Asuntojen flippaus – näin onnistut ostamaan asunnon ja myymään sen voitolla eteenpäin

Asuntojen flippaaminen eli eteenpäin myyminen nopeasti kiinnostaa monia sijoittajia, koska se mahdollistaa ns. pikavoittojen saamisen. Flippaaminen on oma taiteenlajinsa ja siihen on omat niksinsä, jotka on syytä oppia, jotta toiminta on kannattavaa.

Flipattavan asunnon löytäminen ja ostaminen

Flippaukseen sopivia asuntoja voi löytää julkisilta markkinoilta, mutta helppoa se ei ole. Jos haluat tätä yrittää, kannattaa laittaa hakuvahdit päälle kaikkiin suurimpiin myyntiportaaleihin sekä seurata myös muita pienempiä nettisivuja.

Haasteita on kuitenkin paljon. On paljon sijoittajia, jotka etsivät hyviä kohteita ja niistä saattaa tulla kova kisa. Hyvistä kohteista päätöksiä on tehtävä salamannopeasti ja silloin on alttiina virheille.

Parhaat välittäjien kautta myyntiin tulevat kohteet eivät kuitenkaan edes päädy julkiseen myyntiin, koska asunnot menevät sijoittajille, joilla on ennestään kontakti välittäjään. Monilla välittäjillä on systeemi, että kohteita tarjotaan ensin tietylle porukalle ennen kuin ne menevät julkiseen myyntiin.

Suurin ongelma on kuitenkin se, että lähes kaikki asunnot ovat hinnoiteltu valmiiksi niin korkealle, ettei voitollisen flippauksen mahdollisuutta ole. Sijoittajat joutuvat käyttämään valtavasti aikaa ja energiaa edes yhden hyvän diilin löytämiseen.

Fiksumpi tapa löytää flipattavia asuntoja

Unohda julkisen markkinan asunnot. Olet tällä hetkellä oikealla nettisivulla, josta löydät alle markkinahintaisia asuntoja, joita pystyt myymään voitollisesti eteenpäin. Jos haluat tutustua toimintaamme tarkemmin, voit lukea kuinka on mahdollista, että ostamme alle markkinahintaisia asuntoja.

Parhaimmillaan myymme kerrostalollisen asuntoja muutamassa päivässä – tai jopa muutamassa tunnissa eteenpäin. Se kertoo siitä, että asunnot ovat hinnoiteltu alle markkinatason. Esimerkkejä alle markkinahintaisista asunnoista on esim. kohteemme Rauman keskustasta sekä Järvenpäästä. Järvenpään asunnot myytiin kaikki viidessä tunnissa.

Koska pienille asunnoille on sijoittajien keskuudessa aina paljon kysyntää, hinnoittelemme asunnot niin, että isot asunnot ovat reilusti alle markkinahinnan. Sen vuoksi erityisesti ne sopivat hyvin eteenpäin myytäväksi julkisessa markkinassa.

Millainen on hyvä flipattava asunto?

Paras mahdollinen flipattava asunto sijaitsee hyvällä, kysytyllä paikalla, jolloin asunnon saa todennäköisesti myytyä nopeasti eteenpäin. Kannattaa seurata mitä asuntoja alueella on samaan aikaan myynnissä ja mitkä ovat olleet alueen tyypilliset myyntiajat.

Kannattaa miettiä millä tekijöillä asunnosta saisi houkuttavamman ostajien silmissä ja näin ollen paremman hinnan. Esimerkiksi paljonko maksaa peruskuntoisen asunnon remontointi ja paljonko se nostaisi asunnon hintaa. Laminaatti lattiaan ja seinien maalaus/tapetointi ovat kustannuksiltaan edullisia, mutta niillä voi saada asunnon näyttämään huomattavasti paremmalta. Keittiön voi uusia kokonaan tai mikäli rungot ovat hyväkuntoiset, kannattaa harkita vain ovien ja tasojen vaihtamista, joka on edullinen ja jolla välttyy kaikilta sähkö- ja putkitöiltä. Keittiön kodinkoneiden päivityksellä saa myös uutta ilmettä. Kylpyhuoneen remontti on kaikista kallein, mutta jos kylpyhuone on peruskuntoinen, on se aiemmin voinut karkottaa ostajat, mutta uusittuna asunnosta tuleekin kysytty ja siitä saa selvästi korkeamman hinnan kuin mitä remontti kustantaa. Omalla työpanoksella pystyy halutessaan vaikuttamaan merkittävästi remonttikustannuksiin.

Muitakin asioita löytyy, joilla asuntoa pystyy päivittämään parempaan suuntaan esim.

– Väliseinien purkaminen ja huoneiden yhdistäminen esim. keittiön ja olohuoneen välistä. Keittiön ja olohuoneen välille voi tehdä myös saarekkeen, joka voi toimia myös ruokapöytänä.

– Lisähuoneen tekeminen. Toimii erityisen hyvin asuntojen kohdalla, joissa on paljon neliöitä, mutta vähän huoneita esim. 35+ m2 yksiö / 55+ m2 kaksio. Muutos edellyttää siihen soveltuvaa pohjaratkaisua.

– Asunnon muuttaminen perheasunnosta soluasunnoksi tai toisinpäin. Opiskelijakaupungeissa voi olla kannattavaa tehdä perheasunnosta soluasunto, jonka ansiosta vuokratuotto nousee. Yleensä muutoin järkevämpää voi olla tehdä soluasunnosta perheasunto, kuten teimme muutama vuosi sitten itse yhdessä Jyväskylän asunnossamme ja myimme asunnon sen jälkeen paljon käytännöllisempänä ostajalle, joka otti asunnon omaan käyttöönsä.

– Saunan tekeminen asuntoon.

– Vaatehuoneen tekeminen tai purkaminen. Lisäsäilytystila voi joissain asunnoissa olla erityisesti naisten mieleen. Joissain asuntotyypeissä vaatehuoneen tilalle voi tehdä saunan tai lisähuoneen.

Pienille asunnoille on yleensä aina enemmän kysyntää kuin suurille. Jos flipattava asunto on, sanotaan vähintään kolmio, niin myyntiaika on yleensä pidempi kuin pienemmillä asunnoilla. Näin ollen isojen asuntojen flippauksessa kannattaa hakea kovempaa voittoa kuin pienissä.

Pieni yksinkertainen kalustus ja stailaus voi olla kannattava satsaus. Kalustettu asunto näyttää aina paremmalta kuin tyhjä.

Millaisen voiton flippauksella voi saada?

Mahdollinen voitto on hyvin tapauskohtainen. Kannattaa muistaa se perusperiaate, että voitto tehdään ostaessa eikä myydessä. Asuntoja pystyy alle markkinahintaan, mutta on huomattavasti vaikeampaa myydä asuntoja ylihintaan. Tee realistiset laskelmat ennen päätöksen tekemistä.

Esimerkkilaskelma

Asunnon ostohinta 100.000€
Varainsiirtovero 2.000€
Asunnon remontointi 5.000€
Myyntipalkkio 2.500€
yht. 109.500€

Asunnon arvioitu myyntihinta 120.000€ (pyynti esim. 125.000€)

Tuotto 10.500€

Yhteenveto

Jos tästä kyseisestä asunnosta saisi vuokrattua 5.000€/vuosi, niin flippauksella saisi noin kahden vuoden vuokratuotot. Flippauksella on mahdollista tehdä erittäin hyvää tuotttoa. Työtä ja riskinottoa se vaatii, mutta se on aina läsnä asuntosijoittamisessa ja liiketoiminnassa.

Riskiä flippauksessa pystyy pienentämään siten, että ostaa vain sellaisia kohteita, jotka olet valmis jättämään omaan omistukseesi, jos niitä ei saa kaupaksi eteenpäin. Jos ostamasi asunto ei siis mene kaupaksi, niin laita se vuokralle ja yritä myyntiä toisena ajankohtana. Meillä on se periaate jokaisen ostamamme kohteen kohdalla, että sen on täytettävä omat sijoituskriteerimme, jos emme saisi asuntoja myytyä eteenpäin. Ostamme siis vain kohteita, joita pidämme itse hyvinä sijoituskohteina.