Vinkkejä sijoituslainan neuvotteluun pankissa
Velkavipua oikein hyödyntämällä asuntosijoittamisesta voi saada merkittävästi parempaa tuottoa sijoitetulle pääomalle kuin ilman lainaa. Se on yksi asuntosijoittamisen parhaista puolista ja siksi sijoittajan suhde pankkiin tai pankkeihin on tärkeässä roolissa.
Listasimme alle tärkeimmät seikat, joilla olet erityisesti yksityishenkilönä vahvoilla neuvottelupöydän ääressä. Kerromme myös mihin pankin lainaehtoihin kannattaa kiinnittää huomiota. Pidä mielessä, että moni asia on neuvoteltavissa pankin kanssa.
Oma taloutesi
Tärkein asia lainan saamisen kannalta on oma taloudellinen tilanteesi. Pankkia ei juurikaan kiinnosta kuinka paljon ostettava kohde tuottaa tai voi tuottaa, vaan kuinka turvallista sitä ja sinua on rahoittaa. Mitä paremmassa kunnossa henkilökohtainen taloutesi on, sitä turvallisempaa pankin on myöntää lainoja ja sitä helpommin ne järjestyvät.
Pankkia kiinnostaa lainanhakijassa mm. tulot, menot, varallisuus ja velat. Maksukyky on tärkein asia. Jos pystyt osoittamaan, että tulosi ylittävät kuukausittaiset menosi, sinulle on kertynyt varallisuutta ja velkamääräsi on kohtuullinen, ei lainan myöntämisessä pitäisi olla ongelmia.
Pankit näkevät nykyään positiivisen luottotietorekisterin kautta mm. erilaiset kulutusluotot, joita olisi hyvä olla mahdollisimman vähän, jos ollenkaan. Luottotiedot on luonnollisesti oltava kunnossa eikä maksuhäiriöitä saa olla. Kannattaa myös maksaa kaikki lyhennykset aina ajallaan, koska se on yksi pankin seuraamista mittareista.
Suosittelemme pitämään henkilökohtaista kirjanpitoa, josta selviää varallisuus, velat, tulot sekä menot. Jos sinulla on jo sijoitusasunto(ja), niin kirjaa ne mukaan laskelmiin (arvo, velan määrä, vuokra, vastike, lainan lyhennys jne.). Tällöin pankki näkee, että pidät huolta taloudestasi. Tämä ei ole pelkästään pankkia, vaan myös itseäsi varten.
Pankilla on väliä
Pankkien välillä voi olla merkittäviä eroja. Jotkut pankit eivät välttämättä suosi sijoitusasuntojen lainoittamista, kun toiset taas tekevät sitä mielellään.
Suuri merkitys on myös pankin yhteyshenkilöllä. Asuntosijoittamista ja tavoitteitasi ymmärtävä henkilö on tärkeä lenkki erityisesti silloin, kun pyrkimyksenä on kasvattaa asuntojen määrää, joka taas yleensä vaatii jatkuvaa asiointia pankin kanssa.
Yleisellä taloustilanteella ja pankin omalla tilanteella on myös merkitystä. Viime vuosina (2023-2024) pankit ovat olleet ehkä hieman varovaisempia sijoitusasuntojen rahoitusten suhteen. Toisinaan pankeilla voi olla myös kiinteistötoimialaa kohtaan niin paljon rahoituksia, että tase ei sääntelyn vuoksi mahdollista rahoituksia. Tämä tosin koskee enemmän yrityspuolelella tehtäviä isompia rahoituksia.
Pitkään kestäneestä pankkisuhteesta on usein myös hyötyä. Pankki arvostaa, jos hakijalla on käytössä pankin muita tuotteita, kuten rahastoja ja vakuutuksia, koska olet silloin pankille hyvä asiakas. Pankki ei halua menettää hyvää asiakasta toiselle pankille ja ottavat riskin, jos eivät lähde myöntämään lainaa sijoitusasuntoon.
Tee tavoitteesi pankille selväksi
Jos tavoitteesi on kasvattaa sijoitusasuntojen määrää, kannattaa pankin kanssa käydä alustavia neuvotteluja jo seuraavia kohteita varten. Jos haluat omistaa esim. 10 sijoitusasuntoa, kerro se pankille. Ensimmäisen, toisen ja kolmannen sijoitusasunnon lainansaanti voi olla helpompaa kuin sitä seuraavien. Pankki voi katsoa riskiksi, jos lainamäärä kasvaa liian suureksi, vaikka vakuusasiat olisivatkin kunnossa. Sen vuoksi pankin kanssa kannattaa käydä asiaa avoimesti läpi. Hyvän pankin ja pankkihenkilön löytäminen on tärkeä kokonaisuus, jotta asuntolumipallo pyörii vauhdilla.
Monesti pankit vaativat kokonaisasiakkuutta. Tämä tarkoittaa sitä, että kaikki pankkiasiat tulisi keskittää yhteen pankkiin, jotta lainansaanti onnistuu. Kannattaa miettiä tarkoin lähteäkö ehdotukseen mukaan. Jos asiat menevät hyvin, voi järjestely olla asuntosijoittajalle toimiva.
Kokonaisasiakkuudella on kuitenkin omat riskinsä. Mikäli haet esimerkiksi rahoitusta kahdeksanteen sijoitusasuntoonsi, eikä pankki myönnäkään enää lainoja, toimintasi on vaarassa pysähtyä. Pankin vaihto on vähintäänkin työläs ja usein myös kallis prosessi.
Kohteen esittely
Anna pankille selkeät tiedot mitä olet ostamassa esim. vuokratuotto ja kassavirta on hyvä laskea valmiiksi. Lopputulos olisi hyvä olla sellainen, että asunnosta tuleva kassavirta kattaisi vastikkeet ja lainanlyhennykset ainakin ennen veroja. Jos olet ostamassa asuntoa meiltä, voit hyvin laittaa linkin nettisivuillemme, niin pankki pääsee hyvin käsiksi ostettavan kohteen tietoihin. Pankki tarvitsee isännöitsijän todistuksen (max. 3kk vanha).
Omarahoitusosuus ja vakuus
Pankit vaativat yleensä 20-30% omaa rahaa ja/tai vakuuksia ostettavaan kohteeseen laskettuna asunnon ostohinnasta. Jos sijoitusasunto maksaa 60 000€, tarvitset siis 12 000 – 18 000€ omaa rahaa ja/tai vakuuksia kauppaan. Jos sinulla on vapaita vakuuksia, voit saada pankin rahoittamaan kohteen 100%:sti, mutta liiallisen velkavivun käytön kanssa kannattaa olla kuitenkin varovainen. Jos haet 100% lainaa ostokohteelle ilman vapaita vakuuksia tai omarahoitusosuutta, ei se usein onnistu.
Vapaa vakuus on monelle hieman vieras käsite, joten tässä yksinkertainen esimerkki. Sinulla on oma asunto, jonka arvo on 200.000€ ja siinä on lainaa jäljellä 100.000€. Pankkisi vakuusarvo asunnollesi on 75% eli 150.000€. Tämä tarkoittaa, että sinulla on omassa asunnossasi vapaata vakuutta 150.000€ – 100.000€ = 50.000€, jota voit hyödyntää. Jos olet ostamassa 60.000€ asuntoa, jonka vakuusarvo on 40.000€, tarvitset 20.000€ vapaata vakuutta, jotta pankki voi rahoittaa sinulle kohteen 60.000€ lainalla. Voit käyttää oman asuntosi 50.000€ vapaata vakuutta tähän 20.000€ osuuteen ja sinulle jää vielä 30.000€ vapaata vakuutta jäljelle.
Jos olet ostamassa esim. uudiskohdetta, joka on velattomalta hinnaltaan 100.000€ ja jossa on 70% eli 70.000€ yhtiölainaa, ei tällaisessa asunnossa usein ole vapaata vakuutta. Jos pankki arvottaa asunnon 70% vakuusarvolla, mutta kohteessa on jo saman verran lainaa, ei vakuusarvoa muodostu. Olemme huomanneet joidenkin sijoittajien yrittävän saada kauppahinnalle eli 30.000€:lle pankista lainaa, mutta se vaatii muita vakuuksia kuin ostettavan asunnon. Lähtökohtaisesti yhtiölainoitetuissa asunnoissa ei siis ole vapaata vakuutta eli kauppahinta on maksettava kokonaan käteisenä tai käytettävä muita vakuuksia.
Vapaata vakuutta esim. uusien asuntojen ostoa varten, vapautuu käyttöön lainojen lyhentymisen myötä. Asunnosta voi toimittaa myös arviokirjan pankille. Jos arvio on korkeampi kuin ostohinta, asunnossa on vapaata vakuutta hyödynnettäväksi. Joissain tapauksissa pankki on hyväksynyt arviokirjan jo asuntoa ostaessa, josta vakuusarvo lasketaan kauppahinnan sijaan. Tämä pienentää omarahoitusosuuden määrää ostettavaan asuntoon, mutta se on epätyypillistä. Kannattaa siis varautua siihen, että asunnon vakuusarvo lasketaan ostohinnasta. Pankki hyväksyy korkeamman arviokirjan helpommin, kun sen toimittaa jonkin ajan kuluttua kaupoista.
Lainaehdot
Pankille on hyvä tuoda esille, että minkälaista lainaa olet hakemassa. Tärkeimpinä asioina ovat tarvittava rahoituksen määrä (esim. 70% ostokohteen hinnasta) ja laina-aika (esim. 15 vuotta). Mikäli haet rahoitusta niin, että käytät vapaata vakuutta, pankki voi tarvita myös sen kohteen päivitettyjä tietoja esim. isännöitsijän todistus ja arviokirja.
Marginaali
Jos tarkoituksesi on pitää ostettavaa kohdetta pitkään, on marginaalilla merkitystä. Asunnon flippaajalle marginaalilla on tyypillisesti vähemmän merkitystä, koska laina-aika on tyypillisesti aika lyhyt.
Lainan marginaali sijoitusasuntoon on yleensä hieman suurempi kuin oman asunnon ostoon. Yksityishenkilöiden marginaalit ovat kuitenkin tyypillisesti hyvin alhaisia, jonka vuoksi pienimuotoinen asuntosijoitustoiminta on yleensä järkevää tehdä tältä kantilta katsottuna henkilökohtaisesti eikä yhtiön lukuun.
Jos pankki katsoo asuntosijoitustoiminnan ammattimaiseksi, marginaalit ja lainaehdot yleensä heikkenevät sekä lainojen saaminen vaikeutuu ylipäänsä. Tämänkin vuoksi on tärkeää käydä omia tavoitteita pankin kanssa läpi etukäteen, jotta ymmärrät paremmin myös pankin suunnalta mahdollisesti tulevia rajoitteita.
Korko ja suojaus
Suomessa lainat sidotaan yleensä 3, 6 tai 12 kuukauden euriboreihin. Historiaan peilattuna lyhyet korot ovat olleet hieman edullisempia kuin pidemmät euriborit.
Pankeilta on myös mahdollista saada kiinteää korkoa tai erilaisia korkosuojauksia (esim. korkokatto tai korkoputki). Voit rakentaa salkkusi myös niin, että se on osittain korkosuojattu.
Moni sanoo, että korkosuojaus ei ole järkevää, koska pankki vain rahastaa korkosuojauksilla. Samat ihmiset ottavat silti vakuutuksia, jossa ”vakuutusyhtiötkin vain rahastavat asiakkaita”.
Korkosuojausta on jokaisen syytä pohtia omasta näkökulmasta, tavoitteista ja riskinsietokyvystä käsin. Jos käyttää runsasta velkavipua, korkoriski suurempi ja vähintäänkin silloin korkosuojauksen käyttö voi olla hyvinkin perusteltua.
Laina-aika
Sijoitusasuntojen laina-ajat vaihtelevat, mutta tyypillisesti ne liikkuvat 10-25 vuoden välissä.
Pyri aina saamaan positiivinen kassavirta sijoituskohteistasi, mikä tarkoittaa, että vuokra kattaa vähintään hoitovastikkeen sekä lainanhoitokulut. Pidempi laina-aika auttaa siihen, että kassavirta riittää myös verojen maksuun ja kassavirtaa jää vieläkin mm. yllättäviä menoja varten tai se esim. kestää yhden tyhjän kuukauden ilman vuokralaista.
Lyhennysvapaat kuukaudet
Voit myös halutessasi neuvotella lainaasi lyhennysvapaan ajanjakson lainan alkuun. Jos laitat käteisvarasi uuden asunnon ostoon, niin tällä tavoin saat käteiskassaa taas kasvatettua mukavasti, mikä voi olla mieluisaa.
Nostopalkkiot
Pankit perivät lainan nostamisesta palkkion, joka on tyypillisesti suuruudeltaan joitakin satoja euroja. Kannattaa pitää mielessä, että asia on neuvoteltavissa. Hyville asiakkailleen pankki voi tarjota listahintoihin reilun alennuksen tai olla perimättä nostopalkkiota ollenkaan.
Vastaa
Lue seuraavaksi
Uuden kohteen haltuunotto ja toimenpiteet ennen myyntiä
Ennen jokaisen kohteemme laittamista myyntiin, teemme pohjalle paljon työtä ennen kuin asuntoja voi edes asunto-osakkeina myydä ja ostaa. Tämä on monelle piensijoittajalle aika vieras asia, jonka vuoksi tässä kirjoituksessa on avattu perusasioita, jotka tähän prosessiin liittyy.
Ostimme ison asuntoportfolion yhteistyössä Sibvest Oy:n kanssa
Sijoitusasunnot.com Group Oy ja Sibvest Oy ostivat yhteistyössä Majakkalahden Kiinteistöt Oy:n 185 asunnon portfolion. Ostetut kohteet sijaitsevat Oulussa, Jyväskylässä, Kuopiossa ja Rovaniemelle. Kaupat petaavat vauhdikasta starttia molempien yritysten alkuvuoteen.
Sijoitusasunnot henkilökohtaisesti vai yritykselle?
Useimmiten vastaus on, että asunnot kannattaa pitää omissa nimissään, mutta ei aina. Keräsimme kaikki oleellisimmat asiat, jotka vaikuttavat päätöksentekoon.
LIITY ASUNTOSIJOITTAJIEN SÄHKÖPOSTILISTALLE JA SAAT ENSIMMÄISENÄ TIEDON UUSISTA SIJOITUSKOHTEISTA!
Liity postituslistalleLiittymällä joukkoon mukaan saat:
- Ensimmäisenä tiedon uusista kohteistamme
- Työkalut ja oppaat ilmaiseksi käyttöösi
- Tiedon uusista artikkeleista suoraan sähköpostiisi
Huom! Artikkeli on päivitetty vuonna 2024. Alunperin artikkeli on kirjoitettu vuonna 2017, jonka vuoksi kommenttikentässä on vanhoja kommentteja.
Hyviä vinkkejä ja mahtava artikkeli. Mulla on asunto vuokralla ja olen kiinnostunut sijoituslainasta koska olen ajatellut hommata myös toisen sijoitus asunnon.
Hei,
Itsellä kaksi asuntoa vuokralla. Molemmat ostettu 100% velkavivulla aikanaan. Toista on lainaa on lyhennetty 7vuotta, toista lainaa n.2 vuotta. Tällä hetkellä työskentelen Ruotsissa ja verotettavat tulot tulevat ruotsiin. Olisin kiinnostunut ostamaan kolmannen sijoitusasunnon. Onko kenelläkään kokemusta, että antaako suomalainen pankki lainaa, jos tulot eivät tule suomeen?
Pääsääntöisesti ei. Jos hyvä omarahoitusosuus, niin mahdollisesti.
Hei, kyllä antaa. Tärkeintä on, että kyse on sinun säännöllisestä tulosta, joka on osa lainojen takaisinmaksukykyäsi. Toki pankki haluaa ja yrittää saada sinua siirtämään tuloasiointisikin heille. Voit joko suostua tai sitten et. Sanot, että huolehdit itse tästä asoasta ja pankkikin samalla hyötyy sinun järjestelyistä.
Erinomainen artikkeli! Ja yhdyn samalla hengenvedolla yllä kommentoiviin: suhde pankkiin on (tai siihen päätöksiä tekevään virkailijaan) on yhä jollain tasolla merkittävä, vaikka säännökset ovat tarkentuneet vuosi vuodelta.
Olisi kiva kuulla kokeneempien sijoittajien mielipiteitä sijoitusasunnon hankkimisesta seuraavanlaisesta uudiskohteesta: Asunnossa on 10% myyntihinta ja loput yhtiölainaa. Tarkoittaa, että kassavirta on kuukausitasolla negatiivinen, mutta verrattuna pankkilainaan koko rahoitusvastikkeen lyhennyksineenhän vähentää verotuksessa.
Onko missään artikkelia, joka käsittelisi tällaista aihetta?
Hei,
Yhtälössä on monta asiaa, jotka on otettava huomioon. Ensimmäisenä itselläni tulee mieleen mm.
– 90%:in velkavipu mahdollistaa erittäin hyvän oman pääoman tuoton, joka houkuttelisi ainakin itseäni
– Kun pelataan noin kovalla velkavivulla, se on kuitenkin riskialtista. Sijoittajan on varauduttava vähintäänkin korkojen nousuun
– Joutuuko asunnosta maksamaan ylihinnan johtuen noin kovasta velka-asteesta? En usko, että rs-pankki myöntää noin kovaa velkavipua, joten jokuhan tuota yhtälöä on todennäköisesti rahoittamassa ja ottamassa omaa siivuaan välistä.
– Rahoitusvastikkeen vähennyskelpoisuudesta on kirjoitettu paljonkin artikkeleita eri sivustoilla. Ilman sitä negatiivinen kassavirta olisi todennäköisesti paljon suurempi ja yhtälöä tuskin enää siinä tapauksessa kovin houkutteleva.
Pankeissa on eroja niinkuin viineissä! Lähetin lainahakemuksen täsmälleen samoilla tiedoilla lainalupausta varten 6 pankille. Kaksi oli nopeinta ja aktiivisinta, toinen näistä vanha oma pankkini. Kuvaan astui lähes ”väkisin” kiinteistönvälitysfirman omistava pankki, josta sain halvimman tarjouksen. Muuten, ero halvimman ja kalleimman välillä oli 0,6 % vs. 1,3 %, joten kyllä tarjouspyynnöt kannatti ottaa.
Pankin asiakkaana viimeiset 15 vuotta ja 3 ensimmäisen sijoitusasunnon lainoitus kävi näppärästi muutaman kuukauden aikana. Jälkikäteen aloin kyseenalaistamaan nostokuluja (kertakulu 500 e ja laskutuslisä 2 e/laina joka kk), ja marginaali touko-heinäkuussa 1,2, vaikka olemme aina hoitaneet asiamme kunnolla ja nettotulot on hyvät. 3 kk euribor ei myöskään tullut kuulemma kyseeseen.
Saimme päätöksen uudesta lainasta, mutta ehtona oli, että ei saa ostaa enää samasta yhtiöstä, josta aiemmat asunnot olivat (uusi taloyhtiö). Ko. alueen konttorin pankinjohtaja oli kuulemma käynyt ajelemassa ja katsomassa talon ja todennut sijainnin ”syrjäiseksi” ja kauppaan on matkaa 1,5 km.
Tähän mennessä asunnot ovat menneet vuokralle erinomaisesti, koska hinta/laatusuhde on hyvä ja myös vuokralaispotentiaali on ollut hyvää. Yksiön hinta jää reippaasti alle 700 e pääkaupunkiseudulla.
Pankki ei kuitenkaan laske vuokratuloja tuloiksi, mutta sijoitusasuntolainat ovat menoja. Tulopuolella ei sitten olekaan asunnosta saatavia tuloja.
Sen verran kismittää, kun tiedän, että pääsisimme asunnon myyjän kanssa todennäköisesti hyvään diiliin parista kohteesta, kun olemme jo vanhoja kauppakumppaneita, että nyt lähden kyselemään tarjouksia muualta.
Kovasti tuntuu kokemus ja osaaminen sijoitusasuntojen suhteen vaihtelevan pankkikonttoreittain ja pankkitoimihenkilöittäin. Onko kenelläkään suositella yksittäistä konttoria/toimihenkilöä sijoitusasuntoasioihin?
Joo..olen ollut saman pankin asiakas liki 40 vuotta. Ensimmäisen sijoitusasunnon rahoituksesta sovittiin jo alustavasti puhelimessa. Asunnon 100% rahoitus järjestyi vaivattomasti ja nopeasti. Nyt olen alustavasti kysellyt rahoitusta toiseen sijoitusasuntoon ja sekin onnistui alustavasti puhelimen välityksellä.
Äkkiä tuntuu, että pankki on tässä tapauksessa saanut hyvän markinaalin lainaansa, mutta kilpailutin lainan ja pankkini marginaali oli 0,3% edullisempi kun seuraava.
Eli on sillä pitkällä asiakkuudella ja muutenkin hyvillä suhteilla vaikutusta asioihin.
Olen huomannut myös että suhde pankkiin on erittäin tärkeä. Ensimmäisen sijoitusasunnon kanssa pankki oli tarkkana eri asioiden suhteen, mutta toisen kohdalla meni jo nopeammin ja sujuvammin.