisimmat asiat, jotka vaikuttavat päätöksentekoon.
LIITY ASUNTOSIJOITTAJIEN SÄHKÖPOSTILISTALLE JA SAAT ENSIMMÄISENÄ TIEDON UUSISTA SIJOITUSKOHTEISTA!
Liity postituslistalleLiittymällä joukkoon mukaan saat:
- Ensimmäisenä tiedon uusista kohteistamme
- Työkalut ja oppaat ilmaiseksi käyttöösi
- Tiedon uusista artikkeleista suoraan sähköpostiisi