Tätä et ehkä tullut ajatelleeksi – 5 asiaa, joihin asumistuen muutos vaikuttaa vuokramarkkinoilla

Elokuussa 2025 voimaan astuva opiskelijoiden asumistuen uudistus ei vaikuta vain opiskelijoihin, vaan koko vuokramarkkinaan. Tässä blogissa pureudutaan tarkemmin viiteen ilmiöön, joita et ehkä tullut ajatelleeksi. Asuntomarkkinoiden dynamiikka ei elä pelkästään korkotasosta, kaavoituksesta tai inflaatiosta: luonnollisesti myös sosiaaliturvan linjaukset muovaavat maisemaa. Hyvä asuntosijoittaja ei katso vain bruttovuokratuottoa, vaan myös sitä, kenellä on varaa maksaa se ja missä hän haluaa asua. Opiskelijan asumisen tuki ei enää tule automaationa ympäri vuoden ja tuki myöskään enää seuraa koko ruokakuntaa. Se seuraa opiskelijaa yksilönä, ja samalla sinun on seurattava, mihin opiskelija menee.

Yksiöt ja mahdollinen ylitarjonta

Yksiöt ovat pitkään olleet asuntosijoittajien yksi selkeimmistä sijoituskohteista opiskelijakaupungeissa. Etenkin opinahjojen tai palveluiden ja hyvien paikallisliikenteen yhteyksien lähellä sijaitsevat yksiöt ovat olleet vuokralaiskandidaateille toivottuja koteja ja näin ollen helppoja vuokrata, ja usein myös vuokratuotoltaan hyviä kohteita jotka on ollut halutessaan myös helppo myydä eteenpäin.

Mutta entä jos opiskelijoiden maksukyky heikentyy merkittävästi. Mitä tapahtuukaan kun asumistuki kuukautta kohden pienenee, tukivirta katkeaa kesäloman ajaksi ja opiskelija joutuu syynäämään budjettiaan yhä tarkemmin?

Jos riittävän moni opiskelija ei enää tavoittele omaa yksiötä vaan siirtyy esimerkiksi kimppa-asumiseen pienempien asumiskulujen toivossa, voi markkinaan syntyä hiljalleen yksiöiden ylitarjontaa. Ja jos tämä tarjonta kasvaa kysyntää nopeammin, lähtee vuokralaismarkkina kiristymään: kilpailu hyvistä vuokralaisista kovenee, hinnat alkavat joustaa ja tyhjät kuukaudet muuttuvat etenkin kesällä vähän todennäköisimmiksi.

Täytyy kuitenkin muistaa, että yksiöt ovat Suomessa olleet pitkään ihanneasumismuoto erityisesti nuorille ja opiskelijoille, jotka muuttavat ensi kertaa omilleen. Suomalainen arvostaa omaa rauhaa, eikä jaettu kylpyhuone tai keittiö ole koskaan ollut erityisen houkutteleva ajatus. Ei ole sattumaa, että soluasunnot seisovat paikoin tyhjillään, vaikka vuokra olisi edullinen. Kun tiedetään, että suomalaiset kestä toisia ihmisiä lähellään edes bussipysäkillä, niin miten he nykyään sitten haluaisivat jakaa keittiön tai jääkaapin vieraan kanssa?

Tulee olemaan kiinnostavaa nähdä että mitä tapahtuu maksukyvyn heiketessä, kun opiskelijoiden täytyy priorisoida budjettinsa aiempaa tarkemmin. Jatkuuko yksiöiden haluaminen esimerkiksi lisätuloja hankkimalla (töitä tekemällä tai lainaamalla), vai mureneeko yksiöiden asema halutuimpana opiskelija-asuntona, jos budjetti ei yksinkertaisesti enää riitä?

Kaksioiden uusi kysyntä kimppakämppinä

Opiskelijalle 2025 yksiö ei ehkä enää ole unelmien koti. Kaksio voi hyvinkin tarjota enemmän koettua arvoa vähemmällä rahalla.

Jos vuokranmaksukyky ei enää riitä yksin yksiössä asumiseen, ja kun kimppakämpässä asuminen ei enää rokota asumistukea (niin kuin yleisen asumistuen aikaan saattoi tapahtua) voi kaksion jakaminen kaverin tai kumppanin kanssa olla opiskelijalle paras vaihtoehto. Ja tämä on selvä muutos aiempaan, jolloin esimerkiksi puolison tulot saattoivat pienentää koko ruokakunnan tukisumman olemattomaksi. Nyt näin ei käy, sillä opintotuen asumislisä on henkilökohtainen: kummankin oma tuki lasketaan vain omien tulojen mukaan.

Tämä laskee kynnystä yhteisasumiseen huomattavasti. Kahden hengen kotitaloudessa kumpikin voi hyödyntää omaa asumislisäänsä ja jakaa vuokran – ja samalla saada enemmän neliöitä käyttöönsä kuin yksin yksiössä asuessa. Näin kaksio voi palvella opiskelijaa paremmin kuin yksiö.

Sijoittajalle tämä tarkoittaa sitä, että kaksion markkinointioptiot kasvavat: asunnon voi nähdä ja esitellä nyt aivan uudessa valossa. Etenkin jos kaksiossa on kaksi erillistä huonetta ja keittiö erikseen, se voi sopia mainiosti kahdelle opiskelijalle.

📈 Kahden opiskelijan yhteinen asumislisä voi olla esim. 2 × 248 € = 496 € kuussa (kuntaryhmä II), jonka lisäksi opiskelijat voivat usein joustaa omista tuloistaan hieman asumisen hyväksi. Tämä tarjoaa tarkan viitepisteen vuokran määrittelyyn.

Soluasunnoiksi kelpaavien kaksioiden, kolmioiden ja neliöiden pula

Soluasunto, eli siis isompia asunto jossa jokaiselle oli oma ovellinen huonensa omassa rauhassa ja sen kylkeen yhteinen keittiö ja kylpyhuone muiden kanssa, se oli aikanaan opiskelija-asumisen perusratkaisu. Mutta nykyopiskelija on tässä erilainen: yhä harvempi haluaa jakaa kotiaan tutun kämppiksen saati ventovieraan kanssa. Omassa rauhassa asuminen on ihanne, josta ei haluta luopua. Ennen kuin ehkä nyt, kun taloudelliset raamit siihen kannustaisivat

Mutta nykyinen asuntokanta ei enää vastaa sellaiseen kysyntään.

Rakennusliikkeet ovat viime vuosina keskittyneet yksiöihin ja kompakteihin kaksioihin, jotka on suunniteltu ensisijaisesti yksin eläville tai pareille. Kimppa-asumista ajatellen nämä asunnot ovat usein hankalia: pohjaratkaisut ovat avoimia, makuuhuoneita on vain yksi, ja tilat eivät taivu helposti kahden erillisen opiskelijan tarpeisiin. Monessa uudessa kaksiossa on esimerkiksi yhdistetty olohuone ja keittiö ilman ovia, mikä tekee yksityisyyden jakamisesta hankalaa. Myös se ainoa makuuhuone voi olla eristetty olohuoneesta vain liukuovella.

Ne noin 50 m² ”vanhan ajan peruskaksiot”, joissa on kaksi selkeää huonetta ja erillinen keittiö, niin ne sijaitsevat usein vanhemmissa taloyhtiöissä ja perinteisillä lähiöalueilla – juuri siellä, missä myös vuokrataso on opiskelijalle realistinen ja yhteydet kampuksille kohtuulliset. Mutta näitä asuntoja ei rakenneta enää uusina, eikä niitä markkinoida systemaattisesti kimppakämppinä. Lisäksi osa näistä kodeista on edelleen omistusasuntokäytössä, eivätkä ne ole mukana aktiivisessa vuokramarkkinassa.

Tämä luo mahdollisuuden fiksulle asuntosijoittajalle: tarjoamalla selkeästi kahdelle opiskelijalle sopivan pohjan, jossa on kaksi makuuhuonetta ja hyvät yhteiset tilat, voi vastata juuri nyt nousevaan kysyntään.

Kansainvälisten opiskelijoiden tilanne

Kansainvälisten opiskelijoiden rooli suomalaisilla vuokramarkkinoilla on yllättävän suuri. Tällä hetkellä jo yli 10 % uusista opiskelijoista korkeakouluissa on ulkomaan kansalaisia, ja opiskeluperäisen maahanmuuton määrä kasvaa tasaisesti. Moni sijoittaja ei ehkä ole pysähtynyt ajattelemaan tätä joukkoa asiakkainaan, mutta nyt siihen on erinomainen syy.

Kansainväliset opiskelijat ovat monella tapaa joustavia vuokralaisia. Moni kyllä haaveilee omasta yksiöstä, mutta on valmis asumaan solussa, jaetussa kämpässä tai vaikka kalustetussa huoneessa, kunhan koti on turvallinen ja saavutettavissa. Tämä tekee heistä potentiaalisia asukkaita esimerkiksi vähän vanhempiin kaksioihin tai kolmioihin, jotka eivät ehkä suomalaiselle opiskelijalle olisi yhtä houkuttelevia.

Mutta heillä on myös haasteita, joita harvemmalla kotimaisella opiskelijalla on. Suomeen tullaan usein nopealla aikataululla ilman asuntoa, omaisuutta, suomen kielen taitoa tai paikallistuntemusta. Pahimmillaan käy niin, että opiskelupaikkakunta jää pelkäksi haaveeksi, jos asuntoa ei löydy ajoissa. Tässä yksityinen vuokranantaja voi tehdä ratkaisevan eron.

Kun kaupunkiin saapuu nuori aikuinen toiselta puolelta maailmaa – yksin, vieraaseen kulttuuriin jakielialueeseen, erilaiseen ilmastoon myös erilaiseen ruokakulttuuriin – on asunto ensimmäinen konkreettinen ankkuri uudessa elämässä. Me vuokranantajina voimme olla se ensimmäinen kohta, joka tekee Suomeen saapumisesta lämpimän ja turvallisen kokemuksen.

Monella vuokranantajalla voi olla sisäänrakennettuja estoja, kuten pelko siitä, että kielimuuri tai kulttuurierot vaikeuttavat vuokraamista tai asunnon kunnossapidosta huolehtimista. Mutta nämä esteet ovat enemmän mielikuvia kuin todellisia ongelmia. Useimmat kv-opiskelijat puhuvat sujuvaa englantia ja ovat erittäin motivoituneita hoitamaan asiat kunnolla.

Moni kansainvälinen opiskelija haluaa vuokrata asunnon mielellään ystävänsä kanssa, mutta kohtaa kovemmat reunaehdot: vuokranantajat voivat asettaa korkeampia vakuusvaatimuksia, kielitaito tai työpaikan puute vaikeuttaa tulojen näyttämistä, ja asumiskustannukset Suomessa voivat yllättää. Kun tukea ei tule mistään, pienikin vuokranalennus voi ratkaista, pääseekö opiskelija asuntoon vai ei.

Jos vuokranantaja osaa huomioida tämän ryhmän tarpeet (selkeä ilmoitus myös englanniksi, joustoa vuokrasopimuksen tekoon, sopiva vakuus, mahdollisuus etänäyttöön) voi avautua täysin uusi vuokralaisten joukko.

Vaikutukset muuttovirtoihin ja opiskelupaikkavalintoihin

Asuinpaikan kustannuksen sekä asuinkunnan määrämä asumislisän maksimimäärä nousevat tärkeämmäksi osaksi opiskelijoiden päätöksentekoa uudesta opiskelukaupungistaan. Tämä tarkoittaa, että opiskelupaikkaa valitessa ei katsota vain koulutuksen tasoa, vaan entistä tarkemmin myös sitä, missä kaupungissa opiskelu on ylipäätään taloudellisesti mahdollista. Käytännössä tämä voi tarkoittaa, että esimerkiksi Helsingin kaltaiset kalliit opiskelijakaupungit saattavat menettää osan vetovoimastaan, kun taas edullisemmat kaupungit, joissa asumiskustannukset ovat kohtuullisemmat, voivat kasvattaa vetovoimaansa opiskelijoiden silmien edessä.

Tässä kehityksessä yksittäisten kaupunginosien ja mikromarkkinoiden erot korostuvat. Alueet, joissa opiskelija voi tukea hyödyntäen päästä järkevään vuokratasoon ilman suurta omaa taloudellista panostusta, voivat saada etulyöntiaseman.

Opiskelijoiden asumistuen uudistus voi tuntua ensin vain simppeliltä rivimuutokselta Kelan tiedotteessa, mutta todellisuudessa se heilauttaa koko opiskelijakaupunkien vuokrakenttää. Sijoittajana sinulla on nyt erinomainen hetki katsoa markkinaa uusin silmin: missä vuokralaisesi liikkuvat, mitä he voivat maksaa ja millaista asumista he juuri nyt tarvitsevat.