Vuokra-asunnon vakuus – parhaat käytäntömme asuntosijoittajille

Vuokra-asunnon vakuutta on käsitelty aiemmin vuokrasopimuspohjaa käsittelevässä kirjoituksessamme, mutta tässä blogikirjoituksessa paneudumme vuokra-asunnon vakuuteen syvemmin ja nimenomaan asuntosijoittajan näkökulmasta.

Yleisesti vakuudella tarkoitetaan vuokralaiselta pyydettävää rahasummaa, joka maksetaan ennen vuokra-asunnon avainten luovuttamista ja se toimii panttina. Vuokrasuhteen päätyttyä asunnon vuokraajaa palauttaa vakuuden vuokralaiselle, eli vakuudella turvataan vuokranmaksua sekä asunnosta huolehtimista. Kaikista vuokra-asunnoista ei vaadita vakuutta, mutta valtaosassa Suomen vuokra-asuntoja on jonkinlainen vakuus käytössä.

Vakuudesta käytetään termiä vakuus. Ei takuuvuokra, vuokratakuu tai vuokravakuus eikä mitään muutakaan. Vakuus kattaa kattaa maksamattomat vuokrat, mahdolliset asuntoon vuokralaisen tekemät vauriot ja tekemättömän loppusiivouksen – vuokravakuus ja muut termit vain maksamattomat vuokrat. Muista tämä tehdessäsi vuokrasopimusta vuokralaisen kanssa ja käytä vakuudesta termiä ”vakuus.”

Vakuus ei ole vuokranantajan varallisuutta

Vakuus on aina vuokralaisen omaisuutta ja hänen rahaansa koko vuokrasuhteen ajan. Vakuus on pidettävä erillään vuokranantajan omista rahoista. Tilisiirto vuokranantajan tilille tai esimerkiksi vuokravakuustilille ei tätä faktaa muuta. Tätä vakuutta vuokranantaja ei esimerkiksi voi sijoittaa pörssiin, eikä sitä voi käyttää myöskään vuokranantajan uuden auton käsirahana, koska se on vuokralaisen rahaa.

Erilaisia tapoja järjestää vakuus

Ehkä yleisen tapa hallinnoida vakuutta on se, että vuokralainen siirtää vakuuden tilisiirtona vuokranantajan tilille. Hyvä tapa on luoda yksi tili, jonne tulee kaikkien sijoitusasuntojen tulot ja siellä pitää myös kaikkien vakuudet. Tältä tililtä sitten laittaa maksuun mm. lainanlyhennykset, ennakkoverot, maksut taloyhtiöille ja remontteihin menevät kulut. Toinen tapa on luoda jokaiselle sijoitusasunnolle oma tili ja pitää siellä kyseisen asunnon vakuutta. Samalle tilille voi pyytää vuokranmaksun ja hallinnoida näin jokaisen sijoitusasunnon rahaliikennettä omalta tililtään.

Vakuuden voi myös sopia siirrettäväksi erilliselle vuokravakuustilille. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että vuokralainen siirtää sovitun vakuussumman erilliselle vuokravakuustilille ja panttaa sen. Panttauksen johdosta vuokralainen ei voi koskea rahoihin vuokrasuhteen aikana, vaan niihin pääsee käsiksi vasta kun vuokranantaja allekirjoituksellaan vapauttaa panttauksen. Jos vuokralainen laiminlyö vuokrasopimuksen ehtoja, niin tässä tapauksessa taas vuokranantajalla on oikeus nostaa rahat pankista.

Vuokravakuustili on hyvä ja ja riskitön tapa hoitaa sijoitusasunnon vuokralaisen vakuus, mutta se vaatii rahtusen enemmän työtä vuokranantajalta. Se myös turvaa vuokralaista, koska vuokranantaja ei voi nostaa rahoja ilman, että vuokralainen on todistetusti laiminlyönyt omat velvoitteensa. Vuokralainen voi seurata vuokravakuustililtä, että hänen rahansa pysyvät tallessa.

Kannattaa myös tarkistaa vuokravakuustilin ehdot mikäli sellaista olet tekemässä: joskus tilillä voi olla ehto, että vuokravakuustiliin saa koskea vain vuokralaisen ja vuokranantajan molempien suostumuksella. Tähän voi liittyä riski siitä, että ongelmatilanteessa toinen ei anna suostumustaan vakuuden nostamiselle, jolloin ratkaisua pitää lähteä hakemaan oikeudesta.

Rahavakuuden sijaan yleisesti käytetty vaihtoehto on henkilötakaus. Tällöin vakuutta ei makseta rahana, vaan vuokralaisen nimeämä henkilö sitoutuu maksamaan vakuutta vastaavan määrän euroja vuokranantajalle, mikäli vuokralainen laiminlyö vuokrasopimuksensa ehtoja. Henkilötakaus on yleinen esimerkiksi silloin, kun nuori henkilö muuttaa ensimmäiseen omaan asuntoonsa, eikä hänellä ole vielä pesämunaa tarpeeksi vakuutta varten, ja hänen vanhempansa takaavat hänen vuokransa.

Henkilötakausta käytettäessä suosittelemme vuokrasopimuksen vakuus -kohtaan kirjattavan, että sopimuksen vakuutena on omavelkainen henkilötakaus henkilön x kanssa. Sitten on makuasia, laittaako takaussitoumuksen ehdot (kuten kuka on takaaja, keiden välillä takaus on, minkä huoneiston takaa, takauksen kesto) tähän samaan syssyyn vuokrasopimukseen, vai tekeekö takaussitoumuksesta oman, erillisen liitteen vuokrasopimuksen kylkeen.

Tarkasta takaajan luottotiedot. Muista myös käydä läpi ennen sitoumuksen ja sopimuksen allekirjoitusta, mitä omavelkainen takaus tarkoittaa vuokralaisen ja takaajan kannalta. Asioiden rautalangasta vääntäminen ja skenaarioiden läpikäyminen heti alussa on parasta mahdollista ongelmatilanteiden ennaltaehkäisyä oikean vuokralaisvalinnan ohella.

Tuoreimpana vaihtoehtona vakuuskentälle on tullut kuukausi- tai vuosimaksullinen vakuuspalvelu.  Tällöin joko vuokralainen tai vuokranantaja ostaa palveluntarjoajalta vakuuden palveluna, ja maksaa siitä pääsääntöisesti muutamien kymppien avausmaksun sekä pienen, alle kymmenen euroa maksavan summan kuukaudessa.

Jos vuokranantajan tarvitsee nostaa vakuus ja käyttää sitä, tehdään korvauspyyntö palveluntarjoajalle. Vuokravakuuden tarjonnut taho tarkistaa korvausvaatimuksen paikkansapitävyyden ja maksaa korvauksen vuokranantajalle.

Isoimpana erona tilille maksettavaan vakuuteen on se, että kuukausimaksua vuokralainen ei saa takaisin vuokrasuhteen päättyessä.

Kuukausimaksullinen vakuuspalvelu on kätevä esimerkiksi niillä mikromarkkinoilla, missä vuokra-asunnoissa on pääsääntöisesti pienet vakuudet. Sitä voi myös käyttää tilanteissa, joissa vuokralainen muuttaa vuokra-asunnosta toiseen, eikä kykene maksamaan vakuutta ennen kuin edellinen vuokranantaja on siirtänyt vakuuden vanhasta vuokra-asunnosta takaisin. Tällöin vakuuden voi ottaa määräajaksi palveluna, ja tehdä perinteisen vakuusmaksun tämän jälkeen, mikäli ei halua kuukausimaksullista palvelua käyttää sen enempää.

Ei vakuutta lainkaan?

On myös mahdollista vuokrata asunto ilman vakuutta tai ottaa vain nimellinen, muutaman satasen vakuus. Tietyissä tilanteissa tämä on ihan fiksu veto. Esimerkiksi tilanne, jossa asunnon vuokrattavuus on heikko tai mikäli samalla mikromarkkinalla on tarjolla vuokra-asuntoja, jotka eivät vaadi vuokralaiselta vakuutta, kannattaa tätäkin vaihtoehtoa harkita – etenkin, jos vuokrataso asunnoissa on sama.

Vakuuden tarkoitus on toimia asuntosijoittajan suojana maksamattomia vuokria sekä vuokralaisesta johtuvan asunnon vahingoittumisen varalla. Kuitenkin, koska vuokralaisen vastuu ei rajoitu vakuuteen, toimii vakuus mielestämme enemmänkin vuokralaisen motivaattorina hoitaa asiansa kunnolla sekä pitää vuokra-asunnosta huolta. Onhan vakuus hänen omaisuuttaan, jonka hän saa takaisin vain hoitamalla asiansa.

Motivaattoriteorian takia on mielestämme hyvä idea tietyissä tilanteissa käyttää pientä rahavakuutta, ja sen lisäksi henkilötakausta. Henkilötakaus turvaa esimerkiksi maksamattomat vuokrat, ja esimerkiksi suuruusluokaltaan 250 euron vakuus motivoi vuokralaista tekemään vaikkapa loppusiivouksen huolella, jotta hän saa vakuuden takaisin itselleen.

Vakuus Kelan kautta

Mikäli vuokralainen on oikeutettu Kelan perustoimeentulotukeen, voi hän saada Kelalta myös vakuuden eli maksusitoumuksen vuokraa varten. Kela käyttää tästä termiä vuokravakuus, mutta termistä huolimatta se kattaa paljon muutakin kuin vain maksamattomat vuokrat. Kela on omilla sivuillaan kertonut hyvin, mitä sen maksusitoumus kattaa.

Vuokralainen hakee Kelan vuokravakuutta tekemällä hakemuksen Kelalle ennen kuin hän allekirjoittaa sopimuksen vuokranantajan kanssa. Jos vakuus myönnetään, Kela lähettää maksusitoumuksen vuokravakuuteen myönteisen päätöksen liitteenä. Maksusitoumus lähetetään vakiona vuokralaiselle, mutta erikseen pyydettäessä se voidaan lähettää myös vuokranantajalle.

Jos vuokranantajan tarvitsee käyttää vakuutta, tulee aiheesta tehdä Kelalle kirjallinen ”realisointivaatimus,” josta käy ilmi vaadittavan korvauksen rahallinen määrä sekä perusteet tälle vaatimukselle kolmen kuukauden kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä. Realisointivaatimuksen mukana tulee toimittaa useampi liite, ja näistäkin on hyvät ohjeet Kelan sivuilla osiossa Vuokravakuuden realisointi.

Vakuuden korko

Myös näinä alhaisen koron iloisina aikoina tilillä lepuutettava vakuus kasvaa korkoa, ja joillain tileillä sinne saattaa tulla myös kaiken maailman bonuksia ynnä muita. Koska vakuus on vuokralaisen omaisuutta, myös vakuuden korot kuuluvat lain mukaan vuokralaiselle mikäli asiasta ei erikseen vuokrasopimuksessa sovita toteamalla esimerkiksi, että ”vakuudesta ei makseta korkoa.” Aiheesta kiinnostuneet voivat tutustua Korkeimman oikeuden ennakkopäätökseen.