Asuntorahastosijoittajilla on vielä yksi ikävä yllätys edessään

Asuntorahastoa ei voi pitää kovin hyvänä sijoituksena. Kenenkään ei pitäisi päätyä muuhun lopputulokseen, jos asiaan perehtyy ja laskee lukuja yhtään läpi. Silti asuntorahastoissa on kiinni pääomia yli 10 miljardia euroa, vielä toistaiseksi.

Asuntorahaston luvut avattuna

Otetaan esimerkki, jossa käytetään asuntorahastoille tyypillisiä lukuja. Päätät sijoittaa asuntorahastoon 10.000 € ja saat sillä tietyn osuuden rahastosta. Rahastot ovat sijoittaneet pääosin asuntoihin pk-seutu painotteisesti ja salkussa on paljon uudehkoja kohteita. Tämän perusteella voi karkeasti arvioida, että asunnoista saatava vuokratulo on sijoitetulle pääomalle enintään n. 4 % luokkaa, joka tuottaa osuudellesi n. 400 € vuodessa.

Tämän jälkeen alkaakin sijoittajan kannalta ikävä osuus, kun aletaan laskemaan rahaston kustannuksia.

Rahaston hallinnointipalkkio vuodessa on 2 % eli 200 €.

Asuntorahastossa on myös muita juoksevia kuluja, kuten asuntojen vuokraus, vuokralaskutus, tyhjät kuukaudet jne., joiden osuudeksi voi laskea vähintään 1 % eli 100 €.

Tässä kohtaa voi huomata, että alkuperäisestä 4 % vuokriin perustuvista tuotosta sijoittajalle jääkin enää vaivainen 1 % eli 100 €. Valveutuneet sijoittajat eivät tällaisiin diileihin tartu. Kaikkia tuottoon vaikuttavia komponentteja ei ole kuitenkaan vielä otettu huomioon.

Rahastoilla on myös tyypillisesti merkintä- ja lunastuspalkkioita. Merkintäpalkkio on tyypillisesti 1–2 % ja lunastuspalkkio 1–2 %, jos sijoitusaika ei ole aivan lyhyt. Jos ajatellaan esimerkkitapauksessa, että sijoitusaika on 5 vuotta ja molemmat edellä mainitut kulut ovat yht. 3 %, tarkoittaa se vuodessa keskimäärin 0,6 % kustannuksia.

Alkuperäisestä 4 % tuotosta on jäljellä siis enää 0,4 % ja 40 €. Rahaston hallinnointi syö siis käytännössä kaikki asunnoista tulevat vuokratuotot. Malli on siis uskomaton rahantekokone – sille, joka rahastoa pyörittää. Sijoittajille jää kuitenkin vain luu käteen.

Miten on kuitenkin mahdollista, että asuntorahastot ovat raportoineet huomattavasti korkeampia tuottoja? Se johtuu kahdesta asiasta, joista muodostuu kuitenkin tällä hetkellä myös ongelman ydin.

Velkavipu ja arvonmuutokset

Asuntorahastot käyttävät tyypillisesti n. 30–40 % velkavipua. Kun korot olivat alhaalla, edullinen n. 1 % lainaraha ja 4 % tuotto muodostivat toimivan yhtälön. Kun korot nousivat, ei velkavivun käytöstä kuitenkaan enää ollut hyötyä tai sen käyttö kääntyi negatiiviseksi.

Kaikista suurin vaikutus asuntorahaston tuottoihin on kuitenkin tullut arvojen korotuksista omistettuihin kohteisiin. Vaikutusta tuottoihin vahvisti vielä velkavivun käyttö. Kuuman markkinan aikana asuntokohteiden tuottovaatimukset laskivat vuosi vuodelta, kun Suomeen rantautui paljon ulkomaisia sijoittajia. Se johti siihen, että tuottovaatimukset painuivat ennätyksellisen alas.

Jos tuottovaatimus muuttuu vuosien saatossa esim. 4,5 % -> 3,8 %, nousee kohteen arvo samalla n. 18,4 %. Velkavipu tehostaa vaikutusta 25–30 % tuottoon saakka. Nämä taseeseen kirjatut arvonkorotukset ovat olleet hyvin pitkälti sitä sijoittajille raportoitua rahaston tuottoa, jota myös excel-rahaksi kutsutaan. Tuotot perustuivat siis pitkään kohteiden arvonnousuihin ja halpaan lainarahaan. Sitten markkina kääntyi.

Asuntorahastojen alamäki alkoi korkojen noususta

Kun korot lähtivät nousuun, markkina muuttui rajusti. Korkojen noustessa nousivat myös kohteiden tuottovaatimukset, joka tarkoittaa siis käytännössä hintojen laskua. Mitä enemmän velkavipua, sitä voimakkaampi vaikutus alaspäin.

Samalla kertaa yhä useampi sijoittaja halusi irtautua sijoituksestaan. Se tarkoittaa rahastojen näkökulmasta sitä, että mikäli heillä ei ole likviditeettiä tilillä, kohteita on myytävä. Ongelma on siinä, että ostajia kohteille ei enää ollut samalla tavalla. Ei ainakaan niillä hinnoilla, joilla kohteet olivat tai ovat taseessa.

Ensin rahastot viivyttivät lunastuksia, jotta saivat aikaa realisoinnoille. Myynnit ovat vetäneet kuitenkin melko tahmeasti. Suurin syy siihen on, että rahastot pyrkivät saamaan hintoja, jotka ovat ainakin suhteellisen lähellä taseeseen kirjattuja arvoja välttääkseen isoja tappiomyyntejä. Ja tässä on sijoittajille tiedossa se ikävä yllätys. Kohteista ei tulla saamaan näitä hintoja, vaan tiedossa on todennäköisesti merkittäviä tappioita, jotka sijoittajat joutuvat kärsimään nahoissaan.

Kojamo toimii hyvänä esimerkkinä ja vertailuna rahoistoille, koska heillä on keskenään samankaltaista omistusta. Kojamo on kuitenkin pörssiyhtiö ja vaikutukset arvostuksessa näkyvät reaaliajassa osakekurssin muodossa, toisin kuin rahastoissa. Kojamon osakekurssi onkin laskenut korkojen nousun alettua karkeasti puoleen. Kohteiden arvot eivät ole laskeneet näin paljoa, mutta velkavipu voimistaa vaikutusta.

Rahasto-osuuksissa pitäisi näkyä samaa suuruusluokkaa olevia tappioita. Rahastojen raportoidut tappiot ovat kuitenkin luokkaa 15 % eli eivät läheskään niin suuria, joka kielii siitä, että kohteiden tasearvot ovat nykyisiä markkinahintoja korkeammalla ja tuntuvat tappiot ovat todennäköisesti myöhemmin edessä. Asia vain pysyy toistaiseksi vielä piilossa. Ne sijoittajat hyötyivät paljon, jotka tekivät lunastuspyynnön aikaisin ja saivat rahansa jo lunastettua.

Jos joku arvio pitäisi sanoa, niin veikkaisin, että rahastojen olisi myytävä kohteet n. 20-25 % alle nykyisten tasearvojen, jotta ostajia löytyisi. Koska velkavipu voimistaa vaikutusta, on mahdollista, että rahasto-osuuksien arvot tulevat nykytilanteesta vielä jopa 30 % alaspäin.

Rahastot pyrkivät välttämään näitä myyntejä ja niistä syntyviä suuria tappioita, koska se voimistaisi rahojen lunastuspyyntöjä entisestään ja aiheuttaisi ikävän kierteen. Sen sijaan moni rahasto on nyt laitettu kiinni, jonka perusteena on parempien aikojen odottelu ja osuudenomistajien tasapuolinen kohtelu. Tälle on kyllä sikäli perusteensa, mutta myös omat vasta-argumenttinsa ja haasteensa.

Myyntipaineen alla olevia rahastoja ja myytäviä kohteita on paljon. Koska kaikki tietävät haastavan tilanteen, ei rahastojen ole kovin helppo saada haluamiaan korkeita hintoja vielä pitkään aikaan. Voi myös olla, että markkinan piristymisessä kestää aikaa, jolloin ostajien määrä pysyy pienenä eikä kauppoja synny riittävää määrää suhteessa tarvittavia lunastuksia varten.

En lähtisi myöskään olettamaan, että odottamalla parempia aikoja hinnat palautuisivat, ainakaan täysin. Jos euriborit pysyvät yli 2 %:ssa, kuten ennusteet tällä hetkellä näyttävät, eivät tuottovaatimustasot ole palaamassa aiemmalle hyvin alhaiselle tasolle, joka rajoittaa hintojen elpymistä.

Hullunkurista on se, että rahaston sulkeminen pitää sijoittajien pääomat sisässä, josta rahasto laskuttaa hallinnointipalkkiota. Rahaston perimät palkkiot pienentyisivät sitä mukaa, kun lunastuksia maksetaan takaisin, mutta tällä tavoin rahasto tienaa enemmän, ainakin lyhyellä aikavälillä. Rahasto tienaa myös sitä enemmän, mitä korkeammaksi kohteiden tasearvot on kirjattu, vaikka arvot eivät olisi enää realistisia. Näistä käytännöistä voi olla montaa mieltä.

Huonoimmillaan tilanne on siis se, että sijoittajat eivät saa rahastoista rahojaan pois, kulut juoksevat rahastoyhtiön eduksi ja isot tappiot odottavat sijoittajia aikanaan koittavista myynneistä.

Leviävätkö ongelmat?

Voisin kuvitella, että viimeaikaisen laajan uutisoinnin jälkeen lunastuspyynnöt ovat kasvaneet merkittävästi niissä asuntorahastoissa, joita ei ole vielä suljettu. Lienee vain ajan kysymys, kunnes lisää rahastoja menee sulkuun.

Tietynlainen ”pelastus” tilanteeseen voisi olla se, että isot institutionaaliset toimijat lähtisivät ostamaan kohteita rahastoilta. Tuskin siinäkään tilanteessa välttyisi tappioilta, mutta tilanne elpyisi nopeammin. Näillä toimijoilla olisi kuitenkin hyvin vahva neuvotteluasema suhteessa rahastoihin.

On myös täysin mahdollista, että sama ongelma leviää tämän myötä erityisesti muihinkin epälikvideihin rahastoihin, kuten metsärahastoihin. Niissä on samoja sijoittajia, jotka voivat pyrkiä lunastamaan nyt rahojaan niistä rahastoista, mistä se on vielä mahdollista. Rahasto ei kuitenkaan tee epälikvidistä omaisuuserästä likvidiä ja sama sulkutilanne voi olla näissäkin edessä.

Loputtomiin rahastoja ei voi kuitenkaan pitää suljettuna. Ongelmaa on nyt siirretty eteenpäin, mutta joku päivä laastari on revittävä irti ja se voi kirpaista sijoittajia pahasti.