Vuokra-asunnon tavanomaista kulumista vai ei?

Meiltä kysytään monesti siitä, mikä lasketaan sijoitusasunnon tai vuokra-asunnon tavanomaiseksi kulumiseksi, josta asuntosijoittaja vuokranantaja vastaa.  Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (AHVL, 481/1995) ei monesti anna suoraa vastausta, vaan jättää monet tapaukset harkinnanvaraisiksi – mikä on mielestämme oikein hyvä asia, koska asunnon tavanomaisen kulumiseen liittyvät seikat ovat monesti tapauskohtaisia: onko asunto minkä ikäinen, onko asunnossa ollut lemmikkieläimiä tai onko asunnossa tupakointi sallittua?

Suomen Vuokranantajat ry on tehnyt erinomaisen ohjeen sijoitusasunnon tavanomaisesta kulumisesta asuntosijoittajan näkökulmasta. Voit tutustua ohjeeseen heidän verkkosivuillaan. Tuosta ohjeesta löytyy erinomaiset hyvät yleisohjeet sen suhteen, mitä voidaan laskea asunnon tavanomaiseksi kulumiseksi ja mitä ei. Huomaathan, että opas käsittelee vain asuinhuoneistojen (eikä esimerkiksi liiketilojen) tavanomaista kulumista – aivan kuten tämä blogitekstikin.

Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta velvoittaa vuokralaisen hoitamaan vuokra-asuntoa huolellisesti. Mutta asunnon tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tuiki tavallisesta ja normaalista asumisesta, ei vuokralainen ole vastuussa. Siitä vastaa asunnon omistaja eli pääsääntöisesti vuokranantaja – eikä siinä ole mitään väärää. Se on pelin henki ja asuntosijoittamiseen kuuluu, että välillä pitää ostaa sijoitusasuntoon uusi jääkaappi ja mahdollisesti vuosien kuluessa uusia asunnon lattia. Näihin asuntosijoittamisen normaaleihin kuluihin fiksu asuntosijoittaja varautuu analysoidessaan uusia kohteita vuokratuottolaskurilla.

Koska tuo Suomen vuokranantajien ohje on todella hyvä, suosittelemme lämpimästi tutustumaan siihen ajatuksen kanssa. Alla on muutama Sijoitusasunnot.comin väen huomio vuokra-asunnon tavanomaiseen kulumiseen sekä vuokralaisen kanssa toimintaan tähän kulumiseen liittyen.

Äkillinen vaurio vai pidemmän ajan tulos?

Tavanomainen kulumisen voi katsoa olevan pidemmän ajan kuluessa, normaalista asumisesta tullut jälki tai vaurio asuntoon. Jos jälki tai vaurio on syntynyt äkillisesti, voidaan aavistella, ettei kyse ole normaalista kulumisesta. Näissäkin asioissa asuntosijoittajan kannattaa käyttää omaa järkeä ja tarkastella asioita tapauskohtaisesti. Jos sijoitusasuntoon juuri ostettu uuni ei kuukauden päästä asennuksesta enää toimi, syynä voi ihan hyvin olla vaikkapa se, että tämä uuni on maanantaikappale, tai että asennettaessa on sattunut virhe.

Tästäkin kannattaa erottaa se, että mikäli jälki tai vaurio syntyy pidemmän ajan kuluessa, mutta se ei ole syntynyt normaalista asumisesta ja/tai mikäli se on syntynyt vuokralaisen huolimattomuudesta, tahallisuudesta tai laiminlyönnistä, ei tämmöistä jälkeä katsota tavanomaiseksi kulumiseksi. Esimerkiksi mikäli tunnollinen vuokralainen pesee säännöllisesti vuokra-asuntonsa parkettilattian, mutta pesee sen liiallisella veden määrällä tai turhan vahvalla pesuaineella, aiheuttaen näin parketille pidemmän ajan kuluessa huomattavat vauriot, on vuokralainen korvausvastuussa.

Normaali kuluminen kuuluu asiaan, ja se täytyy asuntosijoittajan kestää. Asunnon lattia kuluu sohvan jalkojen alla, seiniin jää seinäkellojen ja taulujen jäljiltä ripustusjälkiä eikä keittiökään ole ikuinen.  Etenkin lattiaan syntyvät, normaalista elämisestä syntyvät jäljet saavat osan asuntosijoittajista näkemään punaista: varsinkin tilanteessa, jossa sijoitusasunto on aikanaan ostettu itselle ensiasunnoksi ja se on jätetty muuton jälkeen vuokralle, eikä vuokralainen ole pitänyt asunnosta ihan yhtä hyvää huolta kuin mitä itse siellä asuessaan. Kaikessa ”raadollisuudessaan” kannattaa muistaa se että, että  vaikka laissa velvoitetaan vuokralaista hoitamaan vuokra-asuntoa huolellisesti, harvoin asuntoa pidetään kuin kukkaa kämmenellä.

Vaikka se saattaakin ottaa pannuun, että vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimusta asunnossa on normaalia kulumaa normaali määrä, mutta enemmän kuin jos siellä asuisi itse, järkevästi toimiva asuntosijoittaja siirtää tunteet sivuun ja ottaa rakkaan excelin eteen. On aika laskea ja analysoida: saanko asunnon vuokrattua hyvälle vuokralaiselle tässä kunnossa sellaisilla ehdoilla, että omat tuottovaatimukseni täyttyvät? Mikäli vastaus on kyllä, niin ei muuta kuin uutta vuokralaista etsimään. Mikäli vastaus on ei, voidaan miettiä seuraavia kysymyksiä

• Paljonko asunnon vuokraa voi korottaa parantamalla asunnon pintoja?
• Paljonko asunnon vuokrattavuutta voi korottaa parantamalla asunnon pintoja?
• Jos remontti maksaa x summan euroja, paljonko vuokraa pitää saada, että tuottovaatimukseni täyttyvät?

Nyt ajauduttiin jo hieman harhateille otsikosta, mutta asia on tärkeä ymmärtää. Pinnoiltaan kulunut asunto voi hyvin mennä vuokralle tarjoamallasi vuokralla, jos vuokralaisen kriteerit uudelle kodille (kuten sijainti, huonemäärä, varustelutaso ja vuokrataso) täyttyvät ja mikäli vuokralainen täyttää sinun vuokralaiselle antamat kriteerit. Mikäli tilanne on toinen, ei kannata pienistä kolhuista lähteä riitelemään entisen vuokralaisen kanssa, vaan siirtää omat ponnistelut miettimään sitä, mitä asunnolle täytyy tehdä, jotta vuokraa saadaan tuottovaatimukseen tarvittava määrä, ja mitä nämä toimenpiteet saavat maksaa.

Kannattaa omien vuokralaisten kanssa käydä läpi aiemmin mainittua tavanomaisen kulumisen opasta ja lähettää opas vielä sähköpostitse vuokralaisille vuokrasuhteen alkaessa. Yllättävän monesti tavanomaista kovempi kuluminen johtuu puhtaasti vuokralaisen tietämättömyydestä. Kun asioita käy etukäteen rakentavassa hengessä esimerkiksi siitä, mitkä asiat kuuluvat ja mitkä eivät normaaliin kulumiseen ja kuinka asuntoa tulee huolta, voidaan säästyä monelta ongelmalta vuokrasuhteen kehittyessä.

Ja tämä näkyy myös asuntosijoittajan pankkitilillä.