Kiinteistöjalostuksella voi tehdä taikoja niin itse kiinteistölle, kuin alueen houkuttelevuudelle ja vuokramarkkinallekin.
Kiinteistöjalostamisella tarkoitetaan sitä, että kehitetään kokonaisvaltaisesti kiinteistöä tai muuta kokonaista kerrostaloa tai isompaa rakennusta. Tapauksesta ja tilanteesta riippuen keinovalikoimassa voi olla esimerkiksi kiinteistön korjausvelan vähentämistä (eli taloyhtiöremonttien kuten julkisivu- tai putkiremontin tekemistä), yhteisten tilojen ja useiden huoneistojen pintojen remontointia tai kohteen isojen asuntojen pilkkomista pienemmiksi jos alueen kysyntä kohdistuu pieniin asuntoihin.
Lue alta lisää!
Konseptoitu jalostusmallimme videolla esiteltynä
Olemme ostaneet vuosien saatossa useita kerrostaloja ympäri Suomen, joissa pohjaratkaisut eivät vastaa nykypäivän asukkaiden tarpeita ja joissa sekä asunnot että itse kerrostalo ovat kipeästi laajojen remonttien tarpeessa.
Videolla esittelemme hieman meidän pitkälle vietyä tapaa saneerata vanhoja, rumia, korjausvelkaisia kerrostaloja siten, että samalla asuntojen pohjaratkaisut tulevat nykypäivään.
Samalla monesti onnistumme kasvattamaan asuntomääriä, kohteen energiatehokkuutta sekä tuomaan sen talotekniikan nykypäivään.
1. Isojen asuntojen jakaminen pienemmiksi
Sinkku- ja dinkkutalouksien (eli yhden tai kahden hengen muodostamat kotitaloudet) määrän raju kasvu Suomessa näkyy myös asuntojen vuokramarkkinoilla: kun yksinasuvien määrä on kasvanut lähes kaikissa ikäryhmissä jo pitkään, ei isoille perheasunnoille ole suurta kysyntää näiden talouksien kesken. Vuoden 2021 lopussa Suomessa oli jo 1,28 miljoonaa yksinasuvaa, kahden hengen talouksista puhumattakaan.
Isoja perheasuntoja on mahdollista jalostamalla jakaa kahdeksi asunnoksi, jos kerrospohja sen sallii ja alueen asuntomarkkina on sille suotuisa.
Raa’asti yksinkertaistettuna prosessi menee niin, että asunnot jaetaan kahtia ja rakennetaan uudet kylpyhuoneet kaikkiin nyt syntyviin, uusiin asuntoihin. Poikkeuslupa tai asemakaavamuutos on monissa tapauksissa edellytys onnistumiselle.
- Enemmän vuokrattavia asuntoja tuo enemmän vuokraeuroja vuokranantajan tilille
- Jos esimerkiksi yksi 60m² asunto vuokrataan 600e/kk, mutta 2 kpl 30m² asuntoja voidaan hyvin vuokrata 450e/kk (yhteensä 900e/kk)
- Jos vastike on neliöperusteinen, ei kahden asunnon vastike nouse verrattuna yhden asunnon hoitovastikkeeseen
Miksi jakaa isoja asuntoja pienemmiksi?
Kohteen vuokrattavuus paranee ja käyttöaste nousee
Enemmän asuntoja, enemmän vuokralaisia, enemmän vuokratuloa
Remontoidun kohteen tuottovaatimus on pienempi kuin korjausvelkaisen kohteen
Ruokakunnat ovat entistä pienempiä ja vierastavat isoja neliöitä
Vaikka vuokratulo kasvaakin, hoitovastike ei muutu
Kohteen tasearvo voidaan korottaa vastaamaan sen käypää arvoa remonttien jälkeen
2. Kohteen remontointi asuntojen jalostamisen yhteydessä
Monesti kohteissa, joissa me olemme toteuttaneet asuntojen jakamista, on löytynyt myös kovaa korjausvelkaa: katto tai julkisivu saattaa hyvinkin olla teknisen käyttöikänsä päässä, monesti myös käyttövesiputket ja viemärijärjestelmä.
Meidän liiketoiminnalle on ollut oleellista, että kerrostalot ja muut kohteet ostetaan kokonaan ja kokonaisuudessaan yhtiöllemme. Kun omistajia on tasan ja vain yksi, ei asuntojen jakamiseen tai muiden isompien taloyhtiöremonttien toteuttamiseen tarvita lupaa muilta osakkeenomistajilta – heitä ei näet ole.
Käytännössä aina tämmöisille isommille muutoksille tarvitaan yhtiökokouksen siunaus, johon taas tarvitaan 2/3 määräenemmistö päätöksen taakse. Jos kohde on täysin yhden tahon omistuksessa, voi sille tehdä juuri niitä jalostustoimenpiteitä, mitä itse näkee parhaimmaksi.
Ostimme useamman kerrostalon kohteen Jyväskylän Roninmäestä, ja oheisissa kuvissa esimerkkejä suorittamistamme saneeraustöistä kohteessa. Kohde oli hankintahetkellä kattavan saneerauksen tarpeessa niin asuntojen pintojen kuin mm. julkisivun ja talotekniikankin puolesta.
3. Jäljelle jääneen rakennusoikeuden hyödyntäminen
Tontin arvoon vaikuttaa sijainnin lisäksi sen rakennusoikeuden määrä ja tämän rakennusoikeuden käyttö. Tontille jotain rakennettaessa ei ole pakko heti rakentaa koko rakennusoikeutta täyteen – mutta rakentaminen tulee tehdä siten, että mahdollisesti jäljelle jäävä rakennusoikeus on mahdollista käyttää tehokkaasti tulevaisuudessa.
Meillä oli yhdessä Jyväskylän kohteessa käyttämätöntä rakennusoikeutta yhteensä 296,5 kem². Päädyimme hyödyntämään tämän rakennusoikeuden rakentamalla tontille uuden, kuuden huoneiston rivitalon.
Tämän rivitalon kaikkiin kuuteen asuntoon rakensimme avokeittiön ja parven – riittävän matala parvi on siitä mukava, että sitä ei lasketa rakennusoikeuteen mutta se lisää asunnon tiloja.
Näihin asuntoihin löytyi ennätysajassa vuokralaiset, ja tämän jälkeen myimme asunnot eteenpäin piensijoittajille.
Ote leikkauskuvasta, keittiö on rakennettu parven rappuset alle.
Valokuva samaisesta kohteesta. Parvi mahdollisti jäljelle jääneen rakennusoikeuden tehokkaan hyötykäytön.
BONUS: Vajaakäyttöisen tilan käyttötarkoituksen muutoksella lisää asuinneliöitä
Jos taloyhtiössä esimerkiksi kerhotilojen käyttö on vajaata eikä tila toimi sen nykyisessä tarkoituksessa, on se mahdollista muuttaa asuinkäyttöön. Tämä toki vaatii mm. yhtiöjärjestyksen muutoksen sekä rakennusluvan, mutta on monesti hyvä keino jalostaa kohdetta eteenpäin jonkun tilan vajaakäytön tullessa ilmi.
Jos ei itse halua jalostaa kohdetta, miksi sen myyminen voisi olla hyvä idea?
Kiinteistöjalostus ja remontointi ei ole kaikkien ydinliiketoimintaa
Yritysten ja yhteisöjen tulisi pyrkiä keskittymään mahdollisimman paljon omaan ydinliiketoimintaansa. Jos vanhojen kiinteistöjen saneeraaminen ei ole omaa ydinliiketoimintaa (vaikka siihen olisikin aikaa ja osaamista), niin kohteen myyminen ja säästyvän ajan sekä saatavan rahan käyttäminen omaan tärkeimpään osaamisalueeseen on monesti paras liike.
Ongelmista eroon
Monesti nämä jalostuskohteet sisältävät ongelmia: käyttöaste on matala, putket ajettu niin loppuun että vesivahinko voi tulla milloin vaan tai mahdollisesti vieressä sijainnut iso työllistäjä (kuten vaikka tehdas) tai oppilaitos on siirtynyt muualle vieden asukkaat mennessään. Tällöin haastavasta kohteesta on mahdollista päästä eroon myymällä se jollekulle, jolla on tahtoa ja osaamista ratkoa tämä ongelma.
Myynnistä saatavilla rahoilla voi ostaa esimerkiksi paremmin pitkäaikaiseen omistukseen sopivia asuntoja
Myymällä vanhat, haastavat, huonokuntoiset ja työläät kerrostalokohteet kiinteistöjen kehittämiseen ja jalostamiseen erikoistuneelle yhtiölle pääsee sekä eroon ongelmista, mutta samalla myyjä saa rahaa kassaansa. Tällä rahalla voi hyvin lähteä paikkaamaan myynnistä syntyvää mahdollista asuntovajausta joko uudiskohteita ostamalla tai paremmin omaan strategiaan sopivia kohteita, joihin ei ole heti tulossa isoja remontteja.
Autamme Sinua kiinteistöjalostuksen kanssa
Olemme selvittäneet ja laskeneet auki mm. kunnille sekä rahastoille auki heidän omistamiensa kohteiden jalostuspotentiaalia sekä jalostuksen vaikutusta kiinteistön arvoon.
Kysy meiltä mitä vain kiinteistöjalostuksesta tai voit myös pyytä meiltä ilmaisen kartoituksen omien kiinteistöjesi jalostuspotentiaalista ilman sitoumuksia! Täytä lomake, niin olemme sinuun yhteydessä mahdollisimman pian.
Jalostuspuolen asiantuntijamme
