Asuntosijoittajan virheklinikka: idiootti ostaa markkinahinnalla

Palataan vuoteen 2013. Asuntosijoittaminen oli jo silloin suosittua, tosin ei niin suosittua kuin nykyisin. Halusin mukaan markkinalle. Pari Robert Kiyosakin kirjaa luettuani kuvitteli olevani valmis. Sijoitusasunnot.comia tai Asuntosalkunrakentajaa ei vielä ollut olemassa. Ikää minulla oli mittarissa 26 vuotta ja kiire kiinteistöpohataksi oli kova. Ajatukseni strategiasta oli osta ja pidä, joka mielestäni tarkoitti, että olisin pian matkalla kohti valtaistuinta ja taloudellinen riippumattomuuteni olisi kiveen kirjoitettua.

Toisin kävi.

Ostin yhteensä kaksi asuntoa. Molemmat radan varresta, koska siellä asuntojen hinnat nousevat aina ja tappiota on lähes mahdotonta tehdä. Niin ainakin kuvittelin. Sen verran olin kuitenkin kartalla, että tiesin ymmärtäväni asuntosijoittamisesta lopulta aika vähän. Niinpä käytin apunani välittäjää. Toisen asunnon ostin hänen avullaan Oikotieltä ja toisen häneltä suoraan. Arvaat jo varmasti, että kuka näissä kaupoissa teki rahaa ja kuka ei.

Ensimmäinen kohde oli juuri remontoitu yksiö, joka oli happamoitunut Oikotiellä jonkin aikaa. Tein tarjouksen alle pyynnin, mutta silti aivan liian korkean sellaisen. Toinen tuli välittäjän kontaktien kautta ja hän otti välistä omansa ennen kuin myi asunnon minulle.

Toistan, arvaat jo varmasti, että kuka näissä kaupoissa teki rahaa ja kuka ei.

Olisi helppo syytellä muita, mutta ihan itse tein ostopäätökseni ja valitsin lähestymistapani. Noin kolme vuotta ensimmäisen asunnon ostamisen jälkeen myin molemmat asunnot. Ensimmäisen, koska omassa elämässäni tuli yllätyksiä (lue: lusikat menivät jakoon) ja toisen, koska en kokenut asuntosijoittamisen olevan minua varten.

Otin myynneistä takkiin, mutta virheet tein jo paljon aikaisemmin. Kumpaakaan asuntoa ei olisi kannattanut ostaa, vaikka Excelin mukaan ne olivat omasta mielestäni hyviä sijoituskohteita. Nyt olisin tästäkin eri mieltä, mutta se on sitten toinen tarina.

Miksi valitsin tämän artikkelin virheeksi ostamisen? Valitsin sen, koska ostaminen on käytännössä ensimmäinen kohta, jossa asuntosijoittaja voi tehdä virheen. Sitä ennen ei sitoudu mihinkään ja sen jälkeen voi vaikuttaa kaikkeen paitsi ostohintaan. Valitettavasti ostohinta määrittelee pitkälti sen, että onko sijoitus tuottava vai ei. Kaikkea muuta voit asunnolle tehdä, mutta sen ostohintaa et saa muutettu jälkeen päin, vaikka mikä olisi.

Jos asiaa ajatellaan toisin päin ja onnistut neuvottelemaan ostohinnan kohdilleen, saat usein hyvän turvamarginaalin ja ei välttämättä edes haittaa, vaikka sen jälkeen tekisit pienempiä virheitä. Voin tunnustaa, että ymmärtänyt tarpeeksi markkinasta, jotta olisin edes tiennyt mikä on oikea arvo ostamilleni asunnoille. Se ei ole markkinatutkimusta saatikaan markkinan ymmärtämistä, että katsoo muiden myynnissä olevien kohteiden hinnat.

Jos olet ostamassa asuntoa, sinun pitää tietää sekunneissa, että mikä on kohteen arvo ja verrata sitä kohteen hintaan. Jos et tiedä, opiskele lisää ja jatka markkinan seuraamista. Vähimmäisvaatimus on, että tiedät myytyjen kohteiden toteutuneet hinnat. Ne näet esimerkiksi asuntojen.hintatiedot.fi -palvelusta.

Toinen tekemäni virhe asuntojen ostamisessa oli se, että olin ostamassa väärästä paikasta. Hyvät asunnot häviävät julkisesta markkinasta hyvin nopeasti. Tiedän, että moni löytää hyviä kohteita myös julkisesta markkinasta, mutta asuntosijoittamisen suosion kasvun myötä se on yhä vaikeampaa.

Kirjoittamaton sääntö on, että ostamalla julkisesta markkinasta pitää aina tehdä tarjous, joka vähän hävettää sinua itseäsi. Häpeän siivittämänä voit päästä sopivaan turvamarginaaliin sijoitusasuntoa ostaessa.

Jos asuntomarkkinoilla olisi pelkästään sijoittajia, voisivat ne toimia kohtuullisen tehokkaasti. Tehokkaalla tarkoitan sitä, että yksittäisen hinta olisi aina linjassa muiden kohteiden hinnan kanssa. Valitettavasti moni on ostamassa kotia eikä sijoitusta. Ja silloin, kun aletaan puhua kodista, voidaan heittää hyvästit järjelle. Toki mukaan mahtuu poikkeuksiakin.

Yleensä markkinat hinnoittelevat väärin kohteet, joiden tiedoissa ei vielä kerrota tulevissa remonteissa. Se ei tarkoita, että remontteja ei olisi tulossa. Putkien käyttöikä on 30-50 vuotta. Piste. On aivan sama, onko suunnitelluissa remonteissa mainintaa tulevasta putkiremontista, koska se tulee joka tapauksessa. Älä osta asuntoa, jonka hinnassa ei ole huomioitu tulevia remontteja. Sinun pitää tietää milloin remontit ovat ajankohtaisia ja mitä ne tulevat maksamaan, jotta voit saada ostossa sopivan turvamarginaalin.

Mikä sitten on sopiva turvamarginaali? Se on mahdotonta sanoa. Mitä enemmän ymmärrät asuntosijoittamisesta ja tulevista remonteista, sen paremmin osaat arvioida tarvittavan turvamarginaalin. Käytännössä riittävä turvamarginaali on sellainen, joka pelastaa sinut pulasta, jos tekemäsi laskelmat menevät väärin.

Vaikka et tekisi virheitä laskelmissa, pitää ostohinta ruuvata sellaiseksi, että tuottovaatimukseksesi ja muut vaatimuksesi kohteelle täyttyvät. Lisäksi jos joudut luopumaan tai muuten vain luovut asunnosta ennen kuin alun perin suunnittelit, haluat saada vähintäänkin omasi takaisin ja mielellään jäädä plussalle.

Asuntomarkkinoilla toimiminen perustuu siihen, että sinulla on riittävästi ymmärrystä ja sellainen verkosto ympärilläsi mihin voit luottaa. Jos et ole täysin varma kohteesta joko itse tai sisäpiirisi avustamana, ei ostoa kannata toteuttaa. On aina paljon parempi missata hyvä kohde, kuin ostaa huono.

Asuntomarkkinat ovat kilpailu. Siellä liikkuu sekä kaloja että haita. Hait syövät kaloilta päät. Se kertoo jo tarpeeksi, että kumpi kannattaa olla. Olisi enemmän kuin mielenkiintoista tietää, että mitä liikkui tekemieni ostosten toisten osapuolten mielissä, kun he hieroivat kanssani kauppaa. Taisivat kokeneemmat napsaista fisulta pään.

Olen monesti kuullut, että ensimmäinen ostettu kohde ei usein ole se paras. Voin vahvistaa tämän.

Tiedän kokemuksesta, että vaikka paska olisi jo osunut tuulettimeen, kyllä sen siitä saa pyyhittyä. Toivottavasti sinä sait tästä hieman lisää kärsivällisyyttä ja ryhdyt ostoksille vasta, kun ymmärrät mitä olet tekemässä. Kärsivällisyys kannattaa, niin et heti joudu pyyhkimishommiin.

P.S. Jos sinulla on oma virhe, joka voisi auttaa muita sijoittajia niin olisi mahtavaa, jos voisit jakaa sen kommenteissa tai vaikka kertoa siitä tarkemmin artikkelin muodossa!