Vuokralainen haluaa remontoida sijoitusasuntoasi. Uhka vai mahdollisuus?
Aina aika ajoin vuokralainen esittää vuokranantajalle, että asuntoon voisi tehdä isomman tai pienemmän huoneistoremontin. Onko tämä asuntosijoittajan kannalta uhka vai mahdollisuus?
Kun tarpeeksi pitkään pidät sijoitusasuntoa salkussasi ja teet sillä vuokratuloa, tulee tämä tilanne eteen: vuokralainen ehdottaa asuntoon isompaa tai pienempää pintaremontointia. Seinät voivat olla kellastuneet tai tapetin kuosi ei miellytä, lattian muovimatto olisi kiva vaihtaa laminaatiksi tai keittiön 70-lukulainen ilme ei enää ole mieleen.
Edellä mainitun kaltaisiin remontteihin tarvitaan pääsääntöisesti aina vuokranantajan lupa (ja vielä astetta isommista pitää vähintään ilmoittaa isännöitsijälle), eli omin päin vuokralainen ei näihin hankkeisiin laillisesti voi lähteä.
Vuokralaisen tekemiin huoneistoremontteihin liittyy aina uhkia ja mahdollisuuksia. Vaikka monilla ja myös meidän väellä on hyviä kokemuksia vuokralaisen tekemistä pintaremonteista, käydään tässä tekstissä enemmän uhkakuvia läpi.
”Kun vuokralainen sanoi että haluaisi hioa asunnon lattian”
Kerron esimerkin elävästä elämästä. Vuokralainen halusi tehdä lattiaremontin asuntoon. Hän kertoi olleensa raksahommissa töissä ja saavansa hommaan sopivan hiomakoneen lainaan. Vuokranantaja lupasi hiotusta ja lakatusta lattiasta kuukauden vuokraa vastaavan summan euroja alennusta.
Kaikki vaikutti hyvältä, olihan kyseessä halpa remontti omaan asuntoon osaavalta vuokralaiselta.
Muttakun asuntoa mentiin katsomaan remontin valmistuttua, ei kaikki enää ollutkaan niin hyvin: lattia muistutti vuokralaisen suorittaman hionnan jälkeen enemmänkin kumparelaskumäkeä. Paikoitellen lattiassa oli jopa 50 mm syviä laikkuja siellä täällä. Lisäksi vuokralainen ei ollut ottanut jalkalistoja pois hionnan ajaksi, eikä näin ollen hionut lattiaa huoneen seinien reunoilta. Sinne jäi ”vanhaa” lattiaa jäljelle, ja jälki oli varsin irvokasta.
Lattian lakkaus oli ihan siististi tehty, mutta kun hionta vedettiin päin persettä niin tulos oli karmea. Tämän kyseisen vuokralaisen vuokrasuhteen päätyttyä asuntoon piti vaihtaa kokonaan uusi lattia – ilman lattian vaihtoa se asunto ei varmasti olisi mennyt markkinavuokralla vuokralle.
”Säästöä” tuli väärässä paikassa, ja se kävi kalliiksi asuntosijoittajan kukkarolle.
Remontointi on lähtökohtaisesti työlästä ja raskasta, eikä osaavat henkilöt useastikaan halua tehdä sitä halvalla saati ilmaiseksi
Ne jotka osaavat tehdä huoneistoremontteja ja tekevät – tai ovat tehneet – niitä työkseen, eivät monestikaan halua tehdä ilmaista työtä vuokranantajan eteen, vaikka se parantaisi myös oman kodin viihtyvyyttä. He tietävät työnsä arvon ja sen, kuinka paljon laadukas remontti nostaa asunnon arvoa.
Ilmaisen remontin tekee joko semmoinen, joka ei ole aiemmin remonttia tehnyt tai joku, joka yrittää päästä helpolla ja oikoa.
Jos remontoinnissa kohteena on yhden tai useamman seinän maalaus, huonossa tapauksessa vuokralainen ei rajaa seinää teipeillä eikä hommaa tarvittavia telineitä vaan pärskii telalla menemään kirkkaan punaista maalia niin seiniin, sähkökalusteisiin kuin lattiallekin. Isompi remontti saattaa jopa jäädä kesken, kun vuokralainen löytää uuden rakkaan ja muuttaa tämän perässä toiselle puolelle maata.
Sitten jos kämppä on jo valmiiksi aivan hirveä läävä eikä vuokralainen todennäköisesti saa sitä juurikaan huonommaksi rempattua, niin silloin voidaan vuokralaisen tekemää remonttia harkita vaikka aiempaa näyttöä remontoinnista ei olisikaan.
Jos vuokralainen ehdottaa asunnon remontoimista ja aiot siihen suostua, muista varmistua seuraavista asioista
- Remontin laajuus ja taso vastaavat vuokralaisen remontointitaitoja
- Remontin sisällöstä, toteutustavasta ja lopputuloksesta on sovittu kirjallisesti
- Remontin kestosta on sovittu kirjallisesti
- Remontin kuluista ja korvauksista on sovittu kirjallisesti
- Remontissa tarvittavien työkalujen ja materiaalien hankinnasta sekä niiden logistiikasta on sovittu kirjallisesti
- Remontin aikana syntyvän jätteen logistiikasta on sovittu kirjallisesti
- Taloyhtiölle on ilmoitettu kirjallisesti remontista, jos se voi vaikuttaa naapureihin tai taloyhtiön vastuulla oleviin talon rakenteisiin
Entä jos vuokralainen haluaa että asuntoa remontoitaisi, mutta sen tekisi urakoitsija eikä hän itse?
Tässä on lähtökohtaisesti enemmän järkeä ja vähemmän riskiä. Etenkin jos vuokralainen remonttia toivoessaan ilmoittaa perustellusta halustaan jatkaa asunnossa asumista pidempään ja on jo asunut jonkun aikaa kyseisessä asunnossa, eli kyseessä ei ole tuore, pari kuukautta sitten alkanut vuokrasuhde.
Esimerkiksi jos vuokralainen sanoisi että olisi mukava saada tähän asuntoon muovimaton tilalle laminaattilattia ja hän voisi siitä maksaa rahtusen korkeampaa vuokraa, niin harvoinpa tälle on mitään estettä.
Sen sijaan jos vuokralainen on juuri muuttanut sisään ja alkaa vuokranantajalle valittaa kuinka hän haluaisi asuntoon sitä tätä ja tota ja vuokranantajan pitäisi kustantaa sitä tota ja tätä, niin suhtautuisin asiaan selvästi penseämmin. Hän on kuitenkin nähnyt missä kunnossa asunto oli vuokraushetkellä ja silti alkaa heti sisäänmuuton jälkeen vaatia asioita. Se ei ainakaan minun sijoitusstrategiassani luo pohjaa pitkälle vuokrasuhteelle.
Moni ajattelee niinkin että jos vuokralainen on asunut asunnossa pitkään – sanotaan vaikka 6-10 vuotta – ja jos hän silloin haluaisi sinne tehtävän remonttia, niin ei kannata suotta vaivautua sitä remontoimaan. Välttämättä vuokralainen ei muuta pois asuttuaan siellä vuokralla näin pitkään vaikka huoneistoremontin jättäisikin tekemättä, ja vaikka hän muuttaisikin pois, on remontti helpompi ja edukkaampi tehdä kun asunto on tyhjillään.
Monet ovat asuneet monia vuosia asunnossa, ovat kaikin puolin mukavia ihmisiä ja myös maksaneet vuokran ajallaan pitäen asunnosta huolta – toisin sanoen, he ovat olleet erinomaisia vuokralaisia. Ja jos siitä palkinto on, että heidän kotiaan ei remontoida koska ”tuotto vähenee eikä ne siitä kuitenkaan mihinkään muuta” niin kyllä se minusta tuntuu väärältä ja pahalta.
Itse pyrin vuokraustoiminnassa tekemään hommat siten, että ne jotka ovat olleet pisimpään kanssani hyvässä vuokrasuhteessa, niin heitä voi palkita ja tehdä heidän eteensä vähän ekstraakin. Eikä niin, että se joka on vasta muuttanut asuntoon vuokralle ja alkaa heti nillittämään ja että hänet palkitaan siitä asuntoa parantamalla.
Minulla on kokemusta läheltä aihetta liippavasta tapauksesta kun olin aiemmin asuntokierroksella Sijoitusasunnot.comin kohteessa ja kiersimme valokuvaamassa asuntoja myyntiä varten. Yhdeltä vuokralaiselta kysyin että onko asunut pitkään tässä, niin oli muutaman kuukauden ehtinyt siinä asua.
Hänen edellisessä vuokra-asuntonsa pinnat sekä keittiö olivat pahasti vanhentuneet, eikä niiden tuijottaminen päivästä toiseen enää häntä innostanut. Niinpä hän oli kysynyt vuokranantajalta, josko asunnossa voitaisi tehdä remonttia. Vuokranantaja ei halunnut remonttia tehdä, joten kymmenen vuotta asunnossa asunut vuokralainen nosti kytkintä.
Melkolailla tasan kuukausi muuton jälkeen entinen koti oli tullut nettiin tarjolle uusille vuokralaisille remontoituna.
Hyvä meininki.
Näissä voi käydä niinkin, että kun vuokralainen lähtee ja asuntoa remontoi, on markkina muuttunut siten ettei asunnosta saa uudelta vuokralaiselta yhtä isoa vuokraa kuin mitä vanha vuokralainen olisi remontoidusta asunnosta voinut maksaa.
Reiluus kannattaa tässä asiassa. Ole reilu vuokranantaja.
Lue seuraavaksi
Vinkkejä sijoituslainan neuvotteluun pankissa
Sijoittajan suhde pankkiin tai pankkeihin on tärkeässä roolissa. Listasimme tärkeimmät seikat, joilla olet vahvoilla neuvottelupöydän ääressä.
Vuokratuottolaskuri: Sijoitusasunnon vuokratuoton laskeminen
Vuokratuottolaskuri on asuntosijoittajan tärkeimpiä työkaluja. Sen avulla voi nopeasti ja helposti laskea kohteen vuokratuoton eli sijoituskohteen kannattavuuden ja vertailla eri kohteita keskenään.
Kelan asumismenojen ylärajat ja niiden vaikutukset asuntojen vuokraustoimintaan
Kelan asumismenojen ylärajat ovat herättäneet keskustelua ja niiden vaikutukset näkyvät tällä hetkellä vuokramarkkinoilla. Tässä blogitekstissä käsitellään lyhyesti, mitä asumismenojen ylärajat tarkoittavat, miten ne vaihtelevat eri kaupungeissa sekä miten ne vaikuttavat vuokrattavuuteen ja vuokrankorotuksiin. Kelan tuet eivät kosketa kaikkia vuokralaisia, mutta ylärajoista ja niiden vaikutuksista on silti hyödyllistä olla tietoinen.