Sijoitusasunnot henkilökohtaisesti vai yritykselle?

Moni pohtii tälläkin hetkellä ikuisuuskysymystä: ostaako asunnot yksityishenkilönä vai yritykselle? Jos olet pähkäillyt kysymystä jo tovin, tiedät ettei helppoa vastausta ole. Useimmiten vastaus on, että asunnot kannattaa pitää omissa nimissään, mutta ei aina. Alle on kerätty kaikki oleellisimmat asiat, jotka vaikuttavat päätöksentekoon. Jos mieleesi tulee lisättävää, jätä kommentti alle.

Sijoitusasuntojen omistus – yksityishenkilö vs. yritys

Lainan saanti ja marginaali

Lainan saaminen yksityishenkilönä on huomattavasti helpompaa – ja halvempaa – kuin lainan saaminen yritykselle. Pankit vaativat yrityksen tilinpäätöstiedot, jonka pohjalta he tekevät yritykselle ratingin, joka vaikuttaa lainan hintaan (marginaali). Perustettavalle yhtiölle ei saa hyvää arvosanaa ja laina on kallista. Jo olemassa olevalle yhtiölle voi saada hyvän ratingin, mutta laina on siltikin usein kalliimpaa kuin yksityishenkilölle.

Jos päädyt perustamaan yhtiön asuntosijoittamista varten, tässä yksi ratkaisuvaihtoehto ongelmaan: osta perustetulle yhtiölle (uudis)asuntoja, joissa on yhtiölaina valmiina. Tällöin ei tarvitse käydä pankkineuvotteluja ja laina on usein edullinen. Kun pyörität yritystä muutaman vuoden, saat jatkoa varten näyttöä pankille, paremman ratingin ja tämän avulla lainaa edullisesti.

Verotus

Ensinnäkin on hyvä muistaa, että verotus ei pysy ennallaan ja muutosten ennustaminen tulevaisuuteen on hyvin vaikeaa. Viime vuosien trendi on suosinut yrityksiä, koska yhteistöverokanta on laskenut  ja yksityishenkilöiden maksamaa pääomatuloveroa kiristetty.

Suurin myytti verotusten vertailussa: ”Yritys maksaa veroa 20% ja yksityishenkilö 30/34%, joten asunnot kannattaa ostaa yritykselle”.

Ei – asia ei ole aivan näin yksinkertainen. Yhteisöveron maksun jälkeen raha on edelleen yrityksen, ei yrityksen omistajan/omistajien. Kun rahaa haluaa yhtiöstä kotiuttaa, voi rahan nostaa osinkoina. Verovapaita osinkoja ei enää ole, joten osingosta joutuu maksamaan veroja. Osinkojen verotus ei ole aivan yksinkertainen asia, mutta edullisimmillaan osinkoja voi nostaa vuosittain 8%:ia yhtiön matemaattisesta arvosta (oma pääoma). Eli jos yhtiön oma pääoma on 100.000€, 8%:ia on 8.000€. Tästä summasta 75%:ia on verovapaata tuloa ja 25%:ia pääomaveron alaista tuloa. Pääomaveron ollessa 30%, 8000€:n osingosta joutuu maksamaan veroa 600€. Jos tavoitteena on saada suurempia vuosittaisia osinkoja, on oma pääomaa kasvatettava suuremmaksi. Lisää listaamattoman yhtiön osinkojen verotuksesta voi lukea verottajan sivuilta.

Yhtiöstä voi myös nostaa palkkaa, joka pienentää yhtiön tulosta ja näin ollen yhteisöveron määrää. Palkasta aiheutuu kuitenkin sivukuluja ja siitä maksetaan ansiotuloveroa. Jos yhtiön omistajalla ei ole muita ansiotuloja, järkevintä on usein nostaa pientä palkkaa.

Melko mutkikkaassa yrityksen verotuksessa on tosin myönteinen kääntöpuoli henkilökohtaiseen puoleen verrattuna, joka on korkoa korolle -efekti. Niin kauan kuin rahoja pitää yrityksessä, veroja joutuu maksamaan vain 20%:ia tuloksesta ja henkilöpuolella vähintään 30%:ia. Jos yritys sijoittaa kaikki veroissa ”säästetyt” rahat vuosien aikana yhä uudestaan, pääoma kasvaa nopeammin kuin yksityispuolella.

Verotuksen voisi kiteyttää siten, että jos teet sijoituksia pitkällä tähtäimellä eikä rahojen noston suhteen ole kiirettä, yrityksen kautta tehtynä se voi olla kannattavampaa. Ainakin nykyisellä verotuksella.

Muut plussat ja miinukset henkilöpuolella

+ Mahdollista käyttää hankintameno-olettamaa. Tarkoittaa käytännössä sitä, että jos henkilöpuolella tekee sijoituskohteissa suuren myyntivoiton, voi siitä selvitä pienemmällä veromäärällä

+ Jos olet asunut omistamassasi asunnosa yli 2 vuotta, ei myyntivoitosta tarvitse maksaa veroa. Huom! Et kahden vuoden asumisen jälkeen saa myöskään vähentää verotuksessasi mahdollisia myyntitappioita.

+ / – Omat tulot ja varallisuus vaikuttavat lainan saantiin. Hyvätuloiset saavat todennäköisesti enemmän lainaa ja paremmilla ehdoilla, kun taas pienempituloisilla voi jo muutaman sijoitusasunnon jälkeen olla pankin mielestä riskialtis tilanne eikä lisälainaa myönnetä.

– Vastaat itse kaikella omaisuudellasi lainoista

Muut plussat ja miinukset yrityspuolella

+ Mahdollista saada jotain kuluja vähennyksiin, joka ei onnistuisi yksityispuolella (esim. työhuonevähennys saattaa olla tällainen)

+ Pahimman skenaarion tapahtuessa, yhtiö voi pelastaa henkilökohtaiselta konkurssilta. Edellytyksenä on ettei omistaja ole antanut henkilökohtaisia vakuuksia tai takauksia yhtiölle.

+ Jos yksityishenkilöllä on jo olemassa oleva yhtiö, sen kautta on todennäköisesti järkevämpää sijoittaa varoja eteenpäin verrattuna siihen vaihtoehtoon, että kotiuttaisi ensin rahaa itselleen (-> verottajalle siivu) ja sijoittaisi henkilökohtaisesti.

– Kirjanpito, tilinpäätös, yhtiön perustaminen, viranomaismaksut ja muut vastaavat tuovat kuluja yritykselle. Hallinnolliset asiat vievät myös oman aikansa.

– Jos verottaja katsoo, että yksityishenkilön asunto- ja tai kiinteistösijoitukset ovat hänelle elinkeinotoimintaa, voidaan tuloja verottaa ansiotuloina, takautuvasti ja korkojen kera. Se tapahtuessaan saattaa kirpaista pahasti. Kovin heppoisin perustein verottaja ei tosin näin katso asian olevan. Asia voi tulla kyseeseen esim. silloin, kun yksityishenkilö a) ostaa ja myy paljon asuntoja pitäen niitä vain hetken omistuksessaan, b) tekee systemaattista kiinteistöjenkehitystä erityisesti silloin, jos myy niitä eteenpäin sekä c) yksityishenkilöllä ei ole vakituista työpaikkaa ja/tai tuloja muualta.

Jos sinulle tulee mieleen lisättävää tai kysymyksiä aiheesta, niin kommentoi alle.