Määräaikainen vai toistaiseksi voimassaoleva? Näin valitset oikean vuokrasopimuksen sijoitusasuntoon

Kaisa istuu olohuoneensa pöydän ääressä ja selaa juuri allekirjoitettua vuokrasopimusta. Ensimmäinen sijoitusasunto on vihdoin vuokrattu ja vuokralainen muuttaa sisään ensi viikolla. Kaisa on tehnyt paljon taustatyötä: laskenut kassavirtoja, vertaillut kaupunginosia ja kilpailuttanut pankit. Mutta yksi asia jäi vielä epävarmaksi, oliko määräaikainen vuokrasopimus varmasti parempi valinta kuin toistaiseksi voimassa oleva?

Monelle aloittelevalle asuntosijoittajalle vuokrasopimuksen tyyppi vaikuttaa pieneltä muodollisuudelta. Mutta juuri sillä voi olla ratkaiseva merkitys esimerkiksi siihen, kuinka nopeasti vuokralainen voi irtisanoa sopimuksen, milloin asunto voi jäädä tyhjäksi ja kuinka helposti vuokraa voi korottaa tulevaisuudessa.

Lukemalla eteenpäin opit, mitä eroa on määräaikaisella ja toistaiseksi voimassa olevalla vuokrasopimuksella,millä tavalla sopimusmuoto voi vaikuttaa tuottoon, riskeihin ja vuokrasuhteeseen.

📌 Nosto: Vuokrasopimuksen mallilla voi olla iso vaikutus tuottoon ja vuokralaissuhteen sujuvuuteen.

1. Mitä vuokrasopimustyypit tarkoittavat?

Asuntosijoittajalle on kaksi päävaihtoehtoa vuokrasopimuksen malliksi: toistaiseksi voimassa oleva ja määräaikainen vuokrasopimus. Näiden sopimustyyppien erot liittyvät ennen kaikkea irtisanomisaikaan ja joustavuuteen.
Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus on nimensä mukaisesti voimassa toistaiseksi. Sekä vuokralainen että vuokranantaja voivat irtisanoa sen laissa määritellyillä irtisanomisajoilla. Vuokralaisen irtisanomisaika on yksi kuukausi, vuokranantajan kolme kuukautta (jos vuokrasuhde on kestänyt alle vuoden). Tämä sopimus tuo vuokralaiselle joustavuutta, mutta sijoittajalle riski on, että vuokralainen voi lähteä nopeallakin aikataululla.
Määräaikainen vuokrasopimus taas on voimassa tietyn ajan, esimerkiksi 12 kuukautta. Se sitoo molempia osapuolia koko määräajan, eikä sitä voi irtisanoa kesken kauden muuten kuin yhteisellä sopimuksella tai poikkeustilanteessa. Tämä sopimusmuoto tuo sijoittajalle varmuutta, mutta vaatii enemmän suunnittelua sopimuksen uusimisvaiheessa.

📌 Vertailutaulukko: toistaiseksi vs. määräaikainen

2. Kumpi sopii aloittelevalle sijoittajalle?

Kun kyseessä on ensimmäinen sijoitusasunto, monella sijoittajalla on vielä paljon opittavaa ja usein myös hieman jännitystä ilmassa. Tässä tilanteessa vuokrasopimuksen tyyppi voi vaikuttaa merkittävästi siihen, miltä sijoittaminen tuntuu käytännössä. Katsotaan asiaa Kaisan näkökulmasta.

Määräaikainen sopimus tuo turvaa

Kaisa halusi varmuutta. Kun vuokralainen sitoutuu asumaan asunnossa vähintään vuoden, Kaisan ei tarvitse pelätä äkkinäistä tyhjäksi jäämistä. Ensimmäisessä kohteessa tämä vähentää stressiä ja auttaa totuttelemaan vuokranantajan rooliin rauhassa.

Toistaiseksi voimassa oleva sopimus tuo joustavuutta

Jos Kaisa vuokraisi asunnon esimerkiksi lyhytaikaisesti opiskelijalle tai harkitsisi asunnon myyntiä lähiaikoina, voisi toistaiseksi voimassa oleva sopimus olla parempi. Se antaa mahdollisuuden reagoida nopeasti muuttuviin tilanteisiin sekä Kaisalle että vuokralaiselle.

📌 Mini-case: “Kaisa vuokraa ensimmäisen yksiönsä määräaikaisella sopimuksella – mitä hyötyä hänelle tästä oli?”

Kaisa päätti tehdä ensimmäisestä vuokrasopimuksestaan 12 kuukauden määräaikaisen. Tämä rauhoitti hänen mieltään. Hän tiesi tarkalleen, kuinka pitkään vuokralainen olisi asunnossa, eikä tarvinnut pelätä tyhjää kuukautta juuri silloin, kun lainanlyhennykset olivat korkeimmillaan. Vuokralainen vaikutti luotettavalta ja oli itsekin tyytyväinen selkeään aikarajaan. Kaisa sai ensimmäiseen sijoituskokemukseensa vakautta ja uskalsi pian harkita toisen asunnon hankintaa.

3. Strateginen näkökulma: miten vuokrasopimus vaikuttaa tuottoon ja riskiin?

Vuokrasopimuksen tyyppi ei vaikuta ainoastaan vuokralaisen lähtöaikatauluun tai sopimuksen kestoon. Sillä voi olla konkreettisia vaikutuksia kassavirtaan, tyhjien kuukausien riskiin ja siihen, miten helposti vuokraa voi korottaa.

Kassavirran ennustettavuus

Määräaikainen sopimus tuo ennustettavuutta. Kun vuokrasuhde on sidottu esimerkiksi 12 kuukaudeksi, sijoittaja tietää saavansa tietyn määrän vuokratuloa ilman yllätyksiä. Toistaiseksi voimassa oleva sopimus taas jättää mahdollisuuden, että vuokralainen irtisanoo sopimuksen nopeallakin aikataululla.

Tätä riskiä voidaan kuitenkin hallita sopimusehdoilla. Toistaiseksi voimassa olevaan sopimukseen voi lisätä ehdon, jonka mukaan ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivä on vasta esimerkiksi 12 kuukauden kuluttua sopimuksen alkamisesta. Tällöin sopimus toimii käytännössä kuin määräaikainen, mutta jatkuu joustavasti toistaiseksi sen jälkeen.

Lisäksi sopimukseen voidaan sisällyttää sopimussakkoehto: jos vuokralainen irtisanoo sopimuksen ennen sovittua ensimmäistä irtisanomispäivää, hän sitoutuu maksamaan esimerkiksi yhden kuukauden vuokraa vastaavan summan. Tämä tuo lisäturvaa sijoittajalle yllättävien tilanteiden varalta.

Tyhjien kuukausien riski

Jos vuokralainen muuttaa pois yllättäen, asunnon tyhjäksi jääminen voi tarkoittaa usean sadan euron menetystä. Määräaikaisessa sopimuksessa tätä riskiä on vähemmän, mutta määräajan päätyttyä on tärkeää hoitaa uuden vuokralaisen etsintä ajoissa tai kysyä nykyiseltä vuokralaiselta onko hänellä halukkuutta jatkaa asunnossa asumista määräajan päätyttyä.

Vuokrankorotusmahdollisuudet

Toistaiseksi voimassa olevassa sopimuksessa vuokraa voi korottaa vuokrasuhteen aikana, jos siitä on kirjattu ehto ja korotukset tehdään lain puitteissa. Määräaikaisessa sopimuksessa vuokraa ei yleensä voi muuttaa kesken kauden.

Skenaario 1: Toistaiseksi voimassa oleva sopimus ilman lisäehtoja

Vuokralainen irtisanoo vuokrasopimuksen 5 kuukauden jälkeen

• Vuokra: 620 euroa
• Asunto on tyhjänä 1 kuukauden

Kokonaisvuokratulo 6 kk ajalta:

5 x 620 € = 3100 €

0 € tyhjä kuukausi

= 3100 €

Skenaario 2: Määräaikainen tai turvatusti muotoiltu toistaiseksi voimassa oleva sopimus (12 kk minimi)

Vuokralainen sitoutuu olemaan asunnossa vähintään 12 kuukautta

• Vuokra: 620 euroa

Kokonaisvuokratulo 6 kk ajalta (vuosi jaettu kahteen puoliskoon):

6 x 620 € = 3720 €

Erotus: +620 € kuudessa kuukaudessa

5. Sijoitusasunnot.comin vinkit sopimustyypin valintaan

Sopivaa vuokrasopimustyyppiä ei ole yhtä oikeaa. Valinta riippuu kohteesta, markkinatilanteesta ja siitä, mitä sijoittajana tavoittelet. Tässä muutama käytännön vinkki, joita olemme kerryttäneet vuosien varrella:

Milloin määräaikainen sopimus toimii erityisen hyvin?

• Kun kyseessä on uudiskohde tai uusi asuntoalue, jossa haluat varmistaa vuokratulon alkutaipaleella
• Kun vuokraat kalustetun asunnon lyhyeksi ajaksi tai sovit vuokrauksesta tietylle ajanjaksolle
• Kun haluat varmuutta ensimmäiseen sijoituskohteeseesi, kuten monet Kaisat
• Monessa kaupungissa, etenkin opiskelijakaupungeissa kesä on kuuminta aikaa vuokraukselle ja kesällä tehdyt määräaikaiset ovat hyvä valinta
• Jos asunnon vuokraa aina määräaikaisena vuodeksi esimerkiksi opiskelijakaupungissa, esimerkiksi ajalle 1.8.-31.7, saa todennäköisesti parhaimman vuokran, kun asunnon vapautuminen osuu kysynnän ja tarjonnan suhteessa parhaaseen ajankohtaa

Milloin toistaiseksi voimassa oleva sopimus on järkevämpi?

• Kun kohde on vakaa ja houkutteleva pitkäaikaiseen vuokraukseen
• Kun vuokralainen on potentiaalisesti pitkäaikainen ja sopimus halutaan jättää joustavaksi
• Kun haluat mahdollisuuden korottaa vuokraa tai myydä kohteen ilman sidottua vuokrasopimusta

Entä kompromissi?

Jos et halua sitoutua määräaikaisuuteen mutta kaipaat turvaa alkuun, toistaiseksi voimassa oleva sopimus voidaan muotoilla määrätietoiseksi lisäämällä siihen vähimmäiskesto ja sopimussakkolauseke.

Meiltä löydät valmiit sopimuspohjat sekä toistaiseksi voimassa olevaan että määräaikaiseen vuokrasopimukseen. Kun sopimusasiat ovat kunnossa, voit keskittyä siihen, mikä on sijoittajan kannalta oleellista – tehokkaaseen vuokraukseen. Kurkkaa myös blogimme: Miten vuokraat asunnon tehokkaasti ja Mitä hyvä vuokrailmoitus pitää sisällään. Saat käytännön vinkkejä, joiden avulla tavoitat oikeat vuokralaiset ja vältät turhat tyhjät kuukaudet.

Meiltä löydät valmiit vuokrasopimuspohjat molempiin sopimusmalleihin. Lataamaan pääset täältä.