Ostin sijoitusasunnon kuvattomasta ilmoituksesta ja flippasin sen eteenpäin
Ostin tovi sitten asunnon tori.fi ilmoituksen perusteella. Myynti-ilmoitus oli hyvin suppea, eikä siinä lukenut kuin ”tarjolla yksiö asuinalueelta x”, sekä ilmoittajan puhelinnumero ja sähköpostiosoite. Ilmoituksessa ei ollut esimerkiksi mitään kuvia, pohjakuvaa, osoitetta tai mitään muutakaan tietoa asunnosta. Ilmoituksessa ei myöskään varsinaisesti lukenut, että asunto olisi myynnissä.
Sana ”tarjolla” olisi voinut viitata hyvin myös vuokrailmoitukseen. Ilmoitus oli kuitenkin laitettu kategoriaan ”myydään”, joten ajattelin että ehkä kuitenkin kyseessä olisi myytävä kohde.
Asuinalue itsessään oli minulle jo entuudestaan tuttu, hyvien kulkuyhteyksien alue yliopistokaupungista, muutamia kilometrejä keskustasta ja yliopiston kampukselta. Alueelta löytyy mm. lähikauppa, kirjasto ja alakoulu, joten alueena se sopii niin opiskelijalle tai kahdelle, lapsiperheelle tai työssäkäyvälle yhden-kahden hengen taloudelle – asunnosta riippuen.
Joten ei muuta kuin soittamaan ilmoituksen puhelinnumeroon. Vanhempi herra vastasi puhelimeen ja vahvisti olevansa myymässä kyseistä asuntoa. Kysyin että mikähän on asunnon osoite, missä kunnossa asunto on, asuuko joku siellä tällä hetkellä ja pääsisikö asuntoa katsomaan.
Asunto oli tyhjänä ja niin sanotusti tyydyttävä-kuntoinen muutoin, paitsi että kylpyhuone oli linjasaneerauksen yhteydessä laitettu oivaan kuntoon. Tiesin, että seinät ja lattian remontoimalla, sekä ehkä keittiön vetimet vaihtamalla yksiö menisi todennäköisesti vuokralle 480 – 500 euron kuukausivuokralla. Yhtälö vaikutti tässä vaiheessa aika hyvältä. Voisin ehkä ostaa tämän asunnon, tehdä siihen kevyen pintaremontin, etsiä vuokralaisen ja antaa vuokratulojen puksuttaa. Tai sitten voisin myydä asunnon voitolla eteenpäin sijoittajalle, valmiiksi hyvällä vuokralaisella.
Yhtälössä oli kuitenkin vielä kaksi muuttujaa, jotka piti käydä läpi: taloyhtiön kunto ja paperit, sekä asunnon hinta.
Taloyhtiön paperit nopeasti tutkittavaksi
Taloyhtiö ei ollut entuudestaan tuttu, joten halusin sen paperit käsiini mahdollisimman nopeasti.
Miksi mahdollisimman nopeasti? Minulla meni aikanaan yksi asunto ohi, kun asuntonäytöllä kysyin asunnon myyjältä taloyhtiön papereita. Myyjällä ei ollut papereita, mutta hän lupasi tilata ne ensitilassa ja toimittaa minulle mahdollisimman nopeasti. Kuitenkin kun parin päivän päästä kyselin papereita, oli asunnolle ilmaantunutkin jo toinen ostaja ja kaupat oli hänen kanssaan sovittu.
Olen jälkeenpäin miettinyt, että tekikö se toinen ostaja sitten tästä asunnosta tarjouksen näkemättä yhtiön papereita? On se mahdollista, mutta tuskin kukaan sijoittaja tai muukaan ostaja on niin rohkea, että ostaisi asuntoa tuntematta yhtiötä ollenkaan. Todennäköisesti ostaja oli jo entuudestaan perillä yhtiön asunnoista, tai hänellä oli itsellään jo vähintään yksi asunto kyseisestä yhtiöstä. Näin hän ei välttämättä tarvinnut myyjältä taloyhtiön papereita, vaan uskalsi tehdä nopean tarjouksen, ja voittaa näin minut tässä tilanteessa.
Jonkun aikaa tämä juttu otti päähän, sillä asunto oli hyvä, taloyhtiö remontoitu ja hinta hyvin edullinen. Olin vieläpä päässyt ensimmäisenä neuvottelemaan myyjän kanssa, joten olisin varmasti saanut asunnon, mikäli olisin toiminut ripeästi. Pettymys häviämisestä unohtui lopulta, mutta oppi on pysynyt mielessä.
Torista löytämäni asunto sijaitsee alueella, jossa toteutuneiden asuntokauppojen neliöhinnat ovat selkeästi kaupungin keskiarvon alle. Koska halusin pitää avoinna option tehdä voittoa flippaamalla asunto vuokrattuna eteenpäin, minun piti tietysti saada asunto vielä alueenkin keskimääräisiä hintoja edullisemmin. Koska toteutuneet hintatiedot ovat nykyään hyvin esillä, on hyvin vaikeaa saada asunnosta ”markkinahintaa” enemmän myydessä. Tämä korostaa ostohinnan merkittävyyttä entisestään onnistuneen flipin kannalta.
Asunto ei ollut niin huonokuntoinen, että voisin merkittävästi nostaa sen arvoa remontoimalla tai muillakaan konsteilla. Ainoaksi keinoksi jäi siis hinnasta neuvottelu.
Itsemyyjien kanssa olen huomannut, että hinnasta on usein hyvin vaikea tinkiä: hintapyynti perustuu enemmän tunteisiin kuin faktaan ja monesti tonninkin alennus asunnon velattomassa hinnassa on täysin tekemätön paikka. Yksityisten myyjien netti-ilmoituksissakin hinnan alennukset ovat monesti luokkaa 500 – 1000 euroa, mikä ei mielestäni lisää ylihintaisen kohteen kiinnostavuutta tai näkyvyyttä. Kenen ostopäätös jää muutenkaan kiinni satasista, kun puhutaan vähintään kymmenien tuhansien eurojen asunnosta?
Onneksi tällä kertaa asunnon hintapyynti oli jo alun perin järkevä, eikä myyjällä ollut mitään ylimalkaisia käsityksiä asuntonsa arvosta.
Ensimmäinen tarjoukseni ei mennyt läpi, mutta sillä päästiin avaamaan peli. Lopulta muutaman neuvottelukierroksen jälkeen kättelimme asunnosta kaupat. Noin kuukausi avaimien luovuttamisen jälkeen asuntoon oli vaihdettu laminaattilattia, seinät maalattu ja vuokralainen löydetty. Tästä kun mennään vähän eteenpäin, oli asunto myyty toiselle sijoittajalle hyvällä tuotolla. Uskallan sanoa, että myös hän teki hyvät kaupat.
En tehnyt valtavaa tiliä tällä flipillä. Asunto oli edullinen, jolloin siitä ei voi mitenkään saada isoa euromääräistä voittoa, vaikka prosentuaalisesti kauppa olisikin loistava.
Rahallinen korvaus oli kuitenkin riittävä, sekä varsin hyvä suhteessa käytettyyn aikaan.
Hyviä kauppoja löytää, kun on itse ahkera, aktiivinen ja ennen kaikkea valmis käyttämään aikaa asunnon etsintään. Joskus myös kuvattomat ja surkeat myynti-ilmoitukset voivat osoittautua vaivan arvoisiksi, vaikka varmasti useimmiten ovatkin tyhjä arpa.
Sijoitusasunnot henkilökohtaisesti vai yritykselle?
Useimmiten vastaus on, että asunnot kannattaa pitää omissa nimissään, mutta ei aina. Keräsimme kaikki oleellisimmat asiat, jotka vaikuttavat päätöksentekoon.
Turhanpäiväinen ajankäyttö syö tuottosi
Asuntosijoittamisessa mahdollisia tutkittavia asioita on aivan loputtomasti ilman, että siitä olisi juuri mitään hyötyä. Se on siis joillekin aikamoinen ansa, koska heillä on tuntemus, että ostokohteen asioita pitäisi käydä mahdollisimman paljon läpi, mutta moni ei sen vuoksi saa sijoitetuksi mihinkään. Usein ne ketkä kyselevät eniten, eivät lopulta sijoita mihinkään.
Vinkkejä sijoituslainan neuvotteluun pankissa
Sijoittajan suhde pankkiin tai pankkeihin on tärkeässä roolissa. Listasimme tärkeimmät seikat, joilla olet vahvoilla neuvottelupöydän ääressä.
Vuokratuottolaskuri: Sijoitusasunnon vuokratuoton laskeminen
Vuokratuottolaskuri on asuntosijoittajan tärkeimpiä työkaluja. Sen avulla voi nopeasti ja helposti laskea kohteen vuokratuoton eli sijoituskohteen kannattavuuden ja vertailla eri kohteita keskenään.
LIITY ASUNTOSIJOITTAJIEN SÄHKÖPOSTILISTALLE JA SAAT ENSIMMÄISENÄ TIEDON UUSISTA SIJOITUSKOHTEISTA!
Liity postituslistalleLiittymällä joukkoon mukaan saat:
- Ensimmäisenä tiedon uusista kohteistamme
- Työkalut ja oppaat ilmaiseksi käyttöösi
- Tiedon uusista artikkeleista suoraan sähköpostiisi