Velkavipu asuntosijoittamisessa

Omille säästöille enemmän tuottoa ja useampia sijoitusasuntoja pankin suosiollisella avustuksella

Yksi nimenomaan asuntosijoittamisen kulmakivistä on pankkilainan hyödyntäminen, eli velkavivun käyttäminen. Lainarahan käyttäminen sijoittamisessa on huomattavasti pienemmässä roolissa esimerkiksi rahastosijoittamisessa tai suorassa osakepoiminnassa.

Meillä suomalaisilla on monesti negatiivinen suhde velkaan, mutta kaikki velka ei oli samaa: on hyvää velkaa, ja on huonoa velkaa. Lainarahan käyttäminen asuntosijoittamisessa mahdollistaa isommat tuotot omalle pääomalle, asuntosalkun nopeamman kasvattamisen sekä nettovarallisuuden kasvun kiihdyttämisen.

Velkavipu väärin käytettynä on vaarallinen väline – huonoilla sijoituksilla saat velalla vain enemmän vahinkoa aikaiseksi.

Esimerkki pankkilainasta osana asuntosijoittajan rahoitusta

Sinua kiinnostaa ostaa sijoitusasunto ja olet löytänyt markkinoilta kohteen, jonka velaton hinta on 100.000€. Asunnosta saa vuokraa 600€ kuukaudessa ja sen hoitovastike on 100€ kuukaudessa. Tuottoa tulee näin 500€ kuukaudessa, ja jos vuokran saa joka kuukausi niin se tekee 6.000€ vuodessa (ennen veroja, lainanlyhennyksiä ynnä muita).

Mutta koska olet tavoitteellinen asuntosijoittamisessa ja haluat rakentaa itsellesi viiden tai kenties kymmenen sijoitusasunnon asuntosalkun (ja myöhemmin vielä ehkä paljon suuremman), tajuat varsin pian, että omilla palkkatuloilla tai yritystoiminnan tuomilla tuloilla on todella vaikeaa ja hidasta säästää 100.000€ hintaisen sijoitusasunnon hinta kauppoja varten.

Ja 100.000€ laittaminen yhteen 600€ kuukaudessa vuokraa tuovaan sijoitusasuntoon on todella iso määrä rahaa suhteessa siihen tuottoon, mitä omalle rahallesi tästä saat.

Jos et maksakaan tätä 100.000€ sijoitusasuntoa täysin omasta taskustasi, vaan haet pankista lainaa jolla rahoitat sen ostamiseen?  Pankit lainaavat sijoittajasta ja hänen tilanteestaan, sijoittajan haluamasta lainamäärästä, ostettavasta asunnosta ja sijoittajan neuvottelutaidoista riippuen noin 50-80% sijoitusasunnon velattomasta hinnasta sijoittajalle (elleivät anna kieltävää lainapäätöstä – tätäkin sattuu aina välillä), jolloin asuntosijoittajan tarvitsee omista säästöistä laittaa pottiin vain 20-50% asunnon velattomasta hinnasta.

Kokemuksemme mukaan ihan selkeästi yleisin lainoitusaste on 70% asunnon velattomasta hinnasta. Etenkin niille sijoittajille, jotka ostavat asunnon henkilökohtaisesti eivätkä esimerkiksi yrityksen omistukseen.

100.000€ sijoitusasuntoon 70% velkavipu tarkoittaa 70.000€ pankin rahaa, ja 30.000€ sijoittajan rahaa (+ varainsiirtovero, tässä tapauksessa 2.000€).  Tätä 70.000€ lainaa sijoittaja maksaa kuukausierissä takaisin pankille, aivan kuin normaaliakin asuntolainaa. Lainanmäärästä, laina-ajasta (useimmiten sijoitusasunnoille 15-20 vuotta), korosta ja muista rahoitusehdoista riippuen kuukausittainen takaisinmaksuerä voilla esimerkiksi 350-450€ euroa.

Voit laskea tarkemmin esimerkiksi ilmaisella, selaimessa toimivalla tuottolaskurillamme.

Näin sinulla menee saman asunnon ostamiseen 100.000€ sijasta vain 30.000€ omaa rahaa, ja voit ostaa markkinasta kolme samanlaista sijoitusasuntoa 90.000€ omalla pääomalla.

Alla olevasta taulukosta näet, kuinka lainarahan eli velkavivun käyttäminen asuntosijoittamisessa mahdollistaa isommat tuotot omalle pääomalle, asuntosalkun nopeamman kasvattamisen sekä nettovarallisuuden kasvun kiihdyttämisen.

Kuten taulukosta nähdään, lainarahan käyttäminen lähes tuplaa 3,5 % vuosikorollakin vuosituoton omalle pääomalle. Lähtökohtaisesti velkavivusta saa selvää hyötyä niin pitkään kuin vuokratuottoprosentti on suurempi kuin lainasta maksettava korkoprosentti – etenkin kun tarkastellaan pelkkää vuokratuottoa. Lainarahan käyttäminen asuntosijoittamisessa mahdollistaa isommat tuotot omalle pääomalle, asuntosalkun nopeamman kasvattamisen sekä nettovarallisuuden kasvun kiihdyttämisen.

Samalla rahalla enemmän asuntoja, kiitos velkavivun

Eli sen sijaan, että olisit laittanut kaikki rahasi yhteen 100.000€ sijoitusasuntoon ja ostanut sen käteisellä, ostit pankin myöntämän velkavivun avustuksella kolme kappaletta sijoitusasuntoja laittamalla sinne 90.000€ omaa rahaa.

Ja kun sijoitusasunnot on vuokrattuna, vuokralainen maksaa vuokransa ja tuotto pysyy koron yläpuolella, niin nämä asunnot jo itsessään mahdollistavat seuraavien sijoitusasuntojen hankinnan. Nimittäin sen lisäksi, että asunnot tuovat vuokran muodossa rahaa asuntosijoittajalle, sijoitusasuntoon kohdistuvan asuntolainan tai sijoituslainan lyheneminen vapauttaa asuntoon vapaata vakuusarvoa, jota voi rahoitusneuvotteluissa käyttää uusien sijoitusasuntojen lainan vakuuksina. Jos aihe kiinnostaa, kannattaa lukea erillinen kirjoituksemme sijoitusasuntojen lainojen vakuuksista ja käsirahasta.

Oma pääoma ja oman pääoman tuotto

Sitä osuutta, minkä omasta takaa kaivat sijoitusasunnon ostamiseen ja mikä ei ole lainarahaa, kutsutaan omaksi pääomaksi. Asuntosijoittamisessa tärkeä tunnusluku on oman pääoman tuotto, ja pankkilainaa käytetään nimenomaan siihen, että saadaan omalla työllä, hiellä ja vaivalla esimerkiksi siitä kuukausipalkasta säästetylle rahalle parempi tuotto.

Oman pääoman tuottoprosentti lasketaan seuraavalla kaavalla:

((vuokra-hoitovastike) * 12 – lainan kulu / sijoitettu pääoma) * 100 % = oman pääoman tuottoprosentti

Koska asuntosijoittamisessa käytetään yleisesti velkarahaa, on tärkeää osata laskea tuotto omalle sijoitetulle pääomalle mutta myös ymmärtää tämän tunnusluvun rajat: se ei ota huomioon esimerkiksi tyhjien kuukausien riskiä tai taloyhtiön remontteja. Tämän takia on osattava laskea myös mm. asunnon vuokratuotto- ja kassavirtalaskelmat. Kannttaa tsekata kirjoittamamme artikkeli Vuokratuoton laskeminen oikein sekä selaimessa toimiva ilmainen tuottolaskurimme, jolla voit laskea sekä kassavirtalaskelmat, vuokratuoton ja oman pääoman tuoton.

Velkavipu nimenomaisesti toimii vipuvartena kasvattaen tuottojasi – tai tappioitasi

Lainarahasta maksetaan korkoa pankille kiitoksena siitä, että he antavat rahaa asuntosijoittajalle lainaan. Se on pankkien bisnestä: otetaan asiakkailta koron muodossa maksu siitä, että antaa asiakkaille rahaa käyttöön esimerkiksi asuntosijoittamiseen, oman kodin ostamiseen tai yrityksen perustamista varten.

Jos korkokulut kasvavat tai ovat jo alun perin niin korkeat, että vuokratulo ei riitä kattamaan sijoitusasunnon hoitovastiketta, lainan hoitokulua ja lyhennystä, on asunnon kassavirta miinuksella. Tällöin asuntosijoittajan pitää siis laittaa asuntosijoituksiinsa kuukaudessa rahaa – mikä ei yleensä ole mitenkään katastrofaalinen tilanne, laittaahan rahastosijoittajatkin kuukausittain rahastoihin rahaa. Tilanne menee vaikeaksi, jos sijoittajalla on velkavivulla useita asuntoja ja esimerkiksi jokaisessa painuu kassavirta usealla sadalla miinukselle, ja asuntosijoittajan pitäisi esimerkiksi 1500 euroa laittaa mediaani-suomalaisen tasolla olevasta palkastaan asuntosijoituksiinsa.

Velkavivusta voit lukea lisää meidän Henrin kirjoittamasta Velkavivun käyttö asuntosijoittamisessa -blogitekstistä ja kassavirtalaskelmista meidän Anttonin kirjoittamasta
Sijoitusasunnon kassavirran laskeminen -artikkelista.