Suuren asunnon jakaminen kahteen pienempään – kannattavaa vai turhaa työtä?

Suurempien kerrostaloasuntojen markkinatilanne on monissa paikoissa sellainen, että niitä on vaikea vuokrata eteenpäin eikä kauppakaan tunnu käyvän. Yksi ratkaisu ongelmaan on asunnon jakaminen kahteen pienempään. Pienemmät asunnot on helpompi saada vuokrattua ja tarpeen tullen myytyä eteenpäin (kovemmalla neliöhinnalla).

Mikään yksinkertainen hanke ei ole kyseessä. Käyn tässä tekstissä läpi lyhyesti asioita, joita on otettava huomioon, jos asuntoja haluaa jakaa pienemmiksi. Lopussa on laskelmia projektin kannattavuudesta.

Asunnon jakaminen kahdeksi

Asunnon pohja

Asunnon pohjaratkaisu olisi hyvä olla sellainen, että asunnon jakaminen tapahtuu mahdollisimman pienellä vaivalla. Jos asunnossa on valmiina kaksi wc:tä ja molemmille puolille jää luonnollisesti omansa, helpottaa se asiaa ja pienentää kustannuksia merkittävästi. Muussa tapauksessa viemärilinjojen veto saattaa olla haastavaa. Rakenteet saattavat joissain tapauksissa estää asunnon jakamisen tai tuoda lisäkustannuksia.

Remonttitarpeet

Remonttikustannukset kannattaa laskea tarkkaan. Mahdollisia töitä on esim. porraskäytävän uusi oviaukko ja ulko-ovi, huoneiston välinen db-seinä, hormireiät ja niihin liittyvät lisätoimenpiteet, uusi kylpyhuone ja keittiö, ilmanvaihtojärjestelmä, tv- ja datakaapeloinnit, asunnon sähkömittauskeskus sekä uudet pinnat seinään, lattiaan ja kattoon.

Suurimmat kustannukset syntyvät mahdollisista aukotuksista rakenteisiin sekä uuden kylpyhuoneen tekemisestä.

Lupa-asia ja paperityöt

Paperitöitä ovat mm. rakennuslupa, pääsuunnittelijan kuvat, vastaavan mestarin hakemus, rakennekuvat, LVI-kuvat ja sähkökuvat.

Yhtiökokouksen suostumus

Asunnon jakaminen kahdeksi edellyttää myös yhtiökokouksen hyväksyntää ja muutosta yhtiöjärjestykseen, joka taas voi muodostua koko projektin esteeksi, jos puhutaan tavallisesta taloyhtiöstä, jossa omistuspohja on jakautunut. Yhtiö ei suoranaisesti välttämättä hyödy hankkeesta millään tavoin – päinvastoin sille saattaa syntyä lisäkustannuksia esim. uuden asunnon vesieristämisestä. Kannattaa miettiä miten yhtiö hyötyisi siitä, että asunto jaetaan kahtia, jotta asialle saa myönteisen päätöksen.

Laskelmat – onko jakamisessa mitään järkeä

Kannattaa heti muistaa, että laskelmat ovat aina tapauskohtaisia. Joissain tapauksissa jakamisessa ei välttämättä ole mitään järkeä ja toisaalta sillä voi tehdä hyvänkin tuloksen.

Jakamisen vaikutus vuokratuottoon

Pyrin tekemään realistisen esimerkin käyttämällä 60 m2 asuntoa (pääkaupunkiseudun ulkopuolelta), josta saadaan jakamalla tehtyä kaksi 30 m2 asuntoa.

60 m2 asunto: vuokra 600€/kk, vastike 200€/kk, asunnon ostohinta 60.000€ ja vuokratuotto 8%

2 x 30 m2 asuntoa: vuokrat 900€/kk, vastike 200€/kk, asuntojen ostohinta + remontti (20.000€) yht. 80.000€, vuokratuotto 10,5 %

Tämän laskelman perusteella asunnon jakamisella saadaan aikaiseksi lisää vuokratuottoa 300€/kk. Sitä jos peilataan 20.000€:n sijoitettuun pääomaan, saadaan sille erinomainen 18% tuotto (ennen velkavipua). Lisäksi on todennäköistä, että asunnot eivät ole tyhjäkäynnillä. Miinuspuolena on se, että yhden asunnon sijaan on hoidettavana kaksi erillistä huoneistoa.

Jakamisen vaikutus myyntihintaan

Vuokratuoton kautta yksiölle laskettava hinta: (vuokra 450€ –  vastike 100€) * 12 / 0,08 = 52.500€ / kpl

Laskelmassa oletetaan, että asunto tekisi kauppansa samalla 8%:in tuotolla, jolla sijoittaja oli alun perin ostanut isomman asunnon. Tällä laskelmalla arvonnousua saataisiin aikaiseksi yhteensä 52.500 x 2 – 80.000 = 25.000€.

Laskelmissa kannattaa huomioida myös, että projekti vie todennäköisesti omaa aikaa melko paljon, jolle jokainen voi laskea oman painoarvonsa. Asunto joudutaan pitämään myös tyhjänä jonkin aikaa, josta syntyy kustannuksia.

Kaiken kaikkiaan voidaan todeta, että onnistuessaan asunnon jakaminen voi olla hyvinkin kannattava projekti, mutta työläs sellainen.