Vanhan kerrostalon täydellinen muodonmuutos!

Lahdessa sijaitseva kerrostalomme koki aika täydellisen muutoksen. Ero jo pelkässä julkisivussa on aivan posketon – nopealla vilkaisulla ei meidän kohteesta erota että onko kyseessä uudiskohde vai -70 luvun tuotos. Yksinkertaisesti kaunista! Alla olevassa kuvassa näkyy samassa pihapiirissä oleva kerrostalo, joka näyttää varsin samalta kuin saneeraamamme kohde ennen remontin alkua. ⠀

Lähtötilanteena tässä projektissa meillä oli -80 luvulla rakennettu, tuolle ajalle tyypillinen suomalainen kerrostalo. Kohteessa oli runsaasti korjausvelkaa, sen asunnot olivat huonossa kunnossa ja ne olivat nykymarkkinaan turhan isoja. Näistä seikoista johtuen myös vuokrattavuus oli huono – kuka nyt haluaisi maksaa vuokraa asunnosta, joka on remonttikuntoinen ja joka sijaitsee rujossa, remontti kaipaavassa taloyhtiössä?

Koska remontista oli tulossa hyvin mittava, irtisanoimme kaikki vuokrasopimukset hyvää vuokratapaa noudattaen kuuden kuukauden irtisanomisajalla keväällä 2021. LVIS-saneeraus ja julkisivuremontti tulisivat kestämään useita kuukausia, eikä kohteessa olisi mahdollista asua.

Kohteeseen tehtiin julkisivuremontin yhteydessä seuraavia toimenpiteitä:⠀

• Julkisivun pesubetonipinnat ylitasoitettiin ja ruiskurapattiin⠀
• Värinä on murrettu valkoinen, tehostesävyinä okra ja tummanharmaa
• Ikkunat ja parvekeovet vaihdettiin uusiin⠀
• Parvekkeiden väliseinät uusittiin⠀
• Parvekkeiden lattiat betonimaalattiin⠀
• Sisäänkäynnin puupinnat huoltomaalattiin⠀
• Kellariin kaivettiin uusi sisäänkäynti ja sille rakennettiin katos⠀
• Julkisivun peltiosat uusittiin⠀

Tässä projektissa oli mahdollista tehdä kohteeseen enemmänkin jalostusta, sillä siinä oli useita isompia asuntoja, jotka voitiin jakaa pienemmiksi. Esimerkiksi alla olevan kuvan mukaisesti 61.5m² kokoisesta kolmen huoneen asunnosta tehtiin 33m² kaksio ja 21.5m² yksiö.⠀

Käytännön tasolla tässä kohteessa asuntojen jakaminen meni siten, että asunto laitettiin ”keskeltä kahtia” ja rakentaa toiseen asuntoon uusi kylpyhuone. Tässä 33m² kaksioon jäi vanhan pohjaratkaisun kylpyhuone (johon toki tehtiin täysimittainen kylpyhuoneremontti), joten 21,5m² yksiöön piti rakentaa kokonaan uusi kylpyhuone ja vetää sille mm. viemärilinjat.

Koska omistamme taloyhtiön kaikki asunnot ja näin kerrostalon kokonaisuudessaan, voimme itse päättää yhtiön remontoimisesta ja tehdä pohjien jakamiseen vaadittavan yhtiöjärjestyksen päivityksen. Tässä kohteessa oli näiden kolmioiden lisäksi esimerkiksi soluasumiseen tarkoitettuja kaksioita, joiden pohjaratkaisuja ei voinut nykypäivän standardeilla sanoa millään lailla tehokkaiksi. Muokkasimme näiden asuntojen pohjaratkaisuja paremmin nykypäivän tarpeita vastaaviksi.

Lopputuloksena meillä oli erinomainen kohde käsissämme:

• yhtiö on käytännössä korjausvelaton
• asunnot ovat uutta vastaavia
• asuntojen pohjaratkaisut ovat tehokkaita, ja ne sopivat erinomaisesti niin vuokralaisille kuin asuntosijoittajille
• kohteen julkisivu, rapputilat ja muut yhteiset tilat ovat todella hienot
• asuntomäärä nousi 63 –> 97
• vuokrattavuus otti merkittävän hypyn ylöspäin
• vuokratuotto kasvoi roimasti

Laskelmaesimerkki kohteen tuotoista

Yhdestä alkuperäisestä kolmiosta sai vuokraa noin 600 euroa kuukaudessa. Hoitovastike oli 250 euroa, joten tuottoa tuli 4200 euroa per asunto per vuosi. Huonokuntoiselle, näin korjausvelkaisessa rakennuksessa sijaitsevalle sijoitusasunnolle asuntosijoittajan tuottovaatimus on aina vähintään 10% (monesti kovempi, mutta laskemme laskelmiimme varmuusvaraa), jolloin asunnon arvoksi saadaan korkeintaan 42 000 euroa.

Kun kolmio jaettiin kahdeksi asunnoksi ja saneerausurakka on valmis, saa asunnoista 450 euroa ja 550 euroa vuokraa, yhteensä 1000 euroa kuukaudessa. Vastike pysyy käytännössä samana (250 euroa), joten tuottoa tulee yli tuplaten verrattuna vanhaan: 9000 euroa vuodessa. Ja nyt, korjausvelattomassa taloyhtiössä kauttaaltaan remontoidussa asunnossa, sijoittajan tuottovaatimus on selkeästi pienempi kuin aikaisemmin – me olemme myyneet vastaavia asuntoja 6% tuotolla (ja työntekijämme ostaneet omaan salkkuunsa), joten kuuden prosentin tuottovaatimus on perusteltu tässä tapauksessa. Sillä laskettuna asuntojen yhteenlaskettu arvo on 150 000 euroa.

Jos remonttikustannukset ovat pienemmät kuin arvonnousu, saa tämmöisen urakan kannattavaksi.

Millaisia haasteita tässä projektissa tuli eteen?

Vanhan saneeraaminen on aina haastavampaa kuin uudistuotanto. Kun puretaan kymmeniä vuosia vanhaa kerrostaloa, tulee aina eteen yllätyksiä, joihin ei ole osannut varautua suunnitteluvaiheessa. Peruskorjaukset ovat tästä syystä haastavia, ja senkin takia moni sijoittaja välttelee korjausvelkaisia kerrostaloja kuin ruttoa. Meidän saneerausporukka taas on erikoistunut nimenomaan -70 ja -80 -lukujen tuotannon tuomiseen tähän päivään. Se erikoisosaaminen mitä heillä on mahdollistaa merkittäviltä osin sen, että saamme näissä projekteissa taloudellisen yhtälön toimimaan.

Yhtenä yleisenä haasteena mainitsen alueen tuntemisen ja etenkin alueen vuokramarkkinan tuntemisen. Jotta tämmöinen projekti olisi taloudellisesti kannattava,  pitää kohteen sijaita riittävän arvokkaalla postinumeroalueella, jotta asuntojen arvonnousu ei jää ainakaan siitä kiinni. Lisäksi on tiedettävä, minkä verran erilaisista asunnoista alueella voi saada vuokraa ja minkä verran on yksiöille, kaksioille, kolmioille jne. vuokrakysyntää. Oikeanlainen asuntojakauma on todella tärkeää: ylitarjonta mistä tahansa asuntotyypistä heikentää kohteen tuottoa ja koko alueen vuokramarkkinaa. Talot, joissa on pelkästään niitä 20 neliömetrin yksiöitä eivät ole monessakaan paikassa enää tätä päivää.

Autopaikkakaava vois joskus tuoda haasteita. Aina välillä törmäämme tilanteisiin, joissa kohteen autopaikkakaavassa on määrätty siten, että jokaiselle asunnolle pitää osoittaa vähintään yksi autopaikka. Kun haluat rakentaa kohteeseen 30 uutta asuntoa, käy monesti niin että alkaa maa-ala ja tontti loppua kesken jos sinne yritetään mahduttaa jokaiselle uudelle asunnolle uusi autopaikka. Tällöin tulee hakea kaavamuutosta autopaikkakaavoille jotta projektia voi viedä eteenpäin, mutta se tietysti pitkittää läpivientiaikaa. Tässä nimenomaisessa Lahden kohteessa ei tarvinnut kaavamuutosta hakea, vaan pääsimme etenemään poikkamispäätöksellä. 

Kysy kiinteistöjalostuksesta