Asuntoflippausta Diilin malliin – kuinka TV-viihde eroaa oikean elämän asuntoflippaamisesta?

Businessreality Diilin nyt televisiossa pyörivän kauden kolmosjaksossa kilpailevat joukkueet saavat tehtäväksi tehdä asuntoflipin, ja voittajaksi kruunataan joukkue, jonka asunnon arvo nousee tiimin tekemien toimenpiteiden myötä eniten.

HUOM. Kirjoitukseni sisältää spoilereita ja juonipaljastuksia jaksosta, joten jos haluat säästää itsesi niiltä, lue teksti vasta katsottuasi ohjelman.

Ohjelmassa tehdään ihan oikeita asioita menestyksestä asuntoflippausta ajatellen, mutta viihderealityn rajoitteiden mukaisesti siinä vedetään reilusti mutkia suoraksi tuottoisan osta-ja-myy -asuntosijoittamisen eli flippaamisen  suhteen.

Jakso on kuitenkin viihdyttävä, ja viihdeohjelmaahan tässä heidän tiimi on tekemässä! Pisteet siitä.

Käydään jaksoa läpi ja katsotaan, miten Diilin asuntoflippaus eroaa oikean elämän asuntoflippauksesta.

Älä tavoittele ensisijaisesti eniten arvonnousua, vaan sopivaa tuottoa

Jakson päätteeksi voittajaksi kruunataan joukkue, jonka asunnon arvo on jaksossa esiintyvien kiinteistönvälittäjien mielestä noussut eniten.

Asuntosijoittaja haluaa nostaa asunnon arvoa, jotta voisi myydä sen voitolla, mutta arvonnousun on oltava sopivassa suhteessa arvonnousun vaatimiin panostuksiin. Se ei paljoa lämmitä, jos asunnon arvo nousee 50.000€ mutta remonttimateriaaleihin, valvontamaksuihin ja myyntikuluihin menee 60.000€.

Asuntoflippaajallehan jää tällöin kymppitonni turskaa käteen.

Flippaaja miettii, millaisella tuotto-panos -suhteella hän saa kohteen matemaattisen yhtälön parhaiten toimimaan.

Kilpailijat eivät sortuneet pikafikseihin – ja siitä heille plussat!

Pari kertaa jakson aikana kilpailijat miettivät tietyllä tapaa pikafiksien käyttöä asunnon remontointiin. DC-Fixin käyttö ja kylpyhuoneen kaakeleiden maalaus ovat erinomaisia keinoja asunnon vuokrattavuuden parantamiseen, mutta sisältävät riskejä omistusasujille flippaamiseen.

Kylpyhuoneen kaakelien maalaaminen ensinnäkin ottaa paljon aikaa: pinnat on ensin puhdistettava huolellisesti, ja sen jälkeen maalattava useaan kertaan ja annettava maalin kuivia ja kovettua todelliseen mekaaniseen käyttölujuuteensa.

Ja silti se kalpenisi remontille, jossa kylpyhuoneen laatat vaihdetaan. Samoin kuin jos keittiön tasot päällystät siististi sisutuskalvolla, niin kohteen ilme saa toki kohennuksen, mutta en usko että sillä asunnon arvo hirveästi omistusasujien silmissä nousisi.

Kun tehtävänanto oli ”nostaa asunnon arvoa” ja ilmeisestikin ajatuksena nimenomaan remontoida asunto omistusasujia silmällä pitäen, en olisi itsekään lähtenyt näitä peliliikkeitä tekemään.

Remonttikuntoinen keittiö

Tuotto tehdään ostettaessa

Asuntosijoittamisessa heittämällä tehokkain tapa tehdä tuottoa on ostaa sijoitusasunto alle käyvän markkinahinnan. Esimerkiksi tilanteessa, jossa 3h kerrostaloasunnon käypä hinta olisi 100.000€, mutta saat ostettua sen 90.000€ hintaan.

Diilin jaksossa tiimit saivat asunnot tuotantotiimiltä syliinsä, mutta asuntosijoittaja tutkii kymmeniä asuntoja ja tekee useita tarjouksia, ennen kuin saa yhtä flippikohdetta käsiinsä.

Näin jaksossa sivuutettiin täysin tämä flippaamisen tärkein vaihe: tarjous- ja ostovaihe.

Kyllähän sen toki ymmärrän, ettei se aivan sovi ohjelman formaattiin, mutta asuntoflippaamista pohtivan tulee ymmärtää konsepti ”tuotto tehdään ostettaessa”.

Asuntoja voi saada alle markkinahinnan esimerkiksi jos taloyhtiöön tuloillaan oleva iso remontti karkottaa muut ostajat, myyjänä on perikunta joka haluaa saada asunnon nopeasti myytyä ja rahat tilille tai jos myyjä on saanut asunnon perintönä, eikä hänellä ole sille käyttöä tai hän ei halua alkaa itse vuokranantajaksi – vaihtoehtoja on monia muitakin!

Asuntoja pystyy alle markkinahintaan, mutta on huomattavasti vaikeampaa myydä asuntoja ylihintaan. Jos itse satuit ostaessasi maksamaan asunnosta ylihintaa, marginaalisi tehdä voittoa on huikeasti ohuempi kuin jos ostat asunnon alle markkinahintaan.

Remontoitu keittiö

Asunnon arvo ei nouse 25.000€ vain maalaamalla seinät ja vaihtamalla laminaatit

.. ellet ole ostanut asuntoa alle käyvän markkinahinnan, ja asunnon arvonnousu sisältää ”alennuksen” jonka hankit ostaessasi asunnon alle markkinahinnan.

Katsotaan taulukosta esimerkkiä:

Todella vaikea on nähdä tilannetta, jossa sijoittaja ostaa remonttia kaipaavan sijoitusasunnon käypään hintaan (=hintaan jossa asunnon kunto on huomioitu) ja että kevyen pintaremontin jälkeen joku on valmis maksamaan asunnosta +20.000€ enemmän kuin kaksi päivää sitten.

Toki modernisoimalla viimeisen päälle tyydyttävä-kuntoisen asunnon keittiön ja kylpyhuoneen sekä mahdollisen saunan, voi asunnon käypä arvo noustakin noin paljon. Mutta vaihtamalla laminaatit ja maalamalla seinät – nostan hattua sille joka tässä onnistuu!

Katso alta Sijoitusasunnot.comin Anttonin ja Matin vetämä Asuntoflippaus webinaarin live-tallenne!

Jos haluat oppi enemmän flippaamisesta, suosittelen lämpimästi katsomaan tallenteen pitämästämme live-webinaarista Asuntojen flippaaminen – helppoa ja nopeaa rahaa? jossa meidän loistavat Matti ja Anttoni käyvät flippaamisen erilaisia skenaarioita ja hyviä käytänteitä läpi. Video on ollut varsin pidetty!