Sijoitusasunnon lainan vakuudet ja käsiraha – näin ne toimivat!

Kenenkään ei tarvitse olla miljonääri tai hotellinperijä sijoittaakseen asuntoihin. Asuntosijoittaja saa asuntosijoittamiseen lainarahaa pankista lähes siinä missä oman kodinkin ostamiseen – ja tätä lainarahaa käyttävät niin isot kuin pienetkin asuntosijoittajat.

Pankki ei kuitenkaan ihan nollilla asuntosijoittajaksi aikovaa rahoita, vaan jotain pitää sijoittajallakin olla tarjottavaksi lainan saamiseksi.

Paljonko pitää olla tilillä rahaa, että voi ostaa sijoitusasunnon?

Yleisesti nyrkkisääntönä voi pitää sitä, että asunnon velattomasta myyntihinnasta sinulla pitäisi olla 25-30% rahaa tai vapaita vakuuksia omasta takaa. Loput 75-70% saat pankista lainana.

Esimerkiksi jos havittelet 50.000 euron velattoman myyntihinnan sijoitusasuntoa, ja pankki myöntää sinulle 70% tästä lainaa, tarvitset omaa rahaa tai vakuuksia 15.000 euroa. Jos asunnon velaton hinta on 30.000 euroa, tarvitset 70% velkavivulla omaa rahaa tai vapaita vakuuksia 9.000€.

Julkisessa markkinassa (eli yleisissä asuntojen myyntiportaaleissa, kuten Etuovella ja Oikotiellä) asuntojen hinnat ovat pyyntihintoja: jotkut asunnot myydään myynti-ilmoituksessa mainitulla pyyntihinnalla, pienelle osalle asuntoja toteutuva myyntihinta on ilmoitettua pyyntihintaa suurempi (kuten esimerkiksi Yleisradion juttu keväältä 2021 kertoo). Selvästi isoimmassa osassa asuntokauppoja myyntihinta on vähemmän kuin mitä nettiin laitetussa ilmoituksessa on pyyntihinta ollut. Hinnat ovat pyyntihintoja, ja niissä on neuvotteluvaraa. Mitä paremmin osaat neuvotella ja mitä parempaan hintaan saat sijoitusasunnon ostettua, sen vähemmän tarvitset omaa rahaa ja sen paremmaksi neuvottelet sijoituksesi.

Tämä pätee silloin, kun ostat sijoitusasuntoa omiin nimiisi yksityishenkilönä. Jos aiot sijoittaa yrityksen varoja ja ostaa asuntoja yrityksen taseeseen, rahoitusneuvottelujen luonne on erilainen ja monesti tarvitset näyttöjä esimerkiksi yritystoiminnan rahavirrasta.

Moni aloittaa asuntosijoittamisen yhdessä ystävän, puolison, anopin tai työkaverin kanssa. Laittamalla omarahoitusosuuden ja asunnon omistajuuden puoliksi, aloittamaan pääsee vieläkin pienemmällä rahasummalla. Olemme kirjoittaneet oman blogitekstin sijoitusasunnon ostamisesta yhdessä toisen henkilön kanssa, joka kannattaa lukea jos aihe kiinnostaa.

Mitä tarkoittaa lainan vakuus?

Pankki haluaa asuntolainalle tai tulonhankkimislainalle vakuutta lainan pantiksi omien riskiensä pienentämiseksi. Muutamia esimerkkejä käyvistä vakuuksista ovat asunnot, kesämökit, liiketilat ja muut kiinteistöt, maa- ja metsäpalstat ja rahatalletukset. Vakuuksilla halutaan varautua tilanteita varten, joissa lainan ottanut taho ei kykene suoriutumaan takaisinmaksuistaan. Tämmöisessä tilanteessa pankilla on tietyin ehdoin mahdollisuus realisoida vakuudet eli myydä ne eteenpäin ja kattaa omat lainan kustannuksensa näillä rahoilla.

Oman kodin tai sijoitusasunnon asuntolainan vakuutena käytetään melkeinpä aina ostettavaa asuntoa. Nyrkkisääntönä asunnon vakuusarvo on 70-75 prosenttia asunnon markkina-arvosta, ja tämän edestä pankki antaa asuntosijoittajalle lainaa. Asuntosijoittajan tehtävä on muita vakuuksia käyttäen täydentää vakuuspotti sataan prosenttiin. Yleisin tapa on tehdä se maksamalla käsiraha, kuten aiemmassa esimerkissä kävimme läpi. Sijoitusasunnon hinta on 50.000 euroa, pankki laskee sille 70% vakuusarvon eli 35.000 euroa, jolloin tarvitset käsirahaksi 15.000 euroa (35.000€ + 15.000€ = 50.000€).

Mitä tarkoittaa vapaa vakuusarvo?

Käytetään edelleen esimerkkiämme: ostat 50.000 euron arvoisen sijoitusasunnon 15.000 euron käsirahalla ja 35.000 euron lainalla. Asunto on nyt sinun hallinnassasi ja lyhennät asuntolainaa pankin kanssa sopimasi lyhennysohjelman mukaisesti. Asunnon vakuusarvo on se 35.000 euroa, mutta tästä vakuusarvosta ei yhtään vapaata vakuutta, sillä koko vakuusarvo on pantattu kyseisen asunnon hankintaa varten otettuun lainaan.

Sitä mukaa kun asuntolaina lyhenee, vapautuu asunnon vakuutta ja sitä voi pankin kanssa valjastaa käytettäväksi seuraavien sijoitusasuntojen lainojen vakuudeksi.

Vapaa vakuus lasketaan vähentämällä asuntoon kohdistuva lainamäärä asunnon käyvästä vakuusarvosta.

Esimerkiksi kun jokusen vuoden kuluttua olet lyhentänyt asuntolainaa 7.000 eurolla, on lainaa jäljellä vielä 28.000 euroa. Asunnon arvo on myös noussut 2.500 euroa, joten käypä markkinahinta sille on 52.500 euroa. Pankki antaa asunnollesi yhä 70% vakuusarvon, jolloin asunnon käypä vakuusarvo nyt arvonnousun myötä on 36.750 euroa. Vapaata vakuutta asunnossa on 36.750€-28.000€ = 8.750€.

Ja tätä vapaata vakuutta voit käyttää pankin kanssa seuraavan sijoitusasunnon ostamisessa ”käsirahana,” koska käsirahaksi käy rahan lisäksi myös vapaat vakuudet.

Jos löytäisit 30.000 euron hintapyynnöllä olevan sijoitusasunnon joka käy jälleen 70% edestä lainan vakuudeksi, tarvitsisit 9.000 euroa muita vakuuksia saadaksesi lainan. Jos saat neuvoteltua asunnon hinnan 29.000 euroon, aiemman sijoitusasuntosi vapautuneet vakuudet riittävät hyvin, eikä sinun tarvitse laittaa käteistä rahaa uuden sijoitusasunnon ostoon laisinkaan.

Tätä kutsutaan uudelleenrahoittamiseksi, ja on tämä on yksi asuntosijoittajan tehokkaimmista keinoista kasvattaa omaa asuntovarallisuutta. Uudelleenrahoituksesta voi lukea lisää blogikirjoituksestamme Sijoitusasunnon ostaminen ilman omaa rahaa.

Uudelleenrahoittamiseen tarvitset nykyisestä sijoitusasunnostasi kiinteistönvälittäjän laatiman kirjallisen arviokirjan, josta käy ilmi välittäjän puolueeton näkemys asunnon arvosta. Tarvitset myös ajantasaisen isännöitsijäntodistuksen asunnosta. Näiden dokumenttien kanssa varaat pankistasi ajan ja neuvottelette uudelleenrahoituksesta ja lainaehdoista seuraavan asunnon ostamista varten.