Vuokrasopimus – Lue vinkit onnistuneeseen vuokrasopimukseen ja ilmainen vuokrasopimuspohja

Määräaikainen vai toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus?

Mitään muuta vuokrasopimukseen liittyvää asiaa ei kysytä meiltä yhtä usein kuin sitä, että kannattaako sopimuksesta tehdä määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva?

Määräaikainen vuokrasopimus

Määräaikainen vuokrasopimus on nimensä mukaan voimassa tietyn, ennalta sovitun, määräajan. Määräaikainen vuokrasopimus loppuu sovittuun päivään mennessä ilman erillistä ilmoitusta kummaltakaan osapuolelta – näin ollen se lisää hieman työtä ja muistamista, sillä sopimus on aina uusittava ennen päättymistä, mikäli vanha vuokralainen haluaa jatkaa asunnossa asumista. Useimmiten määräaikainen vuokrasopimus tehdään kerrallaan vuodeksi. Varsinkin opiskelijakaupungeissa kannattaa määräaikainen sopimus laittaa päättymään heinä- tai elokuun loppuun, vaikka uusi sopimus alkaisi 1.10 ja sopimus olisi voimassa hieman alle vuoden. Näin ollen vuokralaisen vaihtuessa pääset vuokraamaan asuntoa taas parhaaseen sesonkiin – tällä saattaa olla useiden satojen eurojen vaikutus vuodessa! Esimerkiksi Jyväskylässä kuumimpaan sesonkiin kesällä asunnoista saa karkeasti arvioiden n. 20-50€/kk enemmän vuokraa kuin esimerkiksi joulukuussa.

Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanomiseen/purkamiseen tarvitaan joko molemmin puolinen suostumus tai tuomioistuimen lupa. Sopimuksen päättyessä tuomioistuimen luvalla, on se osapuoli, jonka johdosta purkaminen johtuu, korvausvelvollinen toiselle osapuolelle aiheutuneista vahingoista.

Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus

Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus on nimensä mukaan voimassa niin pitkään kuin kumpikaan sopimusosapuoli ei sitä erikseen irtisano. Vuokralaisen irtisanomisaika on aina yhden kuukauden (seuraavan kalenterikuukauden loppuun). Jos vuokrasopimuksessa ilmoitetaan vuokralaisen irtisanomisajaksi esim. 2kk, ei se ole lainvoimainen.

Vuokranantajan irtisanomisaika on säädetty  huomattavasti pidemmäksi. Mikäli vuokralainen on asunut asunnossa alle vuoden, on irtisanomisaika 3kk ja yli vuoden kestäneissä vuokrasopimuksissa 6kk.

Vuokralaisen vaihtuminen aiheuttaa aina lisäkuluja ja/tai päänvaivaa, joten toistaiseksi voimassaolevaan vuokrasopimukseenkin kannattaa kirjata erikseen ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivä. Esimerkiksi 31.7.2019 alkavaan vuokrasopimukseen voidaan kirjata, että vuokrasuhteen ensimmäinen mahdollinen päättymispäivä on 31.7.2019. Tällaisessa sopimuksessa sopimusta ei tarvitse erikseen uusia määräajan täytyttyä, mutta vuokralainen on velvoitettu asumaan asunnossa vähintään vuoden. Sopimukseen kannattaa kirjata ehtona, että mikäli vuokralainen purkaa sopimuksen ennenaikaisesti, on hän velvollinen korvaamaan vuokranantajalle ennalta määritetyn summan (mielestäni kahden kuukauden vuokraa vastaava summa on kohtuullinen, sillä se kattaa yhden tyhjän kuukauden ja vuokravälittäjän palkkion). Huomioi, että laki määrittää suurimmaksi mahdolliseksi sopimussakoksi asuinhuoneistojen osalta 3 kuukauden vuokraa vastaavan summan.

Takuuvuokra, vuokravakuus vai vakuus?

Mikäli sopimuksessa mainitaan, että vuokralainen maksaa 2 kuukauden takuuvuokran tai vuokravakuuden, tarkoittaa se, että vuokranantaja voi käyttää näitä rahoja vain maksamattomien vuokrien kattamiseen, eikä esimerkiksi vuokralaisen aiheuttamiin vahinkoihin.

Sopimuksessa kannattaakin aina käyttää termiä ”vakuus”, sillä tällöin vuokranantaja voi käyttää tätä rahaa myös huoneistolle aiheutuneiden vahinkojen korjaamiseen. Vakuuden määrä asuinhuoneistossa voi olla maksimissaan kolmen kuukauden vuokraa vastaava summa. Muista, että vakuus on vuokralaisen rahaa ja se pitää aina säilyttää siten, että sen on eroteltavissa muusta varallisuudestasi.

Vakuus voi olla vuokranantajan tilille maksetun rahan sijaan myös esimerkiksi pankkitalletus. Tällöin vuokralainen tekee pankkiin oman tilin, jonne tallettaa vakuutta vastaavan summan rahaa. Tältä tililtä vuokranantajan on mahdollista käyttää rahaa, mikäli se on aiheellista (asunnolle aiheutetut vahingot tai maksamattomat vuokrat). Vuokralainen ei voi vuokrasopimuksen voimassaoloaikana käyttää rahoja. Sopimuksen päätyttyä vuokranantaja allekirjoittaa lapun, joka purkaa pankkitalletuksen ja vuokralainen saa rahat käyttöönsä toimittamalla lapun pankille.

Henkilötakaus on kolmas vaihtoehto takauksen muodoksi. Henkilötakaus voi olla joko omavelkainen tai toissijainen. Omavelkainen takaaja on vuokranantajan kannalta parempi, sillä silloin hän voi periä vuokrarästejä ilman että päävuokralainen on ensin todettu varattomaksi oikeuden toimesta. Takaajan vastuuta ei ole rajattu samoin kuin rahatakuuta vaan se voi olla kolmen kuukauden vuokraa vastaavaa summaa suurempi.

Muista aina vaatia vakuus maksettavaksi ennen kuin luovutat avaimet vuokralaiselle. Jos vakuuden maksaminen on vuokralaiselle ongelma, se ei usein enteile hyvää myöhempää vuokrasuhdetta ajatellen. Vakuusmuodoista raha on aina helpoin ja likvidein vaihtoehto.

Tupakointi ja lemmikit

Lemmikkieläimet ovat lähtökohtaisesti sallittuja, mikäli niitä ei erikseen kielletä vuokrasopimuksessa. Kotieläinkielto on kuitenkin mahdollista mainita vuokrasopimuksessa esimerkiksi seuraavalla lausekkeella ”Huoneistossa ei saa pitää kotieläimiä, koska vuokranantaja haluaa varata huoneiston jatkossa myös allergikkojen ja astmaatikkojen käyttöön”. Asia voidaan myös ilmaista vähemmän jyrkemmin kirjoittamalla sopimukseen esimerkiksi että ”Lemmikkieläimet ovat sallittuja vain vuokranantajan kirjallisella suostumuksella”. Itse suosin jälkimmäistä tapaa, sillä en halua menettää pitkäaikaista ja hyvää vuokralaista, jos hän haluaakin lemmikkieläimen. Jos lemmikit ovat kiellettyjä vuokrasopimuksessa ehdoitta, voi vuokralaisesi koirakuumeen yllättäessä alkaa etsiä toista asuntoa ja ilmoittaa sinulle siitä vasta kun on jo liian myöhäistä.

Kannattaako lemmikit kieltää? Lemmikit tuovat hieman lisäkulumaa asuntoon, mutta vuokralainen on silti vastuussa kaikesta normaalin kuluman ulkopuolella olevista vahingosta, kuten purema- ja kynnenjäljistä huoneiston pinnoilla. Edellisen omistajan lemmikki voi myös olla este potentiaalisille vuokralaisille, mikäli he ovat allergisia kyseiselle eläinlajille.

Kolikon kääntöpuolena taas on se, että koska lemmikit ovat kielletty isossa osassa vuokra-asuntoja, se aiheuttaa lemmikkiystävällisille asunnoille kysyntää – varsinkin hyvien ulkoilumaastojen lähellä.

Myös tupakointi on kiellettävä erikseen vuokrasopimuksessa, mikäli ei halua, että asunnossa tupakoidaan. Halutessaan vuokranantaja voi kieltää tupakoinnin myös parvekkeella. Jos tupakointia ei kielletä erikseen, voidaan katsoa vuokranantajan hyväksyneen tupakoinnin asunnossa. Tällöin pinttyneen tupakanhajun ja kellastuneiden pintojen voidaan katsoa olevan normaalia kulumaa. Mikäli tupakointi on kielletty asunnossa, on tällöin vuokralainen velvoitettu korvaamaan siitä aiheutuneet haitat vuokranantajalle.

Tupakointi asunnossa tekee huoneiston vuokraamisesta lähes mahdotonta vähintääkin tupakoimattomalle henkilölle. Pinttynyt tupakanhaju on hankalaa ja kallista poistaa asunnosta. Joskus pelkkä otsonointi voi auttaa, mutta usein tupakoidun asunnon kaikki pinnat ja kalusteet tulee uusia sekä seinät maalata erikoismaalilla, jotta haju saadaan pois. Mikäli asunnossa ei ole ennen tupakoitu, kannattaa tupakointi aina kieltää. Jos taas olet ostanut tupakoidun asunnon, jonka aiot tulevaisuudessa remontoida kokonaan, ei tupakointia välttämättä tarvitse kieltää.

Vuokralaisen ottama kotivakuutus

Vuokarasopimukseen kannattaa kirjata pykälä, jossa vuokralaiselta vaaditaan, että hänellä on koko vuokrasopimuksen ajan voimassa oleva kotivakuutus vastuuvakuutusosineen. Kotivakuutuksella vuokralainen vakuuttaa oman irtaimistonsa sekä toisen henkilön hallussaan olevan omaisuuden. Vuokranantajan kannalta tärkeämpi osa kotivakuutusta on vastuuvakuutus. Vastuuvakuutus korvaa esimerkiksi klassiset kauhuskenaariot, kuten suihkuun sammumisen. Se kattaa myös muut vuokralaisen huolimattomuudellaan aiheuttamat vahingot, jotka voivat muuten tulla kalliiksi.

Kotivakuutuksen voimassa oloa on vaikea valvoa, joten kotivakuutus kannattaa perustella vuokralaiselle hänen omien etujensa kautta. Kerro vuokralaiselle kuinka kalliiksi esimerkiksi vesivahinko voit tulla ja että kotivakuutus korvaa usein myös varastetun pyörän tai rikkoutuneen puhelimen. Tällöin hän ei näe vakuutusta pelkkänä kuluna ja maksaa vuotuisen vakuutusmaksun huomattavasti mieluummin. Halutessaan vuokrasopimukseen voi kirjata myös, että vuokralaisen on vuosittain esitettä kuitti maksetusta kotivakuutuksesta.

Vuokrankorotus

Vuokraa saa korottaa vain, jos siitä on kirjattu ehto vuokrasopimukseen. Älä siis tee sitä virhettä, että jätät ehdon kirjaamatta ja vuokratason noustessa et voi korottaa oman sijoitusasuntosi vuokraa.

Sopimuksen vuokrankorotusperusteen voit itse päättää/sopia vuokralaisen kanssa, mutta ollakseen pätevä, sen tulee olla selkeä ja kohtuullinen.

Selkeimmät ja yleisimmin käytetyt perusteet ovat:

1. Elinkustannusindeksi. Elinkustannusindeksiin sidotun vuokran korottaminen lasketaan pistelukujen avulla siten, että nykyinen elinkustannusindeksi jaetaan vuokrasopimuksen allekirjoitushetken tuoreimmalla  tiedossa oleva pisteluvulla ja kerrotaan vuokran määrällä. Esimerkiksi kun 15.1.2017 500 eurolla vuokratun asunnon vuokraa tarkistetaan 15.1.2017 tulee muodostuu vuokra seuraavalla tavalla: 1929/1914 * 500 =  503,9€. Ajantasaiset pisteluvut löydät Tilastokeskuksen verkkosivuilta

2. Kiinteä euromäärä. Vuokrasopimukseen voidaan kirjata esimerkiksi, että vuokra nousee vuosittain 10€/kk.

3. Hoitovastikkeen nousu. Kulujen nousuun perustuva korotus kannattaa tehdä vuokralaiselle mahdollisimman selkeäksi. Korotetaanko vuokraa täsmälleen samalla euromäärällä vai samassa prosentuaalisessa suhteessa kuin hoitovastike nousee

4. Tietty prosentti. Esimerkiksi ”Vuokraa korotetaan vuosittain 5%” tai ”Vuokraa korotetaan vuosittain max. 5%”

5. Edellä mainittujen yhdistelmä. Esimerkkinä ”Vuokraa korotetaan vuosittain elinkustannusindeksin mukaan, mutta kuitenkin vähintään 3%”.

Vuokrankorotuspykälässä on myös ilmoitettava selkeästi, milloin vuokrakorotus on mahdollista tehdä. Esimerkiksi vuokrasuhteen alkaessa 1.1.2019 kannattaa vuokra tarkistaa ensimmäisen kerran 1.1.2020 ja tästä eteenpäin vuosittain aina tammikuun ensimmäisenä päivänä.

Muuttopäivä

Poismuuttopäivä on lain mukaan vuokraopimuksen päättymispäivän jälkeinen arkipäivä. Avaimet ja tyhjä asunto on luovutettava vasta tästä seuraavana päivänä. Tämä saattaa kuitenkin aiheuttaa ongelmia, mikäli viimeinen päivä on esimerkiksi lauantai ja uusi vuokralainen haluaisi muuttaa kuukauden 1. päivä.

Meidän mielestämme vuokrasopimukseen kannattaa kirjata ehto, että vuokralaisen on luovutettava avaimet ja tyhjä asunto vuokrasopimuksen päättymispäivänä (kuukauden viimeinen päivä, vaikka se olisi viikonloppu) kello 12 mennessä. Tämä ehto löytyykin valmiina ilmaisesta vuokrasopimuspohjastamme.

Luottotiedot

Muista aina tarkistaa vuokralaisen luottotiedot! Lain mukaan vuokranantajalla on oikeus tarkistaa vuokralaisen luottotiedot. Puhtaiden luottotietojen ei aina tarvitse olla vuokraamisen edellytyksenä, mutta ne on silti aina hyvä tarkistaa. Luottotietonsa menettänyt henkilö on saattanut maksaa kaikki ulosottovelkansa ja olla varsin mallikas vuokralainen, mutta jos ulosotossa on useiden tuhansien eurojen velat kannattaa olla erittäin varovainen! Luottotiedot voit tarkistaa kätevästi esimerkiksi Suomen Perintätoimiston sivuilta.

Jälleenvuokraus

Asunnon vuokrasopimuksen siirtäminen ja jälleenvuokraus kannattaa kieltää vuokrasopimuksessa. Meidän vuokrasopimuspohjassamme asia on ilmaistu niin, että jälleenvuokrauksesta on tehtävä kirjallinen sopimus asunnon omistajan kanssa. Näin ollen pystyt tapauskohtaisesti miettimään sallitko asunnon jälleenvuokraamisen.

Asunnon kuntotarkastus

Aina vuokrasopimuksen päätyttyä ja uuden alettua kannattaa asuntoon suorittaa kuntotarkastus. Kuntotarkastuksessa käyt vuokralaisen kanssa läpi asunnon kunnon ja otatte ylös mahdolliset asunnon puutteet ja viat. Näin vuokralainen saa varmuuden, että häntä ei syytetä vioista tai vaurioista, joita hän ei ole itse aiheuttanut. Samalla myös sinä vuokranantajana pysyt kartalla mikä on nykyisen vuokralaisen aiheuttamaa vahinkoa ja mikä edellisten. Tässäkin on hyvä muistaa, että normaalia kulumaa ei voi laittaa vuokralaisen maksettavaksi!

Vuokrasopimuspohjastamme löydät myös seuraavanlaisen pykälän asunnon luovutukseen liittyen:

”Luovutushetkellä huoneiston on oltava perusteellisesti siivottu, huoneisto ja siihen kuuluva kalusto hyvässä kunnossa sekä tyhjennettynä kaikista vuokralaisen tavaroista mukaan lukien varastotilat. Huoneistossa pidetään vuokranantajan toimesta luovutustarkastus, jossa huoneiston kuntoa verrataan vuokrasopimuksen alkamishetkellä kuntoon. Jos huoneiston loppusiivous on tekemättä tai huoneiston kunto ei muutoin vastaa tässä vuokrasopimuksessa sovittua, vuokranantaja saa pidättää siivous- ja korjauskulut vuokravakuudesta. Vuokralainen/vuokralaiset ovat vastuussa aiheutuneista tavanomaisen kulumisen ylittävien jälkien poistamisesta. ”

Kuntotarkastus on helpointa toteuttaa ilmaisella kuntotarkastuslomakkeellamme, jonka voit ladata painamalla tätä linkkiä.

Käy vuokrasopimus aina huolellisesti  läpi vuokralaisen kanssa!

Mikäli suinkaan mahdollista, käy vuokrasopimus aina huolella läpi vuokralaisen kanssa. Näin varmistat, että olette vuokralaisen kanssa samalla viivalla sopimuksen ehdoista ja vältätte erimielisyydet jatkossa.

Yhteenveto 

Tee aina lakia noudattava vuokrasopimus, jossa ehdot ovat selkeät. Riitatilanteissa sopimusta tulkitaan usein vuokralaisen eduksi. Helpoin tapa tehdä vuokrasopimus kerralla oikein on ladata ilmainen doc -muotoinen vuokrasopimuspohjamme ja täyttää siihen Microsoft Wordilla omat ja vuokralaisesi tiedot!