Täydellinen pitkäaikainen sijoitus – Kertomus ostamastamme kohteesta

Taustaa

Kun omistuksessa olevien sijoitusasuntojen määrä kasvaa kymmeniin, niihin liittyvien asioiden hoitaminen alkaa viedä paljon aikaa. Jos kasvattaisimme nimenomaan sijoitusasuntojen määrää huomattavasti korkeammaksi, vaatisi se pian jo yhden kokoaikaisen uuden henkilön hoitamaan asuntoihin liittyviä asioita.

Siksi tämän hetkinen strategiamme on, että kasvatamme maltillisesti sekä henkilökohtaista että yhtiöllemme jäävää asuntomassaa, mutta kokonaistoimintaa kasvattaaksemme hankimme ”pitosalkkuumme” hallinnollisesti helppohoitoisia sijoituskohteita. Tässä kirjoituksessa käyn läpi yhden tällaisen tapauksen, jossa käytän esimerkkinä ostamaamme kohdetta viime syksyltä.

Sijoituskohteen löytyminen

Käytämme paljon aikaa sijoituskohteiden etsimiseen ja niiden tarkasteluun. Ostamme suurimman osan uusista kohteista jo olemassa olevien kontaktiemme kautta sekä muutoinkin vapaiden markkinoiden ulkopuolelta. Vapailta markkinoilta on usein haasteellisempaa löytää kohteita, jotka täyttävät tiukat vaatimuksemme. Tämä tapaus teki kuitenkin poikkeuksen sääntöön.

Laitoimme Etuoveen hakukriteereiksi: koko Suomen alue, yli 500 m2 ja hinnaksi yli 500.000€. Hakutuloksista löytyy näillä kriteereillä kohteita aika laidasta laitaan, mutta muutama ilmoitus kiinnitti huomiomme. Nopealla läpikäymisellä jäljelle jäi yksi kiinnostava ilmoitus.

Kohteen läpikäynti

Kohde oli täysin saneerattu kokonainen kerrostalo lähellä elinvoimaista kaupunkia. Ilmoituksessa oli hieman puutteelliset tiedot, joten soitin myyjälle esittääkseni muutaman lisäkysymyksen. Vastaukset tyydyttivät, joten sovimme tapaamisen kohteeseen.

Kiinteistö oli saneerattu täysin, myös talotekniikan osalta. Saneeraustyöt ja suunnitelmien mukaiset muutostyöt oli toteutettu laadukkaasti, joten kohde oli lähes uuden veroisessa kunnossa.

Erityisen houkuttelevan kohteesta teki se, että talossa oli vain yksi suuri luotettava taho vuokralaisena ja juuri uusitulla 10-vuoden sopimuksella. Vuokralaisella on lisäksi optio jatkaa sopimusta 5 vuotta eteenpäin 10 vuoden jälkeen. Kirsikkana kakun päällä tuli, että vuokralainen huolehtii käytännössä kaikki kiinteistön ylläpito-, huolto-, ja korjauskustannukset.

Tämä oli juuri sellainen kohde, jota olimme etsineet eli kohteen ylläpitäminen ei söisi aikaamme. Kerran kuukaudessa vuokralaiselta kolahtaisi tilillemme viisinumeroinen vuokrasumma, siinä kohteen hallinnointi helpoimmillaan. Vuokratuotto olisi hyvä eikä remonttivaaraa juuri ollut. Yksi merkittävä ongelma tuli kuitenkin vastaan.

Neuvottelu ja lopputulos

Myyjä oli melko vakavasti keskustellut toisen tahon kanssa talon kaupasta. Myyjällä oli kuitenkin tarve saada kohde myytyä pikaisesti ja ostajaehdokas oli viivytellyt kaupanteon kanssa.

Päätimme iskeä tilaisuuteen. Haimme pankista pikaisen lainapäätöksen ja korotimme hieman aiemman ostajaehdokkaan tarjousta, joka oli tiedossamme. Lisäsimme ehdon, että myyjän on tehtävä päätös erittäin nopeasti, jotta vältymme tilanteelta, jossa molemmat ostajaehdokkaat lähtisivät korottelemaan kilpaa tarjouksiaan.

Tarjouksemme hyväksyttiin ja kaupat tehtiin.

Kohteeseen liittyi kaupanteon aikana ja jälkeen vääntöä pienistä asioista, mutta kaiken kaikkiaan olemme olleet tähän mennessä erittäin tyytyväisiä ostokseemme.

Juuri tähän kysymykseen etsimme vastauksia tällä hetkellä. Esimerkiksi tämä kohde olisi erinomainen paloiteltuna pienempiin osiin. Kerrostalo on As Oy muotoinen ja huoneistot ovat tehty asuinkäyttöön. Jos 10 tai 15 vuoden jälkeen vuokralainen lähtisi tiloista pois, voisi asunnot vuokrata tai myydä yksitellen.

Käytännössä tämän kohteen paloittelu sijoittajille menisi mielestäni niin, että:

• jokainen sijoittaja ostaisi osuuden (esim. 5 tai 10%) jokaisesta osakehuoneistosta
• vuokratuotto ohjattaisiin yhdelle tilille ja siitä automaattisesti osuuksien suhteessa sijoittajille
• rahoitus hoidettaisiin keskitetysti yhdestä pankista esimerkiksi meidän avustuksella
• jokainen sijoittaja vastaisi omasta lainanhoidostaan
• sijoittajien välille tehtäisiin keskinäinen sopimus, jossa sovittaisiin yhteiset pelisäännöt

Tämän kohteen kauppahinta paloiteltuna voisi olla sellainen, että sijoittajat saisivat erinomaisen passiivisen sijoituskohteen ja sille hyvän tuoton. Ostajat voisivat olla ympäri Suomea ilman logistisia ongelmia, koska hallinnointi on vaivatonta.

Jos sinulle herää ajatuksia kohteestamme tai ”paloittelu” -ajatuksestani, niin kuulen niitä mielelläni eli kommentoi alle.