Sijoitusasunnon ostaminen ilman omaa rahaa – näin se on mahdollista

Remontoimalla arvonnousua ja vapaata vakuutta

Ostimme alkuvuodesta puolisoni kanssa remontoitavan asunnon Jyväskylän Kortepohjasta. Tuttu välittäjä otti aamulla yhteyttä ja kertoi, että sijoitustyyliini mukainen kaksio (pieni, ruma, vanha ja halpa) oli tullut myytäväksi. Kyseessä oli tuttu alue, n. 2 kilometrin päässä keskustasta sijaitseva Jyväskylän Kortepohja.

Asunto oli kauniisti sanottuna ruma ja haisi pahalta. Iso taloyhtiö taas oli kohtuullisen hyvässä kunnossa. Asunto oli hinnoiteltu selvästi asunnon eikä taloyhtiön kuntoa painottaen, joten jo pyyntihinta oli hyvin edullinen. Ilmoitin kuitenkin välittäjälle, että en maksa täyttä hintaa vaan tarjosin n. 5 000€ alle pyyntihinnan. Lyhyen neuvottelun jälkeen päädyimme puolivälin paremmalle puolelle ja sovimme kaupat kohteesta ennen lounasta 3 000 euroa alle pyyntihinnan.

Huonokuntoinen asunto oli luonnollisesti remontoitava kauttaaltaan. En tässä kirjoituksessa paneudu sen tarkemmin asunnon remontointiin vaan se on blogimme seuraava aihe aihe!

Alun perin meillä oli tarkoitus myydä asunto remontin valmistuttua, mutta n. 2 kuukauden remontoinnin jälkeen olimme jo kiintyneet asuntoon ja koimme sen sopivan hyvin omaan salkkuumme sijainnin, tuoton ja taloyhtiön puolesta. Emme myöskään olleet kovin innokkaita maksamaan veroja myyntivoitosta. Laitoimme asunnon vuokralle n. 10% vuokratuotolla. Ostohinta + remontti sitoivat kuitenkin pääomaa ja käyvällä markkina-arvolla, 89 000€, asunnon velkavipu oli enää alle 50%. Kuinka ollakaan, tarjolle tuli taas uusi mielenkiintoinen kohde, johon ei ollut vapaita pääomia. Oli aika marssia hattu kourassa pankkiin.

Uudelleenrahoitus käytännössä

Asunnon uudelleenrahoitukseen tarvitsee aina välittäjän kirjallisen arviolausunnon. Arviolausunto kannattaa ottaa realistisella hinnalla eikä painostaa välittäjää kirjoittamaan mahdollisimman suurta arviota. Näin sinulla ja pankilla on oikea kuva asunnon käyvästä markkina-arvosta, etkä joudu ongelmiin asuntoa myydessäsi. Välittäjät veloittavat arviolausunnosta yleensä n. 150-500€ (pelisilmää omaava luottovälittäjä tekee tämän usein ilmaiseksi).

Kirjallisen arviolausunnon lisäksi pankki tarvitsee sinulta isännöitsijäntodistuksen asunnosta.

Ostimme kyseisen asunnon hintaan 56 000€ ja maksoimme remontit ja varainsiirtoveron omasta pussistamme. Lainaa ostohintaa varten oli otettu 75% eli 42 000€. Remontin jälkeen välittäjän arvio asunnosta oli 89 000€. Nordealla asunnon vakuusarvo on 75% käyvästä arvosta eli 66 750€. Vapaata vakuutta oli siis kertynyt 66 750€ (käypä vakuusarvo) – 42 000€ (asuntoon kohdistuva laina) = 24 750€. Tätä vapaata vakuutta pystyin käyttämään uuden kohteen lainottamiseen. Uuden kohteen kauppahinta oli n. 50 000€, joten 100% (50 000€) lainaan tarvittiin vapaata vakuutta 12 500€.

Vakuutta jäi käyttämättä vielä 12 250€, joten ensimmäiseen kohteeseen sidotulla pääomalla pystyy ostamaan kaiken kaikkiaan kaksi asuntoa eli yhden asunnon vielä lisää.

Osta, remontoi ja uudelleenrahoita, on erittäin verotehokas strategia nettovarallisuuden kasvattamiseen.

Oman pääoman tuotto kasvaa, mutta kassavirta pienenee.

Uudelleenrahoitus ei kuitenkaan ole varma tie rikastumiseen, vaan se pitää sisällään vaaroja. 

Mitä suurempaa velkavipua sijoitusasuntoon käyttää, sitä parempi on oman pääoman tuotto, mutta suuremmalla velkavivulla kassavirta kuitenkin heikkenee.

Otetaan tähän väliin asiaa hahmottava ajatusleikki: jos aikaisemmin tekstissä esiintyneen Kortepohjan asunnon nettokassavirta olisi 0€ ja olisin käyttänyt kaiken vapaana olevan vakuuden 99 000 euroa maksavaan vanhaan keskustayksiöön 4% vuokratuotolla.

100% velkavivulla, 1% kokonaiskorolla, 15 vuoden laina-ajalla ja 4% vuokratuotolla asunto tuottaisi minulle vuodessa 2 970 euroja ennen veroja. Asuntoon laitettiin rahaa kiinni vain varainsiirtoveron verran, joten ei ollenkaan hassumpi diili?

Ongelmaksi muodostuu, että vaikka asunto tuottaa ja kasvattaa varallisuuttani, on sen kassavirta reilusti miinuksella:

Vuokra 480€ – vastike 143,50€ – lainanlyhennys – 372,80 € – verot 76,20€ = -195€/kk. Eli joka kuukausi pitäisi asuntoon laittaa omaa rahaa 195€. Asuntosalkun negatiivinen kassavirta kasvattaa sijoittamiseen liittyviä riskejä, olet aikaisempaa riippuvaisempi muista tulonlähteistä eikä taloutesi kestä rajuja muutoksia. Pahimmillaan voit joutua myymään asuntosi kassakriisin seurauksena. Pakkomyynnissä et ikinä saa parasta mahdollista hintaa.

Suurella velkavivulla asuntosalkkua kasvattavan kannattaa suosia positiivista kassavirtaa

Suuri velkavipu ei muodostu ongelmaksi, jos suosii kassavirtapositiivisia kohteita.

Tässä kassavirtalaskelmat edellä mainituista asunnoistani: Vuokrat yht. 1 165€/kk, vastikkeet 310€/kk, lainanlyhennys (15 vuoden laina-aika) 499€/kk, verot 256.5€/kk = yht. +100€.

Koska molempia asuntoja ostaessa on otettu kassavirta huomioon, jää nettokassavirta 100 euroa plussalle, vaikka toinen asunnoista on ostettu 100% velkavivulla. 100 euron kassavirta ei vielä itsessään rikastuta ketään, mutta se antaa hyvin suojaa korkojen nousua ja tulevia remontteja varten.

Myynti vai uudelleenrahoitus?

Asunnon uudelleenrahoitus on usein kustannustehokkaampi tapa kasvattaa nettovarallisuutta kuin asuntojen ostaminen ja myyminen. Uudelleenrahoituksessa sinun ei tarvitse maksaa myyntivoitosta veroja eikä välittäjänpalkkioita. Tässä esimerkki, joka auttaa selventämään asiaa:

Ostat huonokuntoisen asunnon hintaan 50 000€, teet siihen itse remontin, josta materiaalikustannuksia aiheutuu 5000€. Välittäjän hinta-arvio asunnosta on remontin jälkeen 75 000€, joten arvonnousu on kulujen jälkeen 20 000€. Tässä pieni vertailu luvuista, mikäli asunto:

A ) Myydään. Myyntihinta 75 000€, josta vähennetään välittäjän palkkio 3000€, jolloin voittoa kertyy 17 000€. Tästä 17 000 eurosta maksetaan veroja vähintään 30% eli 5 100 euroa.

Ostit asunnon 75% velkavivulla eli sijoitit asuntoon omaa rahaa 12 500€ + 5000€. Myynnin jälkeen tämä pääoma kasvaa 11 900 eurolla, joten nyt sinulla on asuntosijoittamiseen käytettävissä olevaa rahaa 29 400 euroa. 75% velkavivulla voit ostaa 117 600 euron edestä sijoitusasuntoja.

B ) Et raaski luopua tuottavasta sijoituksesta ja päätät uudelleenrahoittaa asunnon ja ostaa toisen asunnon. Asunnon arvo on nyt 75 000€, joten sen vakuusarvo on 52 900€, asuntoon kohdistuu lainaa 37 500€, joten vapaata vakuutta jää 15 400€. Käytät tämän vakuusarvon ostamalla 61 600 euron hintaisen asunnon. Nyt asunto varallisuutesi arvo on 131 600€.

Asuntosalkun arvossasi on siis 14 000€ ero. Jos asunto on ostettu 10% vuokratuotolla, tekee tuo ero 1 400€ vuodessa (-verot).