Sijoitusasunnon ostaminen on loistava tapa saavuttaa pitkän aikavälin taloudellista vakautta ja kasvattaa omia kuukausittaisia kassavirtoja. Suomen asuntomarkkinat tarjoavat useita kiinnostavia mahdollisuuksia asuntosijoittajille. Kuitenkin, kun harkitset sijoitusasunnon ostamista, on tärkeää pohtia, mistä kannattaa ostaa.
Asuntosijoittamisessa – kuten kaikessa muussakin sijoittamisessa – tärkeintä on ylipäätään aloittaa asuntosijoittaminen. Toiseksi tärkeintä on ostaa hyviä sijoitusasuntoja, ja asunnon sijainti on yksi tärkeä hyvän sijoitusasunnon kriteeri.
Mutta mistä kannattaa ostaa sijoitusasunto? Mistä kaupungista kannattaa ostaa sijoitusasunto? Onko joku toinen kaupunki parempi kuin toinen? Onko asunalueilla, postinumeroalueilla tai jopa kaduilla väliä? Näihin kysymyksiin pohdimme vastauksia tässä kirjoituksessa, mutta varoitan jo etukäteen, että suoria vastauksia tässäkään ei voi antaa: paikka, mistä Leenan kannattaa ostaa sijoitusasunto, voi olla aivan eri paikka kuin mistä Leevin kannattaa ostaa sijoitusasunto.
Mistä kaupungista kannattaa ostaa sijoitusasunto?
Suomalainen mediakenttä tykkää nostaa framille erilaisia listauksia asuntosijoittajan kannalta parhaista kaupungeista. Esimerkiksi Suomen Vuokranantajien vuosittainen kaupunkiranking on perinteisesti ollut erinomainen ja hyvä listaus, jossa tarkastellaan suomalaisten kaupunkien houkuttelevuutta osta-ja-pidä asuntosijoittajan vinkkelistä.
Mikäli meillä olisi olemassa Suomessa ”Suomen Asuntoflippaajat Ry” ja heillä oma Flippibarometri, listaus voisi näyttää varsin erilaiselta. Asuntosalkunrakentaja.fi teki 2018 datan pohjalta oman Parhaat asuntosijoituskaupungit -vertailun, jossa he tekivät kannattavuudesta kaksi eri vertailua Suomen kaupungeissa: toisessa arvostettiin enemmän asuntojen neliöhintojen kasvua, ja toisessa vuorostaan asuntojen vuokra/hinta -suhdetta.
Tulokset olivat vertailuissa lähes päinvastaiset: isot kasvukeskukset jyräsivät hintojen nousussa, ja pienemmät kaupungit tuovat enemmän kassavirtaa sijoitetulle pääomalle. Suomen Vuokranantajien vuosittainen kaupunkiranking seilaa välimaastossa ja ottaa molempia aspekteja huomioon.
Kun mietitään, että mistä kaupungista kannattaa ostaa sijoitusasunto, tulee meidän tietää asuntosijoittajan omat mieltymykset, tavoitteet ja strategia – sekä katsoa tarkemmin kaupungin sisälle asuinalueen ja kadun tarkkuudella. Menestyksekäs asuntosijoittaminen ei nimittäin varmistu sillä, että ostaa sijoitusasuntoja tilastojen ykköskaupungista, sillä jokaisen kaupungin sisältä voi tehdä sekä hyviä että huonoja asuntosijoituksia.
”Vain Helsinkiin, Turkuun ja Tampereelle kannattaa sijoittaa”
Media on ollut jo pitkään valtoimenaan jutuista, joissa niin sanotun kasvukolmion eli Helsingin, Turun ja Tampereen ulkopuolinen Suomi on julistettu kuolleeksi ja asuntosijoittajan kannalta ”no go -zoneksi,” jonne ei kannata tehdä asuntosijoituksia.
Tilannehan ei tietenkään ole tämä.
Suomi on pitkä maa, jota asutetaan koko pituudelta. Eivät Pori, Seinäjoki, Mikkeli, Lahti, Vaasa, Joensuu, Kajaani, Oulu, Rovaniemi eivätkä monet muut kaupungit ole muuttumassa aavekaupungeiksi.
Yksiöillä ja pienillä kaksioilla on enemmän halukkaita vuokralaisia kuin mitä tarjolla olevia vuokrakoteja löytyy esimerkiksi juurikin Mikkelin, Jyväskylän, Joensuun ja Porin kaltaisten, maakuntiensa isoimpien kaupunkien keskustoissa. Kun alueellista vuokrakysyntää löytyy ja vuokramarkkina on terveellä tasolla, pysyy myös vuokrataso korkealla, ja asuntoihin löytyy aina asiansa hoitavia vuokralaisia.
Pääkaupunkiseutu on jatkuvassa kasvussa ja taloudellisesti vahva alue, samoin kuin Turun ja Tampereen seudut. Vuokrauskysyntä on korkea, mutta asuntojen hinnat ovat korkeampia kuin muissa kaupungeissa. Vuokrataso ei kuitenkaan kasvukolmioissa kasva samassa suhteessa kuin asuntojen hinnat. Samalla hinnalla, millä kasvukolmiosta saa yhden kaksion, voi toisaalta saada vastaavakuntoisia asuntoja kaksi tai kolme.
Lisäksi, vaikka asuntojen hintojen nousu voi lisätä asuntosijoittajien kiinnostusta ja kannustaa uusien vuokra-asuntojen rakentamista, tarjonnan kasvu voi vaikuttaa vuokratasoon. Mikäli uusia vuokra-asuntoja tulee markkinoille runsaasti, se voi lisätä kilpailua vuokraajien keskuudessa ja rajoittaa vuokrien nousua.
Kannattaako sijoitusasunto ostaa paikkakunnalta, jossa ei asu?
Monille varmasti on tuttu sanonta, jonka mukaan sijoitusasunnon kolme tärkeintä ominaisuutta ovat järjestyksessä tärkeimmästä alkaen:
- Sijainti
- Sijainti
- Sijainti
Sijainti on toki tärkeää, mutta hyväkään sijainti ei riitä, jos asunto on hinnoiteltu väärin tai jos siinä on vuokralainen, joka ei hoida velvoitteitaan eikä maksa vuokraansa. Tämän takia me Sijoitusasunnot.comilla monesti sanomme, että sijainnin sijaan meidän mielestämme sijoitusasunnon kolme tärkeintä parametria ovat ”diili, diili ja diili.” Vaikka sijainti ei olisikaan aivan priimaa, hyvä diili on hyvä diili.
Hyviä diilejä ei aina ole omasta kaupungista tarjolla, jolloin katse kannattaa suunnata muihin kaupunkeihin. Tai jos asuntosijoittajan strategia on sijoittaa yliopistokaupunkeihin ja tarjota opiskelijoille asuntoja, jotka sijaitsevat koulujen läheisyydessä mutta hän itse asuu ei-yliopistokaupungissa, kannattaa tällöin (tai on kyllä ihan pakko 😂) katsoa muualle kuin omalle kotipaikkakunnalle.
Internet ja nykypäivän työkalut antavat erinomaiset mahdollisuudet tehdä kannattavia sijoitusasunto-ostoksia myös muilta kuin omalta asuinpaikkakunnaltaan, sekä mahdollistavat myös asuntosalkun hallinnan vaikka toiselta puolelta planeettaa. Vuokralaisen vaihtuessa monesti aiemmin ottamillasi valokuvilla voit tehdä uuden ”annetaan vuokralle” -ilmoituksen, vuokrasopimuksen (ja luottotietojen tarkastuksen) voit tehdä etänä ja hyvän, poismuuttavan vuokralaisen kanssa voit sopia että hän pitää asuntonäytöt ja antaa vanhat avaimet uudelle vuokralaiselle.
Asunnon vuokrauksen voi myös ulkoistaa siinä missä asunnon remontoinninkin, joten käytännön asioiden takia toiselle paikkakunnalle sijoittamista ei kannata pelätä!
Myös jos olet ostanut sijoitusasuntosi esimerkiksi Porista siellä asuessasi, ja nyt sinulla olisi edessä muutto toiselle paikkakunnalle, jää sinulla tällöin ”ulkopaikkakunnalle” sijoitusasuntoja. Ethän sinä niitäkään olisi sen takia myymässä, että olet nyt muuttanut toiselle paikkakunnalle
Jos aihe kiinnostaa enemmän, kannattaa lukea kirjoittamamme sijoitusasunnon ostaminen vieraalta paikkakunnalta-kirjoitus.
Mitä arvostetumpi sijainti kaupungin sisällä, sen huonompi vuokratuotto
Mielenkiintoinen havainto jonka aloittelevat asuntosijoittajat monesti huomaavat kannattavaa asuntosijoitusta etsiessään on se, että mitä arvostetumpi sijainti kaupungin sisällä, sitä huonompi vuokratuotto siellä usein on. Vaikka tämä saattaa kuulostaa aluksi ristiriitaiselta, on sille varsin looginen selitys.
Kun puhumme arvostetusta premium-sijainnista, tarkoitamme yleensä aluetta, jolla on korkea kysyntä niin vuokralaisten kuin omistusasujienkin kesken, hyvä maine ja vahva houkuttelevuus. Nämä alueet ovat usein kaupungin keskustoissa tai muilla halutuilla alueilla, joilla on hyvät palvelut, kulttuurielämää ja korkeatasoisia asuntoja. Ihmiset haluavat asua tällaisilla alueilla, mikä lisää asuntojen kysyntää ja siten myös niiden hintoja.
Kuitenkin sama mikä toistui aiemmin maakunta vs pääkaupunkiseutu vertailussamme, ei vuokrataso nouse samassa suhteessa kuin asuntojen hinnat siirryttäessä lähiöistä premium-sijainneille. Tämä johtuu muun muassa siitä, että vuokrien määräytymisessä on monia muita tekijöitä, kuten vuokralaisten maksukyky ja -halukkuus, markkinoiden tasapaino ja alueen kilpailutilanne.
Vaikka huonompi vuokratuotto arvostetulla sijainnilla voi aluksi tuntua haitalta, on otettava huomioon myös pitkän aikavälin potentiaali, sijoituksen arvon kehitys ja asuntosijoittajalle itselleen tuleva työmäärä. Sijoittajan on arvioitava oma riskinsietokykynsä, tavoitteensa ja sijoitusstrategiansa perusteella, mikä sijainti ja vuokratuotto sopii parhaiten omiin tarpeisiin.
Yhteenveto
Sijoitusasunnon ostamisessa sijainnilla on merkitystä, mutta se ei ole ainoa tekijä, jota tulisi harkita. Vaikka arvostetummilla alueilla, kuten pääkaupunkiseudulla, Turun seudulla ja Tampereen seudulla, voi olla korkeampi vuokrauskysyntä, asuntojen hinnat saattavat myös olla korkeampia. Tämä voi vaikuttaa vuokratuoton prosentuaaliseen osuuteen.
On tärkeää huomata, että vaikka asuntojen hinnat voivat nousta arvostetuilla alueilla, vuokrataso ei välttämättä nouse samassa suhteessa. Vuokrien määräytymiseen vaikuttavat monet tekijät, kuten tarjonta, kysyntä, taloudellinen tilanne ja vuokrasääntely. Lisäksi asuntojen korkeammat ostohinnat arvostetuilla alueilla voivat vaikuttaa negatiivisesti vuokratuoton prosentuaaliseen osuuteen.