Alueen tutkiminen asuntosijoittajan silmin – kattava opas

Markkinan tunteminen tuo asuntosijoittajalle voimaa – ja muita enemmän tietäminen tuo ylivoimaa

Asuntosijoittamisessa ei päästä juhlimaan pelkästään löytämällä hyvä sijoitusasunto, joka sijaitsee hyvässä taloyhtiössä ja tyytymällä siihen. Lisäksi pitää tuntea alueen vuokra- ja hintamarkkina, eikä alueen kehityssuunnitelmien, maineen tai lähipalveluiden kattavuuden tunteminen ainakaan heikennä asuntosijoittajan mahdollisuuksia pärjätä markkinassa!

Kun tunnet markkinan ja tunnet omat tavoitteesi, osaat tehdä perusteltuja ostotarjouksia (osaat perustella ne itsellesi, puolisollesi sekä kiinteistönvälittäjälle!) sekä välttää ne kohteet, jotka eivät kriteereihisi sovi.

Asuntosijoittaja ei mikään laki rajoita etsimästä tai hyödyntämästä jotain tietoa

Siinä missä Arvopaperimarkkinalaki suoraan sanoo, että arvopaperikaupassa niin sanotun sisäpiiritiedon hyödyntäminen on rangaistava teko, ei mikään lakipykälä estä asuntosijoittajaa tutkimasta aluetta, taloyhtiöitä, asuntoja tai mitään muutakaan tiedonlähdettä, saati että mikään laki rajoittaisi asuntosijoittajaa käyttämästä ”sisäpiiritietojaan” tehdäkseen parempia hankintoja asuntomarkkinassa.

Kannustan ehdottomasti asuntosijoittajaa tekemään kotiläksynsä, ja sen jälkeen tekemään hyviä, perusteltuja sijoitusasuntohankintoja!

Kaupungin ja alueen valinta asuntosijoittamisessa

Kannattaako ostaa sijoitusasunto Helsingin keskustasta vai mennä sijoitusasunto-ostoksille jonkun kaupungin lähiöön – vaiko kenties ei-kaupungin eli kunnan asuntomarkkinoille?

Todella tärkeää etenkin aloittavalle asuntosijoittajalle on miettiä omaa strategiaansa ja omaa riskinottohaluaan: millä tavoin asuntosijoittamista itse haluaa tehdä ja mitkä ovat omat tavoitteet asuntosijoittamisen saralla.

Jos asuntosijoittaja haluaa valita ison kaupungin ja sen arvostetuimmat asuinalueet omaksi erikoistumisekseen ja ostaa sieltä itselleen sijoitusasuntoja, se monesti rajoittaa merkittävästi asuntosalkkuun ostettavien asuntojen määrää. Etenkin jos asuntosijoittaja aikoo rahoittaa nämä hankinnat pankkilainalla eli velkavivulla (hyvin yleinen tapa asuntosijoittamisessa).

Tämä johtuu siitä, että asuntojen hinnat ovat priimasijainneilla niin kovat suhteessa alueen vuokratasoon, että velkavipua käyttävän asuntosijoittajan kuukausittainen kassavirta jää helposti useita satoja euroja pakkaselle näillä sijainneilla.

Näin esimerkiksi ilman kovia palkkatuloja ei ole mahdollista ostaa esimerkiksi kymmentä tämänkaltaista sijoitusasuntoa tuomaan vuokratuloa asuntosijoittajan pitosalkkuun. Osta-ja-pidä asuntosijoittaminen siten että asuntosalkkuun ostetaan jatkuvasti lisää asuntoja arvostetuimmilta sijainneilta vaatii todella muhkeita palkkatuloja ja asuntosijoittajan halua sekä kykyä laittaa iso osa tästä palkkatulosta asuntojen juokseviin kuluihin.

Tämä ei suinkaan tarkoita etteikö tämä strategia olisi huono – se on turvallinen tapa tehdä niin sanotusti ”asuntosäästämistä”. Vähän samaan tapaan kuin rahastosijoittaja siirtää palkastaan vaikkapa 200 euroa kuukaudessa indeksirahastoihin, niin samalla tavalla voi asuntosijoittaja aivan hyvin laittaa 200 euroa kuussa sijoitusasunnon kuluihin. Tämä kasvattaa asuntosijoittajan omaa nettovarallisuutta pitkällä tähtäimellä, kun asunnon laina lyhenee.

Tämmöinen järjestely sopii hyvin esimerkiksi asuntosijoittajalle, joka tavoittelee eläkkeen rinnalle lisätuloja: ostetaan jokunen sijoitusasunto hyviltä sijainneilta, ja maksetaan ne velattomiksi ennen eläkeikää. Näin niiden kassavirrat muuttuvat positiivisiksi, ja niihin saa varmasti ja helposti aina uusia vuokralaisia.

Jos taas asuntosijoittaja tavoittelee aggressiivista asuntosalkun kasvattamista ja ehkä palkkatöistä irtautumista (tai lyhyempää työviikkoa) asuntosalkkunsa vuokratulojen turvin, ei tämä välttämättä ole se järkevin taktiikka. Jos asuntoja halutaan ostaa nopeasti ja saada niistä positiivista kassavirtaa, lähdetään katsomaan enemmän kaupunkien laitamien tarjontaa tai pienempien paikkakuntien myynti-ilmoituksia.

Näissä kohteista vuokratuotot kasvavat merkittävästi yliopistokaupunkien keskustoihin verrattuna: vuokratasot eivät tipu läheskään samassa tahdissa kuin mitä asuntojen myyntihinnat. Tämä mahdollistaa positiiviset kassavirrat jopa isommilla velkavivuilla.

Meinasi lähteä vähän ohi aiheen. Palataanpa siis siihen alueen valintaan käytännössä. 😁

Tutustu sinulle tuttuun alueeseen asuntosijoittajan silmin

Tästä on monen helpoin lähteä liikkeelle. Tutustu joko nykyiseen asuinalueeseesi tai asuinalueeseen, jossa olet aiemmin asunut, mutta  asuntosijoittajan silmin. Sinulla on jo jotain tietoa alueen kaduista ja palveluista, tiedät missä bussipysäkit ovat, mihin taloyhtiöihin on tehty ehkä julkisivu- tai kattoremonttia, minkälainen vuokrakysyntä alueelle on ja näin pois päin.

Sinun sijoitusstrategiasi toki vaikuttaa siihen, kuinka paljon ja kuinka hyviä tältä sinulle tutulta alueelta voit tehdä asuntosijoituksia. Jos asut esimerkiksi Turun keskustassa ja tavoittelet isoa asuntosalkkua täynnä nettokassavirtapositiivisia sijoitusasuntoja, niin etsintäaika vastaaville asunnoille Turun keskustasta on piiiiiiiitkä ja kivinen.

Kuitenkin ”hiljainen tieto” ja kaikki se kokemus mitä sinulla on sinulle on kertynyt tutulta asuinalueelta voivat auttaa sinua näkemään (kohta kerromme miten) sen, miksi tietyissä taloyhtiöissä on enemmän tai vähemmän tarjontaa asunnoista ja miksi asuntojen hinnat vaihtelevat jopa saman postinumeroalueen sisällä.

Tarkasta nämä ja laita itsellesi ylös

Kirjoittamalla itsellesi ylös seuraavat parametrit siten, että voit seurata niitä alueittain, eri kokoisiin asuntoihin jaoteltuna ja eri kuntoisiin asuntoihin peilaten, alat saada käsitystä vallitsevasta hinta-tasosta ja opit tunnistamaan hyviä sijoitusasuntoja jotka sopivat sinun sijoitusstrategiaasi.

Voit kirjata tietoja ylös esimerkiksi ihan kynällä ruutupaperille, vihkoon, tietokoneen tai puhelimen taulukkolaskentaohjelmaan, tekstinkäsittelyohjelmaan tai muistiinpano-ohjelmaan. Mikä itsellesi tuntuu parhaimmalta.

Alueen vuokrataso erilaisille asunnoille

Mene muutamaan yleisimpään vuokraportaaliin (esimerkiksi Vuokraovi, Tori.fi, Facebookin alueelliset ”vuokrataan asunto” -ryhmät) ja kirjaa itsellesi ylös tutkimasi alueen nyt tarjolla olevien asuntojen vuokrataso.

Kun tutkii vuokratasoa tietyn postinumeroalueen osalta, on hyvä aloittaa tarkastelemalla kaikkia kaupungin vuokralle tarjolla olevia asuntoja ja sen jälkeen rajata haku vain kyseisen alueen kerrostaloasuntoihin. Tämän jälkeen voi tehdä haut erikseen erikokoisille asunnoille ja vertailla tarjontaa. Uudiskohteiden ja käytettyjen asuntojen vuokrataso voi vaihdella, joten kannattaa tehdä haut myös molempien kohdalla.

Kun on rajannut hakua vain tutkittavaan kaupunginosaan, voi tehdä haut myös vain saman ja viereisten katujen vuokra-asuntoihin. Tämä auttaa hahmottamaan alueen vuokratasoa paremmin ja antaa viitteitä siitä, millainen vuokrataso kyseisellä alueella on yleisesti ja miten se vaihtelee postinumeroalueen sisällä.

Voit myös tutkia alueella nyt myynnissä olevia asuntoja ja etsiä kohteita, jotka myydään valmiiksi vuokrattuna nykyiselle vuokralaiselle. Monesti välittäjät ja myyjät kirjoittavat esittelytekstiin nykyisen vuokratason.

Todellisen vuokratason muodostaminen vaatii kuitenkin myynti-ilmoitusten selaamista tarkempaa analyysiä, sillä sijoitusasunnon nykyinen vuokra saattaa olla reilusti alle tai yli vallitsevan vuokratason. Tämä voi johtua esimerkiksi siitä, että vuokralainen on asunut asunnossa pitkään ja vuokranantaja ei ole päivittänyt vuokraa markkinatason mukaiseksi. On siis tärkeää tehdä oma käsitys alueen todellisesta vuokratasosta, jotta voi tehdä fiksuja päätöksiä asuntosijoituksissaan.

Muistiinpanosi alueen vuokratasosta voi näyttää esimerkiksi tämän suuntaiselta:

Huomaat nopeasti, millaiset asunnon ominaisuudet vaikuttavat tällä alueella vuokraan ja vuokrattavuuteen

Asuntosijoittajalle on tärkeää ymmärtää, mitkä asunnon ominaisuudet vaikuttavat asunnon vuokrattavuuteen tietyillä sijainneilla. Esimerkiksi isoissa kaupungeissa keskustan alueella pienikin yksiö on usein helppo vuokrata, kun taas kaupungin laitamilla sijaitseva 20 neliön yksiö voi olla vaikeampi vuokrata, varsinkin jos asunnossa ei ole tarjota autopaikkaa vuokralaisille. Sen sijaan hyvien pysäköintimahdollisuuksien ja saunan sisältävä kolmio voi olla erittäin haluttu tällaisella sijainnilla.

Keskusta-asunnot voivat olla vuokraltaan kalliimpia, jolloin vuokralaiset saattavat olla valmiita tinkimään tilan suhteen päästäkseen asumaan kaupungin keskustaan: kun isomman asunnon vuokrataso on korkea, muutetaan vuokralle pienempään asuntoon. Tällöin neliöiltään pieni sijoitusasunto voi olla kaupungin keskustassa erinomainen vaihtoehto sijoittajalle, mutta haastavampi yhtälö lähiössä.

Mitä halutumpi on sijainti, sitä pienempi asuntokoko usein riittää vuokralaiselle. Keskusta-asunnoissa sijainnin ja esimerkiksi ravintoloiden läheisyyden merkitys voi olla niin suuri, että vuokralaiset voivat olla valmiita joustamaan muista asunnon ominaisuuksista kuten erinomaisesta keittiöstä tai omasta saunasta.

Hyvät pysäköintimahdollisuudet voivat myös olla erittäin tärkeitä asunnon vuokrattavuuden kannalta, etenkin jos kyseessä on kaupungin laitamilla sijaitseva asunto. Saunallinen kolmio voi olla erittäin houkutteleva vuokralaisille, joilla on tarve tilavammalle asunnolle, käyvät autolla töissä ja jotka ovat valmiita maksamaan hieman enemmän asunnon vuokrasta.

Alueen asuntojen hintataso erilaisille asunnoille

Seuraavaksi tutkitaan, kuinka syvälle pitää laittaa käsi taskuun kun lähdetään alueella sijoitusasuntokaupoille! Eli mitä minkäkinlaisesta asunnosta kannattaa tällä alueella maksaa? Markkinaa tutkittaessa asuntojen hintataso on tärkeä niin tietää niin osta-ja-pidä asuntosijoittajalle kuin flippaajallekin.

Nyt myynnissä olevien asuntojen pyyntihinnat (huom. asuntojen hinnat yleisissä myyntiportaaleissa ovat harvoin listahintoja, vaan niissä on monesti neuvotteluvaraa) löydät helposti esimerkiksi Etuoven ja Oikotien asuntoportaaleista, mutta myös esimerkiksi Tori.fistä ja Huutokaupat.comista voit seurata nyt myynnissä olevia kohteita.

Kannattaa pitää kirjaa asuntojen hintapyynnöistä samalla keinoin kuin mitä katsoimme asuntojen vuokratasosta, jotta voit myöhemmin vertailla niitä muihin alueisiin ja asuntoihin. Samalla muodostat itsellesi hyvän näppituntuman alueen yleisestä hintatasosta.

Kun tiedät alueen yleisen hintatason esimerkiksi ok-kuntoiselle yksiölle ilman saunaa, näet nopeasti uusista myynti-ilmoituksista että onko ne hinnoiteltu sinua kiinnostavasti.

Muistiinpanosi voivat näyttää tältä tai olla vielä spesifimpiä, mutta saanet kiinni ajatuksesta.

Pyyntihintojen lisäksi tsekkaa toteutuneiden asuntokauppojen hinnat

Hankkimalla tietoa alueen asuntojen pyyntihinnoista voi saada hyvän käsityksen markkinatilanteesta, mutta tärkeää on myös tietää millä hinnoilla asunnot todellisuudessa vaihtavat omistajaa.

Yksi keino selvittää alueella tehtyjen asuntokauppojen toteutuneet kauppahinnat on käyttää asuntojen.hintatiedot.fi -palvelua, joka on tarjolla yksityishenkilöille. Tämä ilmainen palvelu tarjoaa tietoa asuntojen toteutuneista kauppahinnoista.

Haun voi tehdä talotyypin, huoneluvun, pinta-alan ja alueen perusteella, joten sivustolla pääsee hyvin käsiksi halutun alueen todellisiin hintoihin. On kuitenkin tärkeä huomata, että palvelu näyttää vain ARA:n ja KVKL:n sopimuksen piirissä olevien välittäjien tekemät asuntokaupat ja vain viimeisen 12 kuukauden ajalta.

Asuntosijoittajan tutustuessa markkinaan hän voi myös käydä läpi muita lähteitä ja selvittää alueen asuntojen kysynnän ja tarjonnan tilannetta. Tämä onnistuu esimerkiksi tutustumalla paikallisiin välittäjiin, seuraamalla alueen uudiskohteiden rakentamista sekä selvittämällä asukasrakennetta ja mahdollisia muutoksia siinä.

Googlaamalla asuinaluetta ja etsimällä asuinalueesta kokemuksia vaikkapa paikkakunnan sosiaalisen median ryhmistä (vaikkapa Facebookin ”Puskaradio” -ryhmistä) voi sijoittaja löytää lisää mielenkiintoista dataa oman päätöksenteon tueksi.

Kun tiedät vuokra- ja myyntihintojen tasot, voit alkaa laskea kassavirtaa ja vuokratuottoa

Nyt kun tiedämme alueen vuokratason ja meillä on joku potentiaalinen asunto, jonka haluamme laskea läpi, katsomme sen hintatiedot ja vastiketason myynti-ilmoituksesta.

Kun olet tehnyt nämä laskelmat eri asuntokohteille, pystyt paremmin vertailemaan niitä keskenään ja tekemään päätöksen sinulle parhaasta sijoituskohteesta – tai päätöksen siitä, että mikään näistä ei vastaa sinun tuottovaatimustasi, etkä halua näihin lähteä sijoittamaan. Muista, että asuntosijoittamisessa pitkäjänteisyys ja suunnitelmallisuus ovat avaimet menestykseen.

Olemme kirjoittaneet erillisiä tekstejä asuntosijoittajan laskelmista, kuten oppaan kassavirran laskemiseen ja case study: asuntosijoittajan laskelmat sijoituskaksiosta. Kannattaa vilkaista molemmat!

Alueen palvelut ja liikenneyhteydet

Asuntosijoittajana alueen palvelut ja liikenneyhteydet ovat tärkeitä tekijöitä arvioidessa sopivaa sijoituspaikkaa. Alueen palveluiden tarkastelu aloitetaan yleensä menemällä karttapalveluun kuten Google Maps tai Fonecta kartat, ja siellä tutustumalla lähialueen kauppoihin, ravintoloihin, apteekkeihin ja muihin päivittäispalveluihin.

Tärkeitä kriteereitä ovat myös terveyskeskukset, koulut ja päiväkodit. Asuinalueen palvelut vaikuttavat siihen, millaiset vuokralaiset alueelle muuttavat ja millaista vuokratasoa he ovat valmiit maksamaan. Lapsiperhettä on vaikea saada alueelle, mistä ei löydy koulua tai päiväkotia läheltä, ja ravintolapalveluita arvostava ei taas helpolla halua asua perämetsässä.

Liikenneyhteyksien arviointi alkaa tutustumalla alueen julkiseen liikenteeseen ja sen kattavuuteen. On tärkeää selvittää, minkälaiset bussi- ja junayhteydet alueella on, ja miten nopeasti niillä pääsee esimerkiksi keskustaan tai tärkeisiin työpaikkoihin. Lisäksi on hyvä tutustua alueen pyörätie- ja kävelyreitteihin, mikäli ne ovat merkittäviä liikkumistapoja asukkaille.

Alueen potentiaalin arvioimiseen vaikuttaa myös sen kehitysnäkymät tulevaisuudessa. On hyvä seurata esimerkiksi kaavoitusta ja kaupunkisuunnittelua, jotta voi ennakoida alueen kasvua ja mahdollisia tulevia investointeja.

Asuntosijoittajana on tärkeää tehdä perusteellinen selvitys potentiaalisen kohteen alueesta, sen palveluista ja liikenneyhteyksistä, jotta voi arvioida sen potentiaalia tulevana sijoituskohteena ja nähdä, millaiset asunnot alueella palvelevat alueen vuokrakysyntää.

Yhteenveto asuntosijoittajan alueen tutkimisesta

Asuntosijoittamisessa menestyminen vaatii alueen vuokra- ja hintamarkkinan tuntemista sekä alueen kehityssuunnitelmien, maineen ja lähipalveluiden kattavuuden tuntemista. Tärkeintä on aloittaa sijoittaminen, ja toiseksi tärkeintä on ostaa hyviä sijoitusasuntoja ja välttää niitä huonoja sijoituksia.

Kirjoittamalla auki omat tavoitteensa jokainen asuntosijoittaja luo hyvän perusten perusteltujen ostotarjouksen tekemiselle. Tällöin on myös helppo nähdä kohteet, jotka eivät vastaa omia sijoituskriteerejä.

Monia asia liittyy toisiinsa: alueen vuokrataso, palvelut, vuokrakysyntä, kohteen autopaikat ja pohjaratkaisut muodostavat eräänlaisen kehän, jossa monen asian tulee olla kohdallaan. Esimerkiksi kaupungin laitamilta pieni, 20m² kokoinen yksiö vähällä säilytystilalla ja ilman autopaikkaa harvoin on yhtä kiinnostava koti vuokralaisille kuin vaikkapa 38m² asunto vaatehuoneella ja autopaikalla, vaikka eroa vuokrassa olisikin useita satasia.

Tee kotiläksyt, tee muistiinpanoja ja sitten ei muuta kuin rohkeasti tarjoamaan kohteista!