Hyvät, pahat ja rumat neliöt – Minkä kokoinen sijoitusasunto kannattaa ostaa?

Sijainnin tärkeys – oikeankokoinen asunto alueen mukaan

Sijoituksen kannalta optimaalisen asuntokoon valitsemiseen vaikuttaa ennen kaikkea kohteen sijainti ja taloyhtiön kunto.

Helsingin, Turun tai Tampereen keskustassa tuskin voi olla liian pientä asuntoa, sillä jopa 14 m² asunnot menevät hyvin vuokralle – ja vieläpä kovaan hintaan! Kun taas matkataan väestönkehitykseltään taantuviin kaupunkeihin ja niiden lähiöihin, voi vuokralaisen saaminen todella pieniin asuntoihin (esim. 2o m² yksiöön)  vaatia melkoisia taikatemppuja. Asunnon koon pitää siis olla optimaalinen juuri sille alueelle, missä asunto sijaitsee. Keskustassa riittää pienempi asunto, mutta lähiössä halutaan usein isompi asunto sekä parveke ja autopaikka.

Mitä halutumpi sijainti, sitä pienempi asuntokoko riittää – ja se on usein myös paras vaihtoehto.

Turhat neliöt tulevat kalliiksi

Koska taloyhtiön remontit ja hoitovastike maksetaan neliöperusteisesti, ne vaikuttavat myös siihen, kuinka paljon neliöistä kannattaa maksaa. Neliömäärillä on suuri merkitys sijoittajan tuottoihin erityisesti vanhoissa korjausvelallisissa ja vuokratontilla olevissa yhtiöissä, joissa vastike on usein korkea ja LVIS-saneeraus voi helposti tulla maksamaan 700-800 euroa neliöltä.

40 ja 60 neliöisten kaksioiden ero hoitovastikkeessa on esimerkiksi 5€/m² hoitovastikkeella kuukaudessa 100 euroa. 60 neliöisen kaksion kuukausivuokra on harvoin yli 100 euroa enemmän kuin 40 neliöisen asunnon. Usein se on esimerkiksi vain 60 euroa. Se tarkoittaa sitä, että jos asuntojen hinnat ovat samat, saat 60 neliöisestä asunnosta huonomman tuoton. Se johtaa siihen, että 60 neliöisen asunnon pitäisi olla ostohinnaltaan halvempi kuin 40 neliöisen, jotta se edes voisi olla sijoittajalle järkevämpi vaihtoehto. Siitäkin huolimatta se tuskin olisi.

Vielä ratkaisevampi ero tulee, kun huomioidaan näiden kaksioiden tulevat remonttikustannukset. Niissä asuntojen välinen ero voi olla pelkän LVIS-saneerauksen osalta 16.000 euroa (20 m² x 800€/m² = 16.000€).  Tämä fakta on erityisesti monelle liikaa neliöhintoja ajatteleville sijoittajille ja kiinteistövälittäjälle vaikea ymmärtää. Ylimääräiset ja turhat neliöt ovat rasite, joista sijoittajan on saatava ostohinnassa hyvitys! 

Hyvä periaate on ostaa asuntoja, joissa näitä turhia neliöitä ei ole. Ja ota vähintäänkin opiksi se, ettet ainakaan maksa neliöistä, joista joudut itse maksajaksi myöhemmin.

Mistä neliöistä kannattaa maksaa ja mistä ei?

Nyrkkisääntönä voidaan ajatella, että kun lisäneliöt kasvattavat vuokraa tai parantavat merkittävästi vuokrattavuutta, niistä kannattaa maksaa. Kun taas vuokrahinta ja vuokrattavuus eivät enää parane lisäneliöiden ansiosta, niistä tulee rasite kohonneen vastikkeen ja remonttikustannusten takia.

Yksiöt

Yksiöissä pienempi ei aina ole parempi. 20 neliöinen yksiö on usein vaikeampi vuokrata kuin vaikka 27 neliöinen. 27 neliöisestä saa myös todennäköisesti selvästi parempaa vuokraa kuin 20 neliöisestä. 27 ja 34 neliöisen ero taas ei ole yhtä merkittävä, niin vuokrattavuuden kuin kuukausivuokrankin suhteen.

27 neliöisestä kannattaa maksaa enemmän kuin 20 neliöisestä, mutta tämän jälkeisistä neliöistä en lähtisi ainakaan kasvukeskuksessa maksamaan ekstraa.

Kaksiot

32 neliöinen kaksio on monelle pariskunnalle liian pieni, mutta yksinasuvalle varsin sopiva. Usein pariskunnat ovat kuitenkin valmiita maksamaan korkeampaa vuokraa, joten mielestäni on perusteltua maksaa 40 neliön kaksiosta enemmän kuin 32 neliöisestä. Varsinkin, jos pohjaratkaisu on hyvä, en näe perusteltuna maksaa 45 ylittävistä neliöistä ekstraa. Yli 55:n menevistä neliöistä pitää varsinkin vanhoissa taloissa mielestäni saada hinnassa hyvitystä verrattuna pienempiin asuntoihin.

Kolmiot

Vaikka pääosin yksiöt ja kaksiot ovat parhaita sijoitusasuntoja, voi myös kolmio olla hyvä sijoitusasunto

Kolmiossa edellä mainitut asiat korostuvat entisestään. Uusien taloyhtiöiden kolmiot voivat olla pienimmillään vain n. 42 neliöisiä, kun taas vanhojen talojen kolmiot voivat helposti olla yli 80 neliöisiä. Mielestäni kolmiossa perheasumiseen riittää hyvin 60 neliötä. Tämän ylittävät neliöt alkavat olla turhaa painolastia vastikkeen ja tulevien korjausten muodossa.

Sijoita siis asuntoihin, joihin kohdistuu riittävä kysyntä ja saat parhaan mahdollisen tuoton remonttivaran huomioiden. Moni voi olla eri mieltä ”riittävien” asuntokokojen osalta, mutta kannattaa kuitenkin muistaa, että voit vuokrata yhden asunnon kerrallaan vain yhdelle vuokralaiselle, vaikka asuntoosi olisi 100 hakijaa. Eli kaikkia ei voi, kannata eikä tarvitse miellyttää.