Kaakelimaalia kylpyhuoneeseen ja asunto paremmin vuokralle

Epäiletkö, että sijoitusasuntosi kylpyhuoneen ankea tunnelma heikentää kohteesi vuokrattavuutta mutta kylpyhuoneen teknistä käyttöikää on vielä hyvin jäljellä? Kylpyhuoneen kaakelimaalaus on hyvä keino parantaa sijoitusasunnon vuokrattavuutta ja tuottoa ilman suurta kylpyhuoneremonttia, pienellä rahalla ja vaivalla.

Vanhentuneen kylpyhuoneen täydellinen uudistaminen voi olla iso investointi (ja kannattamaton etenkin jos kohteen kylpyhuoneet ovat menossa lähivuosina remonttiin), mutta kaakelimaalaus on huomattavasti edullisempi ja nopeampi vaihtoehto.

Tässä kuvassa yhden kerrostalokohteemme kahden asunnon kylpyhuoneet. Toiseen (oikealla) teimme kylpyhuoneen seinien kaakeleiden maalauksen ennen asunnon uudelleenremontointia. Asunnot eivät täysin vastaa pohjakuviltaan toisiin, kuten terävät lukijamme kuvasta varmasti havaitsevat. Seinälaatat ja tunnelma olivat kuitenkin molemmissa kylpyhuoneissa identtiset.

Kylpyhuoneen seinien kaakelimaalaus on erittäin kätevä ratkaisu kylpyhuoneen uudistamiseen, sillä se antaa kylpyhuoneelle raikkaan ilmeen. Kun kaakelit maalataan oikein, niiden pinta on helppo puhdistaa ja ne kestävät hyvin kosteutta ja kulutusta. Maalauksen avulla vanhat ja kuluneet kaakelit voidaan peittää tehokkaasti ja niitä voidaan sävyttää niin, että ne sopivat yhteen muun sisustuksen kanssa.

Myös kylpyhuoneen lattiakaakelit voi maalata kaakelimaalilla, mutta lattia joutuu lähes poikkeuksetta kovemmalle mekaaniselle kulutukselle kuin seinät, ja siksi kaakelimaali ei välttämättä pysy lattiassa yhtä hyvin kiinni kuin seinissä. Esimerkiksi pyykkikoneen siirtäminen kylpyhuoneessa (tai ylösalas pesun aikana hyppivä pyykkikone) voi helposti naarmuttaa jalkojensa alta lattiaa, samoin kuin kylpyhuoneeseen käyttäjien mukana tulevat pikkukivet. Monilla asiakkaillamme on kuitenkin hyviä kokemuksia lattiakaakeleiden maalaamisesta.

Kaakelimaalauksen edut eivät rajoitu vain kylpyhuoneen ulkonäköön, vaan se myös parantaa sijoitusasunnon vuokrattavuutta ja tuottoa. Kun kylpyhuone tuntuu uudemmalta ja modernimmalta, asunto on helpompi vuokrata ja vuokralaiset ovat valmiita maksamaan enemmän. Kylpyhuone on yksi tärkeimmistä huoneista asunnossa useille vuokralaisille.

Tämän kuvaparin meille on lähettänyt Pasi Jormalainen

Jos haluat sijoitusasunnollesi uuden kylpyhuoneen ilmeen, mutta haluat säästää rahaa ja aikaa, kylpyhuoneen kaakelimaalaus voi olla paras vaihtoehto. Se parantaa asunnon vuokrattavuutta ja tuottoa, ja on edullinen tapa uudistaa kylpyhuonetta. Ennen kuin aloitat kaakelimaalauksen, varmista, että työ tehdään ammattilaisen toimesta ja että käytetyt materiaalit ovat laadukkaita ja sopivia kylpyhuoneeseen.

Mitä kaakelimaalaus maksaa?

Kaakelimaalauksen hinta riippuu siitä, kuinka suuri kylpyhuone on ja millaisia materiaaleja käytetään. Kuitenkin se on huomattavasti edullisempi kuin koko kylpyhuoneremontti. Kaakelimaalauksessa ei myöskään tarvitse vaihtaa kaakelien alustaa, mikä vähentää remontin kokonaiskustannuksia.

Esimerkiksi yksi 750 millilitran purkki yleisesti käytettyä ja rautakaupoissa saatavilla olevaa kaakelimaalia maksaa nyt kirjoitushetkellä (maaliskuu 2023) hieman alle 45 euroa. Riittoisuutta maalilla on noin 10m² / litra / kerros, ja monesti kannattaa laittaa kaakeleihin vähintään kaksi kerrosta kaakelimaalia.

Kyseessä ei ole vaikea remontti, mutta se ottaa jonkun verran aikaa ja pohjatyöt – etenkin kaakeleiden puhdistaminen – on tehtävä huolellisesti, jotta saadaan siisti ja aikaa kestävä lopputulos.

Ammattilainen veloittaa remontista kokemustemme mukaan 500-1000 euroa kylpyhuoneen koosta ja paikkakunnasta riippuen, sisältäen sekä työt että materiaalit.

Seinäkaakeleiden maalaamisen vaiheet kaakelimaalilla

Seuraavassa on yleisesti käytetyt vaiheet kylpyhuoneen seinien maalaamisessa kaakelimaalilla. Tarkasta kuitenkin valitsemasi maalin valmistajalta juuri kyseiselle maalille sopivat työvaiheet ja -välineet.

1. Valmistelu
   Ennen kuin aloitat maalaamisen, suojaa lattia, kylpyhuonekalusteet ja hanat muovilla tai sanomalehdillä. Poista kylpyhuoneen seinien ja lattianrajan silikonisaumat. Puhdista kaakelit ja seinä huolellisesti rasvasta ja kalkkisaostumista, jotta maali tarttuu paremmin. Älä ota oikoreitteijä tässä, maalattavian kaakeleiden puhtaus on krittiistä työn onnistumiselle! Anna seinän kuivua kokonaan ennen maalaamista.
2. Pohjustus
   Levitä kaakelimaalin pohjustusaine kaakelien päälle ohuena kerroksena, jonka annetaan kuivua täysin. Pohjustusaine on tärkeä, sillä se auttaa maalia tarttumaan paremmin kaakeliin.
3. Maalaus
   Sekoita kaakelimaali huolellisesti ennen maalaamista, jotta väri on tasainen. Maalaa ensin reunat ja nurkat pienellä siveltimellä ja sitten suuremmilla alueilla telalla. Levitä kaakelimaali tasaisesti ja ohuina kerroksina, jotta maali ei valu. Anna maalin kuivua ohjeiden mukaan ennen toisen kerroksen levittämistä.
4. Toista maalaus
   Toista maalausprosessi. Varmista, että ensimmäinen kerros on kuivunut kokonaan ennen toisen kerroksen aloittamista.
   
5. Viimeistely
   Kun maali on kuivunut kokonaan, poista suojamuovit ja tarkasta, että seinät ovat tasaisesti maalatut. Korjaa mahdolliset maalivirheet. Anna maalin kuivua täysin ennen kuin käytät kylpyhuonetta. Maali kovettuu omaan mekaanisen lujuutensa hieman maalilaadusta ja valmistaja riippuen noin kahden viikon kuluttua.

Muista noudattaa kaakelimaalin valmistajan ohjeita, sillä eri kaakelimaalit voivat vaatia erilaisia valmistelu- ja maalausvaiheita.

Remontin tuoton laskeminen

Remontin tuottoprosentin laskeminen edellyttää ensin remontin vuosituoton laskemista ja sen jälkeen vuosituoton suhteuttamista remontin kustannuksiin.

Oletetaan, että remontti maksaa tuon 500-1000 euroa ulkoistettuna, ja että olemme laskeneet voivamme nostaa kylpyhuoneen seinien maalauksen ansiosta kohteeta 5-15 euroa enemmän vuokraa kuukaudessa. Lasketaan tuottoprosentti kahdella eri maalauskustannuksella, 500 eurolla ja 1000 eurolla sekä kahdella eri vuokrankorotuksella:

Jos maalauskustannus on 500 euroa ja vuokrankorotus on 5 euroa:
Vuosittainen lisätuotto = 5 € * 12 kk = 60 €
Tuottoprosentti = (60 € / 500 €) * 100 % = 12 %

Jos maalauskustannus on 1000 euroa ja vuokrankorotus on 5 euroa:
Vuosittainen lisätuotto = 5 € * 12 kk = 60 €
Tuottoprosentti = (60 € / 1000 €) * 100 % = 6 %

Jos maalauskustannus on 500 euroa ja vuokrankorotus on 15 euroa:
Vuosittainen lisätuotto = 15 € * 12 kk = 180 €
Tuottoprosentti = (180 € / 500 €) * 100 % = 36 %

Jos maalauskustannus on 1000 euroa ja vuokrankorotus on 15 euroa:
Vuosittainen lisätuotto = 15 € * 12 kk = 180 €
Tuottoprosentti = (180 € / 1000 €) * 100 % = 18 %

Kuten esimerkkilaskelmista voidaan nähdä, mitä suuremmaksi maalauskustannus nousee, sitä pienemmäksi remontin tuottoprosentti laskee. Kuitenkin myös pienemmällä vuokrankorotuksella, esimerkiksi 5 €/kk, remontti voi silti olla kannattava, kunhan maalauskustannukset ovat kohtuulliset. Kylpyhuoneen maalaus usein myös helpottaa asunnon jälleenvuokraamista ja pienentää asuntosijoittajan tyhjien kuukausien riskiä.

Lopullinen päätös kannattavuudesta riippuu monista tekijöistä, kuten alueen vuokratason muutoksista, asunnon kunnosta ja tulevista remonteista. Muista, että alueen vuokramarkkina määrää vuokratason, ei vuokranantajan haluama tuotto remontilleen.

Yhteenveto

Sijoitusasunnon kylpyhuoneen ehostaminen kaakelimaalilla on hyvä tapa pienentää tyhjien kuukausien riskiä ja samalla nostaa vuokratasoa – etenkin jos päivität samalla kylpyhuoneen valaisun ja kalusteita, kuten allas- ja/tai peilikaapin sekä wc-istuimen.

Kaakelimaalin avulla vanhat, kuluneet ja epämuodikkaat kaakelit saadaan uudistettua edullisesti ja nopeasti. Kylpyhuoneen seinien maalaus kaakelimaalilla on suhteellisen helppo projekti, jonka voi tehdä myös itse ilman ammattilaisen apua. Maalauksen jälkeen asunto saa uuden ilmeen, joka houkuttelee potentiaalisia vuokralaisia ja mahdollistaa vuokratason nostamisen. Kaiken kaikkiaan kylpyhuoneen maalaus kaakelimaalilla on yksinkertainen ja edullinen tapa päivittää asunnon ilmettä ja samalla parantaa sen vuokrausmahdollisuuksia.