Hyvä taloyhtiö – tästä sen tunnistat

Hyvä taloyhtiö on vähän kuin tarujen myyttinen olento – sellaisista puhutaan paljon, mutta niitä nähdään harvoin. Hyvä taloyhtiö vähintään säilyttää arvonsa tai sen arvo voi jopa nousta, mutta huonossa arvo suuntaa alas. On vaikea vetää yksiselitteistä viivaa hyvän ja huonon taloyhtiön välille, mutta tässä artikkelissa läpikäytyjen perusperiaatteiden avulla saat eväät tehdä parempia johtopäätöksiä taloyhtiön tilasta.

Usein hyvä taloyhtiö kuitataan sillä, että talous on hoidettu ja rakennuksesta on pidetty huolta. Mitä nämä oikeasti tarkoittavat? Miltä hyvä yhtiö näyttää käytännössä? Mikä on hyvän ja huonon ero? Nyt katsotaan juurta jaksaen läpi, että millainen on hyvä taloyhtiö.

Hyvässä taloyhtiössä remontteja tehdään ajallaan ja ennakoiden. Mikään ei heikennä taloyhtiötä niin kuin remonttien panttaaminen liian pitkään. Tyhjä pitkäntähtäimen suunnitelma kertoo, että taloyhtiössä ei olla tilanteen herrana. Pelkkä suunnitelman olemassaolo ei vielä riitä, vaan sisällön pitäisi olla riittävän yksityiskohtaista eli se sisältää esimerkiksi kustannusarviot ja tarkemmat aikataulut korjaushankkeista. Hyvä suunnitelma ulottuu vähintään 10 vuoden päähän, vaikka laki edellyttää vain viiden vuoden suunnitelman. Mitä lähempänä remontin ajankohta on, sitä yksityiskohtaisempaa tietoa siitä olisi syytä olla suunnitelmalla. Sekin on hyvä muistaa, että suunnittelemattomuus ei poista remonttitarvetta.

Jokainen taloyhtiössä ei voi olla rakennustekniikan ammattilainen, mutta ensimmäinen hyvä merkki on ulkopuolisten ammattilaisten käyttö. Onko taloyhtiössä kartoitettu ammattilaisten avulla nykyistä kuntoa? Jos ei, niin miksi?

Pelkkä tulevaisuuteen tuijottaminen ei riitä. Onko kiinteistössä korjattu käyttöiän kannalta oikeita asioita? Onko yhtiössä tehty korjauksia tasaisella tahdilla? Toteutetut remontit näet isännöitsijäntodistuksesta. Isännöitsijäntodistuksen lisäksi kannattaa pyytää yhtiön hallituksen tuorein pöytäkirja, jotta voit olla varma, että tuoreimmat tiedot on ehditty kirjaamaan isännöitsijäntodistukseen. Kannattaa lisäksi verrata korjaushistoriaa vastaavanlaisiin ja saman ikäisiin taloyhtiöihin.

Alla on lueteltu yleisimmät tekniset käyttöiät suurimpien remonttikohteiden osalta, jotta voit verrata niitä toteutuneihin ja tuleviin remontteihin.

• Putket 50 vuotta
• Julkisivu, levytetty, 30 vuotta
• Julkisivu, betoni elementti, 30 vuotta
• Julkisivu, rapattu, noin 50 vuotta (huoltoväli 20v)
• Julkisivu, tiili, kestää sen minkä rakennus
• Katto, pelti, jopa 50 vuotta
• Katto, tiili, 50 vuotta
• Katto, huopa, 20-35 vuotta
• Ikkunat ja ovet 30-50 vuotta
• Parveke 30-50 vuotta
• Hissi 50 vuotta

Harkitessa sijoitusasunnon ostoa kannattaa kiinteistölle tehdä aina myös silmämääräinen tarkistus ja katsoa, että yleiset tilat ja kiinteistön muut näkyvät osat ovat hyvässä kunnossa.

Kiinteistöt vaativat hoitoa, eikä mikään osa-alue kestä tarpeetonta laiminlyöntiä. Myös esimerkiksi kerrostalon julkisivu pitää joskus remontoida. 

Kun kiinteistöä hoidetaan suunnitelmallisesti, myös talous on mahdollista hoitaa ennakoiden. Ensimmäinen asia missä suunnitelmallisuus tulee vastaan, on vastikkeen määrä. Selvitä taloyhtiön historiasta, että miten vastike on kehittynyt. Jos siinä on pientä tasaista muutosta vuodesta toiseen, on taloyhtiössä osattu ennakoida riittävästi. Toisaalta ylös alas sahaava vastike tai ylimääräiset vastikkeet ovat usein merkki huolestuttavasta taloudenpidosta ja siitä, että taloyhtiöllä ei ole kassassa riittävää puskuria. Riittävän puskuri on karvalakkimallin mukaan kahden tai kolmen kuukauden vastikeylijäämä.

Sopiva taso vastikkeelle on vanhemmalle yhtiölle noin 4-4,8 euroa neliöltä ja uudemmalle yhtiölle noin 3,5-4 euroa neliöltä. Ennen ostopäätöstä kannattaa verrata samalta alueelta vastaavan ikäisten talojen hoitovastikkeita ja selvittää mistä poikkeukset johtuvat. Yleisesti ottaen taloyhtiöt ovat hyvin hoidettuja, mutta vastikkeen keskiarvoon ei kannata sokeasti luottaa. Lain mukaan yhtiövastikkeen tulisi kattaa asunto-osakeyhtiön kunnossapito-, korjaus- ja lämmityskulut, sähkö-, vesi- ja jätevesimaksut, puhtaanapito- ja jätehuoltokulut sekä isännöinti. Pienissä yhtiöissä vastikkeesta voidaan säästää itse tekemällä, mutta isommissa kaikki työt ovat yleensä ulkoistettuja.

Talousarviosta ja tilinpäätöksestä kannattaa tarkistaa, että yhtiön hoitokate eli kiinteistön tuotot yhteensä vähennettynä kaikilla hoitokuluilla on positiivinen. Tämä tarkoittaa sitä, että vastike on sopivalla tasolle eikä siihen kohdistu esimerkiksi nousupainetta.

Lisäksi kannattaa tarkistaa, että vuotuisille korjauksille on varattu riittävästi rahaa. Riittävä selviää parhaiten, kun vertaa aikaisempien vuosien arvioita ja toteutuneita kuluja. Yleensä menopuolen pitäisi päätyä hyvin lähelle budjettia. Budjetin alitus voi kertoa siitä, että jotain on jätetty tekemättä. Toisaalta on voitu löytää joku validi säästökohde. Kannattaa siis aina selvittää, miksi budjetti poikkeaa toteutuneesta tuloksesta.

Yleensä verotettavaa tulosta ei taloyhtiöissä jää viivan alle, mutta pieni ylijäämä on aina parempi kuin suuri tappio. Tosin poikkeuksiakin on ja löytyy myös yhtiöitä, jotka jakavat voitot säännöllisesti osinkoina asukkaille ja näissä yhtiöissä vastike on luonnollisesti 0 euroa. Voitot syntyvät usein taloyhtiön omistamien liiketilojen johdosta ja ainakin Iltalehti on listannut Suomen rikkaimmat taloyhtiöt. Vaikka tutkimasi taloyhtiö ei kuuluisi Suomen rikkaimpien listalle, kannattaa tarkistaa, että saako se vastikkeiden lisäksi myös vuokratuloa ja jos saa, niin miksi.

Liiketilat eivät aina ole positiivinen asia. Aina kannattaa selvittää, että onko liiketila yhtiön omistuksessa vai omistaako sen joku ulkoinen taho. Pahimmillaan liiketilasta voi tulla sijoittajan sekä koko taloyhtiön painajainen, kuten olemme aiemmin kirjoittaneet.

Tutkiessasi taloyhtiön taloutta, selvitä myös yhtiön velan määrä. Jos taloyhtiöllä on pitkäaikaista velkaa, kannattaa selvittää velan juurisyyt. Jos selityksenä on isompi remontti, velka on yleensä hyväksyttävä. Toisaalta, jos raha onkin mennyt juokseviin kuluihin, kannattaa harkita toisen kerran onko kohde ostamisen arvoinen.

Pitkäaikaisen velan lisäksi kannattaa tarkistaa lyhytaikaisen velan määrä. Varsinkin lyhytaikaisen velan ja yhtiön käteisvarojen suhde on mielenkiintoinen ja kertoo paljon yhtiön maksuvalmiudesta. Pelkän kassan perusteella voi näyttää, että yhtiöllä on riittävästi varallisuutta. Ottamalla yhtälöön mukaan myös lyhytaikaiset velat voi paljastua, että kassavarat ovat sidottuina lyhytaikaisten velkojen hoitoon ja yhtiöllä on voi tulevaisuudessa tehdä tiukkaa laskujen maksamisen kanssa.

Myös taloyhtiön saamisiin kannattaa kiinnittää huomiota. Jos lyhytaikaisia saamisia on merkittävästi, kannattaa selvittää mistä ne ovat syntyneet. Taloyhtiössä voi olla esimerkiksi ongelmallisia osakkaita, jotka ovat jättäneet vastikkeensa maksamatta.

Tontista kannattaa tarkistaa, että on se vuokra- vai omistustontti. Vuokratontti ei suoraan tee taloyhtiöstä huonoa, mutta kannattaa tarkistaa keneltä tontti on vuokrattu, minkälaisin ehdoin ja kuinka pitkään sopimus on voimassa. Tulevaisuudessa voi esimerkiksi olla mahdollista lunastaa tontti taloyhtiölle itselleen. Toiselle sijoittajille vuokratontti on punainen vaate, toisille ei.

Onko taloyhtiössä hyvä henki? Vaikka et itse muuta asuntoon on hyvä tietää, että minkälaiseen ympäristöön vuokralainen saapuu. Usein hyvä henki johtaa myös siihen, että päätöksenteko ja sen myötä niin yhtiön talous kuin remontit hoidetaan asiaan kuuluvalla tavalla.

Yksi huolestuttava merkki voi olla se, että isossa osassa asunnoista on vaihtunut omistaja. Omistajamuutokset näet taloyhtiön asiakirjoista ja jos muutoksia on paljon, kannattaa selvittää syy muutosten taustalla.

Jos taloyhtiön talous sekä kiinteistö ovat hyvin hoidettuja, todennäköisesti myös hallitus on hyvä. Lisää viitteitä hyvästä hallituksesta antaa se, että yhtiön toimintakertomuksen laatimiseen on käytetty aikaa ja siitä löytyy yksityiskohtaista informaatiota.

Paras keino saada tietoja hallituksesta on ottaa yhteyttä hallituksen puheenjohtajaan tai jäseneen. Avoimesti asioista kertova hallituksen puheenjohtaja on aina hyvä merkki. Kun otat yhteyttä kannattaa kysyä ainakin yhtiön huoltohistoriasta ja tulevista remonteista. Näistä voit päätellä, että kuinka paljon osaamista yhtiön hallituksella on kiinteistön pidosta ja kuinka paljon he turvautuvat isännöitsijän ammattitaitoon.

Kun otat selvää taloyhtiön hallituksesta, kannattaa selvittää minkälaisesta joukosta hallitus koostuu. Lain mukaan hallituksen tärkein tehtävä on koko yhtiön edun ajaminen. Jos hallitus on pahasti polarisoitunut, se ei välttämättä muista ydintehtäväänsä. Hyvä merkki on se, jos hallitus on esimerkiksi teettänyt osakaskyselyn ja sen avulla pyrkinyt tasapuolisesti selvittämään kaikille osakkaille tärkeitä asioita.

Hyvän taloyhtiön tunnistat kun

• Käyt läpi pitkän tähtäimen suunnitelman ja toteat, että oikeat remontit ovat tulossa oikeaan aikaan.
• Vastike on sopivalla tasolla 3,5-4,8 €/m2 tai tiedät, miksi se poikkeaa normaalista
• Yhtiöllä on riittävä maksuvalmius ja velka on syntynyt perustellusti
• Silmämääräisellä tarkastelulla kiinteistö näyttäisi olevan kunnossa
• Yhtiön hallitus tai hallituksen puheenjohtaja antaa tietoa ja vastaa ystävällisesti yhteydenottoihin
• Hallitus edustaa aidosti koko yhtiötä
• Isännöitsijä on ammattitaitoinen, koulutettu ja palveluhenkinen

Huonon taloyhtiön merkkejä

• Ei toteutuneita remontteja eikä kunnon pitkän tähtäimen suunnitelmaa tulevista remonteista
• Vastike on liian kallis tai liian edullinen, aina kannattaa selvittää taustasyyt huolella
• Yhtiöllä on kassassa ammottava aukko ja se ottaa velkaa hoitokulujen kattamiseen
• Silmämääräisellä tarkastelulla huomaa heti, että yhtiön kunto on heikko
• Hallituksen puheenjohtaja ottaa yhteydenotot nyrpeästi vastaan eikä vastaa kysymyksiisi
• Hallitus ajaa lähinnä omia etujaan
• Et saa isännöitsijää kiinni, vaikka kuinka yrität