Se erilainen asuntosijoitusyhtiö

Voiko asuntoja myydä lähettämällä sähköpostia?

Ajoitus hipoi täydellisyyttä. Käsillä oli 2010-luvun alun asuntosijoitusbuumi ja pohdimme, kuinka voisimme sitä hyödyntää. Aloittelevat asuntosijoittajat janosivat tietoa, jota ei ollut silloin laajalti saatavilla. Rekisteröimme yhtiölle Sijoitusasunnot.com -verkkotunnuksen ja aloimme luoda hyödyllistä sisältöä. Silloin elettiin vuotta 2014, enkä olisi koskaan arvannut mihin kaikki tulisi johtamaan.

Vain muutamaa vuotta aiemmin olimme itse aloittelevina asuntosijoittajina pähkäilleet monien samojen kysymysten äärellä, joihin kasvava ensiasuntosijoittajien määrä nyt etsi vastauksia. Kertyneen osaamisen ja tiedon pohjalta meidän oli helppo auttaa muita.

Aluksi palvelimme nettisivujemme kävijöitä blogikirjoituksilla sekä ilmaisilla ladattavilla työkaluilla, kuten vuokrasopimuspohjalla ja vuokratuottolaskurilla, joita on ladattu nettisivuiltamme tähän päivään mennessä jo yli 100 000 kertaa. Kaiken materiaalin sai, ja saa edelleen, ladattua ilmaiseksi vastineeksi liittymisestä sähköpostilistalle.

Tulevaisuutemme kannalta käänteentekevä hetki oli, kun kokeilimme ensimmäistä kertaa asuntojen myyntiä sähköpostilistamme kautta. Vaikka myyntimateriaalit olivat nykymittapuulla hyvinkin alkeelliset, saimme asunnoista muutamia lisätietokyselyitä, sekä sen tärkeimmän, ensimmäisen kaupan maaliin. Olin hyvin yllättynyt. Voiko asuntoja tosiaan myydä lähettämällä sähköpostia?

Oivalsimme pian, että pystymme auttamaan kasvavaa asuntosijoittajien määrää myös asuntoja myymällä. Ryhdyimme etsimään sopivia ostokohteita entistä aktiivisemmin. Halusimme laittaa niitä nopeasti myyntiin, jotta saisimme pääomia taas seuraavia ostokohteita varten. Jos myynti ei vetäisi, kaikki tyssäisi siihen.

Erään myyntikohteen osalta sovimme, että laitamme kohteen paikallisen välittäjän kautta myyntiin, mutta saamme kaupata asuntoja myös itse. Muutamassa viikossa paikallinen välittäjä oli saanut sovittua yhden näytön, joka ei johtanut kauppoihin. Samaan aikaan myin 16 asuntoa sähköpostilistamme avulla. Siitä ei ollut enää paluuta. Tajusimme, että olimme luoneet aivan uudentyyppisen myyntikanavan, jonka tehokkuus oli käsittämättömän hyvä. Nykyään se on vielä paljon enemmän.

Parempia tuottoja nopealla pääoman kierrolla

Nyt vuosia myöhemmin on aika ottaa iso harppaus eteenpäin. Tavoitteemme on listata yhtiö First North -markkinapaikalle, jossa tavoittelemme menestystarinallemme entistä kirkkaampaa jatkoa.

Olemme erilainen asuntosijoitusyhtiö. Meitä ei kannata verrata suoraan perinteisiin asuntosijoitusyhtiöihin, joiden pääasiallinen liiketoiminta on asuntojen omistaminen ja vuokraaminen. Emme ole rakentamassa vastaavaa taseyhtiötä, vaan pyrimme parempiin tuottoihin kierrättämällä pääomaa nopeasti. Tähän asti saavuttamamme erinomaiset tulokset puhuvat tämän strategian puolesta.

Teemme suurimman osan liikevaihdosta ja tuloksesta kokonaisten kohteiden ostoilla ja myynneillä pääosin yksittäin asuntosijoittajille (nopean kierron kohteet). Toinen vahva tukijalkamme on vanhojen korjausvelallisten kerrostalojen laaja saneeraaminen sekä kehittäminen (jalostustoiminta). Kolmantena tulee perinteinen asuntojen vuokrausliiketoiminta (pitosalkku). Avaan tässä kirjoituksessa tarkemmin jokaisen tukijalan keskeiset asiat.

Kohtaan juuri tällä hetkellä usein ennakkokäsityksen, että muuttunut ja haastavampi asuntomarkkinaympäristö olisi meille haitallinen. Asia ei kuitenkaan ole aivan niin, koska markkina tarjoaa nyt aktiiviselle toimijalle hyviä oston paikkoja, jotka kumoavat haasteet. Kilpailu kokonaisista kerrostaloista on ollut viime vuodet kovaa, mutta nyt näyttää siltä, että kerrostaloja saa ostettua helpommin ja edullisemmin. Tämä markkina antaa meille tilaisuuden toimia – ja sen haluamme käyttää.

Yhtiömme menestyksen taustalla on monia muitakin hyvin tärkeitä tekijöitä, joista osan tuon nyt ensimmäistä kertaa esiin.

Kolme vahvaa tukijalkaa

Toimintamme koostuu pääosin kolmesta tukijalasta: nopean kierron kohteet, jalostustoiminta sekä pitokohteet. Olemme valinneet nämä kolme tukijalkaa, joilla osaamme kullakin tehdä erittäin taitavasti ja kannattavasti asuntosijoittamista eri muodoissa. Vahvuutemme on, että pystymme toimimaan joustavasti ja suuntaamaan pääomia tukijalkojen välillä optimaalisesti ja joustavasti markkinatilanteen mukaan. Esimerkiksi nykyisessä markkinatilanteessa sijoittajat ovat kääntäneet katseensa korkojen nousun myötä korkeamman vuokratuoton asuntoihin, joihin myös me voimme suunnata panostuksiamme enemmän.

Nopean kierron kohteet – erinomaista oman pääoman tuottoa ja hyvää tulosta

Nopean kierron kohteet ovat niin liikevaihdoltaan kuin tulokseltaankin suurin osa toimintaamme. Kiteytettynä ostamme kokonaisia kerrostaloja ja niistä asuntoja yksittäisinä pääosin piensijoittajille eteenpäin. Kohteet sijaitsevat pääosin kasvukeskuksissa ja talot ovat iältään hyvin vaihtelevia.

Merkittävin toimintamallin vahvuus tulee siitä, että tase kiertää nopeasti ja oman pääoman tuottoprosentti saadaan sen vuoksi kiinteistöalalle poikkeuksellisen korkeaksi (vuonna 2021 yhtiön oman pääoman tuotto oli  34,9 prosenttia). Pystymme toimimaan kannattavasti markkinassa kuin markkinassa eikä meillä ole ollut tappiollisia hankkeita.

Olemme mullistaneet alan sillä, että pystymme myymään suuriakin määriä asuntoja aivan poikkeuksellisen nopeasti, tehokkaasti ja pienin kustannuksin. Tämän mahdollistaa vuosien varrella rakennettu laaja verkostomme, jossa on tällä hetkellä yli 60 000 asuntosijoittamisesta kiinnostunutta tahoa. Tärkeää ei ole vain verkoston koko, vaan myös verkoston laatu. Yhteisö luottaa toimintaamme, joka on ensiarvoinen tekijä myynnin tehokkuudessa. Tärkeää on myös tarjota hyviä sijoitusasuntoja ja kattavat myyntimateriaalimme helpottavat asuntoihin tutustumista sekä ostopäätöksen tekemistä.

Kun yllä mainitut asiat ovat kunnossa, sähköpostin kautta myyntiin laitetut asunnot varataan pääsääntöisesti hyvin nopeasti nettisivujemme varausjärjestelmän kautta, jopa minuuteissa. Tämä on hyvin ainutlaatuista ja vahva kilpailuetu, varsinkin muuttuneessa markkinatilanteessa, jossa pystymme edelleen tekemään hyvin asuntokauppaa.

Nopean kierron kohteissa kilpailutamme taloyhtiön kustannukset ja tarvittaessa teemme joitain pienimuotoisia kehitystoimenpiteitä (esim. kevyet taloyhtiön remontit, huoneistoremontit, asuntojen vuokraus, vuokrien päivitys jne.), joilla nostamme talon arvoa kuluja pienentämällä tai tuottoja lisäämällä.

Olemme onnistuneet vuosien varrella erinomaisesti nopean kierron kohteiden hankinnassa, mutta ostojen ennustaminen tulevaisuuteen on haastavaa. Tällä hetkellä näyttää kuitenkin valoisalta, että pystymme kasvattamaan ostomääriä verrattuna aiempaan. Ostojen onnistumisella on oleellinen merkitys tuloksen muodostumisessa.

Jalostuskohteet – erottautuminen muista ja vahvat kilpailuedut

Jalostustoiminnalla erotumme merkittävästi muista kiinteistötoimijoista sillä, että meillä osaaminen on vahvasti konsernin sisällä sekä oma rakennusliike remonttien toteuttamiseen. Paljolti näiden ansiosta pystymme ostamaan vanhoja kerrostaloja ja saneeraamaan niitä taloudellisesti kannattavasti. Se tarkoittaa yksinkertaisuudessaan sitä, että kohteen arvo nousee enemmän kuin kohteen ostoon ja remonttiin on käytetty euroja.

Etsimme sellaisia saneerattavia vanhoja kerrostaloja, joissa:

• peruskorjauksia ei ole vielä tehty ja sen ansiosta ostohinta on edullinen
• on potentiaalia jakaa suuria asuntoja pienemmäksi ja kasvattaa vuokratuottoja
• alueen vuokramarkkina on hyvä
• alueen hintataso on riittävä siihen, että kohteeseen on kannattavaa investoida laajalla remontilla

Jos kohde oli alkujaan sellainen, että siinä oli isoja korjausvelallisia ja huonokuntoisia asuntoja, lopputuloksena syntyy pieniä täysin remontoituja asuntoja lähes korjausvelattomasta taloyhtiöstä. Ero on aivan valtava. Samalla kohteen nettovuokratuotto tyypillisesti noin tuplaantuu, kun pienistä asunnoista saa huomattavasti korkeampaa neliövuokraa kuin aiemmista isoista huonokuntoisista asunnoista on saatu.

Pidämme jalostuskohteita erinomaisina sijoituskohteina. Voimme tarpeen tullen yhtä lailla joko myydä asunnot eteenpäin tai siirtää ne pitosalkkuumme tuottamaan. Tällöin emme maksa asuntojen myynneistä syntyvää veroa. Jalostuskohteisiin liittyy muitakin verohyötyjä, koska osan remonteista syntyvistä kustannuksista pystyy vähentämään verotuksessa heti, vaikka käytännössä remontit kasvattavat talon arvoa.

Jalostusliiketoiminnassa on monta muutakin hyvää puolta. Kohteita voi ostaa valmiiksi etukäteen taseeseen odottamaan jalostusta. Toisin kuin tontit uudisrakentamisessa vanhat kerrostalot voivat tuoda todella hyvääkin tuottoa ja kassavirtaa ennen kuin talo tyhjennetään ja saneerataan. Mikäli kohteita on taseessa valmiina hankeputkessa, on helppo ennustaa tulevaa jalostusliiketoiminnan tulosta ja kehitystä. Suomeen on rakennettu paljon jalostustoimintaamme sopivia taloja vuosien 1960-1980 välissä, joka edesauttaa sopivien kohteiden löytämistä.

Näemme jalostustoiminnassamme lisäksi paljon kasvupotentiaalia sekä erilaisia yhteistyö- ja yritysjärjestelymahdollisuuksia, joita pyrimme jatkossa hyödyntämään. Olemme alkaneet ostamaan myös toimisto- ja liiketiloja, jotka voi muuttaa asunnoiksi.

Pitokohteet – vakaata tulosta ja kassavirtaa

Pitokohteet tuovat meille tasaista, vakaata ja ennustettavaa tulosta ja kassavirtaa. Tämä on hyvää vastapainoa nopean kierron toiminnalle, jossa tuloksen kausittainen vaihtelu on suurempaa.

Pitokohteet kuitenkin sitovat paljon pääomaa. Siksi oman pääoman tuotto on pitosalkussa alhaisempi kuin kahden muun tukijalan, jonka vuoksi meidän ei ole kannattavaa kasvattaa toimintaamme pitosalkun kautta, koska muutoin yhtiön oman pääoman tuottoprosentti todennäköisesti alentuisi vuosi vuodelta. Haluamme pitää tunnuslukumme erittäin vahvoina ja sen vuoksi pitosalkun koko on tarkoitus pitää maltillisena.

Rakennamme pitosalkkua pääosin jalostuskohteista, koska pidämme niitä erinomaisina sijoituskohteina. Jalostuskohteet tuottavat hyvin ja ovat helposti hallinnoitavia, koska taloyhtiö on peruskorjattu ja asunnot remontoitu sekä vuokrattu hyville vuokralaisille. Pystymme Jyväskylän konttoriltamme hallinnoimaan tällaisia kohteita pienellä tiimillä tehokkaasti.

Avaamme jokaisen pitosalkussa olevan kohteen tasearvon, arviokirjan arvion ja nettotuoton auki, jotta sijoittajat voivat katsoa arvostukset avoimesti läpi. Taseemme kestää tarkastelun. Kohteiden kirjaukset on tehty sellaisilla hinnoilla, joilla hyvin todennäköisesti saisimme asunnot myytyä eteenpäin. Tyypillisesti jalostuskohteiden tuotot ovat kirjattu taseeseen 6 – 6,5 % väliin.

Pitosalkulla on lisäksi yksi mahdollisesti tärkeä tekijä. Olemme kasanneet taseeseen tällä hetkellä jo useamman kymmenen miljoonan edestä kohteita. Tällaisille portfolioille on ollut viime vuosina hyvä kysyntä. On mahdollista, että mikäli pitosalkku myytäisiin kokonaisena portfoliona eteenpäin, se voitaisiin hinnoitella arviolta n. 10-20 % nykyisiä tasearvoja korkeammalle.

Mikäli näin kävisi, tapahtuisi mielestäni ainakin kolme huomattavaa asiaa. Ensinnäkin tuloksemme nousisi portfolion myyntivuonna hyvin vahvasti ja kassaan tulisi paljon euroja, joita voitaisiin sijoittaa uusiin kohteisiin ja jakaa omistajille.

Toinen on se, että voisimme selvästi rakentaa liiketoimintamallimme niin, että kasaamme jalostuskohteista aina sopivan kokoisen portfolion ja laittaa sen kerralla myyntiin.

Kolmas, ja tärkein on se, että jalostustoiminnan jo valmiiksi hyvä kannattavuus nousisi huomattavasti. Jalostustoiminta tuloutuisi erityisen kannattavana juuri pitosalkun portfolion kasaamisen avulla, joka kytkisi yhtiön kaikki kolme tukijalka tiiviisti ja toimivasti yhteen.

Yhtiön muut menestystekijät

Kestävä menestys

Tärkein kulmakivemme on toimia aina oikein ja rehdisti erilaisissa vastaan tulevissa tilanteissa. Emme tavoittele lyhyen aikavälin voittoja vääränlaisella toiminnalla, vaan pitkän aikavälin menestystä asiakkaita parhaalla mahdollisella tavalla palvellen.

Näiden periaatteiden noudattaminen ei pelkästään paranna yöunien laatua, vaan myös edesauttaa liiketoimien tekemistä. Ihmiset haluavat tehdä bisnestä hyvien tyyppien kanssa, joihin voivat luottaa. Siksi meillä on paljon asiakkaita, jotka ostavat uudelleen.

Avoimuus ja läpinäkyvyys

Uskomme, että läpinäkyvyys ja avoimuus lisäävät sijoittajien luottamusta yhtiöön. Erityisesti yhtiön taseen lukujen ja harkinnanvaraisten kirjausten on kestettävä tarkastelua. Siksi avaamme taseemme pitokohteiden arvostukset ja tuotot avoimesti auki arvioitavaksi. Haluamme näyttää kuinka kiinteistöalan listayhtiö voi toimia läpinäkyvästi ja menestyksekkäästi.

Vahvat näytöt

Meiltä löytyy erittäin kovat näytöt jo pitkältä ajalta. Teemme erinomaista tulosta, kassavirtamme on hyvä, arvonkirjaukset ovat kestäviä ja kilpailuedut vahvoja. Olemme kasvattaneet liikevaihtoa 2016-2021 keskimäärin 75 % vuodessa, kun hyperkasvun rajaksi määritellään 40 % vuosikasvu.

Vahvaa perustusta valettiin pohjalle vuosia

Lähdimme käytännössä liikkeelle nollasta ilman suuria pääomia. Olemme selvinneet kaikista vastaan tulleista haasteista, tehneet matkan varrella paljon virheitä ja ottaneet jokaisesta niistä opit talteen. Vuosien aikana olemme samalla kehittyneet koko ajan taitavimmiksi ja vieneet yhtiötä systemaattisesti eteenpäin. Nyt yli 10 vuotta myöhemmin meillä on hyvin vahva toimialatuntemus ja valtava henkinen pääoma. Olemme kehittyneet todella eteviksi, tiedämme mitä teemme ja toimimme järkevästi.

On meillä kuitenkin vielä paljon kehitettävääkin. Asioita voi aina tehdä paremmin ja toki siihen pyrimme eri osa-alueilla.

Menestyn vain jos yhtiömme menestyy

Olen toiminut vahvasti sanontojen ”put your money where your mouth is” ja ”laita kaikki munat samaan koriin ja vahdi koria” mukaisesti. Minulla on käytännössä lähes koko omaisuuteni kiinni yhtiössämme ja olen ollut siihen hyvin tyytyväinen. En voisi kuvitella rahoille juuri parempaa kotia.

Palkkani on bruttona 3.000€/kk. Pidämme rahan järkevästä käytöstä, joten laitamme yrittäjävetoisena yhtiönä rahat ensisijaisesti tuottavasti poikimaan kaikkien omistajien hyväksi.

En myy Sijoitusasunnot.comin osakkeita listautumisen yhteydessä. Päinvastoin aikomukseni on merkitä annin yhteydessä lisää osakkeita instituutioannin puolellanoin 150000 euron arvosta. Olen aina pyrkinyt maksimoimaan yhtiön tuloksen ja arvon pitkällä aikavälillä. Menestyn vain, jos yhtiö menestyy. Tärkeintä on maksimoida omistaja-arvo.

On vain tyhmää maksaa suuria osinkoja

… jos yhtiö pystyy tekemään kovaa tuottoa omalle pääomalle, kuten olemme onnistuneet tekemään. Osinkomaksu on mielestäni aika yksinkertaista. Jos yhtiö pystyy tekemään omalle pääomalle korkeaa tuottoa, pääoma kannattaa pitää valtaosin yhtiössä. Jos pääomalle ei löydy riittävän hyviä investointeja, se on parempi maksaa osakkaille. Tämän ajatuksen pohjalta olemme varsinaisen osingonjakopolitiikkamme muodostaneet.

Yhtiön optimaalinen omistuspohja

Tulevaisuuden kannalta mielestäni on upeaa, että suurimman osan yhtiöstämme omistaa sen johto ja henkilökunta. Meidän tapauksessamme ylivoimainen osa (n. 90 %) yhtiön omistuksesta on yhtiön johdolla ja henkilöstöllä mahdollisen listautumisen jälkeenkin.

Otimme henkilöstöämme suunnatun annin kautta osakkaiksi vuonna 2021. Uskon tällä olevan erinomaisia pitkäaikaisia positiivisia vaikutuksia niin henkilökunnan kuin yhtiönkin kannalta. Motivoitunut henkilökunta on avainasemassa yhtiön pitkäaikaisen menestyksen kannalta. On aivan mahtavaa, että henkilökuntamme auttaa työpanoksellaan yhtiötä menestymään ja samalla itse yhtiön omistajina kasvattavat omaa varallisuuttaan.

Yhtiön johdon ja henkilökunnan lisäksi omistajiksi toivotan erityisen lämpimästi tervetulleeksi myös nykyiset ja tulevat asiakkaamme. Anti on vahvasti suunnattu teille. Tämä listayhtiön mahdollistama asiakasomistajuus on mielestäni upea asia, joka voi lähentää yhtiötä asiakkaiden suuntaan ja olla parhaimmillaan molemmille todellinen win-win -diili. Monilla toimintaamme pitkään seuranneella on se etu puolellaan, muihin sijoittajiin verrattuna, että olette todistaneet monet kerran, kuinka saamme asuntoja tehokkaasti kaupaksi.

Kun yhtiön omistus koostuu sopivassa määrin johdosta, henkilöstöstä, asiakkaista, mahdollisista institutionaalisista sijoittajista sekä suuresta määrästä piensijoittajia, on omistuspohja mielestäni aivan erinomaisen perustuksen päällä, johon on hyvä rakentaa yhtiöstä entistä menestyneempi.

Listautumisen tavoitteet

Listautumisen tavoitteena on edistää yhtiön strategian toteutumista sekä mahdollistaa toiminnan kehittäminen ja laajentaminen – pyrimme olemaan tässä markkinatilanteessa hyvin aktiivinen toimija.

Tavoitelemme listautumisella Sijoitusasunnot.comin tunnettuuden lisäämistä asiakkaiden ja muiden sidosryhmien keskuudessa. Listautuminen mahdollistaa omistajapohjamme laajentamisen ja pääsyn pääomamarkkinoille sekä yhtiön osakkeiden käytön maksuvälineenä potentiaalisissa yritysjärjestelyissä.

Lisätietoja

Lisätietoja Sijoitusasunnot.comista sijoituskohteena löydät sijoittaja-sivuiltamme.