Uuden kohteen haltuunotto ja toimenpiteet ennen myyntiä

Ennen jokaisen kohteemme laittamista myyntiin, teemme pohjalle paljon työtä, jotta asunnoilla voi ylipäänsä edes tehdä kauppaa asunto-osakkeina. Tämä on monelle piensijoittajalle aika vieras asia, jonka vuoksi tässä kirjoituksessa on avattu perusasioita, jotka tähän prosessiin liittyy.

Kaikki kerrostalot Suomessa eivät lainkaan ole asunto-osakeyhtiöitä. Suuri osa kerrostaloista on omistajiensa taseessa suorina kiinteistöinä (tai pelkkinä rakennuksina, jos ovat vuokratontilla) samaan tapaan kuin esim. omakotitalot ovat yksityishenkilöillä. Näistä käytetään termiä suoraomisteinen. Tämä on hallinnollisesti hieman helpompi ja kustannuksellisesti edullisempi tapa omistaa kohteita, koska välttyy mm. taloyhtiön tilinpäätökseltä ja tilintarkastukselta. 

Mikäli ostettava kohde on suoraomisteinen, perustamme uuden asunto-osakeyhtiön, joka ostaa myyjältä kiinteistön rakennuksineen. Mikäli kyseessä on vuokratontti, taloyhtiö ostaa rakennukset ja vuokraoikeuden tonttiin.

Kaupan jälkeen päästään ns. normaaliin tilanteeseen, jossa taloyhtiö omistaa kaupan kohteen (kiinteistö/rakennukset) ja me omistamme taloyhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoja. Tämän jälkeen asuntoja voi myydä yksittäisinä huoneistoina eteenpäin.

Valmis taloyhtiö

Ostettava kohde voi olla myös olemassa oleva taloyhtiö, jolloin ostamme vain taloyhtiön osakekannan. Valmiiden yhtiöiden kanssa on kuitenkin usein enemmän hallinnollisia asioita, joita on huomioitava oston yhteydessä. Kun asunto-osakeyhtiön omistus on ollut yhdellä taholla, voi taloyhtiön taseessa ja tilinpäätöksessä olla asioita, joita pitää muokata esim. rahastoinneilla tai muilla päätöksillä ja kirjauksilla ennen kuin omistus lähtee hajautumaan.

Tässä muutamia esimerkkejä, joiden kanssa meidän on oltava tarkkana:

• Taloyhtiön ja emoyhtiön väliset mahdolliset sisäiset lainat tai muut erät
• Taloyhtiön pankkilainat, jotka eivät usein siirry kaupan mukana uudelle omistajalle
• Korjaukset, jotka pitävät usein sisällään myös huoneistoremontit, jotka kuuluvat jatkossa osakkaille
• Taloyhtiön puitesopimukset, jotka eivät siirry kaupan mukana
• Veroja on voitu vähentää/siirtää merkittävällä määrällä asuintalovarauksia
• Tilinpäätös saattaa poiketa ns. perinteisestä
• Hoito- ja rahoitusvastikkeissa voi olla isojakin yli- tai alijäämiä

Kun olemme ostamassa valmista taloyhtiötä, perkaamme sen tarkasti läpi ja teemme kaikki tarvittavat toimenpiteet, joilla taloyhtiöstä tulee ns. perinteinen. Kun meiltä ostaa asuntoja, voi olla turvallisin mielin, että taustatyöt on huolella tehty. Esimerkiksi emme koskaan myisi asuntoja niin, että taloyhtiön talous olisi alijäämäinen tai että taloyhtiöllä olisi huonoja sopimuksia.

Kannattaa kuitenkin yleisellä tasolla olla tarkkana keneltä ja minkälaisesta kohteesta on asuntoja ostamassa, koska osaamattomasti tai huolimattomasti tehty taustatyö voi aiheuttaa paljonkin huolia ja murheita jatkossa. Meidän kanssamme tällaisia ongelmia ei tule. Ja jos mikä tahansa lipsahdus joskus tulisikin, hoitaisimme sen jälkikäteen kuntoon, kuten asiakkaamme hyvin tietävät.

Yhtiöjärjestys

Uuden asunto-osakeyhtiön perustamisvaiheessa laaditaan yhtiöjärjestys tai olemassa olevan yhtiön yhtiöjärjestystä voi helposti muuttaa, kun omistus on 100 % yhdellä taholla. Tässä yhteydessä on mielestämme järkevä vaikuttaa tiettyihin asioihin. Teemme nykyään lähtökohtaisesti nämä kirjaukset yhtiöjärjestyksiimme:

• Rahoitusvastikkeet pyritään aina tulouttamaan
• Tupakointikielto
• Kylpyhuoneet osakkaiden eikä taloyhtiön vastuulle. Päädyimme tähän, koska osakkaat pyrkivät toisinaan laittamaan kylpyhuoneremontteja epäreilusti taloyhtiön piikkiin eikä se mielestämme kohtele osakkaita tasapuolisesti ja saattaa aiheuttaa taloyhtiölle ylimääräisiä paineita hoitovastikkeiden nostoille
• Mahdollisuus pitää kokoukset täysin etänä
• Autopaikoille ei remonttivastuita, jos autopaikat osakkeistetaan (osakkeistamme nykyään tosin aika harvoin)
• Mahdollisiin liiketiloihin pienempi remonttikerroin esim. 0,5 asuntoihin verrattuna

Isännöinti ja taloyhtiön sopimukset

Havaitsimme vuosia sitten kokemuksen pohjalta, että hyvä etäisännöitsijä on paljon parempi vaihtoehto kuin huono paikallinen. Olemme siksi päätyneet ratkaisuun valita isännöinti aina saman jyväskyläläisen isännöintitoimiston kautta (nykyään Oiva), joka helpottaa asioita ja kommunikointia huomattavasti, kun samat rutiinit toistuvat uudelleen ja uudelleen. 

Kohteen oston jälkeen käymme taloyhtiön kustannukset läpi. Lopetamme mahdolliset epäolennaiset sopimukset ja kilpailutamme pääosin muut. Meillä on myös muutamia puitesopimuksia mm. edullisen sähkön osalta tai muita vakiintuneita kumppaneita, joita tässä prosessissa käytämme hyväksi yhdessä isännöitsijän kanssa. Näin saamme taloyhtiölle mahdollisimman tehokkaan kustannusrakenteen eli toisin sanoen alhaisen hoitovastikkeen.

Uusi taloyhtiö lähtee liikkeelle aina nollan euron kassasta, jonka vuoksi maksamme nykyään 1–2 kuukauden hoitovastikkeen verran euroja puskuriksi taloyhtiön tilille.

Kunnossapitotarveselvitys

Ennen ostoa käymme läpi kohteen teknisen kunnon ja sen pohjalta laadimme hallituksen kunnossapitotarveselvityksen (KPTS) seuraavalle viidelle vuodelle. Samaan dokumenttiin listataan kohteeseen jo tehdyt remontit. Toisinaan tehtyjä remontteja on melko heikosti dokumentoitu aiemman omistajan toimesta, mutta yleisesti ottaen saamme hyvän käsityksen mitä olemme ostamassa ja myymässä.

Mikäli kohteessa on akuutteja korjaustarpeita, laitamme ne pääsääntöisesti itse kuntoon ennen asuntojen myyntiä. Jos omistamme kohteesta asuntoja silloin, kun remonttitarpeita tulee, niin olemme useimmiten mukana hankkeissa laajalla kokemuksellamme.

Asuntojen myynti

Kohteen ostoprosessiin kuuluu myös asuntokierros, jossa kaikki asunnot kuvataan ja pisteytetään. Tarkastamme myös asuntojen vuokratasot. Mikäli ne ovat selvästi markkinatason alapuolella, niin usein korotamme vuokria hyvä vuokratapa huomioiden.

Tämän kaiken jälkeen meillä on tiedossa tuotot, kustannustaso ja asuntojen sekä taloyhtiön kunto, joten voimme tehdä asuntojen tarkemman hinnoittelun sekä myyntimateriaalin videoineen. Lopputuloksena on kaikkien tuntema kattava tietopaketti kohteesta ja ylipäänsä hyvin hoidettu kokonaisuus, josta on ilo myydä asuntoja tuleville omistajille eteenpäin. 

Katso myynnissä olevia asuntojamme täältä.