Sijoitusasunnot henkilökohtaisesti vai yritykselle?
Moni pohtii tälläkin hetkellä ikuisuuskysymystä: ostaako asunnot yksityishenkilönä vai yritykselle? Jos olet pähkäillyt kysymystä jo tovin, tiedät ettei helppoa vastausta ole. Useimmiten vastaus on, että asunnot kannattaa pitää omissa nimissään, mutta ei aina. Alle on kerätty kaikki oleellisimmat asiat, jotka vaikuttavat päätöksentekoon. Jos mieleesi tulee lisättävää, jätä kommentti alle.
Sijoitusasuntojen omistus – yksityishenkilö vs. yritys
Lainan saanti ja marginaali
Lainan saaminen yksityishenkilönä on huomattavasti helpompaa – ja halvempaa – kuin lainan saaminen yritykselle. Pankit vaativat yrityksen tilinpäätöstiedot, jonka pohjalta he tekevät yritykselle ratingin, joka vaikuttaa lainan hintaan (marginaali). Perustettavalle yhtiölle ei saa hyvää arvosanaa ja laina on kallista. Jo olemassa olevalle yhtiölle voi saada hyvän ratingin, mutta laina on siltikin usein kalliimpaa kuin yksityishenkilölle.
Jos päädyt perustamaan yhtiön asuntosijoittamista varten, tässä yksi ratkaisuvaihtoehto ongelmaan: osta perustetulle yhtiölle (uudis)asuntoja, joissa on yhtiölaina valmiina. Tällöin ei tarvitse käydä pankkineuvotteluja ja laina on usein edullinen. Kun pyörität yritystä muutaman vuoden, saat jatkoa varten näyttöä pankille, paremman ratingin ja tämän avulla lainaa edullisesti.
Verotus
Ensinnäkin on hyvä muistaa, että verotus ei pysy ennallaan ja muutosten ennustaminen tulevaisuuteen on hyvin vaikeaa. Viime vuosien trendi on suosinut yrityksiä, koska yhteistöverokanta on laskenut ja yksityishenkilöiden maksamaa pääomatuloveroa kiristetty.
Suurin myytti verotusten vertailussa: ”Yritys maksaa veroa 20% ja yksityishenkilö 30/34%, joten asunnot kannattaa ostaa yritykselle”.
Ei – asia ei ole aivan näin yksinkertainen. Yhteisöveron maksun jälkeen raha on edelleen yrityksen, ei yrityksen omistajan/omistajien. Kun rahaa haluaa yhtiöstä kotiuttaa, voi rahan nostaa osinkoina. Verovapaita osinkoja ei enää ole, joten osingosta joutuu maksamaan veroja. Osinkojen verotus ei ole aivan yksinkertainen asia, mutta edullisimmillaan osinkoja voi nostaa vuosittain 8%:ia yhtiön matemaattisesta arvosta (oma pääoma). Eli jos yhtiön oma pääoma on 100.000€, 8%:ia on 8.000€. Tästä summasta 75%:ia on verovapaata tuloa ja 25%:ia pääomaveron alaista tuloa. Pääomaveron ollessa 30%, 8000€:n osingosta joutuu maksamaan veroa 600€. Jos tavoitteena on saada suurempia vuosittaisia osinkoja, on oma pääomaa kasvatettava suuremmaksi. Lisää listaamattoman yhtiön osinkojen verotuksesta voi lukea verottajan sivuilta.
Yhtiöstä voi myös nostaa palkkaa, joka pienentää yhtiön tulosta ja näin ollen yhteisöveron määrää. Palkasta aiheutuu kuitenkin sivukuluja ja siitä maksetaan ansiotuloveroa. Jos yhtiön omistajalla ei ole muita ansiotuloja, järkevintä on usein nostaa pientä palkkaa.
Melko mutkikkaassa yrityksen verotuksessa on tosin myönteinen kääntöpuoli henkilökohtaiseen puoleen verrattuna, joka on korkoa korolle -efekti. Niin kauan kuin rahoja pitää yrityksessä, veroja joutuu maksamaan vain 20%:ia tuloksesta ja henkilöpuolella vähintään 30%:ia. Jos yritys sijoittaa kaikki veroissa ”säästetyt” rahat vuosien aikana yhä uudestaan, pääoma kasvaa nopeammin kuin yksityispuolella.
Verotuksen voisi kiteyttää siten, että jos teet sijoituksia pitkällä tähtäimellä eikä rahojen noston suhteen ole kiirettä, yrityksen kautta tehtynä se voi olla kannattavampaa. Ainakin nykyisellä verotuksella.
Muut plussat ja miinukset henkilöpuolella
+ Mahdollista käyttää hankintameno-olettamaa. Tarkoittaa käytännössä sitä, että jos henkilöpuolella tekee sijoituskohteissa suuren myyntivoiton, voi siitä selvitä pienemmällä veromäärällä
+ Jos olet asunut omistamassasi asunnosa yli 2 vuotta, ei myyntivoitosta tarvitse maksaa veroa. Huom! Et kahden vuoden asumisen jälkeen saa myöskään vähentää verotuksessasi mahdollisia myyntitappioita.
+ / – Omat tulot ja varallisuus vaikuttavat lainan saantiin. Hyvätuloiset saavat todennäköisesti enemmän lainaa ja paremmilla ehdoilla, kun taas pienempituloisilla voi jo muutaman sijoitusasunnon jälkeen olla pankin mielestä riskialtis tilanne eikä lisälainaa myönnetä.
– Vastaat itse kaikella omaisuudellasi lainoista
Muut plussat ja miinukset yrityspuolella
+ Mahdollista saada jotain kuluja vähennyksiin, joka ei onnistuisi yksityispuolella (esim. työhuonevähennys saattaa olla tällainen)
+ Pahimman skenaarion tapahtuessa, yhtiö voi pelastaa henkilökohtaiselta konkurssilta. Edellytyksenä on ettei omistaja ole antanut henkilökohtaisia vakuuksia tai takauksia yhtiölle.
+ Jos yksityishenkilöllä on jo olemassa oleva yhtiö, sen kautta on todennäköisesti järkevämpää sijoittaa varoja eteenpäin verrattuna siihen vaihtoehtoon, että kotiuttaisi ensin rahaa itselleen (-> verottajalle siivu) ja sijoittaisi henkilökohtaisesti.
– Kirjanpito, tilinpäätös, yhtiön perustaminen, viranomaismaksut ja muut vastaavat tuovat kuluja yritykselle. Hallinnolliset asiat vievät myös oman aikansa.
– Jos verottaja katsoo, että yksityishenkilön asunto- ja tai kiinteistösijoitukset ovat hänelle elinkeinotoimintaa, voidaan tuloja verottaa ansiotuloina, takautuvasti ja korkojen kera. Se tapahtuessaan saattaa kirpaista pahasti. Kovin heppoisin perustein verottaja ei tosin näin katso asian olevan. Asia voi tulla kyseeseen esim. silloin, kun yksityishenkilö a) ostaa ja myy paljon asuntoja pitäen niitä vain hetken omistuksessaan, b) tekee systemaattista kiinteistöjenkehitystä erityisesti silloin, jos myy niitä eteenpäin sekä c) yksityishenkilöllä ei ole vakituista työpaikkaa ja/tai tuloja muualta.
Jos sinulle tulee mieleen lisättävää tai kysymyksiä aiheesta, niin kommentoi alle.
Vastaa
Lue seuraavaksi
Vinkkejä sijoituslainan neuvotteluun pankissa
Sijoittajan suhde pankkiin tai pankkeihin on tärkeässä roolissa. Listasimme tärkeimmät seikat, joilla olet vahvoilla neuvottelupöydän ääressä.
Vuokratuottolaskuri: Sijoitusasunnon vuokratuoton laskeminen
Vuokratuottolaskuri on asuntosijoittajan tärkeimpiä työkaluja. Sen avulla voi nopeasti ja helposti laskea kohteen vuokratuoton eli sijoituskohteen kannattavuuden ja vertailla eri kohteita keskenään.
Kelan asumismenojen ylärajat ja niiden vaikutukset asuntojen vuokraustoimintaan
Kelan asumismenojen ylärajat ovat herättäneet keskustelua ja niiden vaikutukset näkyvät tällä hetkellä vuokramarkkinoilla. Tässä blogitekstissä käsitellään lyhyesti, mitä asumismenojen ylärajat tarkoittavat, miten ne vaihtelevat eri kaupungeissa sekä miten ne vaikuttavat vuokrattavuuteen ja vuokrankorotuksiin. Kelan tuet eivät kosketa kaikkia vuokralaisia, mutta ylärajoista ja niiden vaikutuksista on silti hyödyllistä olla tietoinen.
LIITY ASUNTOSIJOITTAJIEN SÄHKÖPOSTILISTALLE JA SAAT ENSIMMÄISENÄ TIEDON UUSISTA SIJOITUSKOHTEISTA!
Liity postituslistalleLiittymällä joukkoon mukaan saat:
- Ensimmäisenä tiedon uusista kohteistamme
- Työkalut ja oppaat ilmaiseksi käyttöösi
- Tiedon uusista artikkeleista suoraan sähköpostiisi
Viimeiseen kappaleeseen liittyvä kysymys eli paljonko on paljon jos kyseessä on esim yksityishenkilön harjoittama okt, ja -tai paritalojen rakennuttaminen ja myyminen eli millainen tempo on näkemyksesi mukaan elinkeinotoimintaa sillä oletuksella että henkilöllä on kuitenkin vakituiset tulot palkkatyöstä muualta joka kylläkin liittyy rakennusalaan mutta henkilö ei ole varsinaisesti rakennusalan ammattilainen koulutukseltaan eikä tee työkseen kyseisiä talonrakennukseen liittyviä toimia?
Tähän emme voi sanoa oikein mitään suuntaan taikka toiseen, sillä verottaja ei ole määritellyt tarkkaa lukumäärää siitä, mikä katsotaan ”paljoksi” asuntojen ostamisessa ja myymisessä elinkeinotoiminnaksi. Arviointi tehdään tapauskohtaisesti ottaen huomioon erilaiset tekijät, kuten toiminnan säännöllisyys, laajuus ja tarkoitus. On myös tärkeää huomioida, että verottajan päätös perustuu kokonaisarvioon, eikä pelkkä yksittäisten tekijöiden täyttäminen ole automaattinen peruste elinkeinotoiminnan katsomiseksi.
Hei!
sovelletaanko näitä lakeja vuokrattuihin toimitiloihin. maksat vuokran, mutta kaikki muut kulut menevät vuokranantajalle?
Hei!
”– Jos verottaja katsoo, että yksityishenkilön asunto- ja tai kiinteistösijoitukset ovat hänelle elinkeinotoimintaa, voidaan tuloja verottaa ansiotuloina, takautuvasti ja korkojen kera.”
Mites, jos osakeyhtiön omistaa kaksi henkilöä (esim pariskunta tai ihan vaan yhtiökumppanit).
Voidaanko toiminta katsoa tällöin ansiotuloveron alaiseksi? Kummalle henkilöistä?
Voiko tästä aiheesta lukea enemmän jostain? (wink: blogitekstin aihe)
Minulla oli 2000-luvun alussa henkilökohtaisessa omistuksessani asuntoja suuren kaupungin kehyskunnassa. Olin tällöin lähdössä opiskelemaan ja tiedossa oli, että opinnot kestävät useita vuosia. Pitkällisen harkinnan jälkeen päädyin siirtämään asunnot apporttina OY:lle, eli maksoin varainsiirtoverot uudestaan + hallinnolliset kulut OY:n perustamisesta ja tilintarkastajalle palkkion apporttiomaisuuden arvon todistamisesta. Tämän ansiosta sain koko ajan opintotukea (asuntojen vuokratulojen vuoksi en olisi saanut mitään) ja pystyin työskentelemään opintojen ohessa ilman opiskelijoiden tulorajoja, koska ”ylimenevät” ansiot laskutin tarvittaessa yritykseni kautta.
Tiedossa myös oli, että tulen käyttämään OY:tä myös muuhun liiketoimintaan opintojeni aikana ja valmistumisen jälkeen, kuten on käynytkin. Kuten artikkelissa mainittiin OY on erinomainen, jos ei ole tarvetta saada rahaa omaan käyttöön ”heti”. Alhainen yhteisöverokanta ja korkoa korolle -vaikutus mahdollistaa oman pääoman nopean karttumisen, sijoitusten lisäämisen ja osingot vuosien saatossa. Pieniä säästöjä tulee pikkukulujen saamisesta yrityksen nimiin esim. kilometrikorvaukset ja tietoliikenne. Lisäksi opintotuki voi olla satunnaistapauksessa nuorelle huomattava lisäetu. Toisaalta jos on mahdollisuus jäädä työttömäksi toimiva OY voi aiheuttaa hankaluuksia, koska yhteiskunnan tukien saaminen olisi hankalaa.
Kuten artikkelissa mainittiin sijoituslainansaanti on vuonna 2016 OY:lle epäedullista riippumatta ylivakuuksien määrästä. Suosittelen OY:tä jos ei tarvitse jokaista vuokrista jäävää satasta elinkustannuksiinsa tulevaisuudessa ja OY:lle on muutakin käyttöä (perustajalla on vielä taloudellisesti toimeliaita vuosia jäljellä). Ruuhkavuosia elävälle OY voi aiheuttaa positiivisen ongelman, koska kertynyttä varallisuutta ei saa yrityksestä ulos esim. asunnon ostoa rahoitettaessa. OY ei myöskään voi antaa takausta omistajansa lainasta. Keskituloisellekin osingot ovat käytännössä ainoa vaihtoehto saada rahaa omaan käyttöön OY:stä, koska ansiotulojen vero nousisi liian korkeaksi ja OY:n veroetua näin menetettäisiin. Oman firman osakkeet ovat yksinkertainen tapa lahjoittaa varallisuutta omille lapsille ja kanavoida heille tuloja osingoilla.
Kiitos erittäin arvokkaasta ja hyödyllisestä kommentista!
Eniten minua tässä asiassa on askarruttanut kaikki sekalaiset vähennykset, jotka saisi mahdollisesti yrityspuolella vähennyksiin, mutta ei yksityisenä henkilönä. Mitenkä on, jos remontoi asuntoa voiko siihen tarvittavan vasaran vähentää yksityisenä vuokranantajana ja entä jos tekee saman remontin yrityksen kautta. Voiko yritykselle ostaa auton ja vähentää sen ja kaikki autosta tulevat kulut verotuksessa jos on yritys, yksityishenkilön vähennys tulee autosta ajetuiden kilometrien mukaan ja on paljon pienempi kuin todelliset kulut. Onko lainanlyhennykset vähennettävissä tuloksesta yrityspuolella… yms.